【正文】 0元/平方米之間。龍華片區(qū)同樣如此，2009年下半年以來(lái)新開(kāi)盤(pán)以及即將開(kāi)盤(pán)商業(yè)項(xiàng)目，均價(jià)基本上在40000元/平方米以上，個(gè)別鋪位價(jià)格達(dá)到60000元/平方米～70000元/平方米，相當(dāng)于目前景田片區(qū)商業(yè)較為繁榮區(qū)域的售價(jià)，但是龍華片區(qū)無(wú)論是商業(yè)氛圍還是居住氛圍的形成顯然還需要幾年時(shí)間的發(fā)展。片區(qū)租售比后海1︰338～1︰516南頭1︰140～1︰323南油1︰160前海1︰222～1︰296商業(yè)文化中心1︰159～1︰411蛇口1︰195～1︰385從區(qū)域商業(yè)物業(yè)活躍程度看，南山商業(yè)文化中心盡管租售比偏高，但是其發(fā)展前景依然為投資者看好，詢(xún)價(jià)次數(shù)占全區(qū)的比例約25%左右，主要物業(yè)有保利文化廣場(chǎng)、天利中央以及海岸大廈；南油片區(qū)憑借較好的回報(bào)率，掛牌及詢(xún)價(jià)頻率也較高，比重達(dá)到20%左右。●南山區(qū)南山區(qū)商圈是近幾年迅速發(fā)展起來(lái)的，原來(lái)商業(yè)中心主要集中在南頭及南油片區(qū)，近年南山商業(yè)文化中心區(qū)、后海片區(qū)迅速成長(zhǎng)，成為區(qū)域焦點(diǎn)?！窀Ｌ飬^(qū)福田區(qū)大部分區(qū)域商業(yè)氛圍也趨于成熟，未來(lái)商業(yè)格局主要受舊城改造和地鐵開(kāi)通的影響較大，如崗廈片區(qū)、新洲片區(qū)等。城市公寓22深業(yè)東城上邸49陽(yáng)光海灣花園23天利中央50東海龍騰公寓24大鵬曼灣廣場(chǎng)51愛(ài)地花園25禧園52世紀(jì)春城四期26龍澤榕園53鳳凰雅居27桃源居（數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)）各行政區(qū)商業(yè)物業(yè)租售比分析●羅湖區(qū)羅湖區(qū)由于區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯且商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展較早，區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定且回報(bào)率高，因而商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，受到投資者的親睞。而11月份以后，隨著“限外令”的取消，商業(yè)用房投資市場(chǎng)需求上升，成交量有上升趨勢(shì)。2008年1月2009年12月深圳各月批準(zhǔn)預(yù)售商業(yè)面積（萬(wàn)㎡）（數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)）③各區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積從新增商業(yè)物業(yè)分布來(lái)看，主要集中在龍崗和南山二區(qū)，%、%；福田區(qū)則全部位于車(chē)公廟片區(qū)，三個(gè)項(xiàng)目分別為豐盛町地下陽(yáng)光街、綠景廣場(chǎng)裙樓和耀華創(chuàng)建大廈；寶安區(qū)由于商品住宅新增供應(yīng)量的銳減，加上以豪宅項(xiàng)目為主，大多無(wú)商業(yè)裙樓。①近年商業(yè)物業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售面積近年，深圳商業(yè)用房新增供應(yīng)量總體呈下降趨勢(shì)，2005年～2007年，連續(xù)三年同比跌幅在30%以上，2008年雖然有所增長(zhǎng)，但2009年又迅速回落。未來(lái)幾年，隨著特區(qū)外居住氛圍的日趨濃厚，對(duì)商業(yè)配套的要求不斷提高；同時(shí)，軌道交通建設(shè)的全面展開(kāi)也拓寬了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間，因此，預(yù)測(cè)未來(lái)幾年商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)量將會(huì)保持一定幅度的遞增。2009年各區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售商業(yè)面積（數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)）銷(xiāo)售分析①成交總量 2009年1～11月，%，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求依然疲軟。2009年1～11月各月深圳商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售面積（㎡）（數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)）③主要項(xiàng)目成交情況2009年深圳共53個(gè)項(xiàng)目有成交商業(yè)物業(yè)，其中寶安區(qū)、龍崗區(qū)各有17個(gè)項(xiàng)目在售商業(yè)，%，%。從租售比看，主要集中在1：200～1：250左右，其中報(bào)酬率整體較高的東門(mén)片區(qū)大多在1：170～1：200左右，尤其是東門(mén)步行街上的商鋪；人民南片區(qū)租售比主要也在1：200以?xún)?nèi)；筍崗片區(qū)租售比相對(duì)較低，大多在1：300左右。租售比也主要在1：200～1：250左右，其中華強(qiáng)北片區(qū)租售比較大，大致在1：123～1：261左右，活躍商鋪有賽格廣場(chǎng)、潮流前線(xiàn)以及桑達(dá)雅苑。但是受西部通道、地鐵及其他一系列利好因素的影響，區(qū)域商業(yè)價(jià)格透支較為嚴(yán)重，商鋪價(jià)格增長(zhǎng)速度過(guò)快，租售比偏高?！駥毎矃^(qū)近年，隨著深圳房地產(chǎn)重心向特區(qū)外的轉(zhuǎn)移，特區(qū)外商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也趨于活躍，加上地鐵網(wǎng)絡(luò)覆蓋的刺激，商業(yè)物業(yè)價(jià)值大幅攀升。片區(qū)租售比區(qū)間龍華1︰142～1︰577大浪1︰264沙井1︰192～1︰281西鄉(xiāng)1︰157～1︰400中心區(qū)1︰259～1︰334新安1︰133～1︰457從區(qū)域商業(yè)物業(yè)詢(xún)價(jià)頻率看，龍華、西鄉(xiāng)比重分別在30%、25%左右，典型樓盤(pán)龍華有潛龍?chǎng)蚊▓@、世紀(jì)春城、書(shū)香門(mén)第、金地梅龍鎮(zhèn)，西鄉(xiāng)有檳城西岸、泰華陽(yáng)光海、西海灣明珠等。布吉片區(qū)較為活躍的商鋪有桂芳園（售價(jià)30000～40000元/平方米）、信義假日名城（售價(jià)30000元/平方米）；此外，坂田片區(qū)的中海月朗苑詢(xún)價(jià)也較為頻繁，首層商鋪單價(jià)大致在15000～25000元/平方米。年底隨著東方新天地廣場(chǎng)、萬(wàn)駿經(jīng)貿(mào)大廈以及東海國(guó)際中心幾個(gè)新項(xiàng)目的入市，寫(xiě)字樓成交量再度攀升。2009年主要寫(xiě)字樓項(xiàng)目銷(xiāo)售面積（㎡）（數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)）主要區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)①深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展寫(xiě)字樓有集約發(fā)展的特性，城市的發(fā)展歷程和區(qū)域的規(guī)劃具有決定性作用。此后，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)重心繼續(xù)西移，中心區(qū)西區(qū)（車(chē)公廟—竹子林片區(qū)）、南山商業(yè)文化中心區(qū)、科技園片區(qū)寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)也得到迅速發(fā)展，成為深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)的重要一環(huán)。2009年11月底剛剛?cè)〉门鷾?zhǔn)預(yù)售的珠江廣場(chǎng)目前正在VIP認(rèn)購(gòu)，初步定價(jià)均價(jià)18,000元/平方米，將對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起著深遠(yuǎn)的影響?！癫涛輫瑓^(qū)片區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓較為集中，且寫(xiě)字樓檔次以中高檔為主。片區(qū)寫(xiě)字樓掛牌及詢(xún)價(jià)較為頻繁的項(xiàng)目主要有電子科技大廈、國(guó)際科技大廈、賽格廣場(chǎng)、群星廣場(chǎng)、華強(qiáng)廣場(chǎng)。目前片區(qū)在售的一手寫(xiě)字樓卓越世紀(jì)中心均價(jià)達(dá)到37500元/平方米。片區(qū)目前主要寫(xiě)字樓物業(yè)有海岸大廈、天利中央商務(wù)廣場(chǎng)，其中海岸大廈月租金80元/平方米～100元/平方米，售價(jià)約21000元/平方米～25000元/平方米，天利中央商務(wù)廣場(chǎng)月租金80元/平方米～110元/平方米，售價(jià)達(dá)到23000元/平方米～27000元/平方米，與福田中心區(qū)及中心西區(qū)相比，還具有較大的上升空間。（數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)）自2009年11月17日商業(yè)“限外令”正式取消以來(lái)，深圳商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，商鋪成交價(jià)格普遍漲幅達(dá)到15%，個(gè)別項(xiàng)目甚至上漲30%,成交量亦上浮近20%。 2008年，羅湖區(qū)掛牌均價(jià)在58萬(wàn)/平方米之間波動(dòng)，2008年1月份掛牌均價(jià)為74018元/平方米，而12月份掛牌均價(jià)則下降至52561元/平方米，下降幅度接近30%；216。2008年，深圳市特區(qū)外商業(yè)物業(yè)掛牌均價(jià)，寶安區(qū)下降幅度為27%；而龍崗區(qū)下降幅度為16%。 2009年，波動(dòng)幅度較2008年有較大幅度下降，2009年1月份掛牌均價(jià)為52780元/平方米，而2009年12月份掛牌均價(jià)則下降至52442元/平方米，%，可以看出2009年羅湖區(qū)商業(yè)物業(yè)掛牌均價(jià)基本保持平穩(wěn)；216。2009年，深圳市特區(qū)外商業(yè)物業(yè)掛牌均價(jià)，寶安區(qū)上漲幅度接近50%；而龍崗區(qū)上漲幅度為40%。根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布的研究報(bào)告顯示，同比增加115％，均價(jià)為24054元／平方米，比2008年上升27％。 2008年，2008年1月份掛牌均價(jià)為20745元/平方米，而2008年12月份掛牌均價(jià)則下降至14246元/平方米，下降幅度為31%。對(duì)比2008年年底與2007年年底時(shí)各區(qū)寫(xiě)字樓下降幅度，跌幅最大的是南山區(qū)，均價(jià)由2000021000元/平方米降至1400015000元/平方米，跌幅約28%30%，典型片區(qū)如南山商業(yè)文化中心區(qū)；其次是福田區(qū)，高峰時(shí)期均價(jià)在2300024000元/平方米，2008年年底在1800019000元/平方米，下降了20%22%，典型片區(qū)是福田中心區(qū)；羅湖區(qū)寫(xiě)字樓由于大多建成時(shí)間較早，設(shè)施設(shè)備、功能及外觀等相對(duì)陳舊，價(jià)格波動(dòng)幅度較小，2008年年底較2007年年底下降了大約12%14%左右，典型片區(qū)是人民南片區(qū)。 2009年，1月份掛牌均價(jià)為15034元/平方米，而12月份掛牌均價(jià)則下降至19292元/平方米，上漲幅度為28%。三、建行存量對(duì)公貸款抵押商用物業(yè)數(shù)據(jù)分析數(shù)據(jù)來(lái)源說(shuō)明：根據(jù)《商用房借款人行業(yè)信息補(bǔ)充》的資料，共收到信息49條，僅針對(duì)本次49條貸款信息進(jìn)行分析。 各行政區(qū)貸款情況行政區(qū)