【正文】 0元/平方米之間。龍華片區(qū)同樣如此，2009年下半年以來新開盤以及即將開盤商業(yè)項目，均價基本上在40000元/平方米以上，個別鋪位價格達到60000元/平方米～70000元/平方米，相當于目前景田片區(qū)商業(yè)較為繁榮區(qū)域的售價，但是龍華片區(qū)無論是商業(yè)氛圍還是居住氛圍的形成顯然還需要幾年時間的發(fā)展。片區(qū)租售比后海1︰338～1︰516南頭1︰140～1︰323南油1︰160前海1︰222～1︰296商業(yè)文化中心1︰159～1︰411蛇口1︰195～1︰385從區(qū)域商業(yè)物業(yè)活躍程度看，南山商業(yè)文化中心盡管租售比偏高，但是其發(fā)展前景依然為投資者看好，詢價次數(shù)占全區(qū)的比例約25%左右，主要物業(yè)有保利文化廣場、天利中央以及海岸大廈；南油片區(qū)憑借較好的回報率，掛牌及詢價頻率也較高，比重達到20%左右。●南山區(qū)南山區(qū)商圈是近幾年迅速發(fā)展起來的，原來商業(yè)中心主要集中在南頭及南油片區(qū)，近年南山商業(yè)文化中心區(qū)、后海片區(qū)迅速成長，成為區(qū)域焦點?！窀Ｌ飬^(qū)福田區(qū)大部分區(qū)域商業(yè)氛圍也趨于成熟，未來商業(yè)格局主要受舊城改造和地鐵開通的影響較大，如崗廈片區(qū)、新洲片區(qū)等。城市公寓22深業(yè)東城上邸49陽光海灣花園23天利中央50東海龍騰公寓24大鵬曼灣廣場51愛地花園25禧園52世紀春城四期26龍澤榕園53鳳凰雅居27桃源居（數(shù)據(jù)來源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)）各行政區(qū)商業(yè)物業(yè)租售比分析●羅湖區(qū)羅湖區(qū)由于區(qū)位優(yōu)勢明顯且商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展較早，區(qū)域商業(yè)經(jīng)營穩(wěn)定且回報率高，因而商鋪投資風險相對較小，受到投資者的親睞。而11月份以后，隨著“限外令”的取消，商業(yè)用房投資市場需求上升，成交量有上升趨勢。2008年1月2009年12月深圳各月批準預售商業(yè)面積（萬㎡）（數(shù)據(jù)來源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)）③各區(qū)批準預售面積從新增商業(yè)物業(yè)分布來看，主要集中在龍崗和南山二區(qū)，%、%；福田區(qū)則全部位于車公廟片區(qū)，三個項目分別為豐盛町地下陽光街、綠景廣場裙樓和耀華創(chuàng)建大廈；寶安區(qū)由于商品住宅新增供應(yīng)量的銳減，加上以豪宅項目為主，大多無商業(yè)裙樓。①近年商業(yè)物業(yè)批準預售面積近年，深圳商業(yè)用房新增供應(yīng)量總體呈下降趨勢，2005年～2007年，連續(xù)三年同比跌幅在30%以上，2008年雖然有所增長，但2009年又迅速回落。未來幾年，隨著特區(qū)外居住氛圍的日趨濃厚，對商業(yè)配套的要求不斷提高；同時，軌道交通建設(shè)的全面展開也拓寬了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間，因此，預測未來幾年商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)量將會保持一定幅度的遞增。2009年各區(qū)批準預售商業(yè)面積（數(shù)據(jù)來源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)）銷售分析①成交總量 2009年1～11月，%，商業(yè)地產(chǎn)市場需求依然疲軟。2009年1～11月各月深圳商業(yè)物業(yè)銷售面積（㎡）（數(shù)據(jù)來源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)）③主要項目成交情況2009年深圳共53個項目有成交商業(yè)物業(yè)，其中寶安區(qū)、龍崗區(qū)各有17個項目在售商業(yè)，%，%。從租售比看，主要集中在1：200～1：250左右，其中報酬率整體較高的東門片區(qū)大多在1：170～1：200左右，尤其是東門步行街上的商鋪；人民南片區(qū)租售比主要也在1：200以內(nèi)；筍崗片區(qū)租售比相對較低，大多在1：300左右。租售比也主要在1：200～1：250左右，其中華強北片區(qū)租售比較大，大致在1：123～1：261左右，活躍商鋪有賽格廣場、潮流前線以及桑達雅苑。但是受西部通道、地鐵及其他一系列利好因素的影響，區(qū)域商業(yè)價格透支較為嚴重，商鋪價格增長速度過快，租售比偏高?！駥毎矃^(qū)近年，隨著深圳房地產(chǎn)重心向特區(qū)外的轉(zhuǎn)移，特區(qū)外商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)也趨于活躍，加上地鐵網(wǎng)絡(luò)覆蓋的刺激，商業(yè)物業(yè)價值大幅攀升。片區(qū)租售比區(qū)間龍華1︰142～1︰577大浪1︰264沙井1︰192～1︰281西鄉(xiāng)1︰157～1︰400中心區(qū)1︰259～1︰334新安1︰133～1︰457從區(qū)域商業(yè)物業(yè)詢價頻率看，龍華、西鄉(xiāng)比重分別在30%、25%左右，典型樓盤龍華有潛龍鑫茂花園、世紀春城、書香門第、金地梅龍鎮(zhèn)，西鄉(xiāng)有檳城西岸、泰華陽光海、西海灣明珠等。布吉片區(qū)較為活躍的商鋪有桂芳園（售價30000～40000元/平方米）、信義假日名城（售價30000元/平方米）；此外，坂田片區(qū)的中海月朗苑詢價也較為頻繁，首層商鋪單價大致在15000～25000元/平方米。年底隨著東方新天地廣場、萬駿經(jīng)貿(mào)大廈以及東海國際中心幾個新項目的入市，寫字樓成交量再度攀升。2009年主要寫字樓項目銷售面積（㎡）（數(shù)據(jù)來源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)）主要區(qū)域?qū)懽謽鞘袌觫偕钲趯懽謽鞘袌霭l(fā)展寫字樓有集約發(fā)展的特性，城市的發(fā)展歷程和區(qū)域的規(guī)劃具有決定性作用。此后，深圳寫字樓市場重心繼續(xù)西移，中心區(qū)西區(qū)（車公廟—竹子林片區(qū)）、南山商業(yè)文化中心區(qū)、科技園片區(qū)寫字樓樓市場也得到迅速發(fā)展，成為深圳寫字樓市場的重要一環(huán)。2009年11月底剛剛?cè)〉门鷾暑A售的珠江廣場目前正在VIP認購，初步定價均價18,000元/平方米，將對區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展起著深遠的影響。●蔡屋圍片區(qū)片區(qū)內(nèi)寫字樓較為集中，且寫字樓檔次以中高檔為主。片區(qū)寫字樓掛牌及詢價較為頻繁的項目主要有電子科技大廈、國際科技大廈、賽格廣場、群星廣場、華強廣場。目前片區(qū)在售的一手寫字樓卓越世紀中心均價達到37500元/平方米。片區(qū)目前主要寫字樓物業(yè)有海岸大廈、天利中央商務(wù)廣場，其中海岸大廈月租金80元/平方米～100元/平方米，售價約21000元/平方米～25000元/平方米，天利中央商務(wù)廣場月租金80元/平方米～110元/平方米，售價達到23000元/平方米～27000元/平方米，與福田中心區(qū)及中心西區(qū)相比，還具有較大的上升空間。（數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會）自2009年11月17日商業(yè)“限外令”正式取消以來，深圳商業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)活躍，商鋪成交價格普遍漲幅達到15%，個別項目甚至上漲30%,成交量亦上浮近20%。 2008年，羅湖區(qū)掛牌均價在58萬/平方米之間波動，2008年1月份掛牌均價為74018元/平方米，而12月份掛牌均價則下降至52561元/平方米，下降幅度接近30%；216。2008年，深圳市特區(qū)外商業(yè)物業(yè)掛牌均價，寶安區(qū)下降幅度為27%；而龍崗區(qū)下降幅度為16%。 2009年，波動幅度較2008年有較大幅度下降，2009年1月份掛牌均價為52780元/平方米，而2009年12月份掛牌均價則下降至52442元/平方米，%，可以看出2009年羅湖區(qū)商業(yè)物業(yè)掛牌均價基本保持平穩(wěn)；216。2009年，深圳市特區(qū)外商業(yè)物業(yè)掛牌均價，寶安區(qū)上漲幅度接近50%；而龍崗區(qū)上漲幅度為40%。根據(jù)有關(guān)機構(gòu)發(fā)布的研究報告顯示，同比增加115％，均價為24054元／平方米，比2008年上升27％。 2008年，2008年1月份掛牌均價為20745元/平方米，而2008年12月份掛牌均價則下降至14246元/平方米，下降幅度為31%。對比2008年年底與2007年年底時各區(qū)寫字樓下降幅度，跌幅最大的是南山區(qū)，均價由2000021000元/平方米降至1400015000元/平方米，跌幅約28%30%，典型片區(qū)如南山商業(yè)文化中心區(qū)；其次是福田區(qū)，高峰時期均價在2300024000元/平方米，2008年年底在1800019000元/平方米，下降了20%22%，典型片區(qū)是福田中心區(qū)；羅湖區(qū)寫字樓由于大多建成時間較早，設(shè)施設(shè)備、功能及外觀等相對陳舊，價格波動幅度較小，2008年年底較2007年年底下降了大約12%14%左右，典型片區(qū)是人民南片區(qū)。 2009年，1月份掛牌均價為15034元/平方米，而12月份掛牌均價則下降至19292元/平方米，上漲幅度為28%。三、建行存量對公貸款抵押商用物業(yè)數(shù)據(jù)分析數(shù)據(jù)來源說明：根據(jù)《商用房借款人行業(yè)信息補充》的資料，共收到信息49條，僅針對本次49條貸款信息進行分析。 各行政區(qū)貸款情況行政區(qū)