城市房地產(chǎn)市場分析-全文預覽
【正文】 市場成交將現(xiàn)先抑后揚、穩(wěn)中有升的態(tài)勢。而隨著開發(fā)商資金壓力的加大，決策團隊的思想統(tǒng)一，其做出大幅降價決策的可能性將加大。從近來召開的中央政治局會議、中央經(jīng)濟工作會議、全國住房保障工作會議等會議精神我們都可以看出，加大中低商品 房的供應將成為今年在商品房領域的重要工作。今年下半年，尤其是 10月份以后，在萬科、保利、金地等大開發(fā)商的帶動下，一線城市房價出現(xiàn)明顯下跌，二三線城市房價 滯漲，縣級城市房價漲幅放緩。而在 2020年，市場各方將逐步確立理性心態(tài)，即開發(fā)商拋卻暴利思維，消費者確立理性房屋消費觀，地方政府拋卻土地財政思維?？梢韵胍?，在房企資金日趨吃緊、市場銷售不力、行業(yè)持續(xù)低迷的態(tài)勢下， 2020年中國房產(chǎn)行業(yè)整合將加劇，部分中小房企或因轉型、或因關閉、或因破產(chǎn)而告別房地產(chǎn)領域，當然，也不排除出現(xiàn)包攬房屋開發(fā)、銷售全流程的超大型房產(chǎn)企業(yè)。 參考文獻 [1] 房地產(chǎn)信息網(wǎng) [2]《 21 世紀經(jīng)濟報》 [3] CREAS 中指數(shù)據(jù) 8 致 謝 。整個房地產(chǎn)行業(yè)將現(xiàn)建筑工廠化、家居智能化、產(chǎn)品個性化等趨勢。中國房產(chǎn)行業(yè)是一個被嚴重割裂的行業(yè)，就房屋這個產(chǎn)品而言，開發(fā)商拿地、設計院做項目規(guī)劃、策劃公司做項目包裝并制定推廣策略、建筑公司做工程、建材商供應材料、代理公司做銷售。 （六） 市場成交將現(xiàn)先抑后揚、穩(wěn)中有升的態(tài)勢 市場各方將逐步確立理性心態(tài)。而高端商品房用地的供應勢必大幅減少，由于高端住宅有其特定消費群體，其價格將狠堅挺，故高端住宅的土地供應價格也將上漲，并且，這樣 7 的趨勢將持續(xù)相當長的時間。故此， 2020年的市場成交將出現(xiàn)先抑后揚、穩(wěn)中有升的態(tài)勢。當然，由于開發(fā)商的清醒程度不同、遇到的資金壓力狀況不同、決策團隊人員構成不同等因素，開發(fā)商尚不會在近期大幅讓利?？梢钥闯觯袊蠓康禺a(chǎn)格局漸趨形成，即以保障房為主、中低商品房為次，高端商品房為輔。 12月22日，中共中央政治局常委、國 務院副總理李克強在全國住房保障工作會上強調(diào)，保障性安居工程是重大民生工程和發(fā)展工程。中央經(jīng)濟工作會議明確要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商 品住房建設，擴大有效供給，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展；而在不久前召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上，住建部部長姜偉新表示，明年將支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。 所以在中小城市中開發(fā)房地產(chǎn)項目，應盡量規(guī)避這種政府信用風險，包括將優(yōu)惠政策條件盡量轉變?yōu)榭闪⒓磳嵤┑膶嶋H優(yōu)惠，口頭承諾盡快落實成合同文件，經(jīng)營中重視各種手續(xù)完善，與各主管部門聯(lián)系中不卑不亢、張弛有度。因為在大城市，多數(shù)政府早已不把房地產(chǎn)列為招商引資的對象，反而會覺得所有來開發(fā)房地產(chǎn)的人，都是來破壞社會和諧的人，都是拿了我們的資源賺了大錢的人。地方政府在自身財政的壓力和利益的驅使，在對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的具體執(zhí)行上不徹底、不作為、甚至完全無視的態(tài)度，使得調(diào)控成為空話。按常理分析，國內(nèi)各行業(yè)的政策導向性都非常強，既然政策是全國性的，應對各類城市的房地產(chǎn)市場都會造成巨大影響。在現(xiàn)階段，中小城市的市場化程度還相對落后。 （三） 市場環(huán)境的影響 大城市房地產(chǎn)市場的蛋糕很大，在競爭中群雄逐鹿。收入水平上從高到嚇人到低至離譜，文化修養(yǎng)上從高雅到草根，審美觀點上從欣賞歐美風格到死忠中國古典，可以說各種類型的人都有很多，反映到對房產(chǎn)的需求上就是從別墅到磚瓦房，從歐式建筑到中式院落都有人需要。 需求總量大還反映到房子的銷售速度上，舉個例子來說，在北京開發(fā)一個有 3000戶居民的小區(qū)，只要房子不是特別爛，位置、戶型、價格、營銷等工作做到位，可能出現(xiàn)在一天內(nèi)就全部賣完的情況。因此，擁有較大市場規(guī)模、發(fā)展前景廣闊，并且地價 相對較低的二三線城市將成為越來越多中小開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略市場。預計未來 23年，北京、 上海仍將在自主性需求和投資性需求的推動下，房地產(chǎn)市場繼續(xù)較快增長，商品房銷售面積和銷售額仍將保持在較高水平，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資額仍穩(wěn)步上升。 （圖為 2020年住宅銷售均價） （二） 大中城市房地產(chǎn)市場未來走勢
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