【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 字樓月租金在100元/平方米～150元/平方米之間，售價(jià)大致在22000元/平方米～25000元/平方米.●華強(qiáng)北片區(qū)華強(qiáng)北片區(qū)寫字樓主要沿深南路、華強(qiáng)北路以及振華路分布，大多建成年代也較早，布局及功能也一般，而近兩年新入伙的則有鼎誠(chéng)國(guó)際、華強(qiáng)廣場(chǎng)。片區(qū)寫字樓掛牌及詢價(jià)較為頻繁的項(xiàng)目主要有電子科技大廈、國(guó)際科技大廈、賽格廣場(chǎng)、群星廣場(chǎng)、華強(qiáng)廣場(chǎng)。其中鼎誠(chéng)國(guó)際、華強(qiáng)廣場(chǎng)月租金在85元/平方米～100元/平方米之間，售價(jià)在23000元/平方米～30000元/平方米之間。其他如群星廣場(chǎng)、電子科技大廈，月租金約80元/平方米～90元/平方米之間，售價(jià)在18000元/平方米～25000元/平方米之間，而賽格廣場(chǎng)月租金達(dá)到110元/平方米～150元/平方米，售價(jià)在2500元/平方米～27000元/平方米之間?！窀Ｌ镏行膮^(qū)經(jīng)過(guò)近年發(fā)展，福田中心區(qū)寫字樓市場(chǎng)已趨于成熟，目前市場(chǎng)上報(bào)盤及詢價(jià)較為頻繁的樓盤有江蘇大廈、金中環(huán)商務(wù)大廈、諾德中心、榮超經(jīng)貿(mào)中心、深圳國(guó)際商會(huì)大廈、深圳國(guó)際商會(huì)中心、深圳中心商務(wù)大廈、現(xiàn)代商務(wù)大廈、新世界商務(wù)中心、卓越大廈、鳳凰大廈、星河世紀(jì)等，大部分寫字樓目前月租金約110元/平方米～140元/平方米，售價(jià)29000元/平方米～35000元/平方米；而建成較早的以江蘇大廈、深圳國(guó)際商會(huì)大廈為代表的寫字樓月租金約100元/平方米～130元/平方米，售價(jià)21000元/平方米～27000元/平方米；此外，結(jié)構(gòu)較為獨(dú)特的如現(xiàn)代商務(wù)大廈復(fù)式寫字樓售價(jià)達(dá)到40000元/平方米以上。目前片區(qū)在售的一手寫字樓卓越世紀(jì)中心均價(jià)達(dá)到37500元/平方米?！褴嚬珡R片區(qū)車公廟片區(qū)依托鄰近深圳中心區(qū)的地緣優(yōu)勢(shì)和緊鄰紅樹(shù)林的景觀資源優(yōu)勢(shì)，近年受到市場(chǎng)關(guān)注，片區(qū)寫字樓沿深南路兩側(cè)分布，主要有招銀大廈、深航錦江酒店、深南國(guó)際商務(wù)大廈、世紀(jì)豪庭、大慶大廈、英龍展業(yè)、本元大廈、銀座國(guó)際、財(cái)富廣場(chǎng)、中國(guó)有色大廈、喜年中心、創(chuàng)展中心等。片區(qū)主要寫字樓租金大致在80元/平方米～110元/平方米，售價(jià)可分為幾個(gè)檔次，其中以蒼松大廈、海松大廈、勁松大廈為代表的土地用途為工業(yè)的寫字樓售價(jià)在14000元/平方米～16000元/平方米；而創(chuàng)新科技廣場(chǎng)、天安數(shù)碼時(shí)代售價(jià)稍高，在17000～23000元/平方米之間。此外，以金潤(rùn)大廈、萬(wàn)軒國(guó)際、金運(yùn)世紀(jì)為代表的近年新入市的寫字樓售價(jià)達(dá)到25000元/平方米～28000元/平方米●南山商業(yè)文化中心區(qū)近年，隨著深圳寫字樓發(fā)展重心的“西移”，南山區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)，再加上南山區(qū)在高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)方面在深圳舉足輕重的地位，產(chǎn)業(yè)政策對(duì)入?yún)^(qū)企業(yè)的指引，也將帶動(dòng)寫字樓的需求，這些都成為南山商業(yè)文化中心區(qū)區(qū)寫字樓發(fā)展的有利因素。片區(qū)目前主要寫字樓物業(yè)有海岸大廈、天利中央商務(wù)廣場(chǎng)，其中海岸大廈月租金80元/平方米～100元/平方米，售價(jià)約21000元/平方米～25000元/平方米，天利中央商務(wù)廣場(chǎng)月租金80元/平方米～110元/平方米，售價(jià)達(dá)到23000元/平方米～27000元/平方米，與福田中心區(qū)及中心西區(qū)相比，還具有較大的上升空間。二、深圳市商用物業(yè)價(jià)格波動(dòng)分析（一）深圳市商業(yè)物業(yè)價(jià)格波動(dòng)分析 深圳市近年商業(yè)物業(yè)價(jià)格走勢(shì)20042007年，深圳市商業(yè)物業(yè)成交價(jià)格有較大的漲幅，漲幅高達(dá)52%，但是，2008年，受樓市延續(xù)深度調(diào)整、經(jīng)濟(jì)衰退兩大因素影響，深圳市商業(yè)物業(yè)成交價(jià)格大幅回落，銷售均價(jià)為13193元/㎡，%。從各月來(lái)看，自2008年4月份開(kāi)始，深圳商業(yè)用房銷售均價(jià)開(kāi)始呈上升趨勢(shì)，8月成交均價(jià)達(dá)到32000元/平方米，主要是由于總體成交量少，個(gè)別項(xiàng)目的拉升所致。2008年9月開(kāi)始，由于大多數(shù)特區(qū)外商業(yè)物業(yè)上市成交，開(kāi)發(fā)商合理定價(jià)等因素使商業(yè)物業(yè)成交量升價(jià)跌，2008年11月全市商業(yè)均價(jià)跌至8188元/平方米，2008年12月份開(kāi)始成交均價(jià)有較大回升。（數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)）自2009年11月17日商業(yè)“限外令”正式取消以來(lái)，深圳商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，商鋪成交價(jià)格普遍漲幅達(dá)到15%，個(gè)別項(xiàng)目甚至上漲30%,成交量亦上浮近20%。根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布的研究報(bào)告顯示，／平方米，同比大漲56%，個(gè)別樓盤漲幅超過(guò)三成。初步預(yù)計(jì)，2010年深圳商業(yè)物業(yè)售價(jià)將比2009年有8％至15％左右的上漲。 2008年各行政區(qū)商業(yè)物業(yè)價(jià)格波動(dòng)分析216。 2008年，羅湖區(qū)掛牌均價(jià)在58萬(wàn)/平方米之間波動(dòng)，2008年1月份掛牌均價(jià)為74018元/平方米，而12月份掛牌均價(jià)則下降至52561元/平方米，下降幅度接近30%；216。 2008年，福田區(qū)商業(yè)掛牌均價(jià)在4—6萬(wàn)/平方米之間波動(dòng)，2008年1月份掛牌均價(jià)為50929元/平方米，而12月份掛牌均價(jià)則下降至43571元/平方米，下降幅度為14%；216。 2008年，南山區(qū)商業(yè)掛牌均價(jià)在4萬(wàn)/平方米左右波動(dòng)，2008年1月份掛牌均價(jià)為48486元/平方米，而12月份掛牌均價(jià)則下降至39755元/平方米，下降幅度為18%。從上面數(shù)據(jù)可以看出，2008年深圳特區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)掛牌均價(jià)以羅湖區(qū)變化幅度最大，其次是南山區(qū)，福田區(qū)變化幅度相對(duì)較低。2008年，深圳市特區(qū)外商業(yè)物業(yè)掛牌均價(jià)，寶安區(qū)下降幅度為27%；而龍崗區(qū)下降幅度為16%。2008年深圳市商業(yè)用房三級(jí)市場(chǎng)掛牌均價(jià) （元/㎡）（數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)） 2007年2008年深圳市各區(qū)商用物業(yè)價(jià)格跌幅分析從各區(qū)商業(yè)用房掛牌均價(jià)走勢(shì)看，2007年整體呈上漲趨勢(shì)，其中特區(qū)內(nèi)在2007年11月左右達(dá)到高峰，而特區(qū)外則最高點(diǎn)出現(xiàn)在2008年1月；2008年受房地產(chǎn)市場(chǎng)需求萎縮及國(guó)際金融危機(jī)蔓延的影響，各區(qū)商業(yè)用房整體呈下行趨勢(shì)。具體從各區(qū)商業(yè)用房掛牌均價(jià)下跌情況看，跌幅最大的是羅湖區(qū)，由2007年年底時(shí)的7500080000元/平方米跌至2008年年底時(shí)的5100052000元/平方米，跌幅為32%35%，典型片區(qū)如人民南片區(qū)；其次是寶安區(qū)，2008年年底商業(yè)用房掛牌均價(jià)在2100022000元/平方米左右，較2007年年底時(shí)的30000元/平方米下跌了25%30%左右，典型片區(qū)如龍華片區(qū)、寶安中心區(qū)；福田區(qū)、南山區(qū)、龍崗區(qū)跌幅分別為15%18%、10%12%、13%14%左右。行政區(qū)2007年年底2008年年底跌幅典型片區(qū)羅湖75000～8000051000～5200032%～35%人民南寶安3000021000～2200025%～30%龍華福田52000～5500043000～4700015%～18%福田中心區(qū)龍崗22000～2300019000～2000013%～14%龍崗中心城南山45000～4800040000～4300010%～12%南山商業(yè)文化中心（數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)）2007年～2008年羅湖、福田、南山商業(yè)用房掛牌均價(jià)走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)）2007年～2008年寶安、龍崗商業(yè)用房掛牌均價(jià)走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)） 2009年深圳市各區(qū)商用物業(yè)價(jià)格分析216。 2009年，波動(dòng)幅度較2008年有較大幅度下降，2009年1月份掛牌均價(jià)為52780元/平方米，而2009年12月份掛牌均價(jià)則下降至52442元/平方米，%，可以看出2009年羅湖區(qū)商業(yè)物業(yè)掛牌均價(jià)基本保持平穩(wěn)；216。 2009年，福田區(qū)商業(yè)掛牌均價(jià)在4萬(wàn)—6萬(wàn)之間波動(dòng)，2009年1月份掛牌均價(jià)為42491元/平方米，而2009年12月份掛牌均價(jià)則下降至57242元/平方米，掛牌均價(jià)上漲幅度高達(dá)35%；216。 2009年，南山區(qū)商業(yè)掛牌均價(jià)在4萬(wàn)左右波動(dòng)，2009年1月份掛牌均價(jià)為42009元/平方米，而2009年12月份掛牌均價(jià)則下降至56702元/平方米，掛牌均價(jià)上漲幅度高達(dá)35%。從上面數(shù)據(jù)可以看出，2009年深圳特區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)掛牌均價(jià)，福田、南山均表現(xiàn)出較大幅度的上漲，而羅湖區(qū)基本保持平穩(wěn)狀態(tài)。2009年，深圳市特區(qū)外商業(yè)物業(yè)掛牌均價(jià)，寶安區(qū)上漲幅度接近50%；而龍崗區(qū)上漲幅度為40