城市房地產市場分析-文庫吧在線文庫
【正文】 （三） 市場環(huán)境的影響 ?????? ?????????? ???????? 5 （四） 宏觀調控 的影響 ?????? ???????????? ?????? 5 （五） 政府行為的影響 ???? ???????????? ???????? 5 三、 2020年中國房地產市場趨勢 ?? ? ?? ?????? ?? ?????? ? 6 （一） 針對房地產的宏觀調控政策 ??????? ?? ?????????? 6 （二） 房地產市場格局將出現(xiàn)顯著變化 ????????????????? 6 （三） 市場成交的態(tài)勢 ??????? ???????????? ? ???? 6 （四） 土地供應將出現(xiàn)分化 ?????????????????????? 6 （ 五 ） 商品房價格將首次出現(xiàn)全國普降 ?????? ???? ??????? 7 （ 六 ） 市場成交將現(xiàn)先抑后揚、穩(wěn)中有升的態(tài)勢 ????????????? 7 （ 七 ） 房地產行業(yè)將出現(xiàn)洗牌加劇、產業(yè)升級將揭開序幕 ?????? ? ?? 7 參考文獻?????????????????????????????? 7 致 謝??????????????????????????????? 8 1 內容摘要 ： 近十年來，中國的房地產業(yè)爆炸式發(fā)展，無論是在大城市還是中小城市的經濟發(fā)展中，房地產業(yè)都占據著非常重要的地位。前三位城市銷售額占40 個大中城市的比重為 %，占全國的比重為 %；前十名城市銷售額占 40 個大中城市的比重為 %，占全國的比重為 %。沈陽、成都、廣州、武漢、天津、蘇州和杭州開發(fā)投資額分列第四至第十位。 4 二三線城市中的天津、成都、沈陽和合肥等城市由于當?shù)胤績r收入比較低、市場輻射力強，以及土地價格偏低等特點，將成為開發(fā)企業(yè)特別是部分中小企業(yè)的重點關注區(qū)域 。但在中小城市中同樣的小區(qū)，即使它做到最好，也可能需要一年左右的時間才能賣完。以沈陽為例，現(xiàn)在沈陽的房地產市場上有萬科、中海、保利、華潤置地等等一大批中國最優(yōu)秀的房地產企業(yè)共同競爭。然而，我們可以看到，宏觀調控政策對中小城市的房地產行業(yè)的影響微乎其微，國家和媒體對房地產市場的關注也多集中在一二線城市在中小城市中。只有到了中小城市，由于經濟發(fā)展的滯后，政府依然熱情，依然把房地產開發(fā)商作為招商引資的重點對象?？梢钥闯?，2020年的調控政策的表現(xiàn)為打擊投機、促進供應、引導需求。保障房將成為 2020年拉動經濟增長和內需的重要引擎。 （四） 土地供應將出現(xiàn)分化 土地供應將出現(xiàn)分化：中低商品房土地供應量增加、價格下跌，高端商品房供應減少、價格上漲。前幾年，開發(fā)商謀求暴利、消費者盲目購房、地方政府土地財政思維嚴重，正是這些非理性的心態(tài)導致中國房地產市場瘋狂，房價持續(xù)瘋漲。而在 2020年，中國房地產領域的產業(yè)升級將揭開序幕。這是一個異常復雜的過程，每增加一個環(huán)節(jié)都增加了房屋成本也就提高了房價，與此同時也削弱了部分房企的競爭力。 （五） 商品房價格將首次出現(xiàn)全國普降 商品房價格將首次出現(xiàn)全國普降。 在房價沒有出現(xiàn)足夠降幅時，消費者觀望是必然的，市場成交也將陷于低迷。通過建設保障房，幫助困難群眾以低成本改善住房條件，是收入再分配的一種有效形式，有利于縮小收入差距，促進社會和諧穩(wěn)定。 從上面我們所分析的幾個方面可以看出，中小城市的房地產市場還是一個不 完全競爭市場，在大城市中適用的做法同樣用在中小城市很有可能水土不服。 近期國家調控政策主要是針對炒房行為，而在中小城市中，購買房產多為自主和改善居住條件等剛性需求為主，自然受政策影響較小。如在購房方式方面，各種團體的 “ 集資房 ” 頻繁出現(xiàn)，以錦州為例，集資房和商品房比例接近 1:1，大量價格低廉的集資房是對房地產業(yè)市場化運作的巨大沖擊。在北京、上海、廣州這些大城市就可以看出，瞎貓總能碰到死耗子，不管一個樓盤的地點有多偏，定價有多高，戶型有多差，營銷有多離譜，在最后銷售的時候可以賣的不太好，但總會有人買。 二、中小城市房地產市場分析 （一） 人口基數(shù)的影響 中國自改革開放以來，人口流動性日益增強，可流動人群的首選肯定是相對發(fā)達的大城市，直接
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