年度杭州房地產(chǎn)市場分析報(bào)告-文庫吧
2025-07-17 21:07 本頁面
【正文】 滑的狀況，6月份成交套數(shù)僅為818套，日均成交套數(shù)不足28套，相比1月份2879套而言可謂冰火兩重天。杭州市場觀望氣氛日益濃厚，開發(fā)商和消費(fèi)者信心全面下跌，市場調(diào)研表明，杭州開發(fā)商和消費(fèi)者的市場信心均跌至12年以來的最低點(diǎn)，市場行情不容樂觀。從價(jià)格看，杭州房價(jià)已經(jīng)開始松動(dòng)，價(jià)格出現(xiàn)一定下跌。6月份的成交均價(jià)為7440元/平米，與最高價(jià)月份3月份9226元/平米相比，下跌1786元/平米。市場需求持續(xù)低迷，導(dǎo)致眾多項(xiàng)目開始變相降價(jià)，如購房送車、實(shí)行98折甚至92折優(yōu)惠等等，如最近開盤的蕭山佳境天城對(duì)購房者提供200300元/平米的價(jià)格優(yōu)惠。2季度以來的房價(jià)下跌，體現(xiàn)為多個(gè)因素的共同作用，成交住宅價(jià)格結(jié)構(gòu)的改變是一個(gè)非常重要的因素，純粹意義的下跌幅度還不是很大。八大區(qū)域成交均價(jià)呈階梯式下調(diào)，但這并不完全意味著樓市整體房價(jià)下挫，而是因?yàn)橄鄬?duì)于3月份，46月份成交房源以中低價(jià)為主。專業(yè)投資客淡出樓市，普通購房者觀望，導(dǎo)致成交量下降，少數(shù)樓盤以不公開打折的方式調(diào)低售價(jià)，萬元房成交趨緩。這些都導(dǎo)致成交價(jià)下降。此外，月度成交均價(jià)也存在一定偶然性。如6月份天元公寓和圓夢園二期共計(jì)成交了314套，％，這兩個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)分別為4383元/平方米和5459元/平方米；3月份開盤的旅游水印城當(dāng)月成交了332套，成交均價(jià)為9588元/平方米。一定程度上講，這三個(gè)項(xiàng)目直接影響了當(dāng)月成交價(jià)。3．需求變化特點(diǎn)市場成交低迷，投機(jī)者開始淡出市場。經(jīng)過4年的繁榮，杭州樓市的市場拐點(diǎn)已經(jīng)逐漸顯露。市場轉(zhuǎn)向，需求結(jié)構(gòu)中變化最大的就是投機(jī)客群的急速退場，自住需求成為主流。從目前市場需求客群看，主要分為如下幾類：杭州本地自住人群。他們目前構(gòu)成杭州主要需求人群，從目前在售多個(gè)項(xiàng)目購買對(duì)象看，目前的需求人群已經(jīng)以自住需求人群為主。如今年6月25日開盤的順發(fā)佳境天城，70%都是杭州本地自住客。外地入杭定居人群。這部分主要以浙江人為主，由于進(jìn)城思想、子女讀書、業(yè)務(wù)需要、長期投資等多種原因，富裕的浙江人紛紛來杭置業(yè)，做長期投資打算，而非短期投機(jī)。少量投機(jī)者。雖然主要的投機(jī)者已經(jīng)退出市場，但是仍然存在少量的投機(jī)者，等待在價(jià)格下跌的情況下伺機(jī)購入，但是他們已經(jīng)不是市場的主體。濱江區(qū)：市場反應(yīng)最為敏感濱江區(qū)是近年來杭州一手樓市最為活躍的區(qū)域之一，其市場反應(yīng)最為敏感，被人稱為杭州樓市的晴雨表。六一新政對(duì)該區(qū)域的影響也較為明顯。3月份濱江成交盛況可用“瘋狂”兩字形容，成交量共計(jì)590套，均價(jià)也達(dá)歷史新高的7892元/平方米。當(dāng)月，區(qū)域內(nèi)共有17個(gè)項(xiàng)目有成交記錄，其中8個(gè)項(xiàng)目成交量超過20套，水印城一個(gè)項(xiàng)目就成交了226套。此后幾個(gè)月該區(qū)域成交量大幅下挫。6月成交74套房源，%。6月份的第三周，全區(qū)域只有一個(gè)項(xiàng)目成交了8套房源。成交均價(jià)也從3月份的7892元/平方米，降至7150元/平方米。6月濱江區(qū)有4個(gè)項(xiàng)目新開盤。據(jù)稱，受宏觀調(diào)控影響，錦繡江南花園和春江時(shí)代花園，推出時(shí)的開盤價(jià)比預(yù)期有所下調(diào)。不過市場反應(yīng)似乎不是很熱烈，截至6月29日零時(shí)，錦繡江南花園預(yù)訂10套，無成交記錄；春江時(shí)代花園2號(hào)和3號(hào)樓成交14套，預(yù)訂7套。江干區(qū)：購房者看重價(jià)格和交通橫跨城市市中心與城郊接合部的江干區(qū)樓市受政策影響比較大。4月和5月份成交量非常少，分別只有29套和19套；到了6月份雖然成交了130套房源，與3月份基本持平，但成交均價(jià)為5809元/平方米，比3月份下跌了3189元/平方米。不過，從3月和6月成交信息來看，并不是說這個(gè)區(qū)域房價(jià)在短時(shí)間內(nèi)每平方米下跌了3000多元，上述成交均價(jià)具有一定偶然性。3月成交的房源中，位于文暉路上的天成嘉苑4號(hào)樓和5號(hào)樓占了107套，成交均價(jià)為9012元/平方米；而6月份位于九堡的圓夢園二期成交量達(dá)117套，成交均價(jià)為5456元/平方米。很明顯，這兩個(gè)項(xiàng)目直接決定了該區(qū)域月度均價(jià)。對(duì)江干區(qū)今年來的走勢調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)前形勢下，該地區(qū)樓盤的定價(jià)和區(qū)域配套成為普通購房者關(guān)注重點(diǎn)。如天成嘉苑離市中心距離近，而圓夢園有地鐵和德勝快速路東段等利好，定價(jià)也相對(duì)理性，從而引發(fā)熱銷。下沙：新盤逆勢熱銷區(qū)域內(nèi)只有5個(gè)在售樓盤的下沙，5月、6月卻大量逆勢成交，成為宏觀調(diào)控下杭州樓市一大亮點(diǎn)。5月下沙成交220套房源，6月為191套。成交均價(jià)從4月份的6379元/平方米下降至6月的4457元/平方米。今年以來下沙新推出的3個(gè)新項(xiàng)目均熱銷，一度排行當(dāng)月八大區(qū)域樓盤成交量首位。單個(gè)項(xiàng)目直接決定了該區(qū)域月度成交價(jià)：2月和3月是十六街區(qū)商城，共成交了376套；4月和5月是福雷德廣場，成交了324套；6月是天元公寓，成交175套。從下沙新開盤熱銷可以看出，價(jià)格因素直接決定了杭州普通購房者的選擇。如天元公寓
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