城市房地產(chǎn)市場分析(文件)
【正文】 nt regions, different city real estate market development speed and trend is different, in the big city and small city real estate market has emerged between very remarkable distinction. Key words： City Real estate Development Trend 2 一、 大中城市房地 產(chǎn)市場對比分析 （ 一 ） 大中城市房地產(chǎn)市場特點 （ 1） 一線城市和杭州、蘇州等部分二線城市銷售額較為突出 全國商品房銷售額主要集中在一線城市和部分二線城市。 (圖為 2020年商品房銷售額 ) （ 2） 房地產(chǎn)開發(fā)投資：仍集中在一線城市和重慶沈陽等部分二線城市，但二三城市增速明顯快于一線城市 商品房銷售的活躍促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加大投資開發(fā)力度，重點城市開發(fā)投資額增速中位數(shù)為 %。一線城市除北京 同比 增長、深圳同比下降外，廣州和上海增速均低于 10%。 3 （圖為 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額） （ 3） 房價 2020年，大中城市中，深圳、杭州和上海的住宅銷售均價最高，分別達(dá)到 21944元 /平方米、21074 元 /平方米和 20220 元 /平方米；北京和廣州緊隨其后，分別為 19361 元 /平方米和 11263元 /平方米。 在當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟大環(huán)境下，商品房仍將是資金追求保值增值的首選。 一線城市北京、上海的土地出讓價格大幅攀升。 人口基數(shù)對房地產(chǎn)市場最直觀的影響是需求總量的不同，有人可能會說大城市的需求總量是很大，但供給總量也大呀。 所以在中小城市里，做房地產(chǎn)開發(fā)項目時，產(chǎn)品推出的量不如節(jié)奏更重要，我們在項目開發(fā)決策中，與其討論應(yīng)該推出多大的總量，不如討論應(yīng)該按一個什么樣的節(jié)奏來推出，一定要保證每期推出的量都不會太大，以適應(yīng)中小城市中客戶群總量小，而引起的銷售速度慢的特點。 在中小城市就不一樣了，中小城市的客戶群結(jié)構(gòu)是不連續(xù)的，正是由于這個原因，一旦在中小城市一次定位失敗，再想改定位就非常難，因為如果再向這個定位的產(chǎn)品上游或者下游移動的時候，臨近可能都沒有客戶群。反觀中小城市，由于種種原因，各大房企的觸角暫未深入， 在中小城市中的開發(fā)主力現(xiàn)多為本地的企業(yè)，這些企業(yè)普遍規(guī)模小、管理不完善、缺乏長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，一般都帶有草莽英雄色彩，抗風(fēng)險能力自然相對較弱。另外，在購房理念方面，對期房的認(rèn)可度很低，對房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)缺乏信任，在購房用途方面，多為剛性需求為主，投資性購房相對較少，這些都是市場化運作不成熟的表現(xiàn)。 究其原因，有如下幾種因素 ： 中小城市的地方政府陽奉陰違。 房地產(chǎn)競爭市場化程度相對較低也有一定影響。 在中小城市開發(fā)項目的立項洽談初期，房地產(chǎn)企業(yè)總是會獲得相對大城市優(yōu)厚得多的條件，但小城市政府由于 “ 山高皇帝遠(yuǎn) ” ，相對發(fā)達(dá)大城市不可避免的存在管理局限性，缺乏服務(wù)意識和長遠(yuǎn)利益考慮，房地產(chǎn)企業(yè)一 旦投資落地，政府的態(tài)度就有很大轉(zhuǎn)變，承諾不兌現(xiàn)、抓政績亂指揮、吃拿卡要等等現(xiàn)象很容易出現(xiàn)，企業(yè)在經(jīng)營上受制于人，只能打落牙往肚子里咽。但同時，恰恰由于這種不完全競爭性，使我們在具體操作中存在眾多可利用領(lǐng)域，中小城市房地產(chǎn)市場大有可為，集團在房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展中，是否能通過進(jìn)軍中小城市房地產(chǎn)市場的方式，規(guī)避激烈競爭，獨辟蹊徑的走出一條“ 農(nóng)村包圍城市 ” 路線，值得我們思考。將出臺諸如在 70大中城市開征房產(chǎn)稅、將限購范圍擴大之縣級城市、降低首套住房貸款成數(shù)和利率等政策，并將力促地方政府執(zhí)行。同時，保障房建設(shè)是宏觀調(diào)控的重大舉措，有利于擴大內(nèi)需，支撐城鎮(zhèn)化發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展和物價總水平基本穩(wěn)定，特別是在當(dāng)前嚴(yán)峻的國際經(jīng)濟形勢下，要成功應(yīng)對復(fù)雜局面，明年必須按照以擴大內(nèi)需為戰(zhàn)略基點的要求，扎實有效地推進(jìn)住房保障工作，發(fā)揮好其對投資和消費的較強拉動作用，為經(jīng)濟增長提供重要動力。 （三） 市場成交的態(tài)勢
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