【正文】 德中心、榮超經(jīng)貿(mào)中心、深圳國際商會(huì)大廈、深圳國際商會(huì)中心、深圳中心商務(wù)大廈、現(xiàn)代商務(wù)大廈、新世界商務(wù)中心、卓越大廈、鳳凰大廈、星河世紀(jì)等，大部分寫字樓目前月租金約110元/平方米～140元/平方米，售價(jià)29000元/平方米～35000元/平方米；而建成較早的以江蘇大廈、深圳國際商會(huì)大廈為代表的寫字樓月租金約100元/平方米～130元/平方米，售價(jià)21000元/平方米～27000元/平方米；此外，結(jié)構(gòu)較為獨(dú)特的如現(xiàn)代商務(wù)大廈復(fù)式寫字樓售價(jià)達(dá)到40000元/平方米以上。從上面數(shù)據(jù)可以看出，2008年深圳特區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)掛牌均價(jià)以羅湖區(qū)變化幅度最大，其次是南山區(qū)，福田區(qū)變化幅度相對(duì)較低。 2008年，—，2008年1月份掛牌均價(jià)為24513元/平方米，而2008年12月份掛牌均價(jià)則下降至18040元/平方米，下降幅度為26%；216。本次按照有效的49條貸款信息，根據(jù)這批商用物業(yè)的房地產(chǎn)名稱、抵押物所在區(qū)域，結(jié)合我公司的樓盤字典，通過數(shù)據(jù)庫檢索技術(shù)，進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)，提取出各物業(yè)的樓盤名稱，并按物業(yè)的所在行政區(qū)、片區(qū)進(jìn)行劃分，便于進(jìn)一步分析各片區(qū)物業(yè)市場，以把握物業(yè)區(qū)域市場狀況及貸后風(fēng)險(xiǎn)。 按房產(chǎn)用途分類①整體情況本次建行對(duì)公商用抵押貸款物業(yè)中，房屋用途涉及商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)三類。對(duì)于工業(yè)物業(yè)來說，龍崗區(qū)工業(yè)物業(yè)市場變化趨勢(shì)基本和寶安區(qū)一致。在深圳市來說，華強(qiáng)北片區(qū)屬于商業(yè)非常成熟的片區(qū)，租金、售價(jià)支撐力非常強(qiáng)，市場波動(dòng)較小。卓越世紀(jì)中心開盤時(shí)均價(jià)在3萬元/平方米左右，增長50%，商鋪價(jià)格同樣也水漲船高。目前，龍華片區(qū)工業(yè)物業(yè)租金水平約為1520元/，福永片區(qū)約為1015元/，新安片區(qū)約為1020元/。按貸款筆數(shù)統(tǒng)計(jì)，福田區(qū)以福田中心區(qū)占60%，其余4個(gè)片區(qū)各占10%；按貸款余額統(tǒng)計(jì)，福田中心區(qū)以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)占據(jù)第一，所占比例高達(dá)90%，其余4個(gè)片區(qū)共占10%。具體到深圳市各個(gè)微觀區(qū)域市場價(jià)格，其波動(dòng)幅度取決于區(qū)位、規(guī)劃、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等多種因素的影響，變化情況較為復(fù)雜。進(jìn)入2008年，隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷深化以及調(diào)控效果的顯化，深圳寫字樓市場開始不斷調(diào)整，銷售價(jià)格逐步下滑，并從4月份開始基本保持平穩(wěn)，銷售均價(jià)保持在20,000元/平方米左右。 2008年各行政區(qū)商業(yè)物業(yè)價(jià)格波動(dòng)分析216。中檔寫字樓如金豐城，月租金在70元/平方米～90元/平方米之間，售價(jià)大多在15000元/平方米～18000元/平方米；高檔寫字樓月租金在100元/平方米～150元/平方米之間，售價(jià)大致在22000元/平方米～25000元/平方米.●華強(qiáng)北片區(qū)華強(qiáng)北片區(qū)寫字樓主要沿深南路、華強(qiáng)北路以及振華路分布，大多建成年代也較早，布局及功能也一般，而近兩年新入伙的則有鼎誠國際、華強(qiáng)廣場。同樣，位于區(qū)域中心的卓越世紀(jì)中心、天利中央二期雖然價(jià)格較高，但是憑借自身優(yōu)異品質(zhì)和周邊濃厚的商務(wù)氛圍而受到市場的追捧。片區(qū)租售比后海1︰338～1︰516南頭1︰140～1︰323南油1︰160前海1︰222～1︰296商業(yè)文化中心1︰159～1︰411蛇口1︰195～1︰385從區(qū)域商業(yè)物業(yè)活躍程度看，南山商業(yè)文化中心盡管租售比偏高，但是其發(fā)展前景依然為投資者看好，詢價(jià)次數(shù)占全區(qū)的比例約25%左右，主要物業(yè)有保利文化廣場、天利中央以及海岸大廈；南油片區(qū)憑借較好的回報(bào)率，掛牌及詢價(jià)頻率也較高，比重達(dá)到20%左右。而11月份以后，隨著“限外令”的取消，商業(yè)用房投資市場需求上升，成交量有上升趨勢(shì)。2009年各區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售商業(yè)面積（數(shù)據(jù)來源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)）銷售分析①成交總量 2009年1～11月，%，商業(yè)地產(chǎn)市場需求依然疲軟。但是受西部通道、地鐵及其他一系列利好因素的影響，區(qū)域商業(yè)價(jià)格透支較為嚴(yán)重，商鋪價(jià)格增長速度過快，租售比偏高。年底隨著東方新天地廣場、萬駿經(jīng)貿(mào)大廈以及東海國際中心幾個(gè)新項(xiàng)目的入市，寫字樓成交量再度攀升?！癫涛輫瑓^(qū)片區(qū)內(nèi)寫字樓較為集中，且寫字樓檔次以中高檔為主。（數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)）自2009年11月17日商業(yè)“限外令”正式取消以來，深圳商業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)活躍，商鋪成交價(jià)格普遍漲幅達(dá)到15%，個(gè)別項(xiàng)目甚至上漲30%,成交量亦上浮近20%。2009年，深圳市特區(qū)外商業(yè)物業(yè)掛牌均價(jià)，寶安區(qū)上漲幅度接近50%；而龍崗區(qū)上漲幅度為40%。 2009年，1月份掛牌均價(jià)為15034元/平方米，而12月份掛牌均價(jià)則下降至19292元/平方米，上漲幅度為28%?！窳_湖區(qū)羅湖區(qū)對(duì)公貸款抵押商用物業(yè)共12筆，貸款余額為183,，占全部貸款余額的19%。寶安區(qū)內(nèi)沿107國道(深圳段)、松白(松崗至白芒關(guān))公路、石龍(石巖至龍華)公路、龍觀(龍華至觀瀾)公路等街道間間干道，分布大量廠房，其中福永鎮(zhèn)、沙井鎮(zhèn)憑借寶安機(jī)場、福永碼頭、107國道、廣深高速、機(jī)荷高速等形成的海、陸、空三維立體交通格局，工業(yè)物業(yè)最為集中。城市主干道路有深南大道、紅荔西路、新洲路、彩田路、福華路、金田路、益田路。隨著天利中央商務(wù)廣場、保利文化廣場、海岸城購物中心、天虹百貨等大型商業(yè)的進(jìn)駐，南山商業(yè)文化中心片區(qū)商業(yè)氛圍迅速得到提升，商鋪價(jià)格上漲較為明顯。抵押物業(yè)美杜蘭華庭目前售價(jià)情況為：一層約為3000031000元/平方米，二層17000元/平方米，按目前貸款余額計(jì)，物業(yè)平均價(jià)值為7644元/平方米，物業(yè)價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)不大?！颀垗弲^(qū)物業(yè)用途貸款筆數(shù)貸款筆數(shù)所占比例貸款余額貸款余額所占比例工業(yè)物業(yè)233%11,61611%商鋪233%16,10516%辦公物業(yè)233%73,45073%合計(jì)6100%101,171100%從上表可以看出，龍崗區(qū)中，主要以辦公物業(yè)為主?？梢钥闯?，盡管福田區(qū)貸款筆數(shù)較少，但是由于價(jià)格的因素導(dǎo)致福田區(qū)貸款余額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于寶安區(qū)。2008年深圳市寫字樓物業(yè)三級(jí)市場掛牌均價(jià) （元/㎡）（數(shù)據(jù)來源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)） 2007年2008年各行政區(qū)寫字樓物業(yè)價(jià)格跌幅分析由于特區(qū)外及鹽田區(qū)寫字樓市場尚不成熟，主要研究了羅湖區(qū)、福田區(qū)以及南山區(qū)寫字樓物業(yè)的掛牌均價(jià)走勢(shì)。具體從各區(qū)商業(yè)用房掛牌均價(jià)下跌情況看，跌幅最大的是羅湖區(qū)，由2007年年底時(shí)的7500080000元/平方米跌至2008年年底時(shí)的5100052000元/平方米，跌幅為32%35%，典型片區(qū)如人民南片區(qū)；其次是寶安區(qū)，2008年年底商業(yè)用房掛牌均價(jià)在2100022000元/平方米左右，較2007年年底時(shí)的30000元/平方米下跌了25%30%左右，典型片區(qū)如龍華片區(qū)、寶安中心區(qū)；福田區(qū)、南山區(qū)、龍崗區(qū)跌幅分別為15%18%、10%12%、13%14%左右。片區(qū)主要寫字樓租金大致在80元/平方米～110元/平方米，售價(jià)可分為幾個(gè)檔次，其中以蒼松大廈、海松大廈、勁松大廈為代表的土地用途為工業(yè)的寫字樓售價(jià)在14000元/平方米～16000元/平方米；而創(chuàng)新科技廣場、天安數(shù)碼時(shí)代售價(jià)稍高，在17000～23000元/平方米之間。目前寶安中心區(qū)寫字樓市場已經(jīng)起步，榮超濱海大廈、國際西岸大廈已相繼入市，并受到市場的追捧，這無疑為區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅陌l(fā)展注入了信心。目前龍崗商業(yè)物業(yè)主要集中在龍崗中心城以及布吉片區(qū)，租售比主要集中在1：200～1：300左右，坂田片區(qū)則在1：250左右。其他詢價(jià)頻率較高的片區(qū)有蓮塘、水貝以及布心片區(qū)。深圳市商用房地產(chǎn)市場分析報(bào)告二○一○年三月目 錄一、2009年深圳商用物業(yè)市場分析 2（一）2009年深圳市商業(yè)物業(yè)市場分析 2新增供應(yīng)分析 2銷售分析 3各行政區(qū)商業(yè)物業(yè)租售比分析 6（二）2009年深圳市寫字樓物業(yè)市場分析 9新增供應(yīng)分析 9銷售分析 10主要區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?12二、深圳市商用物業(yè)價(jià)格波動(dòng)分析 14（一）深圳市商業(yè)物業(yè)價(jià)格波動(dòng)分析 14（二）深圳市寫字樓物業(yè)價(jià)格波動(dòng)分析 18三、建行存量對(duì)公貸款抵押商