重慶房地產市場分析報告-全文預覽
【正文】 必然受到制約。 房地產是資本集中的行業(yè)，在國家政策和自身經濟規(guī)律的雙重影響下，重慶市房地產趨向集中化和規(guī)?；l(fā)展。 相對緊湊的兩房和略顯舒適的三房的需求比例總和超過 80%，為市場上的主力戶型，其有較大的市場潛力。 附表 6： 20xx 年 3 季度重慶市土地出讓示意圖 （六）、商品房空置 表 7：重慶市商品房空置情況統(tǒng)計 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 房屋空置面積 住宅 辦公樓 55 其中：一年以上空置面積 全市商品房空轉總量以年均 20%的速度上升，至 20xx 年由于受重慶市舊城改造的影響，存量房銷售較好，使空置面積略有下降。截至 9 月止，重慶市主城區(qū)存量房轉讓面積 萬平方米，轉讓金額 ，分別同比增長 %、 %。 主城區(qū)商品房銷售成交面積 925317 萬平方米，成交金額 億元，分別比上年同期增長 %、 %。 近期重慶市政府進一步加強了對房地產市場的規(guī)范化管理，并出臺了一系列調控措施：其一、清理整頓土地市場：其二、規(guī)范拆遷工作；其三、提高房地產開發(fā)資本金比例：其四，從嚴控制房地產開發(fā)信貸，通過以上手段，提高了房地產開發(fā)的準入門坎，從而導致了新開工房屋面積的減少，房地產開發(fā)投資速度開始回落。 業(yè)界正在探討房地產基金、住房資產證券化為房地產企業(yè)提供新的融資渠道。 房產信托在國外的成功推廣，有力地促進了當地房地產 市場的發(fā)展。 城市維護建 設稅 營業(yè)稅稅額市區(qū) 7%， 縣城、鎮(zhèn) 5%，其它 1% 教育費附加 營業(yè)稅稅額 3% 印花稅 購銷合同的金額；產權 轉 移書據所載金額 %， % 所得稅 轉讓收入減去允許扣除的項目的余額 企業(yè) 33%，個人 20% 出租 營業(yè)稅 * 出租、經營房地產收入 5%，按政府規(guī)定價格出租公有住房和廉租房的免征，個人按市價出租居住住房按 3%征收出租 房產 稅房產租金收入 12%，個人按市價出租居住住房按 4%征收 城鎮(zhèn)土地使 用稅 實際占用土地面積 大城市 － 10元 /平米，中等城市 /平米，小城市 － 6 元 /平米，縣城、建制鎮(zhèn) /平米 印花稅 租賃合同租賃金額 % 所得稅 租賃收入減去允許扣除的項目的余額 企業(yè) 33%，個人 20% 表 2：保有階段的稅費 稅種 計稅依據 稅率 房產稅 房產原值一次減除 10%30%后的余值 % 城鎮(zhèn)土地使稅 同前城鎮(zhèn)土地使用稅 同前城鎮(zhèn)土地使用稅用稅 耕地占用稅 實際占用耕地面積 110 元 /平米（一次性征收） 城市房產稅 房產原值一次減除 10%30%后的余值 % （三）、 投融資體制分析 房地產開發(fā)投資資金來源： 自有資金投入、金融機構貸款、發(fā)放債券、發(fā)行股票、聯營、引進外資等六種方式。有品牌、實力，管理能力較強的公司將獲得較大的生存空間，并獲得更多的政府的支持；而實力不強、信用資質較低、歷史包袱沉重、負債率較高、盲目擴張的房地產開發(fā)商將被逐漸淘汰出局。 這一系列的宏觀調控的緊縮政策表明政府十分關注房地產行業(yè) 高速增長可能帶來的風 險，在前階段緊縮政策未能達到效果的情況下，越來越希望通過產業(yè)政策和信貸政策來加大 調控力度，以抑制投資的過快增長。 20xx年以來，政府出臺的一些抑制房地產投資過熱的政策有： 銀監(jiān)會： 2 月 263 月 26 日發(fā)布了《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引（征求意見稿）》――調整購房個人貸款收支比例設置，加強信貸管理。 近年，重慶市房地產業(yè)發(fā)展正出現三個新的特征：商品房 大量積壓，空置面積不斷上升，然而新開工的面積又不斷上升；商品房價格上升較快；房地產建設向城市郊區(qū)推進。 80 年代開始，國家推進了城鎮(zhèn)住房制度改革； 98 年開始停止
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