【正文】 計(jì)算結(jié)果參看下表： 敏感性分析表 成本 售價(jià) ＋ 40％ ＋ 30％ ＋ 20％ ＋ 10％ 0 － 30％ 9182 7342 5503 3663 1823 － 20％ 6814 4974 3135 1295 545 － 10％ 4446 2606 767 1073 2913 0 268 1572 3411 5251 5282 從該表的計(jì)算結(jié)果可以看出，在成本提高 10％，售價(jià)降低 20％或售價(jià)降低 10％，成本提高 20％的情況下，項(xiàng)目面臨虧損，表明本項(xiàng)目對(duì)銷售價(jià)格和投資成本敏感性相同，同時(shí)亦反映出項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 從財(cái)務(wù)效益分析的評(píng)價(jià)指標(biāo)及現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)情況看來，成本和銷售情況是對(duì)項(xiàng)目收益影響最大要素。根據(jù)下列公式計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)及盈虧平衡點(diǎn)銷售率 盈虧平衡點(diǎn)（ Q0）＝ CF/（ P－ Cx） 盈虧平衡點(diǎn)銷售率＝盈虧點(diǎn)銷售面積 /可售面積 （固定成本 — CF 單位變動(dòng)成本 — Cx 單位售價(jià) — P） 通過計(jì)算結(jié)果表明，假定本項(xiàng)目的總投資不變，且售價(jià)和銷售收款進(jìn)度如計(jì)劃所列，則當(dāng)整體的物業(yè)銷售面積達(dá)到 59056 ㎡，銷售率達(dá)到56%時(shí)，項(xiàng)目的開發(fā)效益剛好達(dá)到平衡。詳見 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 名稱 合計(jì) 2020年 三季度 2020年 四季度 2020年 一季度 2020年 二季度 2020年 三季度 2020年 四季度 2020年 一季度 2020年 二季度 2020年 三季度 1 現(xiàn)金流入 25489 0 0 0 700 4000 6200 6567 4822 3200 銷售收入 25489 0 0 0 700 4000 6200 6567 4822 3200 2 現(xiàn)金流出 20392 3712 2193 4465 3298 3133 2611 428 312 179 固定資產(chǎn) 投資 18583 3712 2193 4413 3259 2834 2172 銷售稅金 1427 0 0 0 39 224 347 368 270 179 銷售費(fèi)用 382 0 0 52 60 75 92 60 42 3 凈現(xiàn)金流 量 3712 2193 4465 2568 867 3589 6139 4510 3021 4 累計(jì)凈現(xiàn) 金流量 3712 5905 10370 12938 12071 8482 2343 2075 5096 清償能力分析 通過對(duì)本項(xiàng)目的借款還本付息計(jì)算，項(xiàng)目銀行貸款本金為 9000萬元，其借款償還期為 ，從以上分析表明，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的清償能力。貸款年利率按 %計(jì)，銷售費(fèi)用按銷售收入的 %計(jì)取，管理費(fèi)按總投資 1%計(jì)取。詳細(xì)數(shù)據(jù)見 月色雅塘項(xiàng)目開發(fā)總投資估算表 月色雅塘項(xiàng)目開發(fā)總投資估算表 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) (萬元 ) 開發(fā)總投資 18583 1 土地成本 3228 購地價(jià)款（含土地出讓金） 3228 2 小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套工程費(fèi) 1654 供電工程費(fèi) 841 供水工程費(fèi) 210 弱電工程費(fèi) 0（運(yùn)營商全投） 小區(qū)道路、廣場(chǎng)工程費(fèi) 241 排水工程費(fèi) 105 園林綠化工程費(fèi) 257 3 建安工程成本 10457 主體工程費(fèi) 9669 設(shè)施設(shè)備安裝費(fèi)（含電梯） 473 消防設(shè)施費(fèi) 315 4 前期費(fèi)用 683 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘探費(fèi) 263 土地平整費(fèi) 20 工程監(jiān)理費(fèi) 200 建設(shè)單位管理費(fèi) 200 5 其他費(fèi)用 2561 項(xiàng)目報(bào)建費(fèi) 1366 預(yù)備費(fèi)用 520 建設(shè)期利息 (按年息 %) 675 資金籌措 工程全 部投資總估算為 18583 萬元，其中企業(yè)自籌 7000 萬元，申請(qǐng)銀行貸款 9000 萬元，預(yù)售回款 2583 萬元，詳見資金使用計(jì)劃和資金籌措計(jì)劃表 資金使用計(jì)劃和資金籌措計(jì)劃表（單位：萬元） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 2020 年 三季度 2020 年 四季度 2020 年 一季度 2020 年 二季度 2020 年 三季度 2020 年 四季度 1 投資總額 18583 3712 2193 4413 3259 2834 2172 建設(shè)投資 3712 2193 4413 3259 2834 2172 2 資金籌措 3712 2193 4413 3259 2834 2172 自有資金 3712 2193 1095 銀行貸款 3318 3059 2034 589 預(yù)售收入 200 800 1583 11 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 銷售收入估算 月色雅塘以住宅開發(fā)為主，可銷售住宅總面積 ，項(xiàng)目在高層住宅主體完成一半時(shí)開始預(yù)售，預(yù)計(jì)銷售期 18 個(gè)月。 投資估算依據(jù) 《中華人民共和國國土法》及土地管理?xiàng)l例，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況及建勘提供的資料進(jìn)行估算； ，根據(jù)長(zhǎng)沙市各類建筑工程社會(huì)平均成本情況估算； （ 1998） 1398 號(hào)文件，結(jié)合工程實(shí)際進(jìn)行估算?！? 10 投資估算與資金籌措 投資估算 投資估算范圍 月色雅塘項(xiàng)目 設(shè)計(jì)總用地為 ，總建筑面積為 ，其中住宅面積 ，商業(yè)及配套設(shè)施面積 。 時(shí)間 項(xiàng)目 2020 年 3季度 2020 年 4季度 2020 年 1 季度 2020 年 2 季度 2020 年 3季度 2020 年 4季度 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 拆遷及場(chǎng)地平整 前期及項(xiàng)目報(bào)建 勘察設(shè)計(jì) 基礎(chǔ)、地下室施工 主體施工 竣工驗(yàn)收 園林綠化工程 小區(qū)配套工程 9 物業(yè)管理 物業(yè)管理包括提供優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境、小區(qū)治安以及精神文明建設(shè)，是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中極其重要的服務(wù)性工作，它直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)能否順利實(shí)施和房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽(yù)。 8 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目一次開發(fā)，從項(xiàng)目啟動(dòng)開始至全部銷售完成，預(yù)計(jì)需要 年，即六個(gè)季度。 采用低壓電容補(bǔ)償，減少無損耗。 住宅樓內(nèi)樓梯間照明開關(guān)均采用觸摸式（或聲控式）延時(shí)節(jié)能開關(guān)。 輸電設(shè)備采用節(jié)能、安全器件，線路采用銅芯電線、電纜供電。 節(jié)能 為了減少能耗，除加強(qiáng)管理外，可采取以下措施： 建筑屋面，西向墻體采取保溫隔熱措施。本項(xiàng)目的綠化率超過 40％。 區(qū)域內(nèi)的空地由物業(yè)管理部門統(tǒng)一進(jìn)行植被綠化工作，并在道路兩側(cè)種樹植草。 綠化 綠化形成點(diǎn)、線、面綠化體系，適當(dāng)加以建筑小品進(jìn)行點(diǎn)綴，以營造一個(gè)優(yōu)雅的居住環(huán)境。 （ 2）合理選擇施工機(jī)械，盡量選用低噪聲設(shè)備。 （ 3）石灰、