【正文】 山區(qū)商業(yè)掛牌均價(jià)在4萬(wàn)左右波動(dòng)，2009年1月份掛牌均價(jià)為42009元/平方米，而2009年12月份掛牌均價(jià)則下降至56702元/平方米，掛牌均價(jià)上漲幅度高達(dá)35%。 2009年，波動(dòng)幅度較2008年有較大幅度下降，2009年1月份掛牌均價(jià)為52780元/平方米，而2009年12月份掛牌均價(jià)則下降至52442元/平方米，%，可以看出2009年羅湖區(qū)商業(yè)物業(yè)掛牌均價(jià)基本保持平穩(wěn)；216。具體從各區(qū)商業(yè)用房掛牌均價(jià)下跌情況看，跌幅最大的是羅湖區(qū)，由2007年年底時(shí)的7500080000元/平方米跌至2008年年底時(shí)的5100052000元/平方米，跌幅為32%35%，典型片區(qū)如人民南片區(qū)；其次是寶安區(qū)，2008年年底商業(yè)用房掛牌均價(jià)在2100022000元/平方米左右，較2007年年底時(shí)的30000元/平方米下跌了25%30%左右，典型片區(qū)如龍華片區(qū)、寶安中心區(qū)；福田區(qū)、南山區(qū)、龍崗區(qū)跌幅分別為15%18%、10%12%、13%14%左右。2008年，深圳市特區(qū)外商業(yè)物業(yè)掛牌均價(jià)，寶安區(qū)下降幅度為27%；而龍崗區(qū)下降幅度為16%。 2008年，南山區(qū)商業(yè)掛牌均價(jià)在4萬(wàn)/平方米左右波動(dòng)，2008年1月份掛牌均價(jià)為48486元/平方米，而12月份掛牌均價(jià)則下降至39755元/平方米，下降幅度為18%。 2008年，羅湖區(qū)掛牌均價(jià)在58萬(wàn)/平方米之間波動(dòng)，2008年1月份掛牌均價(jià)為74018元/平方米，而12月份掛牌均價(jià)則下降至52561元/平方米，下降幅度接近30%；216。初步預(yù)計(jì)，2010年深圳商業(yè)物業(yè)售價(jià)將比2009年有8％至15％左右的上漲。（數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)）自2009年11月17日商業(yè)“限外令”正式取消以來(lái)，深圳商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，商鋪成交價(jià)格普遍漲幅達(dá)到15%，個(gè)別項(xiàng)目甚至上漲30%,成交量亦上浮近20%。從各月來(lái)看，自2008年4月份開始，深圳商業(yè)用房銷售均價(jià)開始呈上升趨勢(shì)，8月成交均價(jià)達(dá)到32000元/平方米，主要是由于總體成交量少，個(gè)別項(xiàng)目的拉升所致。片區(qū)目前主要寫字樓物業(yè)有海岸大廈、天利中央商務(wù)廣場(chǎng)，其中海岸大廈月租金80元/平方米～100元/平方米，售價(jià)約21000元/平方米～25000元/平方米，天利中央商務(wù)廣場(chǎng)月租金80元/平方米～110元/平方米，售價(jià)達(dá)到23000元/平方米～27000元/平方米，與福田中心區(qū)及中心西區(qū)相比，還具有較大的上升空間。片區(qū)主要寫字樓租金大致在80元/平方米～110元/平方米，售價(jià)可分為幾個(gè)檔次，其中以蒼松大廈、海松大廈、勁松大廈為代表的土地用途為工業(yè)的寫字樓售價(jià)在14000元/平方米～16000元/平方米；而創(chuàng)新科技廣場(chǎng)、天安數(shù)碼時(shí)代售價(jià)稍高，在17000～23000元/平方米之間。目前片區(qū)在售的一手寫字樓卓越世紀(jì)中心均價(jià)達(dá)到37500元/平方米。其他如群星廣場(chǎng)、電子科技大廈，月租金約80元/平方米～90元/平方米之間，售價(jià)在18000元/平方米～25000元/平方米之間，而賽格廣場(chǎng)月租金達(dá)到110元/平方米～150元/平方米，售價(jià)在2500元/平方米～27000元/平方米之間。片區(qū)寫字樓掛牌及詢價(jià)較為頻繁的項(xiàng)目主要有電子科技大廈、國(guó)際科技大廈、賽格廣場(chǎng)、群星廣場(chǎng)、華強(qiáng)廣場(chǎng)。主要有發(fā)展銀行大廈、深業(yè)中心、金山大廈、金豐城大廈、華潤(rùn)大廈、地王大廈等?！癫涛輫瑓^(qū)片區(qū)內(nèi)寫字樓較為集中，且寫字樓檔次以中高檔為主。其中嘉里中心目前月租金約90～100元/平方米左右，售價(jià)在20000元/平方米～23000元/平方米之間。2009年11月底剛剛?cè)〉门鷾?zhǔn)預(yù)售的珠江廣場(chǎng)目前正在VIP認(rèn)購(gòu)，初步定價(jià)均價(jià)18,000元/平方米，將對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起著深遠(yuǎn)的影響。目前寶安中心區(qū)寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)起步，榮超濱海大廈、國(guó)際西岸大廈已相繼入市，并受到市場(chǎng)的追捧，這無(wú)疑為區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的發(fā)展注入了信心。此后，深圳寫字樓市場(chǎng)重心繼續(xù)西移，中心區(qū)西區(qū)（車公廟—竹子林片區(qū)）、南山商業(yè)文化中心區(qū)、科技園片區(qū)寫字樓樓市場(chǎng)也得到迅速發(fā)展，成為深圳寫字樓市場(chǎng)的重要一環(huán)。進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，羅湖區(qū)由于經(jīng)過了多年的發(fā)展，可供發(fā)展的地塊越來(lái)越少，深圳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展重心逐漸西移，而福田中心區(qū)由于具備了高規(guī)格的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，則成為了深圳寫字樓發(fā)展的中心地區(qū)。2009年主要寫字樓項(xiàng)目銷售面積（㎡）（數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)）主要區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)①深圳寫字樓市場(chǎng)發(fā)展寫字樓有集約發(fā)展的特性，城市的發(fā)展歷程和區(qū)域的規(guī)劃具有決定性作用。2009年1～11月深圳各月寫字樓銷售面積（㎡）（數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)）③主要項(xiàng)目成交情況從2009年各主要寫字樓項(xiàng)目銷售情況看，有9個(gè)項(xiàng)目成交面積突破10000平方米以上，其中，熙龍灣（國(guó)際西岸大廈），銷售率實(shí)現(xiàn)100%，說(shuō)明寶安中心區(qū)寫字樓市場(chǎng)雖然尚處于起步階段，但是其市場(chǎng)前景卻廣為看好。年底隨著東方新天地廣場(chǎng)、萬(wàn)駿經(jīng)貿(mào)大廈以及東海國(guó)際中心幾個(gè)新項(xiàng)目的入市，寫字樓成交量再度攀升。2009年深圳新增寫字樓大部分位于特區(qū)內(nèi)，且新增項(xiàng)目土地法定用途多為辦公，而去年同期項(xiàng)目土地法定用途多為工業(yè)用地和居住用地。布吉片區(qū)較為活躍的商鋪有桂芳園（售價(jià)30000～40000元/平方米）、信義假日名城（售價(jià)30000元/平方米）；此外，坂田片區(qū)的中海月朗苑詢價(jià)也較為頻繁，首層商鋪單價(jià)大致在15000～25000元/平方米。目前龍崗商業(yè)物業(yè)主要集中在龍崗中心城以及布吉片區(qū)，租售比主要集中在1：200～1：300左右，坂田片區(qū)則在1：250左右。片區(qū)租售比區(qū)間龍華1︰142～1︰577大浪1︰264沙井1︰192～1︰281西鄉(xiāng)1︰157～1︰400中心區(qū)1︰259～1︰334新安1︰133～1︰457從區(qū)域商業(yè)物業(yè)詢價(jià)頻率看，龍華、西鄉(xiāng)比重分別在30%、25%左右，典型樓盤龍華有潛龍?chǎng)蚊▓@、世紀(jì)春城、書香門第、金地梅龍鎮(zhèn)，西鄉(xiāng)有檳城西岸、泰華陽(yáng)光海、西海灣明珠等。以寶安中心區(qū)為例，幸福海岸、深業(yè)新岸線、第五大道等幾個(gè)項(xiàng)目目前經(jīng)營(yíng)較好的鋪位月租金在100元～150元/平方米左右，但是售價(jià)大多在40000元/平方米～50000元/平方米之間，個(gè)別臨近地鐵口的鋪位更是在600000元/平方米左右，租金回報(bào)率在3%左右；西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)地鐵沿線商鋪（如圣淘沙駿園、泰華陽(yáng)光海、檳城西岸等）目前售價(jià)也大多在35000元/平方米～45000元/平方米，但是空置率卻在70%以上，無(wú)疑目前的價(jià)位缺乏一定的支撐力?！駥毎矃^(qū)近年，隨著深圳房地產(chǎn)重心向特區(qū)外的轉(zhuǎn)移，特區(qū)外商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)也趨于活躍，加上地鐵網(wǎng)絡(luò)覆蓋的刺激，商業(yè)物業(yè)價(jià)值大幅攀升。而南頭片區(qū)在幾個(gè)大型商場(chǎng)的帶動(dòng)上，片區(qū)商鋪?zhàn)馐郾容^為合理，大致在1：170～1：200左右，蛇口片區(qū)租售比約在1：250左右。但是受西部通道、地鐵及其他一系列利好因素的影響，區(qū)域商業(yè)價(jià)格透支較為嚴(yán)重，商鋪價(jià)格增長(zhǎng)速度過快，租售比偏高。片區(qū)租售比濱河1︰149～1︰178車公廟1︰187～1︰279福田南1︰170～1︰229華強(qiáng)北1︰123～1︰261福田口岸1︰197～1︰343景田1︰183～1︰300蓮花北1︰233梅林1︰194～1︰351農(nóng)科1︰285石廈1︰219～1︰221香蜜湖1︰196～1︰207新洲金地1︰171～1︰213福田中心區(qū)1︰193～1︰300從區(qū)域商鋪活躍程度來(lái)看，還是租金回報(bào)率較高的片區(qū)受到市場(chǎng)追捧，如華強(qiáng)北片區(qū)、福田南片區(qū)以及福田中心區(qū)，占全區(qū)的比重約40%左右。租售比也主要在1：200～1：250左右，其中華強(qiáng)北片區(qū)租售比較大，大致在1：123～1：261左右，活躍商鋪有賽格廣場(chǎng)、潮流前線以及桑達(dá)雅苑。其他詢價(jià)頻率較高的片區(qū)有蓮塘、水貝以及布心片區(qū)。從租售比看，主要集中在1：200～1：250左右，其中報(bào)酬率整體較高的東門片區(qū)大多在1：170～1：200左右，尤其是東門步行街上的商鋪；人民南片區(qū)租售比主要也在1：200以內(nèi)；筍崗片區(qū)租售比相對(duì)較低，大多在1：300左右。2009年1～12月商業(yè)物業(yè)銷售面積（㎡）序號(hào)