廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告研討-文庫(kù)吧
2025-07-19 04:16 本頁(yè)面
【正文】 率高達(dá)70%以上，廣州市的房地產(chǎn)開發(fā)公司則高達(dá)78%。就是號(hào)稱廣州30強(qiáng)的大開發(fā)公司，平均資產(chǎn)負(fù)債率也高達(dá)70%以上。 （2）2001年全國(guó)開發(fā)公司拖欠工程款1358億元，%，%。2002年1至11月，%，%。 （3）2001年廣州市1300多家房地產(chǎn)開發(fā)公司中，只有100多家盈利，%。 （4）據(jù)說(shuō)僅廣州的地價(jià)欠款就高達(dá)100億元以上。 房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的政企職能錯(cuò)位現(xiàn)象日益嚴(yán)重 （1）開發(fā)商不僅要建設(shè)中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院，還要經(jīng)營(yíng)和管理中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院，公共治安、交通、教育、醫(yī)療衛(wèi)生。許多明顯屬于社會(huì)公共事業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任，都落在開發(fā)商身上。有些開發(fā)公司的老總或物業(yè)管理公司的經(jīng)理，簡(jiǎn)值就是一個(gè)村長(zhǎng)、鎮(zhèn)長(zhǎng)、市長(zhǎng)。 （2）大型樓盤社區(qū)管理職能與物業(yè)管理職能混淆。超大型樓盤宛如一座城鎮(zhèn)，在這里，物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)與地方政府派出機(jī)構(gòu)在管理職能上的分工界定不清。規(guī)模過(guò)大的業(yè)主委員會(huì)，其權(quán)力與職能限定存在一定的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)（尤其在發(fā)生利益沖突時(shí)）。 （3）至今為止，仍然要求開發(fā)商無(wú)償提供實(shí)物公建配套設(shè)施。而這種負(fù)擔(dān)最終將進(jìn)入成本，提高了房?jī)r(jià)，轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，增加了消費(fèi)者負(fù)擔(dān)。就是說(shuō)，住在小區(qū)中的業(yè)主，不僅要購(gòu)商品房，還要為這個(gè)小區(qū)內(nèi)的醫(yī)院、學(xué)校等公建服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)附錢。 （4）由于新設(shè)的公建配套設(shè)施都是由各住宅小區(qū)的開發(fā)商獨(dú)立規(guī)劃和建設(shè)的，布局不合理、規(guī)模不夠大、使用效率不高，而且沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)劃和建設(shè)，對(duì)今后的城市規(guī)劃管理帶來(lái)新的隱患。 （5）農(nóng)村集體所有土地，大部分是經(jīng)由村（鎮(zhèn)）委會(huì)與開發(fā)商協(xié)議出讓方式進(jìn)入開發(fā)市場(chǎng)的。這種運(yùn)作程序，不僅擾亂了地產(chǎn)市場(chǎng)，而且不利于土地資源的有效控制。 二、問(wèn)題的成因及潛在風(fēng)險(xiǎn) 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模偏大的問(wèn)題 1999至2002年度，%、%、% 高于同期國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。 1998至2002年度，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)比重高達(dá)35%以上，固定資產(chǎn)投資占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重高達(dá)近40%。 商品房生產(chǎn)規(guī)模已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)市場(chǎng)吸納能力。2002年底，廣州市空置量661萬(wàn)m2，2001年廣東省空置量高達(dá)2097萬(wàn)m2（2001年），占全國(guó)空置面積的20% 。 （1）房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模過(guò)大的直接后果是造成市場(chǎng)供求失衡，商品房積壓嚴(yán)重。 以廣州為例，近年來(lái)，商品房的空置量每年以100萬(wàn)m2的速度遞增。就是說(shuō)，每年有10%左右的進(jìn)入市場(chǎng)的商品房積壓下來(lái)。按每平方米2500元的平均單價(jià)計(jì)，資金的積壓量高達(dá)150多億。 （2）規(guī)模過(guò)大的第二個(gè)后果是全社會(huì)用于積累的資金比率失衡，不可再生資源消耗過(guò)快（土地）。 不符合可持續(xù)發(fā)展的原則。可持續(xù)發(fā)展的基本要求是資源（尤其是不可再生資源）的保護(hù)和有效利用，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁得以重視。而社會(huì)發(fā)展的后勁要靠生產(chǎn)能力的不斷增加與更新，這些不是靠商品房建設(shè)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。 （3）規(guī)模過(guò)大的第三個(gè)后果是造成某些地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)份依賴房地產(chǎn)業(yè)。 建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰在最近的一個(gè)講話中提到：“有相當(dāng)一部分城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重超過(guò)30%，個(gè)別城市甚至高達(dá)60%，造成這些城市經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的過(guò)份依賴，一旦開發(fā)投資增幅下降，將對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成較大影響”。將一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要依托于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，是不穩(wěn)定的，也是危險(xiǎn)的。 造成房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大的原因一是我們的土地批租規(guī)模失控；二是人們對(duì)市場(chǎng)需求的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)；三是受制于開發(fā)商的運(yùn)作手法，他們要靠不停
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