【正文】 部投資現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 其他現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 土地增值稅 銷售稅金及附加 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 36 所得稅 3 凈現(xiàn)金流 4 稅前凈現(xiàn)金流 注： ①財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）能反映出項(xiàng)目所占用資金的盈利率，即反映出項(xiàng)目的盈利能力。 盈虧平衡分析 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 38 盈虧平衡分析亦稱臨界點(diǎn)分析或保本點(diǎn)分析。 影響項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)成本、售價(jià)水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營期的長短。 3）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對投資利潤率的影 響。因此，項(xiàng)目的敏感性分析針對全部投資的評價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別售價(jià)上下波動(dòng) 5%、 10%和建安工程費(fèi)上下波動(dòng) 10%、 20%時(shí)，對經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)影響，計(jì)算結(jié)果詳見敏感性分析表（表 27） 表 27：敏感 性分析表 全部投資 基準(zhǔn)方案 售價(jià)變動(dòng) 建安工程費(fèi)變動(dòng) 10% 5% 5% 10% 20% 10% 10% 20% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度 投資利潤率 投資利潤率升降幅度 由表中數(shù)據(jù)可得： 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 39 1）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響。故 本項(xiàng)目方案風(fēng)險(xiǎn)程度在可控制之內(nèi)。 ② 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于 0 的項(xiàng)目是可以考慮接受的。本項(xiàng)目的主要評價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）及項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。 二、財(cái)務(wù)評價(jià) 稅金計(jì)算 本項(xiàng)目銷售稅金及附加估算：詳見銷售稅金及附加估算一覽表（表 22） 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 34 表 22：銷售稅金及附加表 序號(hào) 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 銷售收入 2 銷售稅金及附加 營業(yè)稅 城市建設(shè)維護(hù)稅 教育附加 防洪工程維護(hù)費(fèi) 印花稅 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi) 3 土地增值稅 注： ①營業(yè)稅 5%；城建稅為營業(yè)稅的 7%；教育附加稅為營業(yè)稅的 5%；防洪工程維護(hù)費(fèi)按銷售收入的 %提?。挥』ǘ惏翠N售收入的％提?。划a(chǎn)權(quán)登記費(fèi)按銷售收入的 ％提取。通過資金來源與運(yùn)用表可看出本項(xiàng)目的貸款償還能力和自身平衡能力。本項(xiàng)目的銷售單價(jià)主要以市場比較法結(jié)合成本法來確定。 S）（ 1177。 ? 結(jié)合市朝向、景觀、樓層價(jià)差等因素對產(chǎn)品價(jià)格影響的一般情況，分別給予日照系數(shù) B（ %）、景觀系數(shù) D（ 1%）、樓層差價(jià) F（層差 %）一個(gè)測算值。 ? F 為樓層系數(shù)，均價(jià)層以上的取正值，均價(jià)層以下的取負(fù)值。 S）（ 1177。 表 20：銷售總收入預(yù)測表 項(xiàng)目 可銷售面積（㎡） 建議銷售單價(jià)（元 /㎡） 銷售收入（萬元） 住宅 商鋪 車庫 合計(jì) 表 21：銷售收入分批按比例預(yù)測表 期數(shù) 項(xiàng)目 可銷售面積 （㎡） 建議銷售單價(jià) （元 /㎡） 銷售收入 （萬元） 銷售比例 （ %） 合計(jì) （萬元） 2 期 住宅 商鋪 車庫 3 期 住宅 商鋪 車庫 4 期 住宅 商鋪 車庫 5 期 住宅 商鋪 車庫 6 期 住宅 商鋪 車庫 五、 項(xiàng)目住宅定價(jià)模擬 均價(jià)確定 根據(jù)以上方法測算可得出項(xiàng)目推出時(shí)住宅的基礎(chǔ)均價(jià)（ Pa）約為 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 31 元 /平方米。 4=e元 /平方米 本案商鋪的價(jià)格預(yù)測：本案商鋪平均價(jià)格 =現(xiàn)時(shí)平均價(jià)格（ 1+房地產(chǎn)價(jià)格走勢幅度 +宏觀政策影響） =元 /平方米。 【市場比較法，是將估價(jià)對象房地產(chǎn)與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格， 修正得出估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。 2）銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用：詳見銷售費(fèi)用估算表 銷售費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 計(jì)價(jià)（萬元） 1 廣告宣傳及市場推廣費(fèi) 銷售收入 2 銷售代理費(fèi) 銷售收入 % 3 其他銷 售費(fèi)用 銷售收入 % 合計(jì) 3）財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用：詳見貸款還本付息表 4）開發(fā)費(fèi)用 開發(fā)費(fèi)用：前面 1～ 3 項(xiàng)之和。 二、項(xiàng)目總投資估算的原則 項(xiàng)目投資估算盡可能反映項(xiàng)目的實(shí)際情況； 項(xiàng)目總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則； 項(xiàng)目總投資估算對于無法準(zhǔn)確估算的項(xiàng)目在預(yù)備中考慮。 銷售期間： 要求銷售人員熱情、耐心、誠懇地接待每一個(gè)客戶，與重點(diǎn)客戶建立良好的關(guān)系，樹立“誠信為本”、“顧客就是上帝”的營銷思想。 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 17 銷售尾期： 該時(shí)間段，一期銷售已進(jìn)尾聲，這時(shí)的宣傳應(yīng)重點(diǎn)放在優(yōu)惠促銷上。主要通過報(bào)紙軟性新聞、報(bào)紙硬廣、戶外廣告、互聯(lián)網(wǎng)廣告等方式進(jìn)行宣傳，內(nèi)容上既能突出小區(qū)自身的特點(diǎn)，同時(shí)又能迅速抓住消費(fèi)者的注意力。 為縮短工期，應(yīng)重點(diǎn)做好以下工作 ：選擇優(yōu)秀的承包商來確保工程按期完成；多個(gè)施工隊(duì)同時(shí)開工，做好不同施工隊(duì)的協(xié)調(diào)工作，使他們之間能有效配合，協(xié)調(diào)推進(jìn)施工進(jìn)度。 間距控制： 建設(shè)間距類區(qū)： 建筑高度控制： 四、項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件 1 道路 供電 供水 排水 暖通 供氣電話通訊 網(wǎng)絡(luò) 第四章：項(xiàng)目開發(fā)定位 一、項(xiàng)目市場定位 二、項(xiàng)目消費(fèi)群定位 三、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 四、產(chǎn)品風(fēng)格定位 五、項(xiàng)目形象定位 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 10 六、項(xiàng)目功能定位 七、項(xiàng)目價(jià)格定位 第五章：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案從設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想、設(shè)計(jì)理念、總平面設(shè)計(jì)以及建筑設(shè)計(jì)、專項(xiàng)設(shè)計(jì)等幾方面進(jìn)行說明，最后對設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行闡述。氣候特征是：氣候溫和，降水充 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項(xiàng)目可行性分