重慶集團(tuán)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 節(jié)②.公布戶型研討部分作品及專家點(diǎn)評(píng)③.推出售價(jià)競(jìng)猜活動(dòng)b. 專家點(diǎn)評(píng)本項(xiàng)目?jī)?yōu)缺點(diǎn)c. 售價(jià)競(jìng)猜表 目的：通過(guò)售價(jià)競(jìng)猜活動(dòng)讓市民逐漸認(rèn)識(shí)項(xiàng)目品質(zhì)，接受銷售價(jià)格。永川渝西廣場(chǎng)是永川市最繁華的市中心，是集休閑娛樂(lè)、購(gòu)物為一體的永川新經(jīng)濟(jì)圈，人流量大，特在此設(shè)廣告牌。報(bào)版的主要內(nèi)容是：上半版與《永川日?qǐng)?bào)》合辦，每周定期刊發(fā)軟性廣告如法律顧問(wèn)、各類戶型點(diǎn)評(píng)、購(gòu)房須知、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)等有利于永川南方花園銷售的文章。這部分受眾正是永川南方花園項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶。對(duì)媒體傳播市場(chǎng)還不太成熟的永川來(lái)說(shuō)，公交車身廣告效果非常好。⑵.編后語(yǔ)——永川南方花園給南大街、麻柳河以及永川市帶來(lái)了巨變。第七部分：項(xiàng)目銷售策略策略一：根據(jù)永川市場(chǎng)的實(shí)際情況，建議采用低開(kāi)高走，促使出現(xiàn)“羊群”效應(yīng)，讓消費(fèi)者追捧南方花園項(xiàng)目。2. 建設(shè)步驟建議 建議以步行街和景觀大道為小區(qū)建設(shè)骨架，沿景觀大道逐步擴(kuò)散建設(shè)?！罢f(shuō)服期”宣傳圍繞“高檔”、“最佳”展開(kāi)，以“康居樂(lè)園”鎖定訴求目標(biāo)客戶——年齡在2545歲的企業(yè)管理人員、國(guó)家公務(wù)員、文化、教育、衛(wèi)生從業(yè)人員以及收入相對(duì)穩(wěn)定的私營(yíng)企業(yè)主和擁有黃金鋪位的工商戶。安全服務(wù)：義務(wù)檢查安全用電、用氣情況；義務(wù)宣傳家庭安全用電、用氣、消防常識(shí)。 水電維護(hù)：對(duì)業(yè)主共用的供水、供電管線設(shè)施進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)維修，保證正常使用。永川南方花園項(xiàng)目針對(duì)年收入2萬(wàn)元、積蓄 6萬(wàn)元以上的目標(biāo)客戶群，把樓盤(pán)定位于大規(guī)模高檔小區(qū)，以超越永川現(xiàn)有小區(qū)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的環(huán)境景觀、小區(qū)配置和物業(yè)管理等方面來(lái)體現(xiàn)樓盤(pán)個(gè)性，突出樓盤(pán)品質(zhì)，進(jìn)而吸取消費(fèi)人群。⑶. 永川市大量的集資建房減少了集團(tuán)購(gòu)賣的可能。⑵.目前房?jī)r(jià)普遍較低，項(xiàng)目配套設(shè)施多，施工條件差，增大了建設(shè)成本，提高了成本控制難度。⑷.16米寬步行街、30余米寬景觀大道等的繁華與獨(dú)立圍合而成組團(tuán)的寧?kù)o相得益彰，充分體現(xiàn)項(xiàng)目的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。③家庭人口不多，交際廣泛，時(shí)有來(lái)訪人客，需有客房供客人居住。③部分3040歲的公職人員，其父母居于農(nóng)村或其他地方，現(xiàn)家庭經(jīng)濟(jì)狀況允許將父母接到身邊，但又不愿父母影響自己現(xiàn)有的生活方式，有購(gòu)置小戶型供父母居住的愿望。③.小區(qū)景觀大道和步行街對(duì)外開(kāi)放，將是該區(qū)域乃至整個(gè)城市的公共空間。該項(xiàng)目二期規(guī)劃用地66畝，總建面88000平方米，全為7~8層的多層住宅。目前偉映正聯(lián)系與永中聯(lián)合辦學(xué)。*.8月份在永川日?qǐng)?bào)上刊發(fā)了４次廣告，并協(xié)辦專欄出軟性文章３次。三期“秋景園”以紅葉和秋季喬樹(shù)、果樹(shù)為主表現(xiàn)秋景。它為偉映實(shí)業(yè)在永川房產(chǎn)開(kāi)發(fā)贏得了較好的聲譽(yù)和較高的知名度。⑸.現(xiàn)有住宅開(kāi)發(fā)主要集中在永川市開(kāi)發(fā)區(qū)和市中心地帶，住宅部分為磚混結(jié)構(gòu)，成本較低，戶型設(shè)計(jì)一般，沒(méi)有規(guī)模和配套環(huán)境。B1別墅326平米（3層）、車庫(kù)22平米。以單棟多層臨街居多，有少量高層電梯房和別墅。近兩年來(lái)以“渝西廣場(chǎng)”、“陽(yáng)光花園”、“偉映帝琴花園”為代表的一批有影響的樓盤(pán)將永川房地產(chǎn)推向了一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期。目前樓價(jià)分低檔、中檔和高檔，基本情況如下：樓盤(pán)名 住宅單價(jià) 門(mén)面單價(jià) 地理位置 特點(diǎn) 銷售狀況裕豐商住樓 360元/平方米 2800元/平方米 匯龍大道汽車城對(duì)面 已售50%福星樓 350元/平方米 2000元/平方米 兩區(qū) 已售70%大眾園 正街420元/平方米次街390元/平方米 正街3000元/平方米次街2200元/平方米 南大街小橋子中心轉(zhuǎn)盤(pán) 經(jīng)濟(jì)適用房 已售80%全發(fā)綜合樓 頂層400元/平方米其他樓層450元/平方米 3000元/平方米 本項(xiàng)目范圍內(nèi)南大街辦事處正對(duì)面 已售85%志新大廈 3~6層460元/平方米7層440元/平方米頂層400元/平方米 內(nèi)街2500元/平方米沿河3000元/平方米 農(nóng)科所河對(duì)面永川二環(huán)路旁 已售40% 低檔樓盤(pán)為多層磚混結(jié)構(gòu)，是由小開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的單棟樓。D2型三室二廳雙衛(wèi)錯(cuò)層式公寓134平米 已售10%綜上事例可知，在永川市現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)尚無(wú)真正意義上的規(guī)模開(kāi)發(fā)小區(qū)的情況下，永川南方花園項(xiàng)目憑借農(nóng)科所地塊，“麻柳河”天然水景的環(huán)境地理優(yōu)勢(shì)，和南方集團(tuán)公司規(guī)模開(kāi)發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)與開(kāi)發(fā)實(shí)力，營(yíng)建永川市“園林式生態(tài)住宅小區(qū)”，必將成功地創(chuàng)造較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。5. 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析⑴. 偉映帝琴花園該項(xiàng)目由深圳建筑設(shè)計(jì)院重慶分院進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)，環(huán)境景觀由浩豐園藝景觀設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，銷售代理由重慶偉聯(lián)銷售代理公司公司代理。主要為7~8層的多層建筑，少數(shù)別墅主要分布在第四期“冬景園”。*.望城北路中段單立柱T型跨街廣告牌一塊。*.準(zhǔn)備在渝西廣場(chǎng)建一永川最大戶外廣告牌。區(qū)位圖： 項(xiàng)目占地110畝，總建筑面積140000平方米，綠地22000平方米，一期工程占地44畝，總建筑面積58566平方米，綠地7800平方米，住宅16000平方米，商用門(mén)面12000平方米，還建房20500平方米，車位120個(gè)，中心商業(yè)步行街8000平方米（商場(chǎng)未計(jì)入總建面中），幼兒園一所600平方米，會(huì)所650平方米，展覽館1200平方米，寫(xiě)字間600平方米。第二部分：永川南方花園項(xiàng)目概況1． 地理位置地處重慶作物研究所，即永川西南面南大街，緊靠市中心，麻柳河上游（長(zhǎng)約2公里）處。⑵建筑風(fēng)格①. 半坡屋頂與屋頂花園及外飄塑鋼陽(yáng)光窗等有機(jī)結(jié)合，既有古典風(fēng)味又具現(xiàn)代特色。另有30%是當(dāng)?shù)乩暇用?，房屋產(chǎn)權(quán)由祖輩處繼承所得。③經(jīng)濟(jì)富裕，需住房豪華氣派的需購(gòu)置躍層。⑺.小區(qū)直飲水系統(tǒng)將改變永川市飲用水差的歷史，讓小區(qū)內(nèi)居民戶戶喝上質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的純凈水。⑵.永川市目前還沒(méi)有成規(guī)模開(kāi)發(fā)的大型園林式小區(qū)，永川市目前開(kāi)發(fā)商中實(shí)力普遍較弱，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。2. 項(xiàng)目定位策略根據(jù)上述目標(biāo)客戶群體的特點(diǎn)，本項(xiàng)目定位為高檔樓盤(pán)，價(jià)格取中高水準(zhǔn)，針對(duì)二次置業(yè)者及相對(duì)成功人士。永川南方花園將積極引進(jìn)重慶或國(guó)內(nèi)各發(fā)達(dá)地區(qū)先進(jìn)物業(yè)管理理念和服務(wù)體系，并結(jié)合本地人力資源組建專門(mén)的物業(yè)管理公司，為小區(qū)業(yè)主提供高檔次、超值、周到、高效、方便、稱心的服務(wù)。 房屋共用部位日常維護(hù)：對(duì)房屋屋頂、外墻、樓道等公共部位進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)維修，保持完好。（三）、清潔服務(wù)生活垃圾袋裝化，定期滅四害；可回收利用資源（廢金屬、玻璃制品、塑料制品等）分類存放，定期收集、清運(yùn)；廢舊電池專門(mén)存放，定期回收。售樓部裝修簡(jiǎn)潔明了，采用大幅落地玻璃窗，增加室內(nèi)通透性，室內(nèi)布置重點(diǎn)突出南方集團(tuán)企業(yè)形象，售樓部家俱以及室內(nèi)色調(diào)應(yīng)溫馨，盡量營(yíng)造親和氣氛，讓客戶走進(jìn)售樓部就象走進(jìn)朋友家一樣自然親切。為將項(xiàng)目全面、準(zhǔn)確地推介給消費(fèi)者，并且創(chuàng)造良好的銷售環(huán)境，推廣將分“導(dǎo)入”、“說(shuō)服”、“營(yíng)造”三個(gè)階段進(jìn)行。第八部分：宣傳推廣計(jì)劃第一階段：品牌嫁接實(shí)施步驟：一. 報(bào)版廣告報(bào)版廣告一 9月10日 星期一 整版套紅 《永川日?qǐng)?bào)》：祝賀教師節(jié)，誠(chéng)邀永川市優(yōu)秀教師、各校領(lǐng)導(dǎo)及意向性客戶參加重慶南方集團(tuán)各大樓盤(pán)一日游。 費(fèi)用：3000元左右
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