【正文】 重來看，龍崗中心城和布吉片區(qū)均在25%左右，其中龍崗中心城較為活躍的樓盤是鴻基花園三期，價(jià)格大致在16000～25000元/平方米之間。同樣，位于區(qū)域中心的卓越世紀(jì)中心、天利中央二期雖然價(jià)格較高，但是憑借自身優(yōu)異品質(zhì)和周邊濃厚的商務(wù)氛圍而受到市場(chǎng)的追捧。龍崗區(qū)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)較慢，但是龍崗中心城憑借其規(guī)劃、定位和周邊產(chǎn)業(yè)的支撐，未來寫字樓市場(chǎng)前景也被看好。中檔寫字樓如金豐城，月租金在70元/平方米～90元/平方米之間，售價(jià)大多在15000元/平方米～18000元/平方米；高檔寫字樓月租金在100元/平方米～150元/平方米之間，售價(jià)大致在22000元/平方米～25000元/平方米.●華強(qiáng)北片區(qū)華強(qiáng)北片區(qū)寫字樓主要沿深南路、華強(qiáng)北路以及振華路分布，大多建成年代也較早，布局及功能也一般，而近兩年新入伙的則有鼎誠國際、華強(qiáng)廣場(chǎng)。此外，以金潤大廈、萬軒國際、金運(yùn)世紀(jì)為代表的近年新入市的寫字樓售價(jià)達(dá)到25000元/平方米～28000元/平方米●南山商業(yè)文化中心區(qū)近年，隨著深圳寫字樓發(fā)展重心的“西移”，南山區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)，再加上南山區(qū)在高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)方面在深圳舉足輕重的地位，產(chǎn)業(yè)政策對(duì)入?yún)^(qū)企業(yè)的指引，也將帶動(dòng)寫字樓的需求，這些都成為南山商業(yè)文化中心區(qū)區(qū)寫字樓發(fā)展的有利因素。 2008年各行政區(qū)商業(yè)物業(yè)價(jià)格波動(dòng)分析216。行政區(qū)2007年年底2008年年底跌幅典型片區(qū)羅湖75000～8000051000～5200032%～35%人民南寶安3000021000～2200025%～30%龍華福田52000～5500043000～4700015%～18%福田中心區(qū)龍崗22000～2300019000～2000013%～14%龍崗中心城南山45000～4800040000～4300010%～12%南山商業(yè)文化中心（數(shù)據(jù)來源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)）2007年～2008年羅湖、福田、南山商業(yè)用房掛牌均價(jià)走勢(shì)（數(shù)據(jù)來源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)）2007年～2008年寶安、龍崗商業(yè)用房掛牌均價(jià)走勢(shì)（數(shù)據(jù)來源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)） 2009年深圳市各區(qū)商用物業(yè)價(jià)格分析216。進(jìn)入2008年，隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷深化以及調(diào)控效果的顯化，深圳寫字樓市場(chǎng)開始不斷調(diào)整，銷售價(jià)格逐步下滑，并從4月份開始基本保持平穩(wěn)，銷售均價(jià)保持在20,000元/平方米左右。2007年～2008年，特區(qū)內(nèi)三區(qū)寫字樓掛牌均價(jià)走勢(shì)基本與商業(yè)物業(yè)一致，呈現(xiàn)2007年上漲，2008年下跌的趨勢(shì)，波峰在2007年年底至2008年年初。具體到深圳市各個(gè)微觀區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格，其波動(dòng)幅度取決于區(qū)位、規(guī)劃、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等多種因素的影響，變化情況較為復(fù)雜。 各片區(qū)貸款筆數(shù)、貸款余額情況為了進(jìn)一步分析各行政區(qū)的不同街道商用物業(yè)的分布情況，以行政區(qū)為單位，對(duì)各小片區(qū)的貸款筆數(shù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。按貸款筆數(shù)統(tǒng)計(jì)，福田區(qū)以福田中心區(qū)占60%，其余4個(gè)片區(qū)各占10%；按貸款余額統(tǒng)計(jì)，福田中心區(qū)以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)占據(jù)第一，所占比例高達(dá)90%，其余4個(gè)片區(qū)共占10%?！窳_湖區(qū)物業(yè)用途貸款筆數(shù)貸款筆數(shù)所占比例貸款余額貸款余額所占比例工業(yè)物業(yè)325%21,22612%商鋪867%143,72979%辦公物業(yè)18%18,10010%合計(jì)12100%183,055100%從上表可以看出，羅湖區(qū)中，主要以商業(yè)物業(yè)為主。目前，龍華片區(qū)工業(yè)物業(yè)租金水平約為1520元/，福永片區(qū)約為1015元/，新安片區(qū)約為1020元/?！窳_湖區(qū)從上面分析可以看出，本次建行商用抵押貸款物業(yè)中，羅湖區(qū)以商業(yè)物業(yè)為主，分布主要集中在人民南、上步、東門等商業(yè)繁華地段，三個(gè)片區(qū)在地理位置、交通條件、配套設(shè)施等方面均具有明顯的優(yōu)勢(shì)，人流量大，商業(yè)繁華度高，售價(jià)、租金支撐力較強(qiáng)。卓越世紀(jì)中心開盤時(shí)均價(jià)在3萬元/平方米左右，增長50%，商鋪價(jià)格同樣也水漲船高。目前，海岸大廈2樓步行街街鋪售價(jià)在10萬元/平方米左右，內(nèi)鋪價(jià)格在78萬元/平方米。在深圳市來說，華強(qiáng)北片區(qū)屬于商業(yè)非常成熟的片區(qū)，租金、售價(jià)支撐力非常強(qiáng)，市場(chǎng)波動(dòng)較小。中心區(qū)交通便利，是深圳市未來的交通樞紐地帶。對(duì)于工業(yè)物業(yè)來說，龍崗區(qū)工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)變化趨勢(shì)基本和寶安區(qū)一致。關(guān)外的廠房呈帶狀分布，主要集中在高速公路、交通干道沿線。 按房產(chǎn)用途分類①整體情況本次建行對(duì)公商用抵押貸款物業(yè)中，房屋用途涉及商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)三類。按貸款筆數(shù)統(tǒng)計(jì)，布吉片區(qū)共3筆，龍崗中心區(qū)、龍華、平湖片區(qū)各1筆；按貸款余額統(tǒng)計(jì)，布吉片區(qū)所占比重較大，占66%。本次按照有效的49條貸款信息，根據(jù)這批商用物業(yè)的房地產(chǎn)名稱、抵押物所在區(qū)域，結(jié)合我公司的樓盤字典，通過數(shù)據(jù)庫檢索技術(shù)，進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)，提取出各物業(yè)的樓盤名稱，并按物業(yè)的所在行政區(qū)、片區(qū)進(jìn)行劃分，便于進(jìn)一步分析各片區(qū)物業(yè)市場(chǎng)，以把握物業(yè)區(qū)域市場(chǎng)狀況及貸后風(fēng)險(xiǎn)。 2009年，—，1月份掛牌均價(jià)為18064元/平方米，而12月份掛牌均價(jià)則下降至23660元/平方米，上漲幅度為31%；216。 2008年，—，2008年1月份掛牌均價(jià)為24513元/平方米，而2008年12月份掛牌均價(jià)則下降至18040元/平方米，下降幅度為26%；216。從上面數(shù)據(jù)可以看出，2009年深圳特區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)掛牌均價(jià)，福田、南山均表現(xiàn)出較大幅度的上漲，而羅湖區(qū)基本保持平穩(wěn)狀態(tài)。從上面數(shù)據(jù)可以看出，2008年深圳特區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)掛牌均價(jià)以羅湖區(qū)變化幅度最大，其次是南山區(qū)，福田區(qū)變化幅度相對(duì)較低。2008年9月開始，由于大多數(shù)特區(qū)外商業(yè)物業(yè)上市成交，開發(fā)商合理定價(jià)等因素使商業(yè)物業(yè)成交量升價(jià)跌，2008年11月全市商業(yè)均價(jià)跌至8188元/平方米，2008年12月份開始成交均價(jià)有較大回升?！窀Ｌ镏行膮^(qū)經(jīng)過近年發(fā)展，福田中心區(qū)寫字樓市場(chǎng)已趨于成熟，目前市場(chǎng)上報(bào)盤及詢價(jià)較為頻繁的樓盤有江蘇大廈、金中環(huán)商務(wù)大廈、諾德中心、榮超經(jīng)貿(mào)中心、深圳國際商會(huì)大廈、深圳國際商會(huì)中心、深圳中心商務(wù)大廈、現(xiàn)代商務(wù)大廈、新世界商務(wù)中心、卓越大廈、鳳凰大廈、星河世紀(jì)等，大部分寫字樓目前月租金約110元/平方米～140元/平方米，售價(jià)29000元/平方米～35000元/平方米；而建成較早的以江蘇大廈、深圳國際商會(huì)大廈為代表的寫字樓月租金約100元/平方米～130元/平方米，售價(jià)21000元/平方米～27000元/平方米；此外，結(jié)構(gòu)較為獨(dú)特的如現(xiàn)代商務(wù)大廈復(fù)式寫字樓售價(jià)達(dá)到40000元/平方米以上。而其他寫字樓月租金大致在45～70元/平方米之間，售價(jià)約8000元/平方米～11000元/平方米。經(jīng)過近幾年的發(fā)展，福田中心區(qū)目前已集中了數(shù)十座高檔商務(wù)樓宇，商務(wù)辦公面積約300多萬平方米，成功打造成深圳的中央商務(wù)區(qū)。2009年深圳批準(zhǔn)預(yù)售寫字樓項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置總預(yù)售面積（㎡）辦公預(yù)售面積（㎡）商務(wù)公寓預(yù)售面積（㎡）工業(yè)預(yù)售面積（㎡）綠景廣場(chǎng) ——卓越世紀(jì)中心 ————天利中央商務(wù)廣場(chǎng)————中央西谷大廈————湖溪大廈羅湖區(qū)湖貝路西段6276——6276——東方新天地廣場(chǎng)福田區(qū)深南路與彩田路交匯處——深業(yè)泰然紅松大廈 ————東海國際中心（一期） ————萬駿經(jīng)貿(mào)大廈 ————珠江廣場(chǎng) ————耀華創(chuàng)建大廈 ————合計(jì)——（數(shù)據(jù)來源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)）銷售分析①成交總量2009年1～11月，與2007年全年成交量大致相同。龍華片區(qū)同樣如此，2009年下半年以來新開盤以及即將開盤商業(yè)項(xiàng)目，均價(jià)基本上在40000元/平方米以上，個(gè)別鋪位價(jià)格達(dá)到60000元/平方米～70000元/平方米，相當(dāng)于目前景田片區(qū)商業(yè)