長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)xx項(xiàng)目可行性分析報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2025-06-10 11:32本頁(yè)面
【正文】 麓區(qū)含浦地塊在售樓盤(pán)一覽表 序號(hào) 樓盤(pán)名稱(chēng) 項(xiàng)目位置 占地面積 總建筑面積 建筑形態(tài) 總戶數(shù) 1 中建麓山和苑 中醫(yī)藥大學(xué)北 243畝 40萬(wàn)㎡ 小高層、別墅 2400 2 利海米蘭春天 麓南大學(xué)城 536畝 80萬(wàn)㎡ 別墅、 洋房、 小高層等 6967 3 星語(yǔ)林汀湘十里 含浦中路 845畝 35萬(wàn)㎡ 別墅、小高層 434（ 2期） 4 楓華府第 麓南大學(xué)城 327畝 32萬(wàn)㎡ 小高層 2056 5 江山帝景 含浦大道南 1000畝 150萬(wàn)㎡ 小高層、別墅 9900 6 卓越麓山別墅 南二環(huán)高速入口 564畝 ㎡ 別墅 969 7 九龍領(lǐng)仕匯 學(xué)仕村 116畝 13萬(wàn)㎡ 別墅、多層、高層 1218 8 云棲谷 南二環(huán) 200畝 36萬(wàn)㎡ 小高層，高層 2372 序號(hào) 綠化率 物管 費(fèi) (月 ) 主力戶型 戶型面積 銷(xiāo)售價(jià)格（均） 容積率 1 40% /㎡ 三房、四房 88150 3780元 /㎡ 2 % 1． 8元 /㎡ 三房、四房 90130 4200元 /㎡ 3 45% /㎡ 多樣 6000元 /㎡ 4 40% /㎡ 三房、四房 90140 3300元 /㎡ 5 % /㎡ 三房、四房 90260 4800元 /㎡（精） 6 60% /㎡ 獨(dú)棟 260357 9000元 /㎡ 7 41% 暫無(wú) 60009000 元 /㎡ 8 % /㎡ 兩房、三房 70140 3900元 /㎡ 第 26 頁(yè) 共 38 頁(yè) 項(xiàng)目個(gè)案分析： 中建麓山和苑 ? 中建?麓山和苑位于南二環(huán)與象嘴路交匯處，由中建信和地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)，該公司隸屬于世界五百?gòu)?qiáng)中建集團(tuán)。然而供大于求的大形勢(shì)嚴(yán)峻，潛在供應(yīng)量巨大，這一特征將會(huì)減慢長(zhǎng)沙商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)速度。 ? 但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，由于價(jià)格的不斷升高，緊湊型產(chǎn)品的需求比例會(huì)慢慢提升。 ? 120144 平米的戶型是所有戶型中供求最均衡的，其它區(qū)間面積均供大于求。 ? 由于供應(yīng)量的不足，而銷(xiāo)量卻大副上升，供不應(yīng)求的不平衡關(guān)系是各城市間普遍存在的現(xiàn)象，長(zhǎng)沙市雖然也存在供不應(yīng)求現(xiàn)象， 但在中部 6 省會(huì)城市中僅排在第 2 位。 ? 長(zhǎng)沙樓價(jià)自 07 年開(kāi)始快速上漲，尤其是 07 年，增長(zhǎng)率達(dá) 26%。 ? 根據(jù)以上圖表可以看出，除岳麓區(qū)供求較為平衡以外，其他各行政區(qū)，無(wú)論是商品房還是商品住宅，均出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象。 各區(qū)供求 雨花區(qū)仍然是長(zhǎng)沙供求大區(qū)，開(kāi)福區(qū)發(fā)展速度最快 0 9 年1 1 1 月純商品房與住宅批準(zhǔn)預(yù)售走勢(shì)020406080100120140160萬(wàn)平米純商品房批準(zhǔn)預(yù)售量 86 住宅批準(zhǔn)預(yù)售量 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月0 9 年1 1 1 月各區(qū)商品房供求關(guān)系0100200300400500600萬(wàn)平米銷(xiāo)售面積 批準(zhǔn)銷(xiāo)售面積 開(kāi)福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū) 第 21 頁(yè) 共 38 頁(yè) ? 雨花區(qū)傳統(tǒng)供求大區(qū)地位不變，銷(xiāo)售量與供應(yīng)量都位居榜首。 歷年住宅與商住用地樓面地價(jià)情況 ? 09 年純住宅樓面地價(jià)與商住樓面地價(jià) ,分別為 元 /㎡和 元 /㎡ 。 ? 東城、南城、北城均價(jià)相差不大，商住成交均價(jià)在 160213 萬(wàn)元 /畝之間，住宅成交均價(jià)在 110120 萬(wàn)元 /畝之間。 ? 成交面積以 50 畝以下小幅地塊為主，中小規(guī)模集約開(kāi)發(fā)將成為未來(lái)土地 開(kāi)發(fā)的主流。 09 年土地成交以 50 畝以下小幅地塊為主，河西土地成交量最大 0 9 年區(qū)域環(huán)線成交土地 0200400600800土地成交量（畝） 成交土地建筑面積（萬(wàn)㎡）土地成交量（畝） 成交土地建筑面積（萬(wàn)㎡） 中心板塊 東城 南城 北城 河西 星沙 09年長(zhǎng)沙各區(qū)域土地成交比較 030060090012001500土地成交量（畝） 成交土地建筑面積（萬(wàn)㎡） 岳麓區(qū) 開(kāi)福區(qū) 芙蓉區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 望城 長(zhǎng)沙縣 第 18 頁(yè) 共 38 頁(yè) ? 09 年長(zhǎng)沙土地成交地塊共 103 宗，其中 50 畝以下小地塊達(dá)到 76 宗之多，占總體成交量的 70%。 ? 由于舊城改造是今年政府重點(diǎn)打造的項(xiàng)目之一，因此對(duì)于中心濱江地塊的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，也將成為未來(lái)一年長(zhǎng)沙的重中之重。 ? 09 年土地交易量以 岳麓區(qū) 最大，約為 畝，居長(zhǎng)沙之首；其次是開(kāi)福區(qū)和雨花區(qū)， 交易量分別為 畝和 畝。 ? 由于受到 08 年世界金融 危機(jī)以及土地政策、土地供應(yīng)量等方面影響， 09 年開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆槠毡橄陆?，趨于?jǐn)慎；土地成交面積相比歷年來(lái)說(shuō)，成交量大幅減少。 規(guī)劃形成 “ 六橫六縱 ” 的路網(wǎng)骨架。 六片：以工業(yè)為主的南部與北部產(chǎn)業(yè)中試孵化區(qū)、以教育科研為主的科教綜合服務(wù)區(qū)和以旅游服務(wù)、科研、居住等綜合功能為主的科技研發(fā)區(qū)、以高科技農(nóng)業(yè)、生態(tài)休閑為主，位于鎮(zhèn)區(qū)南部與干子村的都市休閑農(nóng)業(yè)區(qū)。在此基礎(chǔ)上，本區(qū)將形成 “ 一心、一廊、六區(qū) ” 的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。 含浦鎮(zhèn) 總體規(guī)劃布局結(jié)構(gòu) 城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模根據(jù)預(yù)測(cè)，按近期 公頃，遠(yuǎn)期 公頃控制。城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積為 公頃。鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃范圍為望雷大道與豐秋路以東，眾新路以北與鎮(zhèn)界圍合的的區(qū)域 ），包括白鶴社區(qū)、聯(lián)豐村、東山灣村、官埠口村（部分）、學(xué)士村（ 部分）、玉江村（部分）、大坡村（部分）、含浦社區(qū)（部分），鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃面積 平方公里，村莊規(guī)劃范圍為芝字港村、干字村、新田村、九江村、學(xué)士村（部分）、玉江村（部分）、大坡村（部分）、含浦 第 10 頁(yè) 共 38 頁(yè) 近期土地利用情況，本項(xiàng)目所在示意圖 第 11 頁(yè) 共 38 頁(yè)
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