【文章內容簡介】 字樓月租金在100元/平方米～150元/平方米之間，售價大致在22000元/平方米～25000元/平方米.●華強北片區(qū)華強北片區(qū)寫字樓主要沿深南路、華強北路以及振華路分布，大多建成年代也較早，布局及功能也一般，而近兩年新入伙的則有鼎誠國際、華強廣場。片區(qū)寫字樓掛牌及詢價較為頻繁的項目主要有電子科技大廈、國際科技大廈、賽格廣場、群星廣場、華強廣場。其中鼎誠國際、華強廣場月租金在85元/平方米～100元/平方米之間，售價在23000元/平方米～30000元/平方米之間。其他如群星廣場、電子科技大廈，月租金約80元/平方米～90元/平方米之間，售價在18000元/平方米～25000元/平方米之間，而賽格廣場月租金達到110元/平方米～150元/平方米，售價在2500元/平方米～27000元/平方米之間。●福田中心區(qū)經過近年發(fā)展，福田中心區(qū)寫字樓市場已趨于成熟，目前市場上報盤及詢價較為頻繁的樓盤有江蘇大廈、金中環(huán)商務大廈、諾德中心、榮超經貿中心、深圳國際商會大廈、深圳國際商會中心、深圳中心商務大廈、現代商務大廈、新世界商務中心、卓越大廈、鳳凰大廈、星河世紀等，大部分寫字樓目前月租金約110元/平方米～140元/平方米，售價29000元/平方米～35000元/平方米；而建成較早的以江蘇大廈、深圳國際商會大廈為代表的寫字樓月租金約100元/平方米～130元/平方米，售價21000元/平方米～27000元/平方米；此外，結構較為獨特的如現代商務大廈復式寫字樓售價達到40000元/平方米以上。目前片區(qū)在售的一手寫字樓卓越世紀中心均價達到37500元/平方米?！褴嚬珡R片區(qū)車公廟片區(qū)依托鄰近深圳中心區(qū)的地緣優(yōu)勢和緊鄰紅樹林的景觀資源優(yōu)勢，近年受到市場關注，片區(qū)寫字樓沿深南路兩側分布，主要有招銀大廈、深航錦江酒店、深南國際商務大廈、世紀豪庭、大慶大廈、英龍展業(yè)、本元大廈、銀座國際、財富廣場、中國有色大廈、喜年中心、創(chuàng)展中心等。片區(qū)主要寫字樓租金大致在80元/平方米～110元/平方米，售價可分為幾個檔次，其中以蒼松大廈、海松大廈、勁松大廈為代表的土地用途為工業(yè)的寫字樓售價在14000元/平方米～16000元/平方米；而創(chuàng)新科技廣場、天安數碼時代售價稍高，在17000～23000元/平方米之間。此外，以金潤大廈、萬軒國際、金運世紀為代表的近年新入市的寫字樓售價達到25000元/平方米～28000元/平方米●南山商業(yè)文化中心區(qū)近年，隨著深圳寫字樓發(fā)展重心的“西移”，南山區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢凸現，再加上南山區(qū)在高科技產業(yè)、現代物流業(yè)方面在深圳舉足輕重的地位，產業(yè)政策對入區(qū)企業(yè)的指引，也將帶動寫字樓的需求，這些都成為南山商業(yè)文化中心區(qū)區(qū)寫字樓發(fā)展的有利因素。片區(qū)目前主要寫字樓物業(yè)有海岸大廈、天利中央商務廣場，其中海岸大廈月租金80元/平方米～100元/平方米，售價約21000元/平方米～25000元/平方米，天利中央商務廣場月租金80元/平方米～110元/平方米，售價達到23000元/平方米～27000元/平方米，與福田中心區(qū)及中心西區(qū)相比，還具有較大的上升空間。二、深圳市商用物業(yè)價格波動分析（一）深圳市商業(yè)物業(yè)價格波動分析 深圳市近年商業(yè)物業(yè)價格走勢20042007年，深圳市商業(yè)物業(yè)成交價格有較大的漲幅，漲幅高達52%，但是，2008年，受樓市延續(xù)深度調整、經濟衰退兩大因素影響，深圳市商業(yè)物業(yè)成交價格大幅回落，銷售均價為13193元/㎡，%。從各月來看，自2008年4月份開始，深圳商業(yè)用房銷售均價開始呈上升趨勢，8月成交均價達到32000元/平方米，主要是由于總體成交量少，個別項目的拉升所致。2008年9月開始，由于大多數特區(qū)外商業(yè)物業(yè)上市成交，開發(fā)商合理定價等因素使商業(yè)物業(yè)成交量升價跌，2008年11月全市商業(yè)均價跌至8188元/平方米，2008年12月份開始成交均價有較大回升。（數據來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會）自2009年11月17日商業(yè)“限外令”正式取消以來，深圳商業(yè)地產市場表現活躍，商鋪成交價格普遍漲幅達到15%，個別項目甚至上漲30%,成交量亦上浮近20%。根據有關機構發(fā)布的研究報告顯示，／平方米，同比大漲56%，個別樓盤漲幅超過三成。初步預計，2010年深圳商業(yè)物業(yè)售價將比2009年有8％至15％左右的上漲。 2008年各行政區(qū)商業(yè)物業(yè)價格波動分析216。 2008年，羅湖區(qū)掛牌均價在58萬/平方米之間波動，2008年1月份掛牌均價為74018元/平方米，而12月份掛牌均價則下降至52561元/平方米，下降幅度接近30%；216。 2008年，福田區(qū)商業(yè)掛牌均價在4—6萬/平方米之間波動，2008年1月份掛牌均價為50929元/平方米，而12月份掛牌均價則下降至43571元/平方米，下降幅度為14%；216。 2008年，南山區(qū)商業(yè)掛牌均價在4萬/平方米左右波動，2008年1月份掛牌均價為48486元/平方米，而12月份掛牌均價則下降至39755元/平方米，下降幅度為18%。從上面數據可以看出，2008年深圳特區(qū)內商業(yè)物業(yè)掛牌均價以羅湖區(qū)變化幅度最大，其次是南山區(qū)，福田區(qū)變化幅度相對較低。2008年，深圳市特區(qū)外商業(yè)物業(yè)掛牌均價，寶安區(qū)下降幅度為27%；而龍崗區(qū)下降幅度為16%。2008年深圳市商業(yè)用房三級市場掛牌均價 （元/㎡）（數據來源：深圳市房地產信息網） 2007年2008年深圳市各區(qū)商用物業(yè)價格跌幅分析從各區(qū)商業(yè)用房掛牌均價走勢看，2007年整體呈上漲趨勢，其中特區(qū)內在2007年11月左右達到高峰，而特區(qū)外則最高點出現在2008年1月；2008年受房地產市場需求萎縮及國際金融危機蔓延的影響，各區(qū)商業(yè)用房整體呈下行趨勢。具體從各區(qū)商業(yè)用房掛牌均價下跌情況看，跌幅最大的是羅湖區(qū)，由2007年年底時的7500080000元/平方米跌至2008年年底時的5100052000元/平方米，跌幅為32%35%，典型片區(qū)如人民南片區(qū)；其次是寶安區(qū)，2008年年底商業(yè)用房掛牌均價在2100022000元/平方米左右，較2007年年底時的30000元/平方米下跌了25%30%左右，典型片區(qū)如龍華片區(qū)、寶安中心區(qū)；福田區(qū)、南山區(qū)、龍崗區(qū)跌幅分別為15%18%、10%12%、13%14%左右。行政區(qū)2007年年底2008年年底跌幅典型片區(qū)羅湖75000～8000051000～5200032%～35%人民南寶安3000021000～2200025%～30%龍華福田52000～5500043000～4700015%～18%福田中心區(qū)龍崗22000～2300019000～2000013%～14%龍崗中心城南山45000～4800040000～4300010%～12%南山商業(yè)文化中心（數據來源：深圳市房地產信息網）2007年～2008年羅湖、福田、南山商業(yè)用房掛牌均價走勢（數據來源：深圳市房地產信息網）2007年～2008年寶安、龍崗商業(yè)用房掛牌均價走勢（數據來源：深圳市房地產信息網） 2009年深圳市各區(qū)商用物業(yè)價格分析216。 2009年，波動幅度較2008年有較大幅度下降，2009年1月份掛牌均價為52780元/平方米，而2009年12月份掛牌均價則下降至52442元/平方米，%，可以看出2009年羅湖區(qū)商業(yè)物業(yè)掛牌均價基本保持平穩(wěn)；216。 2009年，福田區(qū)商業(yè)掛牌均價在4萬—6萬之間波動，2009年1月份掛牌均價為42491元/平方米，而2009年12月份掛牌均價則下降至57242元/平方米，掛牌均價上漲幅度高達35%；216。 2009年，南山區(qū)商業(yè)掛牌均價在4萬左右波動，2009年1月份掛牌均價為42009元/平方米，而2009年12月份掛牌均價則下降至56702元/平方米，掛牌均價上漲幅度高達35%。從上面數據可以看出，2009年深圳特區(qū)內商業(yè)物業(yè)掛牌均價，福田、南山均表現出較大幅度的上漲，而羅湖區(qū)基本保持平穩(wěn)狀態(tài)。2009年，深圳市特區(qū)外商業(yè)物業(yè)掛牌均價，寶安區(qū)上漲幅度接近50%；而龍崗區(qū)上漲幅度為40