房地產(chǎn)市場與市場分析-文庫吧在線文庫
【正文】 遲住房需求； 二、房地產(chǎn)市場的供給（一）市場供給的一般含義（二）影響商品住宅供給的條件n n n 二、房地產(chǎn)市場的供給n 供給 （ Supply）： 開發(fā)商在每一價(jià)格水平下愿意并且能夠向市場提供商品或服務(wù)的數(shù)量。q 互補(bǔ)品：功能上互補(bǔ)，如：住宅與物業(yè)服務(wù)；汽車與車位。n 與一般市場相同，房地產(chǎn)市場也是由參與房地產(chǎn)交換的當(dāng)事者、房地產(chǎn)商品、房地產(chǎn)交易需求、交易組織機(jī)構(gòu)等要素構(gòu)成的。 了解 ：反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)，房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境和影響因素，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的原則、手段和措施。 （ l）影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素n D0PQP0Q0 Q1D1E1E0需求曲線向右平移n 互補(bǔ)品價(jià)格變化的影響住宅價(jià)格大幅升高，抑制消費(fèi)者需求結(jié)論：對(duì)考察對(duì)象而言，其互補(bǔ)品價(jià)格升高，需求減少，其本身需求也減少，反之，需求增加。供給曲線左移n 政府政策變化q 開征新稅、提高稅率，如：土地增值稅q 通過招拍掛的方式，提高土地出讓金q 提高資本金比例，提高房地產(chǎn)開發(fā)的門檻q 提高貸款利率房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)（熟悉）總量結(jié)構(gòu) ： 從房地產(chǎn)市場 整體 出發(fā)，分析 開發(fā)和銷售之間的數(shù)量 結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差異與平衡。二、房地產(chǎn)市場細(xì)分（熟悉）n （一）按地域劃分n （二）按房地產(chǎn)用途劃分n （三）按存量增量劃分n （四）按交易形式劃分n （五）按目標(biāo)市場劃分 n （三）市場交易指標(biāo) —— 銷售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預(yù)售面積、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)租金。 指按產(chǎn)業(yè)或職業(yè)分類的就業(yè)人員分布狀況。指城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員與城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員 (扣除使用的農(nóng)村勞動(dòng)力、聘用的離退休人員、港澳臺(tái)及外方人員 )、城鎮(zhèn)單位中的不在崗職工、城鎮(zhèn)私營業(yè)主、個(gè)體戶主、城鎮(zhèn)私營企業(yè)和個(gè)體就業(yè)人員、城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員之和的比。 市場交易指標(biāo)(5)吸納周期 (APt)n 指按報(bào)告期內(nèi)的吸納速度 (單位時(shí)間內(nèi)的吸納量 )計(jì)算，同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間，n 吸納周期 =1/吸納率的倒數(shù)n 可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別計(jì)算n 新建商品房銷售市場，吸納周期又稱為銷售周期 市場交易指標(biāo)(6)預(yù)售面積n 指報(bào)告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積n 報(bào)告期預(yù)售又在報(bào)告期轉(zhuǎn)正式或協(xié)議銷售的商品房屋的面積應(yīng)列入實(shí)際銷售面積，同時(shí)統(tǒng)計(jì)為銷售收入。 n （一）配置存量房地產(chǎn)資源和利益n （二）顯示房地產(chǎn)市場需求變化n （三）指導(dǎo)供應(yīng)以適應(yīng)需求的變化n （四）指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供應(yīng)計(jì)劃n （五）引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化二、房地產(chǎn)市場的功能（熟悉）三、 (二 )、 政府通過調(diào)控貸款利率、信貸規(guī)模、貸款方式、金融創(chuàng)新 調(diào)節(jié)房地產(chǎn)資本市場上的資金供求 關(guān)系。 市場供求分析；n 供給分析n 需求分析n 競爭分析n 市場占有率分析。6:15:1022,216:15 6:15:106:15:1022,216:15 6:15:106:15:10 一月 21一月 2118:15:1018:15:10January216:15 6:15:10consecteturnullautNullaidipsum 2023/1/22一月 JanuaryJanuary 2023/1/2220236:15:10JanuaryJanuary 2023/1/2220236:15:10JanuaryJanuary（ 1）指導(dǎo)物業(yè)管理的具體行動(dòng)；（ 2）書面記載物業(yè)管理計(jì)劃的目標(biāo)、前提與制約因素；（ 3）書面記載選擇并最終確定物業(yè)管理方案的決策過程；（ 4）幫助利害關(guān)系各方之間進(jìn)行溝通，有助于統(tǒng)一各方面的認(rèn)識(shí)；（ 5）便于明確物業(yè)管理服務(wù)的工作內(nèi)容、范圍、時(shí)間安排、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、所需費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)等重大問題；（ 6）測量物業(yè)管理活動(dòng)，幫助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行相關(guān)的控制，幫助業(yè)主考核物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)的績效。n 集約利用土地 —— 高容積率n 交通布置 —— 走向、出口、停車n 用途管制 —— 供應(yīng)結(jié)構(gòu)控制， 9070制度地價(jià)政策 宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括：n 土地供應(yīng)與地價(jià)政策n 金融政策n 住房政策n 城市規(guī)劃等行政管制n 地價(jià)政策n 稅收政策n 租金與價(jià)格控制土地供應(yīng)與地價(jià)政策n 土地儲(chǔ)備制度n 經(jīng)營性用地招拍掛n 工業(yè)用地的最低出讓地價(jià)n 嚴(yán)格的用途管制 n 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展n 使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用。 n 可按物業(yè)類型、存量房屋和新建房屋分別統(tǒng)計(jì) 市場交易指標(biāo)（ 2）出租量 (HRt)n 指報(bào)告期內(nèi)出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。指除借貸支出以外的全部家庭支出，包括消費(fèi)性支出、購房建房支出、轉(zhuǎn)移性支出、財(cái)產(chǎn)性支出、社會(huì)保障支出。需求指標(biāo)(8)城市家庭總
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