【正文】 0180萬元以上00030051051501博源路標(biāo)：從戶型層面來看：小高層三房供應(yīng)量最大，為938套，所占比例約為60%左右，二房供應(yīng)量為530套，所占比例約為34%，四房供應(yīng)量最少，僅為5套，該區(qū)域多層一房為市場空白；結(jié)合去化情況來看，區(qū)域三房去化量最大，達(dá)110套，二房去化量次之，為94套，但二房的去化率高于三房，說明小高層產(chǎn)品二房去化速度較快；從總價(jià)層面來看：5055萬元、5560萬元、6070萬元以及7080萬元供應(yīng)量都相對(duì)比較大，供應(yīng)量在250350套之間，其其他總價(jià)段的市場供應(yīng)量平平，基本上在70150套左右；結(jié)合去化情況來看：5055萬元和40萬元以下的總價(jià)段去化比較理想，分別為46套和49套，其次為7080萬元和5560萬元， 小結(jié)：小高層三房供需兩旺。 綜上所述，本月區(qū)域的供求特點(diǎn)是：52005500元/平方米價(jià)格段，95105平方米面積段供給與需求都比較旺。結(jié)合價(jià)格分析：50005200元/平方米價(jià)格段去化最好，其次是4800元/平方米以下和50005200元/平方米間的 綜上所述，本月區(qū)域的供求特點(diǎn)是：4月份新區(qū)4800元/平方米以下供給量最大，而市場主力去化卻為50005200元/平方米價(jià)格段。小結(jié)：3800元/平方米以下和45005000元/平方米的中低價(jià)位樓盤供需兩旺。小結(jié)：區(qū)域產(chǎn)品以小高層、高層為主，多層為輔，但市場需求大。二、新區(qū)月度市場供求分析住宅套數(shù)總供求物業(yè)形態(tài)月初供應(yīng)量加推量體總量體所占比例4月各時(shí)間段新增簽約量累計(jì)簽約去化率多層285382667%21543536146%小高層13252341559%22763873209%高層11071681275%23442421112%博源路標(biāo)：252。 從樓盤成交情況來看：本月新港名馨花園和恒達(dá)陽光假日6510594422%多層：5000，小高層：4800新港本月該板塊沒新上市樓盤，名馨花園二期2批預(yù)約中，5月份開盤。 新創(chuàng)理想城（長江花園北）和城市楓景（長江路與何山路交叉）浮出水面，近期面市。 區(qū)域市場新增加供應(yīng)量同比3月份下降了399套，可以看出4月份區(qū)域新推樓盤速度放慢；252。吳中區(qū)新房均值（單位：元/平方米）板塊分布物業(yè)形態(tài)板塊參考均值月度漲幅樣本項(xiàng)目城南中心板塊高層都薈名苑多層嘉寶花園、吳風(fēng)雅苑、夏蓮花園滄浪新城板塊高層四季晶華、天辰花園、雅典世家、福星新城多層博雅苑、盤蠡花園聯(lián)體別墅博雅苑吳中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊高層陽光水榭、S半島多層陽光水榭、生活家、都市新貴、迎春家園、麗都國際、碧水灣、S半島聯(lián)體別墅碧水灣獨(dú)棟別墅碧水灣 、泰盛綠島木瀆板塊多層棕櫚灣、瑞景苑、天平花園、金楓美地獨(dú)棟別墅十八島、天鄰風(fēng)景太湖板塊多層胥香園、金庭花園、秀涇苑聯(lián)體別墅胥香園、東山景園疊加別墅太湖緣獨(dú)棟別墅胥香園、太湖之星、寶島花園、碧贏谷、太湖天闋、太湖美山莊、東山景園、西山恬園、古北雅園相城區(qū)新房均值（單位：元/平方米）板塊分布物業(yè)形態(tài)板塊參考均值月度漲幅樣本項(xiàng)目陽澄湖路板塊多層香城花園、晨曦印象高層香城花園、晨曦印象、書香國際、陽光名邸、天亞水景城聯(lián)體別墅酈島別墅、依云水岸獨(dú)棟別墅酈島別墅、中興銀麗高爾夫花園春申湖路板塊多層錦繡江南、國際服裝城高層錦繡江南、嘉和麗園、國際服裝城博源路標(biāo)：本月相城區(qū)房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)比較大，主要是別墅市場，中興銀麗高爾夫花園和依云水岸的高價(jià)開盤，將區(qū)域別墅價(jià)格拉高了一個(gè)臺(tái)階。環(huán)古城區(qū)新房均值（單位：元/平方米）板塊分布物業(yè)形態(tài)板塊參考均值月度漲幅樣本項(xiàng)目平江區(qū)板塊多層?xùn)|城明月、潤億皇朝、玄妙廣場聯(lián)體別墅庭園、江南人家滄浪區(qū)板塊高層金帝城市別墅、公園天下、盤門誠品、胥江華庭、華泰家園、云庭、新康新城多層公園天下、盤門雅苑、奧體中心公寓、領(lǐng)秀江南、錦書清華聯(lián)體別墅金帝城市別墅、盤門誠品、水景麗舍獨(dú)棟別墅金帝城市別墅金閶區(qū)板塊高層寶石御景園、虹橋世家、白蓮花園、陽光城、金都名苑聯(lián)體別墅世家留園、虹橋世家、寒舍獨(dú)棟別墅世家留園、寒舍平江新城板塊高層天筑、橘子國多層大觀名園聯(lián)體別墅大觀名園獨(dú)棟別墅大觀名園博源路標(biāo)：本月環(huán)古城區(qū)各板塊新房均值的變化都不大，除了滄浪區(qū)的多層價(jià)格略有上浮之外，其他板塊保持不變?！安┰葱路烤怠睂⒚吭掳l(fā)布一次各區(qū)域的新房價(jià)格指數(shù)。結(jié)合以前三個(gè)月的數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)，小戶型公寓一直是高層市場的空白，目前仍為緩解，另外，高層公寓的高檔住宅有需求，但這種需求只局限在三室戶型中，對(duì)于同總價(jià)的四室戶型，三室的成交比例要高，說明高層高檔公寓的空間感的需求要優(yōu)于功能的需求。三室、二室最多，一室最少。一室戶型在三月份已經(jīng)證明其需求存在的潛力，本月在供應(yīng)只有80套的情況下，仍有22套的成交。四室的存在只局限在總價(jià)在60萬以上的中高檔房源，總供應(yīng)相對(duì)較少，成交比例也非常低。三室的成交熱點(diǎn)總價(jià)在55—60萬之間，該總價(jià)段也是目前大眾客戶能夠接受的三室價(jià)格，低于該價(jià)格，且產(chǎn)品較好的，根本無須擔(dān)心銷售的問題，高于該總價(jià)的三房多層，則需求采取一些銷售策略，擴(kuò)大推廣渠道，以促進(jìn)銷售。小結(jié)：高層產(chǎn)品突破供應(yīng)真空，三房需求開始顯現(xiàn)。支撐該數(shù)據(jù)的樓盤為中海湖濱一號(hào)，以對(duì)外公開的6600元/平方米入市，取得了另人羨慕的銷售比率。小結(jié)：小高層成交區(qū)域變動(dòng)較大，市區(qū)由多層的熱成交轉(zhuǎn)向小高層。從4000—6000元/平方米，各價(jià)格段都有比較理想的成交。首先，從供應(yīng)來看，主力供應(yīng)仍在4000—5000元/平方米和5000—5500元/平方米兩個(gè)價(jià)格段，4000元/平方米以下和6000元/平方米以上仍為供應(yīng)的價(jià)格空白段。對(duì)于大戶型的需求，客戶追求低總價(jià)的同時(shí)，也會(huì)追求居住的舒適度，在蘇州曾經(jīng)有一段時(shí)間對(duì)多大面積的需求最為旺盛，主要為本地多世同堂的家庭購買，這種需求短期內(nèi)仍將存在，因此目前還不能忽略大面積產(chǎn)品的市場。小面積戶型供應(yīng)中，80—90平方米的面積，有406套，90—100平方米供應(yīng)有353套。小結(jié)：本月多層、高層成交繼續(xù)上漲，小高層持平，整體市場保持平穩(wěn)。市場的推量在本月有一定的緩和，也是成交率上升的原因之一。在良好的市場前提下，要保證正常的銷售速度，關(guān)鍵在于價(jià)格。園區(qū)的湖濱一號(hào)開盤，平均價(jià)格高于區(qū)域1000元/平方米，屬于市場特例。樓市的旺季已經(jīng)到來，一般來說，由冷淡期到旺季需要經(jīng)歷2個(gè)季度的時(shí)間，中間有一個(gè)緩沖期。博源路標(biāo)：除了市區(qū)大批量的土地拍賣，蘇州政府還拿出以上的小地塊商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行掛牌?？梢灶A(yù)見，此次拍賣的現(xiàn)場將會(huì)非常熱鬧，競爭也會(huì)異常激烈，有望達(dá)到2005年后的歷史新高。拍賣時(shí)間：2006年5月31日上午9點(diǎn)整；2006年5月31日下午2點(diǎn)整。雖然該地塊面積不大，但作為低密度的別墅用地，還是能給萬科地產(chǎn)留下足夠的發(fā)揮空間。而對(duì)于建筑面積的控制來說，為了調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，限制高檔房的供應(yīng)量，該文本規(guī)定開發(fā)商必須按照預(yù)定的最小建筑面積以上進(jìn)行開發(fā)，不能下調(diào)地塊容積率，提高樓盤檔次，打亂市場供求。全國房地產(chǎn)土地市場依舊存在或多或少的問題，而本次國土部發(fā)布正式文本，限制開發(fā)商囤積土地。 停工一年將收土地閑置費(fèi) 為杜絕開發(fā)商變相囤地，《出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》第6條進(jìn)一步對(duì)閑置土地作了約定：開發(fā)商按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但已開發(fā)建設(shè)面積占建設(shè)總面積比例不足三分之一或已投資額占總投資額不足25%，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的，也視為土地閑置，出讓人有權(quán)向受讓人征收土地閑置費(fèi)。” 約定指標(biāo)防供應(yīng)量減少 為提高土地利用效率，《出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》第3條約定了受讓宗地的投資總額、單位用地面積投資強(qiáng)度、容積率和建筑系數(shù)等指標(biāo)。竣工時(shí)間進(jìn)行明確約定 針對(duì)開發(fā)商的“屯地新招”，國土資源部、國家工商總局昨日聯(lián)合公布《國有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》示范文本(試行)。相對(duì)來說，對(duì)于玲瓏灣此類檔次較高的樓盤，另外開設(shè)外幣按揭業(yè)務(wù)作用才比較明顯。 博源路標(biāo)：隨著外資銀行大量進(jìn)駐國內(nèi)市場，對(duì)國內(nèi)銀行的沖擊也越來越大。叁 業(yè)界關(guān)注一、外幣按揭現(xiàn)身蘇州樓市 日前，蘇州南都建屋公司攜手東亞銀行，在其在售樓盤玲瓏灣花園中開放“外幣按揭”業(yè)務(wù)，成為蘇州目前在售住宅中首個(gè)開放此業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目。 博源路標(biāo)：蘇州工業(yè)園區(qū)是中新兩國政府合作開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，開發(fā)建設(shè)10多年來，取得的成績令人矚目。對(duì)于目前蘇州居民的生活水平來看，公交車是大部分居民的出行工具，這就導(dǎo)致了普通公寓房地產(chǎn)對(duì)公交系統(tǒng)的依賴性非常大，100公里的公交專用道的規(guī)劃建設(shè)，將變蘇州普通公寓房地產(chǎn)的市場格局產(chǎn)生一定的影響。而對(duì)于房地產(chǎn)市場來說，經(jīng)濟(jì)無疑是基礎(chǔ)條件，在經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展的同時(shí)，也將給房地產(chǎn)市場帶來更多的機(jī)會(huì)。 博源路標(biāo)：長期以來，蘇州居民都受到交通條件的捆饒，堵車現(xiàn)象無處不在，嚴(yán)重打亂了居民的生活計(jì)劃。 公交：建成100公里專用道 人民路上的公交專用道大大提高了公交車的準(zhǔn)點(diǎn)率，乘客也從中體會(huì)到了方便。其中，參照五級(jí)航道標(biāo)準(zhǔn)改造環(huán)城河、老運(yùn)河、蘇瀏線、滸光運(yùn)河，參照七級(jí)航道標(biāo)準(zhǔn)改造蘇虞東線。其中上海方向4個(gè)，28車道；浙江方向2個(gè)，12車道；無錫方向4個(gè)，24車道；南通方向1個(gè)，6車道。 高速：新建5條高速公路 根據(jù)規(guī)劃，在未來5年中，蘇州要完成滬蘇浙高速公路江蘇段、蘇通長江公路大橋南接線，以及沿江高速張家港東互通、蘇嘉杭八坼互通等續(xù)建工程。相城區(qū)房地產(chǎn)市場一直憑借較低的價(jià)格吸引著園區(qū)客戶，無奈受到交通條件的影響，部分園區(qū)消費(fèi)者還是不能接受相城區(qū)，而這此北環(huán)路東延工程正好解決了這一問題。對(duì)于房地產(chǎn)市場來說，任何交通的變局都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場帶來一定的影響，此次也不例外。 在確保質(zhì)量和安全的前提下，按照能早則早、能快則快的要求，加快南環(huán)、北環(huán)高架東延建設(shè)步伐?；咀呦蛉缦?，西接?xùn)|南環(huán)立交，采用高架形式從蘇嘉杭高速公路橋下穿過，向東連接跨越通園路、星港街、郭巷大道，然后在高爾夫球場西南側(cè)下穿，以隧道形式穿越獨(dú)墅湖、星湖街后，快速路隧道接地，以地面形式接車斜路交叉口。南環(huán)快速路東延工程可行性研究報(bào)告近日通過專家組評(píng)審，北環(huán)高架東延也拿出了原則方案，南北兩條高架的東延將打破園區(qū)與古城區(qū)之間的交通瓶頸。通過相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷2005年的陰霾以后，在2006年初開始快速恢復(fù)，大多數(shù)城市的房地產(chǎn)又進(jìn)入了火熱時(shí)期，2005年政策的影響力逐漸被忽略，由此來看，政府對(duì)房地產(chǎn)市場的新一輪調(diào)控將逐漸實(shí)施，本次加息只是前奏，一系列連環(huán)拳將會(huì)接連出擊。這已是自2004年10月以來央行的第三次加息了。我們堅(jiān)信：博采廣義，“新”星之火可以燎源。我們將以全面、真實(shí)的數(shù)據(jù)為基石，站在巨人的肩膀上，對(duì)市場的變化做出準(zhǔn)確的預(yù)測，以保證您的戰(zhàn)略部署準(zhǔn)確無誤。博源（beyond）的優(yōu)勢在于資源和專業(yè)。博源蘇州新區(qū)06年上半年房地產(chǎn)市場報(bào)告目 錄公司簡介蘇州工業(yè)園區(qū)博源投資顧問有限公司（以下簡稱“博源(beyond）”）成立于2006年1月，是蘇州市首家，也是唯一一家，專門從事房地產(chǎn)研究的機(jī)構(gòu)。為了更有效地提高服務(wù)水平，博源（beyond）將服務(wù)內(nèi)容更為具體化、專業(yè)化：以深度市場月報(bào)作為套餐，項(xiàng)目定位報(bào)告、地塊評(píng)估報(bào)告作為點(diǎn)心，項(xiàng)目跟蹤服務(wù)、項(xiàng)目融資報(bào)告作為特色小吃，以滿足客戶的各種需求。博源（beyond）的服務(wù)理念——超前服務(wù)，您所想的就是我們所做的。因?yàn)槟贻p，我們闖蕩；因?yàn)槟贻p，我們拼搏；因?yàn)槟贻p，我們執(zhí)著。其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整。本次央行再度決定上調(diào)貸款利率，暗示政府對(duì)2006年樓市政策調(diào)控的開始。貳 城建規(guī)劃一、高架東延打破交通瓶頸南環(huán)高架東延將以全市首條隧道穿越獨(dú)墅湖，；北環(huán)高架東延原則同意全高架立體交叉設(shè)計(jì)方案，在星港街北延與312國道交界處設(shè)置立交互通。根據(jù)方案，南環(huán)快速路東延段西起東南環(huán)立交橋，東至獨(dú)墅湖以東，工程終點(diǎn)位于車斜路交叉口。 目前，北環(huán)快速路東延工程方案雖然沒有具體敲定，但原則同意北環(huán)快速路東延工程采用高架規(guī)劃方案，其西起自官瀆里立交，向東下穿蘇嘉杭高速公路，沿312國道，在園區(qū)境內(nèi)星港街以東落地，雙向6車道，并在星港街北延與312國道交界處設(shè)置立交互通。但還是存在一定的缺陷，此次高架東延的規(guī)劃將進(jìn)一步加大園區(qū)與其他區(qū)域的對(duì)接，對(duì)整體蘇州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有很大意義。而對(duì)于北環(huán)路東延的規(guī)劃來說，情況卻有所不同。二、蘇州交通部門將耗資496億提升“城市速度” 未來5年，蘇州市民出行將更加快捷，坐車也更加方便，蘇州交通部門將耗資496億提升“城市速度”：開建錫太高速等5條高速公路；公交完成100公里的公交專用道……這是記者昨日從蘇州交通“十一五”規(guī)劃中獲得的重要消息。這樣，5年后，蘇州建成高速公路出入通道10個(gè)，共70車道。在未來的5年中。最終，蘇州要形成“一環(huán)六射”旅游專用航線格局。蘇州市區(qū)力爭完成25個(gè)換乘樞紐的建設(shè)任務(wù)，市區(qū)新建30個(gè)公交首末站，使公交首末站總量達(dá)到100個(gè)，覆蓋蘇州城區(qū)所有的商貿(mào)中心、交通樞紐和較大型的居民小區(qū)。由此來看，必將大大加快蘇