【正文】 商業(yè)用房掛牌均價下跌情況看，跌幅最大的是羅湖區(qū)，由2007年年底時的7500080000元/平方米跌至2008年年底時的5100052000元/平方米，跌幅為32%35%，典型片區(qū)如人民南片區(qū)；其次是寶安區(qū)，2008年年底商業(yè)用房掛牌均價在2100022000元/平方米左右，較2007年年底時的30000元/平方米下跌了25%30%左右，典型片區(qū)如龍華片區(qū)、寶安中心區(qū)；福田區(qū)、南山區(qū)、龍崗區(qū)跌幅分別為15%18%、10%12%、13%14%左右。但是，2007年，深圳市寫字樓市場銷售價格和住宅市場銷售價格一樣，也經歷了大漲大落的考驗，對深圳市寫字樓市場來說，2007年同樣是不平凡的一年。2008年深圳市寫字樓物業(yè)三級市場掛牌均價 （元/㎡）（數據來源：深圳市房地產信息網） 2007年2008年各行政區(qū)寫字樓物業(yè)價格跌幅分析由于特區(qū)外及鹽田區(qū)寫字樓市場尚不成熟，主要研究了羅湖區(qū)、福田區(qū)以及南山區(qū)寫字樓物業(yè)的掛牌均價走勢。2009年深圳市寫字樓物業(yè)三級市場掛牌均價 （元/㎡）（數據來源：深圳市房地產信息網）l 深圳市商用物業(yè)價格波動總結從上面數據變化趨勢可以看出，2008年，受國際金融危機以及樓市調整的影響，無論商業(yè)物業(yè)還是寫字樓物業(yè)，其成交價格均表現出明顯的下降趨勢；2009年，受寬松貨幣政策、 “限外令”政策的取消等一系列宏觀調整政策的影響，深圳市商業(yè)、寫字樓物業(yè)價格均表現為明顯的上漲趨勢。可以看出，盡管福田區(qū)貸款筆數較少，但是由于價格的因素導致福田區(qū)貸款余額遠遠高于寶安區(qū)?！窀Ｌ飬^(qū)福田區(qū)對公貸款抵押商用物業(yè)共10筆，貸款余額為313,，占全部貸款余額的33%?！颀垗弲^(qū)物業(yè)用途貸款筆數貸款筆數所占比例貸款余額貸款余額所占比例工業(yè)物業(yè)233%11,61611%商鋪233%16,10516%辦公物業(yè)233%73,45073%合計6100%101,171100%從上表可以看出，龍崗區(qū)中，主要以辦公物業(yè)為主。廠房最為集中的寶安區(qū)，2008年第四季度整體租金下跌了15％以上，個別地理位置較偏、交通不大方便、配套設施不齊全的老舊廠房下跌幅度超過25％，空置率達30％以上。抵押物業(yè)美杜蘭華庭目前售價情況為：一層約為3000031000元/平方米，二層17000元/平方米，按目前貸款余額計，物業(yè)平均價值為7644元/平方米，物業(yè)價值風險不大。2009年，受房地產市場整體強勢反彈及“限外令”取消等利好消息的影響，寫字樓市場需求旺盛，而福田中心區(qū)只有卓越世紀中心一個寫字樓項目入市，推動了價格快速上漲。隨著天利中央商務廣場、保利文化廣場、海岸城購物中心、天虹百貨等大型商業(yè)的進駐，南山商業(yè)文化中心片區(qū)商業(yè)氛圍迅速得到提升，商鋪價格上漲較為明顯?！衲仙絽^(qū)從上面分析可以看出，本次建行商用抵押貸款物業(yè)中，從貸款余額來看，南山區(qū)商業(yè)、辦公、工業(yè)物業(yè)均有一定的比例，但是商鋪所占比例較大；從區(qū)域分布來看，南山區(qū)抵押貸款物業(yè)主要集中在華僑城片區(qū)、南頭片區(qū)、南山商業(yè)文化中心等片區(qū)，工業(yè)物業(yè)主要以高新技術園為主，如：華瀚科技創(chuàng)新園、華瀚科技工業(yè)園、深圳市金融服務創(chuàng)新基地、軟件園西區(qū)等。城市主干道路有深南大道、紅荔西路、新洲路、彩田路、福華路、金田路、益田路。對于商業(yè)物業(yè)來說，布吉、龍崗中心區(qū)是主要片區(qū)。寶安區(qū)內沿107國道(深圳段)、松白(松崗至白芒關)公路、石龍(石巖至龍華)公路、龍觀(龍華至觀瀾)公路等街道間間干道，分布大量廠房，其中福永鎮(zhèn)、沙井鎮(zhèn)憑借寶安機場、福永碼頭、107國道、廣深高速、機荷高速等形成的海、陸、空三維立體交通格局，工業(yè)物業(yè)最為集中。從貸款筆數看，商鋪占41%，其次是辦公物業(yè)，比重為35%，工業(yè)廠房比重較低，僅24%；從貸款余額看，商鋪占58%，其次是工業(yè)廠房，比重為26%，辦公物業(yè)比重相對較低，僅16%。●羅湖區(qū)羅湖區(qū)對公貸款抵押商用物業(yè)共12筆，貸款余額為183,，占全部貸款余額的19%。 各行政區(qū)貸款情況行政區(qū)貸款筆數貸款余額（萬元）貸款余額所占比例寶安13169,18%福田10313,33%龍崗6101,11%羅湖12183,19%南山8180,19%合計49947,100% 各行政區(qū)貸款筆數、貸款余額情況從貸款筆數排名，寶安區(qū)占28%,位居第一；其次是羅湖區(qū)，比例為24%；福田、南山、龍崗所占比例分別為20%、16%、12%。 2009年，1月份掛牌均價為15034元/平方米，而12月份掛牌均價則下降至19292元/平方米，上漲幅度為28%。 2008年，2008年1月份掛牌均價為20745元/平方米，而2008年12月份掛牌均價則下降至14246元/平方米，下降幅度為31%。2009年，深圳市特區(qū)外商業(yè)物業(yè)掛牌均價，寶安區(qū)上漲幅度接近50%；而龍崗區(qū)上漲幅度為40%。2008年，深圳市特區(qū)外商業(yè)物業(yè)掛牌均價，寶安區(qū)下降幅度為27%；而龍崗區(qū)下降幅度為16%。（數據來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會）自2009年11月17日商業(yè)“限外令”正式取消以來，深圳商業(yè)地產市場表現活躍，商鋪成交價格普遍漲幅達到15%，個別項目甚至上漲30%,成交量亦上浮近20%。目前片區(qū)在售的一手寫字樓卓越世紀中心均價達到37500元/平方米。●蔡屋圍片區(qū)片區(qū)內寫字樓較為集中，且寫字樓檔次以中高檔為主。此后，深圳寫字樓市場重心繼續(xù)西移，中心區(qū)西區(qū)（車公廟—竹子林片區(qū)）、南山商業(yè)文化中心區(qū)、科技園片區(qū)寫字樓樓市場也得到迅速發(fā)展，成為深圳寫字樓市場的重要一環(huán)。年底隨著東方新天地廣場、萬駿經貿大廈以及東海國際中心幾個新項目的入市，寫字樓成交量再度攀升。片區(qū)租售比區(qū)間龍華1︰142～1︰577大浪1︰264沙井1︰192～1︰281西鄉(xiāng)1︰157～1︰400中心區(qū)1︰259～1︰334新安1︰133～1︰457從區(qū)域商業(yè)物業(yè)詢價頻率看，龍華、西鄉(xiāng)比重分別在30%、25%左右，典型樓盤龍華有潛龍鑫茂花園、世紀春城、書香門第、金地梅龍鎮(zhèn)，西鄉(xiāng)有檳城西岸、泰華陽光海、西海灣明珠等。但是受西部通道、地鐵及其他一系列利好因素的影響，區(qū)域商業(yè)價格透支較為嚴重，商鋪價格增長速度過快，租售比偏高。從租售比看，主要集中在1：200～1：250左右，其中報酬率整體較高的東門片區(qū)大多在1：170～1：200左右，尤其是東門步行街上的商鋪；人民南片區(qū)租售比主要也在1：200以內；筍崗片區(qū)租售比相對較低，大多在1：300左右。2009年各區(qū)批準預售商業(yè)面積（數據來源：深圳市房地產信息網）銷售分析①成交總量 2009年1～11月，%，商業(yè)地產市場需求依然疲軟。①近年商業(yè)物業(yè)批準預售面積近年，深圳商業(yè)用房新增供應量總體呈下降趨勢，2005年～2007年，連續(xù)三年同比跌幅在30%以上，2008年雖然有所增長，但2009年又迅速回落。而11月份以后，隨著“限外令”的取消，商業(yè)用房投資市場需求上升，成交量有上升趨勢?！窀Ｌ飬^(qū)福田區(qū)大部分區(qū)域商業(yè)氛圍也趨于成熟，未來商業(yè)格局主要受舊城改造和地鐵開通的影響較大，如崗廈片區(qū)、新洲片區(qū)等。片區(qū)租售比后海1︰338～1︰516南頭1︰140～1︰323南油1︰160前海1︰222～1︰296商業(yè)文化中心1︰159～1︰411蛇口1︰195～1︰385從區(qū)域商業(yè)物業(yè)活躍程度看，南山商業(yè)文化中心盡管租售比偏高，但是其發(fā)展前景依然為投資者看好，詢價次數占全區(qū)的比例約25%左右，主要物業(yè)有保利文化廣場、天利中央以及海岸大廈；南油片區(qū)憑借較好的回報率，掛牌及詢價頻率也較高，比重達到20%左右。片區(qū)租售比區(qū)間布吉1︰152～1︰362坂田1︰154～1︰272橫崗1︰275～1︰316坪山1︰150中心城1︰181～1︰353從各片區(qū)商業(yè)詢價比