【正文】 好 良好 良好 良好 環(huán)境 較好 較好 較好 較好 區(qū)位 較好 較好 較好 較好 個(gè)別因素 裝修 不計(jì)裝修 不計(jì)裝修 不計(jì)裝修 不計(jì)裝修 發(fā)展商實(shí)力 較雄厚 較雄厚 較雄厚 較雄厚 項(xiàng)目規(guī)模 較大 一般 一般 較小 小區(qū)綠化 良好 一般 一般 一般 小區(qū)配套 良好 一般 一般 一般 建筑結(jié)構(gòu) 鋼混 鋼混 鋼混 鋼混 建成年代 期房 2020 年 期房 2020 建筑形態(tài) 小高層 小高層 小高層 小高層 4）、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素修正系數(shù)表 設(shè)定本案的各項(xiàng)影響因素比較系數(shù)為 0，以本案的各項(xiàng)影響因素與交易實(shí)例進(jìn)行比較，得出價(jià)格影響因素修正系數(shù)比較表如表 17： 表 17：本項(xiàng)目小高層住宅價(jià)格市場比較法系數(shù)修正表 項(xiàng)目名稱 本案 周邊 1 周邊 2 周邊 3 標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)（元 /㎡） 待估 交易時(shí)間修正 0 0 0 0 交易情況修正 0 0 0 0 區(qū)域因素 交通 0 +1 +1 +1 配套 0 +1 +1 +1 環(huán)境 0 0 0 0 區(qū)位 0 0 0 0 小計(jì) 0 +2 +2 +2 個(gè)別因素 裝修 0 0 0 0 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 28 發(fā)展商實(shí)力 0 0 0 0 項(xiàng)目規(guī)模 0 2 2 4 小區(qū)綠化 0 2 2 2 小區(qū)配套 0 2 2 2 建筑結(jié)構(gòu) 0 0 0 0 建成年代 0 2 0 1 建筑形態(tài) 0 0 0 0 小計(jì) 0 8 6 9 修正后均價(jià) 5）計(jì)算結(jié)果 比較修正后，以三個(gè)比準(zhǔn)均價(jià)的算術(shù)平均值作為市場比較法的評估結(jié)果 6）本案價(jià)格預(yù)測 近幾年來，對房地產(chǎn)影響較大的因素有：房地產(chǎn)價(jià)格走勢、宏觀政策影響等。 【市場比較法，是將估價(jià)對象房地產(chǎn)與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格， 修正得出估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 23 表 13：投資成本費(fèi)用估算匯總表 成本項(xiàng)目 總額（萬元） 得房成本（元 /㎡） 小高層住宅 商鋪 車位 開發(fā)成本 （ 1）土地成本 （ 2）前期工程費(fèi) （ 3）建安工程費(fèi) （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) （ 5）公建配套設(shè)施費(fèi) （ 6）開發(fā)期間稅 費(fèi) （ 7）不可預(yù)見費(fèi) 開發(fā)費(fèi)用 （ 1）管理費(fèi)用 （ 2）銷售費(fèi)用 （ 3）財(cái)務(wù)費(fèi)用 合計(jì) 資金籌措、投資計(jì)劃及借款利息 1）資金籌措與投資計(jì)劃 投資計(jì)劃與資金籌措表 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 投資總額 建設(shè)投資 貸款利息 流動資金 2 資金籌措 自有資金 借款 銷售收入再投入 2）貸款本金的償還及利息支付 貸款還本付息結(jié)算表 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 24 序號 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 1 借款還本付息 季初借款累計(jì) 第一筆借款 本季借款 本季應(yīng)計(jì)利息 季末還本付息 季末借款累計(jì) 季初借款累計(jì) 第二筆借款 本季借款 本季應(yīng)計(jì)利息 季末還本付息 季末借款累計(jì) 季初借款累計(jì) 第三筆借款 本季借款 本季應(yīng)計(jì)利息 季末還本付息 季末借款累計(jì) 借貸匯總 季初借款累計(jì) 本季借款 本季應(yīng)計(jì)利息 季末還本付息 季末借款累計(jì) 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 25 第九章：項(xiàng)目銷售和收入測算 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 26 一、住宅銷售單價(jià)的確定 用市場比較法確定銷售價(jià)格的上限（平均價(jià)格） 1）說明 采用市場比較法進(jìn)行價(jià)格測算，首先選取本案周邊幾個(gè)具有一定可比性的案例進(jìn)行對比，然后修正出本案的現(xiàn)時(shí)均價(jià)，最后再根據(jù)近兩三年來本市和本案所在區(qū)域的房價(jià)走勢，對本案的價(jià)格作出測算。 2）銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用：詳見銷售費(fèi)用估算表 銷售費(fèi)用估算表 序號 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 計(jì)價(jià)（萬元） 1 廣告宣傳及市場推廣費(fèi) 銷售收入 2 銷售代理費(fèi) 銷售收入 % 3 其他銷 售費(fèi)用 銷售收入 % 合計(jì) 3）財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用：詳見貸款還本付息表 4）開發(fā)費(fèi)用 開發(fā)費(fèi)用：前面 1～ 3 項(xiàng)之和。 8）開發(fā)成本 開發(fā)成本：以上 1～ 7 項(xiàng)合計(jì)。 二、項(xiàng)目總投資估算的原則 項(xiàng)目投資估算盡可能反映項(xiàng)目的實(shí)際情況； 項(xiàng)目總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則； 項(xiàng)目總投資估算對于無法準(zhǔn)確估算的項(xiàng)目在預(yù)備中考慮。 房展會 精品樓書 公共關(guān)系 四、準(zhǔn)備策略 銷售中心 樣板房展示 樓盤正式推出儀式 五、項(xiàng)目銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃 項(xiàng)目各建設(shè)經(jīng)營期銷售比例表。 銷售期間： 要求銷售人員熱情、耐心、誠懇地接待每一個(gè)客戶，與重點(diǎn)客戶建立良好的關(guān)系，樹立“誠信為本”、“顧客就是上帝”的營銷思想。此階段的廣告頻率相應(yīng)減少，以降低宣傳成本。 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 17 銷售尾期： 該時(shí)間段，一期銷售已進(jìn)尾聲，這時(shí)的宣傳應(yīng)重點(diǎn)放在優(yōu)惠促銷上。 開盤期與強(qiáng)銷期： 加大廣告頻率及媒體的選擇，尤其是強(qiáng)化現(xiàn)場廣告和電視廣告，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢，形成對消費(fèi)者進(jìn)行全方位的滲透和影響。主要通過報(bào)紙軟性新聞、報(bào)紙硬廣、戶外廣告、互聯(lián)網(wǎng)廣告等方式進(jìn)行宣傳，內(nèi)容上既能突出小區(qū)自身的特點(diǎn)，同時(shí)又能迅速抓住消費(fèi)者的注意力。 開盤期 強(qiáng)銷期 銷售尾期： 三、促銷策略 廣告 銷售準(zhǔn)備期： 在這一階段，項(xiàng)目剛剛動工，消費(fèi)者對項(xiàng)目所在區(qū)域及項(xiàng)目 情況一無所知，人們從施工現(xiàn)狀無法了解小區(qū)的整體規(guī)劃。 為縮短工期，應(yīng)重點(diǎn)做好以下工作 ：選擇優(yōu)秀的承包商來確保工程按期完成；多個(gè)施工隊(duì)同時(shí)開工，做好不同施工隊(duì)的協(xié)調(diào)工作，使他們之間能有效配合，協(xié)調(diào)推進(jìn)施工進(jìn)度。而且，工程在建設(shè)過程在需要配備專門的管理人員及一定量的物質(zhì)資源，這樣，工期越長，管理成本就越高。 間距控制： 建設(shè)間距類區(qū)： 建筑高度控制： 四、項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件 1 道路 供電 供水 排水 暖通