長沙市房地產(chǎn)市場動態(tài)分析-文庫吧資料
2025-07-05 06:33本頁面
【正文】 24*10月的計劃：樣板開放—開盤—秋交會1011瀟湘晨報A324*國慶熱銷（發(fā)布10月16日開盤信息）1015瀟湘晨報A332*35發(fā)布10月16日開盤信息1015長沙晚報A332*35發(fā)布10月16日開盤信息從以上表格我們可以得出陽光100在品牌導(dǎo)入期的媒體投放特點： ■投入不多，效果不錯。注：此部分軟文僅為陽光100開盤之前的媒體炒作；24*；24*35為半版廣告；日期媒體版面規(guī)格主題217瀟湘晨報B124*軟文：將與世界著名大師安藤忠雄攜手打造建筑311瀟湘晨報B124*軟文：與華盛、凱達(dá)、經(jīng)投實業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手49瀟湘晨報B224*軟文：建筑設(shè)計邀請大師合作，大師大成414長沙晚報B424*軟文：買樓就是買生活（俱樂部活動安排）523軟文：5月22日俱樂部活動：擊劍63瀟湘晨報B424*軟文：榮獲“建設(shè)風(fēng)暴獎■陽光100的媒體運作陽光100舉行重大活動都會有軟文見諸報端，主要是瀟湘晨報和長沙晚報。從以上陽光100活動營銷的主線來看，陽光100是以其俱樂部為核心開展?fàn)I銷活動。給項目營造高素質(zhì)人居印象；2004年9月，組織陽光100會員參加“陽光試駕”活動；2005年3月，聯(lián)合湖南房地產(chǎn)信息網(wǎng)組織陽光100會員和網(wǎng)絡(luò)活躍者參加植樹活動……2005年8月陽光100的營銷比較沉寂，沒有大型廣告的投入，預(yù)計9月份將會是其推廣的一個重要時期。隨后，陽光100總經(jīng)理親自赴日本邀請安滕忠雄參與長沙項目的建筑和規(guī)劃設(shè)計，大手筆營造大社區(qū)。1 營銷特色2003年6月24日，至此，陽光100長沙行正式拉開序幕。該項目銷售現(xiàn)場的資料包括陽光100客戶服務(wù)手冊、陽光100俱樂部章程、陽光100樓書，沒有任何關(guān)于戶型和小區(qū)技術(shù)指標(biāo)的對外資料，根據(jù)我們的了解，陽光100的各項技術(shù)指標(biāo)（包括容積率、綠化率、建筑密度等）在網(wǎng)絡(luò)上和銷售現(xiàn)場都無從查找。銷售員接待客戶由現(xiàn)場經(jīng)理/值班人員統(tǒng)一調(diào)配，筆者兩次以同行的身份訪問該項目，都由該負(fù)責(zé)人調(diào)配銷售副總監(jiān)進(jìn)行接待，筆者認(rèn)為，該種接待業(yè)內(nèi)人士的方式是一種創(chuàng)新，值得借鑒和學(xué)習(xí)。一期模型全部為鋁合金鍛造。陽光100銷售部有上下兩層，第一層為相關(guān)部門咨詢區(qū)（銀行、按揭、房地局現(xiàn)場辦公）、模型展示區(qū)、接待區(qū)、財務(wù)區(qū)等，二樓主要為樣板房，筆者前次考察該項目時樣板房還處于開放階段，今次該樣板房已經(jīng)取消，據(jù)內(nèi)部消息，陽光100的樣板房裝修費用每套為100萬元以上，內(nèi)置所有設(shè)備均為高檔次，其中座椅為1000多元一張，餐桌上的筷子都有100元一對。廣場臨近二環(huán)線處有豎立著幾幅大型的廣告牌，上面有安滕忠雄和DCM三個設(shè)計大師的畫像，可見，陽光100主推的是其建筑和園林規(guī)劃設(shè)計。筆者考察該項目時，有兩個工人正在清理水池，據(jù)售樓員介紹，該水池因為臨近公路和施工現(xiàn)場，每半天要清理維護(hù)一次。雖然說先進(jìn)餐廳為家庭主婦提供了便利，為干濕分區(qū)提供了可能性，但是餐廳太過于顯露似乎不是一種理想的居住環(huán)境。二期的戶型結(jié)構(gòu)比例為：戶型結(jié)構(gòu)建筑面積數(shù)量E1二房一廳一衛(wèi)110㎡52戶TB二房一廳一衛(wèi)88㎡32戶C1四房兩廳兩衛(wèi)155㎡49戶B1三房兩廳兩衛(wèi)140㎡90戶A1三房兩廳兩衛(wèi)152㎡90戶B三房兩廳兩衛(wèi)135㎡132戶TA二房半兩廳一衛(wèi)102㎡22戶從以上的戶型面積結(jié)構(gòu)我們可以看出，陽光100除極少數(shù)房型較為緊湊外，大部分房型面積都較為奢侈。 戶型設(shè)計陽光100戶型整體偏大，這和他們面向的客戶群有很大的關(guān)系。以上的價格只是其對外宣傳的均價，實際上，我們了解到，湖南大學(xué)曾以低價取得其大約100000平方米建筑面積的所有權(quán)和使用權(quán)，然后以2350元/平方米的均價轉(zhuǎn)讓給老師作為福利房，該部分售價極大地拉低了一期均價，據(jù)我們保守估計，陽光100對外銷售部分毛坯房均價在2600元/平方米左右。他們有錢但是沒有時間和精力將金錢投放于其他的投資行當(dāng)，所以他們選擇一次性付款的比較多。作為主力消費客戶群，老師和公務(wù)員有其明顯的特征。對于來長定居人士和暴發(fā)戶而言，他們對城市生活的定位比較高，他們希望能夠附庸風(fēng)雅，希望能夠通過住房提高自己的地位和品位，選擇陽光100，能夠極大地滿足他們的心理需求。老師和公務(wù)員雖然都會有住房分配，但相比之下，老師的單位房比公務(wù)員的單位房規(guī)格低，環(huán)境差，他們更希望有真正屬于自己的空間。按照職業(yè)來劃分，該項目的客戶群主要是老師、公務(wù)員、外地來長定居人士和部分暴發(fā)戶。從以上的描述我們可以看出，陽光100作為一個大型的社區(qū)，其規(guī)劃有其大氣磅礴的一面，但是后期的建設(shè)和維護(hù)能不能跟上，園林和景觀能不能照顧到小區(qū)的每一個片區(qū)和角落，有待進(jìn)一步觀察和思考?！ ≈行臅钦麄€項目的高潮所在，又形成大學(xué)城南疆和開放空間的視覺中心，為社區(qū)居民交流提供高尚平臺。高達(dá)30米的雙柱，以巨大的體量、大紅色鮮艷的特點，產(chǎn)生形、色上巨大的震撼力。這個出自DCM之手的建筑群，作為大學(xué)城的城邊，以其豐富鮮明的建筑立面，現(xiàn)代化、簡約化、高品位的設(shè)計風(fēng)格，在二環(huán)路上展示出一個全新城市形象，形成岳麓大學(xué)城南端的空間高潮與結(jié)點；同時也大量聚攏人氣，帶動整個岳麓區(qū)南片發(fā)展。這些花瓣層層綻開，靈動飄逸，給人藝術(shù)享受的同時，使小區(qū)空間富于變化，同時其形成的東南折線在悶熱的夏季還能有效組織江面上吹來的東南風(fēng)在小區(qū)內(nèi)暢快流通。軸線直指岳麓
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