【正文】 貸款筆數(shù)貸款筆數(shù)所占比例貸款余額（萬元）貸款余額所占比例工業(yè)廠房辦公、金融業(yè)、商務(wù)公寓、綜合樓1224%241,26%辦公物業(yè)廠房、宿舍、倉儲物流1735%155,16%商鋪裙樓底商、商場、商鋪2041%550,86958%合計——49100%947,100%（2）、區(qū)域情況●寶安區(qū)物業(yè)用途貸款筆數(shù)貸款筆數(shù)所占比例貸款余額貸款余額所占比例工業(yè)物業(yè)969%61,36%商鋪215%78,02046%辦公物業(yè)215%30,00018%合計13100%169,100%從上表可以看出，寶安區(qū)中，主要以工業(yè)物業(yè)和商業(yè)物業(yè)為主?！颀垗弲^(qū)物業(yè)用途貸款筆數(shù)貸款筆數(shù)所占比例貸款余額貸款余額所占比例工業(yè)物業(yè)233%11,61611%商鋪233%16,10516%辦公物業(yè)233%73,45073%合計6100%101,171100%從上表可以看出，龍崗區(qū)中，主要以辦公物業(yè)為主?！窳_湖區(qū)物業(yè)用途貸款筆數(shù)貸款筆數(shù)所占比例貸款余額貸款余額所占比例工業(yè)物業(yè)325%21,22612%商鋪867%143,72979%辦公物業(yè)18%18,10010%合計12100%183,055100%從上表可以看出，羅湖區(qū)中，主要以商業(yè)物業(yè)為主。●福田區(qū)物業(yè)用途貸款筆數(shù)貸款筆數(shù)所占比例貸款余額貸款余額所占比例工業(yè)物業(yè)110%5,3002%商鋪660%222,41571%辦公物業(yè)330%86,27%合計10100%313,100%從上表可以看出，福田區(qū)中，主要以商業(yè)、辦公物業(yè)為主，其中商鋪占絕對比例。●南山區(qū)物業(yè)用途貸款筆數(shù)貸款筆數(shù)所占比例貸款余額貸款余額所占比例工業(yè)物業(yè)225%55,34031%商鋪225%90,60050%辦公物業(yè)450%34,24219%合計8100%180,182100%從上表可以看出，南山區(qū)中，主要以商業(yè)物業(yè)為主，但是，工業(yè)、辦公物業(yè)也具有一定的比例。四、建行存量對公貸款抵押商用物業(yè)市場分析●寶安區(qū)從上面分析可以看出，本次建行商用抵押貸款物業(yè)中，寶安區(qū)以工業(yè)、商業(yè)物業(yè)為主，工業(yè)分布主要集中在沙井、寶城、石巖、龍華、公明等片區(qū)，商業(yè)主要集中在寶安中心區(qū)，如：鴻隆廣場。關(guān)外的廠房呈帶狀分布，主要集中在高速公路、交通干道沿線。寶安區(qū)內(nèi)沿107國道(深圳段)、松白(松崗至白芒關(guān))公路、石龍(石巖至龍華)公路、龍觀(龍華至觀瀾)公路等街道間間干道，分布大量廠房，其中福永鎮(zhèn)、沙井鎮(zhèn)憑借寶安機場、福永碼頭、107國道、廣深高速、機荷高速等形成的海、陸、空三維立體交通格局，工業(yè)物業(yè)最為集中。2008年下半年，席卷全球的金融危機給包括中國在內(nèi)的世界經(jīng)濟帶來了嚴(yán)重影響，深圳廠房空置率逐漸提高，租金水平呈整體下降的趨勢，特別是傳統(tǒng)的勞動密集型、加工貿(mào)易型行業(yè)受金融海嘯的影響很大，一些大型企業(yè)也暫停了部分原有的投資計劃，導(dǎo)致廠房需求下降，租金下調(diào)，成交量降低。廠房最為集中的寶安區(qū)，2008年第四季度整體租金下跌了15％以上，個別地理位置較偏、交通不大方便、配套設(shè)施不齊全的老舊廠房下跌幅度超過25％，空置率達30％以上。目前，龍華片區(qū)工業(yè)物業(yè)租金水平約為1520元/，福永片區(qū)約為1015元/，新安片區(qū)約為1020元/。寶安中心區(qū)鴻隆廣場，位于新安路與西鄉(xiāng)大道交匯處，總建筑面積173677平方米，其中商業(yè)部分64389平方米，裙樓商業(yè)共5層，目前主要經(jīng)營家樂福、影院等，經(jīng)營情況良好，對周邊商業(yè)氛圍有較大的提升作用，從而帶動物業(yè)價值的拉升，目前售價基本穩(wěn)定。●龍崗區(qū)盡管從前面分析中看出，本次建行商用抵押貸款物業(yè)中，龍崗區(qū)貸款余額中以辦公物業(yè)為主（包括“金鵬商業(yè)廣場”及“金利商業(yè)廣場”、鐵塔時代商業(yè)樓兩個項目），但是，從具體項目來說，金鵬商業(yè)廣場”及“金利商業(yè)廣場”、鐵塔時代商業(yè)樓兩個項目均不屬于辦公物業(yè)，而是商業(yè)物業(yè)。因此，龍崗區(qū)主要還是以商業(yè)物業(yè)為主，兼以工業(yè)物業(yè)。對于工業(yè)物業(yè)來說，龍崗區(qū)工業(yè)物業(yè)市場變化趨勢基本和寶安區(qū)一致。對于商業(yè)物業(yè)來說，布吉、龍崗中心區(qū)是主要片區(qū)。其中：抵押物業(yè)金利商業(yè)廣場位于布吉中心地區(qū)，目前一樓售價在4萬元/平方米左右，三樓售價在1500016000元/平方米左右，按目前貸款余額計，物業(yè)平均價值為9217元/平方米，略高于市場正常價格，銀行須關(guān)注其物業(yè)抵押價值、貸款余額以及經(jīng)營情況的變化。抵押物業(yè)美杜蘭華庭目前售價情況為：一層約為3000031000元/平方米，二層17000元/平方米，按目前貸款余額計，物業(yè)平均價值為7644元/平方米，物業(yè)價值風(fēng)險不大?！窳_湖區(qū)從上面分析可以看出，本次建行商用抵押貸款物業(yè)中，羅湖區(qū)以商業(yè)物業(yè)為主，分布主要集中在人民南、上步、東門等商業(yè)繁華地段，三個片區(qū)在地理位置、交通條件、配套設(shè)施等方面均具有明顯的優(yōu)勢，人流量大，商業(yè)繁華度高，售價、租金支撐力較強。但是，羅湖區(qū)抵押貸款全部是在2009年房地產(chǎn)價格快速上漲的背景下發(fā)放的，隨著2010年宏觀調(diào)控政策的變化，會對未來房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大的影響，須引起銀行實時關(guān)注?！窀Ｌ飬^(qū)從上面分析可以看出，本次建行商用抵押貸款物業(yè)中，福田區(qū)以商業(yè)、辦公物業(yè)為主，分布主要集中在福田中心區(qū)、華強北等地段，如：時代財富大廈、COCOPARK購物公園、賽格電子市場高科德電子中心、現(xiàn)代商務(wù)大廈、卓越大廈、國利大廈、新亞洲電子商城。福田中心區(qū)作為深圳市未來的中心區(qū)，就整體規(guī)劃而言，片區(qū)內(nèi)配套設(shè)施非常完善，學(xué)校、大型購物中心、活動中心等一應(yīng)俱全。中心區(qū)交通便利，是深圳市未來的交通樞紐地帶。城市主干道路有深南大道、紅荔西路、新洲路、彩田路、福華路、金田路、益田路。地鐵4號線和水晶島總站的建設(shè)將使中心區(qū)的交通更加完善，是深圳邁向國際化城市的重要標(biāo)志。2009年，受房地產(chǎn)市場整體強勢反彈及“限外令”取消等利好消息的影響，寫字樓市場需求旺盛，而福田中心區(qū)只有卓越世紀(jì)中心一個寫字樓項目入市，推動了價格快速上漲。卓越世紀(jì)中心開盤時均價在3萬元/平方米左右，增長50%，商鋪價格同樣也水漲船高。華強北是深圳經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)最全的商圈：華強北沿街商業(yè)經(jīng)營單位717家，其中經(jīng)營面積在一萬平方米以上的大型商場有21家；個體納稅戶一萬多戶；年銷售額281億元；從業(yè)人員13萬。在717家商業(yè)經(jīng)營單位中，匯集了電子、電器、通訊、鐘表配套、服裝、百貨、金飾、銀行證券、保險、房地產(chǎn)、酒樓賓館等幾十個行業(yè)。其中：電子通信業(yè)48家，銀行證券業(yè)27家，服裝百貨業(yè)145家，餐飲業(yè)192家，家電業(yè)7家，其他行業(yè)298家，同時又是達聲、桑達、華發(fā)等20多家上市公司的總部所在地。在深圳市來說，華強北片區(qū)屬于商業(yè)非常成熟的片區(qū)，租金、售價支撐力非常強，市場波動較小?！衲仙絽^(qū)從上面分析可以看出，本次建行商用抵押貸款物業(yè)中，從貸款余額來看，南山區(qū)商業(yè)、辦公、工業(yè)物業(yè)均有一定的比例，但是商鋪所占比例較大；從區(qū)域分布來看，南山區(qū)抵押貸款物業(yè)主要集中在華僑城片區(qū)、南頭片區(qū)、南山商業(yè)文化中心等片區(qū)，工業(yè)物業(yè)主要以高新技術(shù)園為主，如：華瀚科技創(chuàng)新園、華瀚科技工業(yè)園、深圳市金融服務(wù)創(chuàng)新基地、軟件園西區(qū)等。根據(jù)《南山分區(qū)規(guī)劃》（2005－2010），南山商業(yè)文化中心區(qū)被規(guī)劃為“三點一線一中心”，即“核心商業(yè)文化區(qū)，中軸線發(fā)展帶和外圍組團”三個層次的城市結(jié)構(gòu)，所謂“三點”是指以西部通道建設(shè)為契機，、濱海金融商務(wù)區(qū)。隨著天利中央商務(wù)廣場、保利文化廣場、海岸城購物中心、天虹百貨等大型商業(yè)的進駐，南山商業(yè)文化中心片區(qū)商業(yè)氛圍迅速得到提升，商鋪價格上漲較為明顯。目前，海岸大廈2樓步行街街鋪售價在10萬元/平方米左右，內(nèi)鋪價格在78萬元/平方米。