長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)xx項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(參考版)
2025-06-05 11:32本頁(yè)面
【正文】 2 經(jīng)濟(jì)發(fā)展意義 ? 本項(xiàng)目屬于 河西含浦發(fā)展中 ，又定位于 湖南中醫(yī)藥大學(xué)附近 ，極具市場(chǎng)增長(zhǎng)潛力，必將帶動(dòng) 吸引 一大批 住戶入住 ， 從發(fā)展角度來看，當(dāng)一部分人居住在此之后會(huì)帶動(dòng)周邊生活配套和商務(wù)配套的完善和發(fā)展 ，利用杠桿 帶動(dòng) 作用形成規(guī)模，拉動(dòng)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)及相關(guān)行業(yè)的投入，并對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、增加稅收等方面有較強(qiáng)的促進(jìn)作用。 銷售收入 預(yù)期 見下表： 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 價(jià)格 （ 元 / m2） 金額（萬元） 1 小高層 元 / m2 200， 000 39004300 7800086000 高 層 元 / m2 607， 300 38504150 233811252030 2 商 業(yè) 及酒店 元 / m2 130， 400 900013000 117360169520 3 合計(jì) 949,700 351171507550 第 38 頁(yè) 共 38 頁(yè) 第五章 結(jié)論 根據(jù)以上對(duì)項(xiàng)目的戰(zhàn)略性、經(jīng)濟(jì)性、社會(huì)性與可實(shí)施性的分析，項(xiàng)目可行性結(jié)論如下： 1 區(qū)域戰(zhàn)略意義 ? 項(xiàng)目依托本地良好的 行政規(guī)劃 基礎(chǔ)與 經(jīng)濟(jì)資源 ，符合 大河西先導(dǎo)區(qū) 經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃的戰(zhàn)略方向與支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，并通過 對(duì)地塊周邊房地產(chǎn)調(diào)研分析，可見本塊極有大的 發(fā)展 與投資前景 。 建筑風(fēng)格定位： 歐洲新古典主義，外形大氣端正倍顯項(xiàng)目品質(zhì)感 園林風(fēng)格定位： 現(xiàn)代風(fēng)格 3． 產(chǎn)品建議 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 1 總用地面積 畝 凈用地 面積 畝 406． 84 代征城市道路 畝 34． 66 2 容積率 3 建筑密度 ≤ 26% 4 總建筑面積 平方米 949， 700 5 住宅面積 （ 85%） 平方米 807， 300 小高層 平方米 200， 000 高層 平方米 607， 300 6 商業(yè)及酒店（ 15%） 平方米 130， 400 7 其它 平方米 12， 000 第 35 頁(yè) 共 38 頁(yè) 4．財(cái)務(wù)分析 項(xiàng)目投資估算及盈利分析 編制依據(jù) 1）、建筑工程費(fèi)用以現(xiàn)行建筑工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)率為依據(jù)； 2）、各種費(fèi)率依據(jù)國(guó)家相關(guān)文件。 戶型建議： 第 34 頁(yè) 共 38 頁(yè) 三房、四房、兩房 高層、小高層 與公寓，走多樣化路線，滿足多樣化消費(fèi)需求； 以經(jīng)濟(jì)緊湊戶型為主，大戶型作為一種點(diǎn)綴。 2． 項(xiàng)目定位 結(jié)合地塊所處發(fā)展趨勢(shì)與周邊產(chǎn)品類型情況以及地塊本身狀況，做出如下定位： 總體定位 ： 區(qū)域綜合運(yùn)營(yíng)體，區(qū)域價(jià)值集成新核心 總體定位詮釋： 綜合運(yùn)營(yíng)體包含住宅與商業(yè)，住宅支撐商業(yè)，商業(yè)反哺住宅， 區(qū)域價(jià)值集 成新核心即是集居住價(jià)值、升值潛力為一體，將社區(qū)建設(shè)成宜居型、升值中高端社區(qū) 。 劣勢(shì)： ? 周邊配套尚不完善，交通配套與生活配套尚處于初步規(guī)劃階段 。 ? 目前該區(qū)域米蘭 春天 、楓華府第、麓山和苑、云棲谷等項(xiàng)目所有 100平米以下房源全部銷售一空 ； ? 隨著長(zhǎng)沙市兩型社會(huì)先導(dǎo)區(qū)的建立，該區(qū)域拆遷面積達(dá) ，拆遷人口 5萬余人，急需大量安置用房 ； ? 項(xiàng)目所在地是長(zhǎng)沙市先導(dǎo)區(qū)的核心區(qū)，近五年內(nèi)是政府投資熱點(diǎn)，升值空間巨大； ? 輕軌三號(hào)線含浦 站于 20xx年內(nèi)動(dòng)工，地鐵概念是樓盤銷售的重要賣點(diǎn)。 江山帝景 鳥瞰圖 第 32 頁(yè) 共 38 頁(yè) 【區(qū)域項(xiàng)目狀況總結(jié)】 ? 該區(qū)域?qū)儆诤制瑓^(qū)，自 20xx年 6 月份劃歸岳麓區(qū)以來，發(fā)展迅猛，片區(qū)項(xiàng)目總數(shù)達(dá)9個(gè)（不包含安置區(qū)） ? 物業(yè)形態(tài)以別墅 花園洋房 與小高層為主，多層為輔，物業(yè)類型多為住宅，商業(yè)較少，各項(xiàng)目有與自己相配套的的社區(qū)商業(yè)街，缺乏專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目； ? 大盤云集，就 9個(gè)項(xiàng)目中，占地超過 200畝的達(dá) 7個(gè)，總建筑面積超過 30萬平米的達(dá)7個(gè)，物業(yè)類型大部分為高端物業(yè)，擁有別墅物業(yè)類型的有 7個(gè)； ? 開發(fā)商均是實(shí)力雄厚，影響力比較廣 泛 的開發(fā)商，就宣傳推廣上大部分項(xiàng)目都以品牌地產(chǎn)為主推 主題 ； ? 區(qū)域銷售價(jià)格多層均價(jià)區(qū)間在 32004000 元 /㎡ ,小高層價(jià)格區(qū)間在 37004800 元 /㎡ , 洋房、 別墅價(jià)格在 45009000元 /㎡ 。 第 31 頁(yè) 共 38 頁(yè) 江山帝景 ? 江山帝景由 廣晟集團(tuán)和珠江投資集團(tuán) 聯(lián)手投資打造，地處含浦大道與南二環(huán)交界口，占地將近 1000畝，總建筑面積 150 萬平米，容積率 ，綠化率 %，物業(yè)類型由多層洋房、小高層和別墅構(gòu)成，規(guī)劃總戶數(shù)為 9900 戶，分四期開發(fā)，該項(xiàng)目對(duì)面為科教公園，是該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)所在。 ? 一期占地 460畝，分聯(lián)排、獨(dú)棟，雙拼三種類型，共計(jì) 373戶，銷售價(jià)格有 5600120xx元 /㎡不等， 據(jù)銷售員介紹，一期已基本銷售完畢，二期為別墅和 6棟 17層小高層，小高層共 288戶，戶型面積有 139300㎡ 不等，以 139㎡三房和 165㎡四房為主力戶型，第 30 頁(yè) 共 38 頁(yè) 合占總房源 92%左右，目前小高層正處于蓄客階段，起價(jià) 4000元 /㎡ ，辦卡即 可享受 10000抵 20xx0的優(yōu)惠，預(yù)計(jì) 20xx年 4月份推出。 ? 目前在售房源為一期，一期房源共 901 套，已銷售 447 套，銷售率將近 50%，多層洋房均價(jià) 4000 元 /㎡，小高層均價(jià) 4200元 /㎡，有少量疊拼庭院洋房出售，目前正在蓄客，為下一批房源推出做準(zhǔn)備，辦卡金額為 10000元，可抵 20xx0元房款。 ? 中建麓山和苑目前在售房源為一期， 分兩批推出，第一批推出時(shí)間為 20xx 年 11 月 8日，共 5棟 25層高層，已售罄，第二批推出時(shí)間為元月 16日，共三棟 25層高層， 一期共計(jì)房源 667套 ，戶型有 88150 ㎡不等， 已售 368套， 銷售率為 55%，總體剩余房源大 299套 ，剩余戶型面積在 140㎡以上， 最新推出的營(yíng)銷政策有春節(jié)期間購(gòu)房送價(jià)值8880元的家電大禮包一份，項(xiàng)目銷售均價(jià)為 3780元 /㎡。 第 25 頁(yè) 共 38 頁(yè) 第三章 項(xiàng)目 周邊樓盤 1． 岳
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