商用房地產(chǎn)市場分析報告-全文預(yù)覽
【正文】 業(yè)的寫字樓售價在14000元/平方米～16000元/平方米；而創(chuàng)新科技廣場、天安數(shù)碼時代售價稍高，在17000～23000元/平方米之間。其他如群星廣場、電子科技大廈，月租金約80元/平方米～90元/平方米之間，售價在18000元/平方米～25000元/平方米之間，而賽格廣場月租金達到110元/平方米～150元/平方米，售價在2500元/平方米～27000元/平方米之間。主要有發(fā)展銀行大廈、深業(yè)中心、金山大廈、金豐城大廈、華潤大廈、地王大廈等。其中嘉里中心目前月租金約90～100元/平方米左右，售價在20000元/平方米～23000元/平方米之間。目前寶安中心區(qū)寫字樓市場已經(jīng)起步，榮超濱海大廈、國際西岸大廈已相繼入市，并受到市場的追捧，這無疑為區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅陌l(fā)展注入了信心。進入21世紀以來，羅湖區(qū)由于經(jīng)過了多年的發(fā)展，可供發(fā)展的地塊越來越少，深圳經(jīng)濟的發(fā)展重心逐漸西移，而福田中心區(qū)由于具備了高規(guī)格的規(guī)劃和設(shè)計，則成為了深圳寫字樓發(fā)展的中心地區(qū)。2009年1～11月深圳各月寫字樓銷售面積（㎡）（數(shù)據(jù)來源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)）③主要項目成交情況從2009年各主要寫字樓項目銷售情況看，有9個項目成交面積突破10000平方米以上，其中，熙龍灣（國際西岸大廈），銷售率實現(xiàn)100%，說明寶安中心區(qū)寫字樓市場雖然尚處于起步階段，但是其市場前景卻廣為看好。2009年深圳新增寫字樓大部分位于特區(qū)內(nèi)，且新增項目土地法定用途多為辦公，而去年同期項目土地法定用途多為工業(yè)用地和居住用地。目前龍崗商業(yè)物業(yè)主要集中在龍崗中心城以及布吉片區(qū)，租售比主要集中在1：200～1：300左右，坂田片區(qū)則在1：250左右。以寶安中心區(qū)為例，幸福海岸、深業(yè)新岸線、第五大道等幾個項目目前經(jīng)營較好的鋪位月租金在100元～150元/平方米左右，但是售價大多在40000元/平方米～50000元/平方米之間，個別臨近地鐵口的鋪位更是在600000元/平方米左右，租金回報率在3%左右；西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)地鐵沿線商鋪（如圣淘沙駿園、泰華陽光海、檳城西岸等）目前售價也大多在35000元/平方米～45000元/平方米，但是空置率卻在70%以上，無疑目前的價位缺乏一定的支撐力。而南頭片區(qū)在幾個大型商場的帶動上，片區(qū)商鋪租售比較為合理，大致在1：170～1：200左右，蛇口片區(qū)租售比約在1：250左右。片區(qū)租售比濱河1︰149～1︰178車公廟1︰187～1︰279福田南1︰170～1︰229華強北1︰123～1︰261福田口岸1︰197～1︰343景田1︰183～1︰300蓮花北1︰233梅林1︰194～1︰351農(nóng)科1︰285石廈1︰219～1︰221香蜜湖1︰196～1︰207新洲金地1︰171～1︰213福田中心區(qū)1︰193～1︰300從區(qū)域商鋪活躍程度來看，還是租金回報率較高的片區(qū)受到市場追捧，如華強北片區(qū)、福田南片區(qū)以及福田中心區(qū)，占全區(qū)的比重約40%左右。其他詢價頻率較高的片區(qū)有蓮塘、水貝以及布心片區(qū)。2009年1～12月商業(yè)物業(yè)銷售面積（㎡）序號項目名稱成交面積（㎡）序號項目名稱成交面積（㎡）1三湘海尚28豐盛町地下陽光街2萬科金域東郡29鴻基花園3上品雅園30陽光花地4依云伴山31中航鼎尚華庭5寶能太古城32諾德假日花園6第五園33旭景佳園7中海西岸華府34雙御雅軒8閱山華府35宏發(fā)美域花園9深圳國際交易廣場36水岸新都10首地容御37世紀假日廣場11金地上塘道38十二橡樹莊園12熙龍灣39金地名軒13幸福里雅居40平湖華龍土特產(chǎn)14東森商業(yè)大廈41向南海德大廈15萬象天成42園景園名苑16錦明花園43振業(yè)城17金地梅隴鎮(zhèn)44京南華庭18碧海富通城45萬科東海岸社區(qū)19香緹灣46匯泰大廈20海語西灣47翠景居21碧灣雅園483號線近年深圳商業(yè)用房銷售面積（萬㎡）（數(shù)據(jù)來源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)）②各月成交情況2009年上半年，在寬松的信貸政策環(huán)境下，多個商業(yè)項目趁機入市，深圳商業(yè)用房成交量有一定的回升，其中1月、3月、6月成交面積達到10000平方米以上；2009年下半年，受新開盤商業(yè)項目不多及價格較高的影響，成交量逐月遞減。上半年新增18萬平方米，其中1月、2月新增供應(yīng)量不足1萬平方米，一方面是受入市新盤大幅減少的影響，另一方面新增項目中豪宅比重較大，配套商業(yè)面積較少；下半年新增供應(yīng)有所增加，尤其是11月、。深圳市商用房地產(chǎn)市場分析報告二○一○年三月目 錄一、2009年深圳商用物業(yè)市場分析 2（一）2009年深圳市商業(yè)物業(yè)市場分析 2新增供應(yīng)分析 2銷售分析 3各行政區(qū)商業(yè)物業(yè)租售比分析 6（二）2009年深圳市寫字樓物業(yè)市場分析 9新增供應(yīng)分析 9銷售分析 10主要區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?12二、深圳市商用物業(yè)價格波動分析 14（一）深圳市商業(yè)物業(yè)價格波動分析 14（二）深圳市寫字樓物業(yè)價格波動分析 18三、建行存量對公貸款抵押商用物業(yè)數(shù)據(jù)分析 22四、建行存量對公貸款抵押商用物業(yè)市場分析 2831 / 32一、2009年深圳商用物業(yè)市場分析（一）2009年深圳市商業(yè)物業(yè)市場分析新增供應(yīng)分析2009年，%，其中純商業(yè)項目僅一個（豐盛町地下陽光街），還有一個為酒店項目，其余均為住宅和寫字樓商業(yè)裙樓，%。近年深圳商業(yè)用房批準預(yù)售面積（萬㎡）（數(shù)據(jù)來源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)）②各月批準預(yù)售面積，%。從近年走勢看，自2005年以來，深圳商業(yè)用房銷售面積逐年遞減，商業(yè)用房存量日益增大。從各項目成交量看，有14個項目成交面積在8000平方米以上，集中在1000平方米～7000平方米之間的項目則有22個。片區(qū)租售比布心1︰250～1︰257東門1︰171～1︰313松園桂園1︰173～1︰311人民南1︰142～1︰261筍崗1︰220～1︰375從區(qū)域商鋪掛牌及詢價頻率來看，人民南片區(qū)和東門片區(qū)商鋪顯得更為活躍，占全區(qū)的比重近40%，典型物業(yè)有九龍城廣場、越港商業(yè)中心、羅湖商業(yè)城等。目前來看，租售比較高的片區(qū)有車公廟片區(qū)、福田口岸以及福田中心區(qū)，大致在1：250～1：300之間，個別項目在1：300以上，如海悅?cè)A城，月租金在300～350元/平方米左右，而報盤價格則達到10萬元/平方米以上。以南山商業(yè)文化中心區(qū)為例，大多數(shù)物業(yè)目前一樓鋪位租金在250元/平方米～350元/平方米左右，但是售價則在7萬元/平方米～12萬元/平方米之間，個別鋪位掛牌價格達到15萬元/平方米，租金回報率明顯偏低。寶安中心區(qū)、西鄉(xiāng)以及龍華作為近幾年新崛起的片區(qū)，商業(yè)物業(yè)市場也面臨與南山商業(yè)文化中心區(qū)同樣的問題，那就是對各項利好透支較為嚴重，租售比偏離較為嚴重?！颀垗弲^(qū)與寶安區(qū)相比，雖然同屬特區(qū)外，但是龍崗區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展則顯得比寶安區(qū)要理性，一方面是龍崗區(qū)區(qū)位上要略遜寶安區(qū)，另一方面是龍崗區(qū)范圍更大，商業(yè)物業(yè)及消費人群分布更為分散。（二）2009年深圳市寫字樓物業(yè)市場分析新增供應(yīng)分析2009年，深圳共有11個新寫字樓項目入市，%。近年深圳寫字樓銷售面積（萬㎡）（數(shù)據(jù)來源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)）②各月成交情況從2009年各月寫字樓銷售情況看，1～2月份交易量仍然處于較低水平，從3月份開始，隨著天利中央廣場、卓越世紀中心的相繼入市，寫字樓交易量開始逐
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