【正文】 造高素質(zhì)人居印象；2004年9月，組織陽光100會員參加“陽光試駕”活動；2005年3月，聯(lián)合湖南房地產(chǎn)信息網(wǎng)組織陽光100會員和網(wǎng)絡活躍者參加植樹活動……2005年8月陽光100的營銷比較沉寂，沒有大型廣告的投入，預計9月份將會是其推廣的一個重要時期。銷售員接待客戶由現(xiàn)場經(jīng)理/值班人員統(tǒng)一調(diào)配，筆者兩次以同行的身份訪問該項目，都由該負責人調(diào)配銷售副總監(jiān)進行接待，筆者認為，該種接待業(yè)內(nèi)人士的方式是一種創(chuàng)新，值得借鑒和學習。筆者考察該項目時，有兩個工人正在清理水池，據(jù)售樓員介紹，該水池因為臨近公路和施工現(xiàn)場，每半天要清理維護一次。以上的價格只是其對外宣傳的均價，實際上，我們了解到，湖南大學曾以低價取得其大約100000平方米建筑面積的所有權和使用權，然后以2350元/平方米的均價轉(zhuǎn)讓給老師作為福利房，該部分售價極大地拉低了一期均價，據(jù)我們保守估計，陽光100對外銷售部分毛坯房均價在2600元/平方米左右。老師和公務員雖然都會有住房分配，但相比之下，老師的單位房比公務員的單位房規(guī)格低，環(huán)境差，他們更希望有真正屬于自己的空間。高達30米的雙柱，以巨大的體量、大紅色鮮艷的特點，產(chǎn)生形、色上巨大的震撼力。規(guī)劃中寬達80余米的中軸綠化帶構成了荷花的花蕊，綠化帶兩側(cè)集中排列48米高層塔樓形成強有力城市形象。該項目的會所建在小區(qū)的東西線的中央位置，兩層。未來小區(qū)居民的生活方便度高是不言而喻的。屆時，湖南大學、中南大學、湖南師范大學將形成一個完整的整體，實現(xiàn)資源共享，長沙市河西將成為一個巨大的教育基地和人才輸出地，這對于周邊的影響是非常巨大的。原定2005年6月推出2期，后因預售政策的變化開盤時間延至2005年9月20日左右，預計售價為2700－2800元/平方米（暫時沒有對外公布）。麓山別墅，該項目東邊部分可以享受到江景。8月27日，長沙晚報發(fā)布專題新聞，名曰《市府軍團厲兵秣馬》，將河西的樓盤提升到一個板塊的高度推向市場，加上正在籌備策劃之中的 “9取消預售政策更多是從銀行業(yè)的角度出發(fā)，為解決銀行貸款信譽問題而提出的解決方案，從消費者的角度來講， 他們認為買期房面臨著工程質(zhì)量能否保證和開發(fā)商承諾是否兌現(xiàn)的風險，相比之下，他們更愿意購買現(xiàn)房。重點項目詳細介紹，次要項目簡略介紹；考慮到第一期的特殊性，我們將會介紹項目的基本情況和2005年9月份之前的樓盤相關資訊；說明： 月報以河西市場為主，兼顧河東的可比項目； 后續(xù)月報將以當月資訊為主；資訊的內(nèi)容包括：工程進度、價格變化、銷售情況、廣告投放、活動營銷、開發(fā)商和項目動向等長沙市（河西）房地產(chǎn)市場研究8月報表2005年8月15日，中國人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組在《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》中提出“取消預售政策”的建議，頓時一石激起千層浪，在房地產(chǎn)相關行業(yè)甚至消費者中引起了巨大的反響和爭議。綜合來看，“取消預售政策”弊大于利。而2005年，深圳卓越、香港和記黃埔、廣州玫瑰園等公司在長沙儲備的項目浮出水面，新一輪的合縱連橫勢不可擋。該項目的策劃和銷售由陽光100自行組建團隊完成。陽光100國際新城項目的車戶比為1：1。 交通 該項目位于河西二環(huán)線邊，東面100米處有湘江三橋和河東相接，東面瀟湘大道貫穿河西南北，客觀上交通比較便利，但是因為目前公交線路比較少，對于無車一族而言，實際交通不是很方便，陽光100即將開通業(yè)主直通車。醫(yī)療配套：該項目附近的大型的綜合醫(yī)院，過湘江三橋到鐵道學院對面有長沙市中心醫(yī)院，書院路有金沙大藥房等醫(yī)療藥品機構。　　陽光100目前一期還沒有開發(fā)完畢，其現(xiàn)場的規(guī)劃不是很分明。　　優(yōu)美的“花瓣”是兩側(cè)宛如太極的陰陽折線板樓，來自安藤忠雄空間魔術師式的創(chuàng)造。除會所之外，社區(qū)其他配套設施也十分完備，規(guī)劃有游泳池、幼兒園、九年制義務學校等。從客戶的個人特點來說，他們大多是有車一族。以上介紹過老師和公務員購房的主要特征，他們的一期主要是針對該兩個群體而來的，戶型設計方面自然考慮他們的需求特征。銷售部門前有兩個身著制服的保安把守。陽光100銷售現(xiàn)場內(nèi)外的硬件和軟件設施無不顯示出品牌房地產(chǎn)公司的實力：精致、大氣、突出細節(jié)。筆者認為“俱樂部”方式將會成為以后房地產(chǎn)項目和公司積累意向客戶的主要方式，這也是應對當前發(fā)布的“取得預售證之前不準收取客戶任何意向保證金”的一個對策。具體費用估計如下：網(wǎng)站的建立與維護：戶外廣告牌（從1月—10月）：約30萬報紙廣告：約為120萬活動推廣：約為40萬電視廣告：約為20萬其它：10萬合計：■媒體的選擇以瀟湘晨報和長沙晚報為主陽光100的廣告推廣尚屬前期品牌導入階段。陽光100的推廣模式給了我們一個啟示：房地產(chǎn)項目在推廣中，應該抓住項目優(yōu)勢中的一個或者兩個點，以這一兩個點為基礎，形成線和面的覆蓋，濃墨重彩渲染，形成本項目的獨特銷售訴求（USP）。從近日的網(wǎng)絡情況來看，陽光100的品牌似乎受到質(zhì)疑。首先是陽光100的品牌和實力，已經(jīng)由這兩個因素所帶來的其他一些優(yōu)勢，如規(guī)模大，配套齊全，人居環(huán)境成熟；營銷活動大氣、強勢，能夠吸引足夠多人的眼球；“外來和尚好念經(jīng)”，政府的優(yōu)惠政策和市民的盲目崇信，等等。陽光100因其優(yōu)勢吸引了大量老師和公務員前來購買，前面已經(jīng)說到這部分人群他們的消費特征：他們有福利房，但是他們對福利房的品質(zhì)不滿意，追求更高的生活享受；他們有不為人知的收入來源，需要及時消化；他們想投資，但是沒有足夠的時間和精力進行其他的投資活動，房產(chǎn)投資穩(wěn)定而無需過分操心；他們有不能公開的第二個“ 家”，需要在一個大社區(qū)里面隱身（“大隱隱于市”，大社區(qū)一樣存在缺乏人情關懷的問題，但這正是某些人想要的效果