【正文】 貸款筆數(shù)貸款筆數(shù)所占比例貸款余額（萬(wàn)元）貸款余額所占比例工業(yè)廠房辦公、金融業(yè)、商務(wù)公寓、綜合樓1224%241,26%辦公物業(yè)廠房、宿舍、倉(cāng)儲(chǔ)物流1735%155,16%商鋪裙樓底商、商場(chǎng)、商鋪2041%550,86958%合計(jì)——49100%947,100%（2）、區(qū)域情況●寶安區(qū)物業(yè)用途貸款筆數(shù)貸款筆數(shù)所占比例貸款余額貸款余額所占比例工業(yè)物業(yè)969%61,36%商鋪215%78,02046%辦公物業(yè)215%30,00018%合計(jì)13100%169,100%從上表可以看出，寶安區(qū)中，主要以工業(yè)物業(yè)和商業(yè)物業(yè)為主?！颀垗弲^(qū)物業(yè)用途貸款筆數(shù)貸款筆數(shù)所占比例貸款余額貸款余額所占比例工業(yè)物業(yè)233%11,61611%商鋪233%16,10516%辦公物業(yè)233%73,45073%合計(jì)6100%101,171100%從上表可以看出，龍崗區(qū)中，主要以辦公物業(yè)為主。●羅湖區(qū)物業(yè)用途貸款筆數(shù)貸款筆數(shù)所占比例貸款余額貸款余額所占比例工業(yè)物業(yè)325%21,22612%商鋪867%143,72979%辦公物業(yè)18%18,10010%合計(jì)12100%183,055100%從上表可以看出，羅湖區(qū)中，主要以商業(yè)物業(yè)為主?！窀Ｌ飬^(qū)物業(yè)用途貸款筆數(shù)貸款筆數(shù)所占比例貸款余額貸款余額所占比例工業(yè)物業(yè)110%5,3002%商鋪660%222,41571%辦公物業(yè)330%86,27%合計(jì)10100%313,100%從上表可以看出，福田區(qū)中，主要以商業(yè)、辦公物業(yè)為主，其中商鋪占絕對(duì)比例?！衲仙絽^(qū)物業(yè)用途貸款筆數(shù)貸款筆數(shù)所占比例貸款余額貸款余額所占比例工業(yè)物業(yè)225%55,34031%商鋪225%90,60050%辦公物業(yè)450%34,24219%合計(jì)8100%180,182100%從上表可以看出，南山區(qū)中，主要以商業(yè)物業(yè)為主，但是，工業(yè)、辦公物業(yè)也具有一定的比例。四、建行存量對(duì)公貸款抵押商用物業(yè)市場(chǎng)分析●寶安區(qū)從上面分析可以看出，本次建行商用抵押貸款物業(yè)中，寶安區(qū)以工業(yè)、商業(yè)物業(yè)為主，工業(yè)分布主要集中在沙井、寶城、石巖、龍華、公明等片區(qū)，商業(yè)主要集中在寶安中心區(qū)，如：鴻隆廣場(chǎng)。關(guān)外的廠房呈帶狀分布，主要集中在高速公路、交通干道沿線。寶安區(qū)內(nèi)沿107國(guó)道(深圳段)、松白(松崗至白芒關(guān))公路、石龍(石巖至龍華)公路、龍觀(龍華至觀瀾)公路等街道間間干道，分布大量廠房，其中福永鎮(zhèn)、沙井鎮(zhèn)憑借寶安機(jī)場(chǎng)、福永碼頭、107國(guó)道、廣深高速、機(jī)荷高速等形成的海、陸、空三維立體交通格局，工業(yè)物業(yè)最為集中。2008年下半年，席卷全球的金融危機(jī)給包括中國(guó)在內(nèi)的世界經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了嚴(yán)重影響，深圳廠房空置率逐漸提高，租金水平呈整體下降的趨勢(shì)，特別是傳統(tǒng)的勞動(dòng)密集型、加工貿(mào)易型行業(yè)受金融海嘯的影響很大，一些大型企業(yè)也暫停了部分原有的投資計(jì)劃，導(dǎo)致廠房需求下降，租金下調(diào)，成交量降低。廠房最為集中的寶安區(qū)，2008年第四季度整體租金下跌了15％以上，個(gè)別地理位置較偏、交通不大方便、配套設(shè)施不齊全的老舊廠房下跌幅度超過(guò)25％，空置率達(dá)30％以上。目前，龍華片區(qū)工業(yè)物業(yè)租金水平約為1520元/，福永片區(qū)約為1015元/，新安片區(qū)約為1020元/。寶安中心區(qū)鴻隆廣場(chǎng)，位于新安路與西鄉(xiāng)大道交匯處，總建筑面積173677平方米，其中商業(yè)部分64389平方米，裙樓商業(yè)共5層，目前主要經(jīng)營(yíng)家樂(lè)福、影院等，經(jīng)營(yíng)情況良好，對(duì)周邊商業(yè)氛圍有較大的提升作用，從而帶動(dòng)物業(yè)價(jià)值的拉升，目前售價(jià)基本穩(wěn)定?！颀垗弲^(qū)盡管從前面分析中看出，本次建行商用抵押貸款物業(yè)中，龍崗區(qū)貸款余額中以辦公物業(yè)為主（包括“金鵬商業(yè)廣場(chǎng)”及“金利商業(yè)廣場(chǎng)”、鐵塔時(shí)代商業(yè)樓兩個(gè)項(xiàng)目），但是，從具體項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，金鵬商業(yè)廣場(chǎng)”及“金利商業(yè)廣場(chǎng)”、鐵塔時(shí)代商業(yè)樓兩個(gè)項(xiàng)目均不屬于辦公物業(yè)，而是商業(yè)物業(yè)。因此，龍崗區(qū)主要還是以商業(yè)物業(yè)為主，兼以工業(yè)物業(yè)。對(duì)于工業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，龍崗區(qū)工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)變化趨勢(shì)基本和寶安區(qū)一致。對(duì)于商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，布吉、龍崗中心區(qū)是主要片區(qū)。其中：抵押物業(yè)金利商業(yè)廣場(chǎng)位于布吉中心地區(qū)，目前一樓售價(jià)在4萬(wàn)元/平方米左右，三樓售價(jià)在1500016000元/平方米左右，按目前貸款余額計(jì)，物業(yè)平均價(jià)值為9217元/平方米，略高于市場(chǎng)正常價(jià)格，銀行須關(guān)注其物業(yè)抵押價(jià)值、貸款余額以及經(jīng)營(yíng)情況的變化。抵押物業(yè)美杜蘭華庭目前售價(jià)情況為：一層約為3000031000元/平方米，二層17000元/平方米，按目前貸款余額計(jì)，物業(yè)平均價(jià)值為7644元/平方米，物業(yè)價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)不大。●羅湖區(qū)從上面分析可以看出，本次建行商用抵押貸款物業(yè)中，羅湖區(qū)以商業(yè)物業(yè)為主，分布主要集中在人民南、上步、東門(mén)等商業(yè)繁華地段，三個(gè)片區(qū)在地理位置、交通條件、配套設(shè)施等方面均具有明顯的優(yōu)勢(shì)，人流量大，商業(yè)繁華度高，售價(jià)、租金支撐力較強(qiáng)。但是，羅湖區(qū)抵押貸款全部是在2009年房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的背景下發(fā)放的，隨著2010年宏觀調(diào)控政策的變化，會(huì)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大的影響，須引起銀行實(shí)時(shí)關(guān)注。●福田區(qū)從上面分析可以看出，本次建行商用抵押貸款物業(yè)中，福田區(qū)以商業(yè)、辦公物業(yè)為主，分布主要集中在福田中心區(qū)、華強(qiáng)北等地段，如：時(shí)代財(cái)富大廈、COCOPARK購(gòu)物公園、賽格電子市場(chǎng)高科德電子中心、現(xiàn)代商務(wù)大廈、卓越大廈、國(guó)利大廈、新亞洲電子商城。福田中心區(qū)作為深圳市未來(lái)的中心區(qū)，就整體規(guī)劃而言，片區(qū)內(nèi)配套設(shè)施非常完善，學(xué)校、大型購(gòu)物中心、活動(dòng)中心等一應(yīng)俱全。中心區(qū)交通便利，是深圳市未來(lái)的交通樞紐地帶。城市主干道路有深南大道、紅荔西路、新洲路、彩田路、福華路、金田路、益田路。地鐵4號(hào)線和水晶島總站的建設(shè)將使中心區(qū)的交通更加完善，是深圳邁向國(guó)際化城市的重要標(biāo)志。2009年，受房地產(chǎn)市場(chǎng)整體強(qiáng)勢(shì)反彈及“限外令”取消等利好消息的影響，寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求旺盛，而福田中心區(qū)只有卓越世紀(jì)中心一個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目入市，推動(dòng)了價(jià)格快速上漲。卓越世紀(jì)中心開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià)在3萬(wàn)元/平方米左右，增長(zhǎng)50%，商鋪價(jià)格同樣也水漲船高。華強(qiáng)北是深圳經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)最全的商圈：華強(qiáng)北沿街商業(yè)經(jīng)營(yíng)單位717家，其中經(jīng)營(yíng)面積在一萬(wàn)平方米以上的大型商場(chǎng)有21家；個(gè)體納稅戶一萬(wàn)多戶；年銷售額281億元；從業(yè)人員13萬(wàn)。在717家商業(yè)經(jīng)營(yíng)單位中，匯集了電子、電器、通訊、鐘表配套、服裝、百貨、金飾、銀行證券、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、酒樓賓館等幾十個(gè)行業(yè)。其中：電子通信業(yè)48家，銀行證券業(yè)27家，服裝百貨業(yè)145家，餐飲業(yè)192家，家電業(yè)7家，其他行業(yè)298家，同時(shí)又是達(dá)聲、桑達(dá)、華發(fā)等20多家上市公司的總部所在地。在深圳市來(lái)說(shuō)，華強(qiáng)北片區(qū)屬于商業(yè)非常成熟的片區(qū)，租金、售價(jià)支撐力非常強(qiáng)，市場(chǎng)波動(dòng)較小。●南山區(qū)從上面分析可以看出，本次建行商用抵押貸款物業(yè)中，從貸款余額來(lái)看，南山區(qū)商業(yè)、辦公、工業(yè)物業(yè)均有一定的比例，但是商鋪所占比例較大；從區(qū)域分布來(lái)看，南山區(qū)抵押貸款物業(yè)主要集中在華僑城片區(qū)、南頭片區(qū)、南山商業(yè)文化中心等片區(qū)，工業(yè)物業(yè)主要以高新技術(shù)園為主，如：華瀚科技創(chuàng)新園、華瀚科技工業(yè)園、深圳市金融服務(wù)創(chuàng)新基地、軟件園西區(qū)等。根據(jù)《南山分區(qū)規(guī)劃》（2005－2010），南山商業(yè)文化中心區(qū)被規(guī)劃為“三點(diǎn)一線一中心”，即“核心商業(yè)文化區(qū)，中軸線發(fā)展帶和外圍組團(tuán)”三個(gè)層次的城市結(jié)構(gòu)，所謂“三點(diǎn)”是指以西部通道建設(shè)為契機(jī)，、濱海金融商務(wù)區(qū)。隨著天利中央商務(wù)廣場(chǎng)、保利文化廣場(chǎng)、海岸城購(gòu)物中心、天虹百貨等大型商業(yè)的進(jìn)駐，南山商業(yè)文化中心片區(qū)商業(yè)氛圍迅速得到提升，商鋪價(jià)格上漲較為明顯。目前，海岸大廈2樓步行街街鋪售價(jià)在10萬(wàn)元/平方米左右，內(nèi)鋪價(jià)格在78萬(wàn)元/平方米。