商用房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告-展示頁(yè)
2024-08-18 10:53本頁(yè)面
【正文】 項(xiàng)目名稱成交面積（㎡）序號(hào)項(xiàng)目名稱成交面積（㎡）1三湘海尚28豐盛町地下陽(yáng)光街2萬(wàn)科金域東郡29鴻基花園3上品雅園30陽(yáng)光花地4依云伴山31中航鼎尚華庭5寶能太古城32諾德假日花園6第五園33旭景佳園7中海西岸華府34雙御雅軒8閱山華府35宏發(fā)美域花園9深圳國(guó)際交易廣場(chǎng)36水岸新都10首地容御37世紀(jì)假日廣場(chǎng)11金地上塘道38十二橡樹(shù)莊園12熙龍灣39金地名軒13幸福里雅居40平湖華龍土特產(chǎn)14東森商業(yè)大廈41向南海德大廈15萬(wàn)象天成42園景園名苑16錦明花園43振業(yè)城17金地梅隴鎮(zhèn)44京南華庭18碧海富通城45萬(wàn)科東海岸社區(qū)19香緹灣46匯泰大廈20海語(yǔ)西灣47翠景居21碧灣雅園483號(hào)線2009年1～11月各月深圳商業(yè)物業(yè)銷售面積（㎡）（數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)）③主要項(xiàng)目成交情況2009年深圳共53個(gè)項(xiàng)目有成交商業(yè)物業(yè)，其中寶安區(qū)、龍崗區(qū)各有17個(gè)項(xiàng)目在售商業(yè)，%，%。近年深圳商業(yè)用房銷售面積（萬(wàn)㎡）（數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)）②各月成交情況2009年上半年，在寬松的信貸政策環(huán)境下，多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目趁機(jī)入市，深圳商業(yè)用房成交量有一定的回升，其中1月、3月、6月成交面積達(dá)到10000平方米以上；2009年下半年，受新開(kāi)盤商業(yè)項(xiàng)目不多及價(jià)格較高的影響，成交量逐月遞減。2009年各區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售商業(yè)面積（數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)）銷售分析①成交總量 2009年1～11月，%，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求依然疲軟。上半年新增18萬(wàn)平方米，其中1月、2月新增供應(yīng)量不足1萬(wàn)平方米，一方面是受入市新盤大幅減少的影響，另一方面新增項(xiàng)目中豪宅比重較大，配套商業(yè)面積較少；下半年新增供應(yīng)有所增加，尤其是11月、。未來(lái)幾年，隨著特區(qū)外居住氛圍的日趨濃厚，對(duì)商業(yè)配套的要求不斷提高；同時(shí)，軌道交通建設(shè)的全面展開(kāi)也拓寬了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間，因此，預(yù)測(cè)未來(lái)幾年商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)量將會(huì)保持一定幅度的遞增。深圳市商用房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告二○一○年三月目 錄一、2009年深圳商用物業(yè)市場(chǎng)分析 2（一）2009年深圳市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析 2新增供應(yīng)分析 2銷售分析 3各行政區(qū)商業(yè)物業(yè)租售比分析 6（二）2009年深圳市寫字樓物業(yè)市場(chǎng)分析 9新增供應(yīng)分析 9銷售分析 10主要區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng) 12二、深圳市商用物業(yè)價(jià)格波動(dòng)分析 14（一）深圳市商業(yè)物業(yè)價(jià)格波動(dòng)分析 14（二）深圳市寫字樓物業(yè)價(jià)格波動(dòng)分析 18三、建行存量對(duì)公貸款抵押商用物業(yè)數(shù)據(jù)分析 22四、建行存量對(duì)公貸款抵押商用物業(yè)市場(chǎng)分析 2831 / 32一、2009年深圳商用物業(yè)市場(chǎng)分析（一）2009年深圳市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析新增供應(yīng)分析2009年，%，其中純商業(yè)項(xiàng)目?jī)H一個(gè)（豐盛町地下陽(yáng)光街），還有一個(gè)為酒店項(xiàng)目，其余均為住宅和寫字樓商業(yè)裙樓，%。①近年商業(yè)物業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售面積近年，深圳商業(yè)用房新增供應(yīng)量總體呈下降趨勢(shì)，2005年～2007年，連續(xù)三年同比跌幅在30%以上，2008年雖然有所增長(zhǎng)，但2009年又迅速回落。近年深圳商業(yè)用房批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)㎡）（數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)）②各月批準(zhǔn)預(yù)售面積，%。2008年1月2009年12月深圳各月批準(zhǔn)預(yù)售商業(yè)面積（萬(wàn)㎡）（數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)）③各區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積從新增商業(yè)物業(yè)分布來(lái)看，主要集中在龍崗和南山二區(qū)，%、%；福田區(qū)則全部位于車公廟片區(qū)，三個(gè)項(xiàng)目分別為豐盛町地下陽(yáng)光街、綠景廣場(chǎng)裙樓和耀華創(chuàng)建大廈；寶安區(qū)由于商品住宅新增供應(yīng)量的銳減，加上以豪宅項(xiàng)目為主，大多無(wú)商業(yè)裙樓。從近年走勢(shì)看，自2005年以來(lái)，深圳商業(yè)用房銷售面積逐年遞減，商業(yè)用房存量日益增大。而11月份以后，隨著“限外令”的取消，商業(yè)用房投資市場(chǎng)需求上升，成交量有上升趨勢(shì)。從各項(xiàng)目成交量看，有14個(gè)項(xiàng)目成交面積在8000平方米以上，集中在1000平方米～7000平方米之間的項(xiàng)目則有22個(gè)。城市公寓22深業(yè)東城上邸49陽(yáng)光海灣花園23天利中央50東海龍騰公寓24大鵬曼灣廣場(chǎng)51愛(ài)地花園25禧園52世紀(jì)春城四期26龍澤榕園53鳳凰雅居27桃源居（數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)）各行政區(qū)商業(yè)物業(yè)租售比分析●羅湖區(qū)羅湖區(qū)由于區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯且商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展較早，區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定且回報(bào)率高，因而商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，受到投資者的親睞。片區(qū)租售比布心1︰250～1︰257東門1︰171～1︰313松園桂園1︰173～1︰311人民南1︰142～1︰261筍崗1︰220～1︰375從區(qū)域商鋪掛牌及詢價(jià)頻率來(lái)看，人民南片區(qū)和東門片區(qū)商鋪顯得更為活躍，占全區(qū)的比重近40%，典型物業(yè)有九龍城廣場(chǎng)、越港商業(yè)中心、羅湖商業(yè)城等?！窀Ｌ飬^(qū)福田區(qū)大部分區(qū)域商業(yè)氛圍也趨于成熟，未來(lái)商業(yè)格局主要受舊城改造和地鐵開(kāi)通的影響較大，如崗廈片區(qū)、新洲片區(qū)等。目前來(lái)看，租售比較高的片區(qū)有車公廟片區(qū)、福田口岸以及福田中心區(qū)，大致在1：250～1：300之間，個(gè)別項(xiàng)目在1：300以上，如海悅?cè)A城，月租金在300～350元/平方米左右，而報(bào)盤價(jià)格則達(dá)到10萬(wàn)元/平方米以上?！衲仙絽^(qū)南山區(qū)商圈是近幾年迅速發(fā)展起來(lái)的，原來(lái)商業(yè)中心主要集中在南頭及南油片區(qū)，近年南山商業(yè)文化中心區(qū)、后海片區(qū)迅速成長(zhǎng)，成為區(qū)域焦點(diǎn)。以南山商業(yè)文化中心區(qū)為例，大多數(shù)物業(yè)目前一樓鋪位租金在250元/平方米～350元/平方米左右，但是售價(jià)則在7萬(wàn)元/平方米～12萬(wàn)元/平方米之間，個(gè)別鋪位掛牌價(jià)格達(dá)到15萬(wàn)元/平方米，租金回報(bào)率明顯偏低。片區(qū)租售比后海1︰338～1︰516南頭1︰140～1︰323南油1︰160前海1︰222～1︰296商業(yè)文化中心1︰159～1︰411蛇口1︰195～1︰385從區(qū)域商業(yè)物業(yè)活躍程度看，南山商業(yè)文化中心盡管租售比偏高，但是其發(fā)展前景依然為投資者看好，詢價(jià)次數(shù)占全區(qū)的比例約25%左右，主要物業(yè)有保利文化廣場(chǎng)、天利中央以及海岸大廈；南油片區(qū)憑借較好的回報(bào)率，掛牌及詢價(jià)頻率也較高，比重達(dá)到20%左右。寶安中心區(qū)、西鄉(xiāng)以及龍華作為近幾年新崛起的片區(qū)，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)也面臨與南山商業(yè)文化中心區(qū)同樣的問(wèn)題，那就是對(duì)各項(xiàng)利好透支較為嚴(yán)重，租售比偏離較為嚴(yán)重。龍華片區(qū)同樣如此，2009年下半年以來(lái)新開(kāi)盤以及即將開(kāi)盤商業(yè)項(xiàng)目，均價(jià)基本上在40000元/平方米以上，個(gè)別鋪位價(jià)格達(dá)到60000元/平方米～70000元/平方米，相當(dāng)于目前景田片區(qū)商業(yè)較為繁榮區(qū)域的售價(jià)，但是龍華片區(qū)無(wú)論是商業(yè)氛圍還是居住氛圍的形成顯然還需要幾年時(shí)間的發(fā)展?！颀垗弲^(qū)與寶安區(qū)相比，雖然同屬特區(qū)外，但是龍崗區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展則顯得比寶安區(qū)要理性，一方面是龍崗區(qū)區(qū)位上要略遜寶安區(qū)，另一方面是龍崗區(qū)范圍更大，商業(yè)物業(yè)及消費(fèi)人群分布更為分散。片區(qū)租售比區(qū)間布吉1︰152～1︰362坂田1︰154～1︰272橫崗1︰275～1︰316坪山1︰150中心城1︰181～1︰353從各片區(qū)商業(yè)詢價(jià)比重來(lái)看，龍崗中心城和布吉片區(qū)均在25%左右，其中龍崗中心城較為活躍的樓盤是鴻基花園三期，價(jià)格大致在16000～25000元/平方米之間。（二）2009年深圳市寫
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