【正文】 160前海1︰222～1︰296商業(yè)文化中心1︰159～1︰411蛇口1︰195～1︰385從區(qū)域商業(yè)物業(yè)活躍程度看，南山商業(yè)文化中心盡管租售比偏高，但是其發(fā)展前景依然為投資者看好，詢價次數(shù)占全區(qū)的比例約25%左右，主要物業(yè)有保利文化廣場、天利中央以及海岸大廈；南油片區(qū)憑借較好的回報率，掛牌及詢價頻率也較高，比重達(dá)到20%左右?！駥毎矃^(qū)近年，隨著深圳房地產(chǎn)重心向特區(qū)外的轉(zhuǎn)移，特區(qū)外商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)也趨于活躍，加上地鐵網(wǎng)絡(luò)覆蓋的刺激，商業(yè)物業(yè)價值大幅攀升。寶安中心區(qū)、西鄉(xiāng)以及龍華作為近幾年新崛起的片區(qū)，商業(yè)物業(yè)市場也面臨與南山商業(yè)文化中心區(qū)同樣的問題，那就是對各項利好透支較為嚴(yán)重，租售比偏離較為嚴(yán)重。以寶安中心區(qū)為例，幸福海岸、深業(yè)新岸線、第五大道等幾個項目目前經(jīng)營較好的鋪位月租金在100元～150元/平方米左右，但是售價大多在40000元/平方米～50000元/平方米之間，個別臨近地鐵口的鋪位更是在600000元/平方米左右，租金回報率在3%左右；西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)地鐵沿線商鋪（如圣淘沙駿園、泰華陽光海、檳城西岸等）目前售價也大多在35000元/平方米～45000元/平方米，但是空置率卻在70%以上，無疑目前的價位缺乏一定的支撐力。龍華片區(qū)同樣如此，2009年下半年以來新開盤以及即將開盤商業(yè)項目，均價基本上在40000元/平方米以上，個別鋪位價格達(dá)到60000元/平方米～70000元/平方米，相當(dāng)于目前景田片區(qū)商業(yè)較為繁榮區(qū)域的售價，但是龍華片區(qū)無論是商業(yè)氛圍還是居住氛圍的形成顯然還需要幾年時間的發(fā)展。片區(qū)租售比區(qū)間龍華1︰142～1︰577大浪1︰264沙井1︰192～1︰281西鄉(xiāng)1︰157～1︰400中心區(qū)1︰259～1︰334新安1︰133～1︰457從區(qū)域商業(yè)物業(yè)詢價頻率看，龍華、西鄉(xiāng)比重分別在30%、25%左右，典型樓盤龍華有潛龍鑫茂花園、世紀(jì)春城、書香門第、金地梅龍鎮(zhèn)，西鄉(xiāng)有檳城西岸、泰華陽光海、西海灣明珠等?！颀垗弲^(qū)與寶安區(qū)相比，雖然同屬特區(qū)外，但是龍崗區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展則顯得比寶安區(qū)要理性，一方面是龍崗區(qū)區(qū)位上要略遜寶安區(qū)，另一方面是龍崗區(qū)范圍更大，商業(yè)物業(yè)及消費(fèi)人群分布更為分散。目前龍崗商業(yè)物業(yè)主要集中在龍崗中心城以及布吉片區(qū)，租售比主要集中在1：200～1：300左右，坂田片區(qū)則在1：250左右。片區(qū)租售比區(qū)間布吉1︰152～1︰362坂田1︰154～1︰272橫崗1︰275～1︰316坪山1︰150中心城1︰181～1︰353從各片區(qū)商業(yè)詢價比重來看，龍崗中心城和布吉片區(qū)均在25%左右，其中龍崗中心城較為活躍的樓盤是鴻基花園三期，價格大致在16000～25000元/平方米之間。布吉片區(qū)較為活躍的商鋪有桂芳園（售價30000～40000元/平方米）、信義假日名城（售價30000元/平方米）；此外，坂田片區(qū)的中海月朗苑詢價也較為頻繁，首層商鋪單價大致在15000～25000元/平方米。（二）2009年深圳市寫字樓物業(yè)市場分析新增供應(yīng)分析2009年，深圳共有11個新寫字樓項目入市，，%。2009年深圳新增寫字樓大部分位于特區(qū)內(nèi)，且新增項目土地法定用途多為辦公，而去年同期項目土地法定用途多為工業(yè)用地和居住用地。2009年深圳批準(zhǔn)預(yù)售寫字樓項目項目名稱項目位置總預(yù)售面積（㎡）辦公預(yù)售面積（㎡）商務(wù)公寓預(yù)售面積（㎡）工業(yè)預(yù)售面積（㎡）綠景廣場 ——卓越世紀(jì)中心 ————天利中央商務(wù)廣場————中央西谷大廈————湖溪大廈羅湖區(qū)湖貝路西段6276——6276——東方新天地廣場福田區(qū)深南路與彩田路交匯處——深業(yè)泰然紅松大廈 ————東海國際中心（一期） ————萬駿經(jīng)貿(mào)大廈 ————珠江廣場 ————耀華創(chuàng)建大廈 ————合計——（數(shù)據(jù)來源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)）銷售分析①成交總量2009年1～11月，，與2007年全年成交量大致相同。年底隨著東方新天地廣場、萬駿經(jīng)貿(mào)大廈以及東海國際中心幾個新項目的入市，寫字樓成交量再度攀升。近年深圳寫字樓銷售面積（萬㎡）（數(shù)據(jù)來源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)）②各月成交情況從2009年各月寫字樓銷售情況看，1～2月份交易量仍然處于較低水平，從3月份開始，隨著天利中央廣場、卓越世紀(jì)中心的相繼入市，寫字樓交易量開始逐漸回暖，并帶動國際西岸大廈、華強(qiáng)廣場的、盛唐商務(wù)大廈等銷售，月成交面積在10000平方米以上，其中6月、。2009年1～11月深圳各月寫字樓銷售面積（㎡）（數(shù)據(jù)來源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)）③主要項目成交情況從2009年各主要寫字樓項目銷售情況看，有9個項目成交面積突破10000平方米以上，其中，熙龍灣（國際西岸大廈），銷售率實現(xiàn)100%，說明寶安中心區(qū)寫字樓市場雖然尚處于起步階段，但是其市場前景卻廣為看好。同樣，位于區(qū)域中心的卓越世紀(jì)中心、天利中央二期雖然價格較高，但是憑借自身優(yōu)異品質(zhì)和周邊濃厚的商務(wù)氛圍而受到市場的追捧。2009年主要寫字樓項目銷售面積（㎡）（數(shù)據(jù)來源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)）主要區(qū)域?qū)懽謽鞘袌觫偕钲趯懽謽鞘袌霭l(fā)展寫字樓有集約發(fā)展的特性，城市的發(fā)展歷程和區(qū)域的規(guī)劃具有決定性作用。羅湖區(qū)是深圳的最早建成區(qū)之一，由于毗鄰香港，經(jīng)濟(jì)發(fā)展起步較早，是深圳市最重要的商貿(mào)、金融、信息與物流中心，深圳早期的寫字樓都集中在羅湖區(qū)，如以國貿(mào)大廈為核心的人民南片區(qū)和以地王大廈為核心的蔡屋圍片區(qū)，尤其是后者，在短短的不足千米的道路兩旁，就集中了地王大廈、深業(yè)中心、發(fā)展銀行大廈、華潤大廈、世界金融中心等頂級寫字樓，是目前深圳的金融中心區(qū)。進(jìn)入21世紀(jì)以來，羅湖區(qū)由于經(jīng)過了多年的發(fā)展，可供發(fā)展的地塊越來越少，深圳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展重心逐漸西移，而福田中心區(qū)由于具備了高規(guī)格的規(guī)劃和設(shè)計，則成為了深圳寫字樓發(fā)展的中心地區(qū)。經(jīng)過近幾年的發(fā)展，福田中心區(qū)目前已集中了數(shù)十座高檔商務(wù)樓宇，商務(wù)辦公面積約300多萬平方米，成功打造成深圳的中央商務(wù)區(qū)。此后，深圳寫字樓市場重心繼續(xù)西移，中心區(qū)西區(qū)（車公廟—竹子林片區(qū)）、南山商業(yè)文化中心區(qū)、科技園片區(qū)寫字樓樓市場也得到迅速發(fā)展，成為深圳寫字樓市場的重要一環(huán)。受地理位置的限制，傳統(tǒng)寫字樓商圈對特區(qū)外商務(wù)辦公市場的輻射有限，隨著特區(qū)外經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和產(chǎn)業(yè)的更新升級，對中高檔寫字樓的市場需求也將日趨迫切，加上特區(qū)內(nèi)可供開發(fā)用地的日趨減少，深圳寫字樓的“東進(jìn)西移”是未來發(fā)展趨勢之一。目前寶安中心區(qū)寫字樓市場已經(jīng)起步，榮超濱海大廈、國際西岸大廈已相繼入市，并受到市場的追捧，這無疑為區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅陌l(fā)展注入了信心。龍崗區(qū)寫字樓市場發(fā)展相對較慢，但是龍崗中心城憑借其規(guī)劃、定位和周邊產(chǎn)業(yè)的支撐，未來寫字樓市場前景也被看好。2009年11月底剛剛?cè)〉门鷾?zhǔn)預(yù)售的珠江廣場目前正在VIP認(rèn)購，初步定價均價18,000元/平方米，將對區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展起著深遠(yuǎn)的影響。②主要片區(qū)寫字樓市場分析●人民南片區(qū)作為深圳最早的寫字樓集中區(qū)域，除了嘉里中心外，大部分寫字樓功能、結(jié)構(gòu)較為陳舊，如國貿(mào)大廈、發(fā)展中心、海燕大廈、天安國際大廈、外貿(mào)集團(tuán)大廈、太平洋商貿(mào)大廈、金威大廈等。其中嘉里中心目前月租金約90～100元/平方米左右，售價在20000元/平方米～23000元/平方米之間。而其他寫字樓月租金大致在45～70元/平方米之間，售價約8000元/平方米～11000元/平方米?！癫涛輫瑓^(qū)片區(qū)內(nèi)寫字樓較為集中，且寫字樓檔次以中高檔為主。寫字樓建設(shè)年代多集中在90年代初，寫字樓租客以金融、擔(dān)保及證券、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)為主。主要有發(fā)展銀行大廈、深業(yè)中心、金山大廈、金豐城大廈、華潤大廈、地王大廈等。中檔寫字樓如金豐城，月租金在70元/平方米～90元/平方米之間，售價大多在15000元/平方米～18000元/平方米；高檔寫