【正文】 成本61萬，則實際支出121萬元。A、按以160元/間/天租價計，則入住率為X，則保本160元*396*30*X=121萬元則X=64%B、如按65%的住率則，則X元/間/租，則保本X*396*30*65%=121則X=157元/間/天經(jīng)過以上的銷售均價的檢測，可知，本項目按三星級酒店進行經(jīng)營，則本項目的經(jīng)營收益的零界點為租金160元/間/天，入住率為65%。以此測算出的邊際收益可銷售的單價的均價區(qū)間為5583元/平米——7500元/平米。第五章：營銷方案評估產(chǎn)權(quán)式酒店市場資訊1．產(chǎn)權(quán)式酒店歷史背景美國于二十世紀70年代興起一種投資性地產(chǎn)項目——產(chǎn)權(quán)式酒店，英文全稱是“TIMESHARE”（泰慕賽爾），即“時空共享”。它存在的共同特點就是都處于景色優(yōu)美的旅游城市和地區(qū)，這里的酒店的出租率非常高一般都在60%以上。是一種新型的房地產(chǎn)投資和消費模式，符合現(xiàn)代經(jīng)濟資源共享的基本原則，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游酒店的有效結(jié)合。1． 產(chǎn)權(quán)式酒店的類型l 時權(quán)酒店即“Timeshare Hotel”，是由瑞士亞歷山大耐首先提出的，是產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)端。由酒店向游客、中產(chǎn)家庭或企業(yè)集團出售在一定時期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設施的權(quán)力，該使用權(quán)力可以轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或者交換，方式靈活。? 退休住宅型 這是一種先投資再使用的投資方式，即所謂留后路的退休住房投資。投資者在退休之前購樓，每年可以和家人去度假使用一段時間，其余時間交酒店管理公司經(jīng)營管理，以出租獲取租金回報，直到退休的時候作為養(yǎng)老。這種類型的酒店在美國比較多見。? 有限自用的投資型酒店 開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權(quán)。業(yè)主一般只要投入金額不多的首期，就可不再投入，大約1015年后取得產(chǎn)權(quán)。之后，投資者可以將單間產(chǎn)權(quán)客房按市場價格賣給管理公司、自行上市賣房，或自己使用。經(jīng)營有方的酒店通常可以獲得較可觀的增值回報。1． 產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展 自二十世紀70年代旅游業(yè)引入“泰慕賽爾”經(jīng)營理念以來,產(chǎn)權(quán)式酒店這種新穎的經(jīng)營和投資方式已在世界旅游城市和地區(qū)迅速地發(fā)展起來，私人或機構(gòu)投資者購買產(chǎn)權(quán)酒店后，通常每年在確 定的時間由自己使用15天至20天，其他時間則將房產(chǎn)交管理公司統(tǒng)一出租，其租金收益抵房產(chǎn)分期付款費用，購買者一般在一定年限交完銀行按揭款即取得房產(chǎn)權(quán)。? 產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展自二十世紀70年代旅游業(yè)引入“泰慕賽爾”經(jīng)營理念以來，產(chǎn)權(quán)式酒店這種新穎的經(jīng)營和投資方式已在世界旅游城市和地區(qū)迅速地發(fā)展起來，私人或機構(gòu)投資者購買產(chǎn)權(quán)酒店后，通常每年在確定的時間由自己使用15天至20天，其他時間則將房產(chǎn)交管理公司統(tǒng)一出租，其租金收益抵房產(chǎn)分期付款費用，購買者一般在一定年限交完銀行按揭款即取得房產(chǎn)權(quán)。 二十世紀90年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入達40億美元。到2004年，全球產(chǎn)權(quán)酒店銷售將達300億美元。所有信息表明，“泰慕賽爾”將成為旅游經(jīng)營的一種重要的經(jīng)營創(chuàng)新模式，同時成為發(fā)達國家最受中產(chǎn)家庭青睞的旅游投資工具。? 產(chǎn)權(quán)式酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀 海南早在二十世紀九十年代就出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)式酒店的萌芽但由于各種條件還不成熟以及國人的觀念等因素發(fā)展得較緩慢，現(xiàn)在海南確立了建設國際度假休閑目的地和國際會議中心的發(fā)展方向，已經(jīng)到了啟動產(chǎn)權(quán)酒店和分時度假的時候。此外，海南已具備進行分時度假的條件。 在深圳，2001年4月底，全國首家產(chǎn)權(quán)式酒店深圳大梅沙雅蘭酒店投入營業(yè)。香港雅蘭集團委托深圳粵海酒店管理有限公司負責日常經(jīng)營管理，使酒店所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，有助于實行專業(yè)化酒店管理。 2001年3月，由廣州誠安地產(chǎn)代理的海南康樂園度假村在深穗兩地進行推廣，兩地投資人士接觸到產(chǎn)權(quán)式酒店一種全新的物業(yè)投資方式。 產(chǎn)權(quán)式酒店在中國的大城市紛紛落戶并受到市場歡迎，標志著這一新生事物已經(jīng)度過導入期，進入成長期。? 產(chǎn)權(quán)式酒店在中國發(fā)展的必然性 產(chǎn)權(quán)酒店作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費模式，符合現(xiàn)代經(jīng)濟資源共享的基本原則，它將閑置房產(chǎn)和酒店的大門向社會打開，向公眾推出一種集消費、存儲于一體，既是服務又是家產(chǎn)，既可自用又可贈送的特殊商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的有效結(jié)合。 目前有相當一部分人處于亞健康狀態(tài)，擁有產(chǎn)權(quán)式酒店的部分消費階層也已經(jīng)出現(xiàn)，這種對中國來說尚屬全新的酒店經(jīng)營模式的出現(xiàn)是合理的。實際上，酒店管理公司的客房銷售過程，也是對市場需求的一種引導及深刻挖掘過程。 業(yè)內(nèi)人士分析，這一投資新方式為房地產(chǎn)界人士跳出房地產(chǎn)得尋找新突破提供了一種新的思路。無論對發(fā)展商還是投資者，都演繹出了豐富的商機。是市場走向深度開發(fā)、客戶細化的一個必然，也是市場成熟的必然。產(chǎn)權(quán)式酒店帶來的利益 2． 產(chǎn)權(quán)式酒店給置業(yè)者帶來的好處它標志著休閑與投資可同時兼而顧之的一種全新機構(gòu)機遇的出現(xiàn)。投資者購買的物業(yè)單位?。ㄒ粋€標準間大約在2030平方米），占用資金少，易出租（周邊旅游環(huán)境或自然資源較好），好管理（由經(jīng)營公司去操心），而租金卻比相同位置的公寓高三分之一左右，十分劃算。專家評點認為：從家庭理財角度看，產(chǎn)權(quán)式酒店是中小投資者追求家庭財產(chǎn)增值的一種好的方法。 （1）投資者如何獲得利潤第一種：業(yè)主與酒店管理公司簽訂《委托租賃合同》，每年可以免費入住一定天數(shù)，獲得酒店經(jīng)營的利潤回報。第二種：業(yè)主與酒店管理公司簽訂《租賃合同》，獲得月供款的1．1倍的固定回報，每年也可以免費入住一定天數(shù)。 第三種：業(yè)主可以隨時入住，不定時地將物業(yè)交給酒店管理公司代為出租，獲得出租回報。 （2）投資者獲得利潤的保障一是酒店本身具有巨大的商業(yè)價值。旅游度假資源的充分利用? n二是專業(yè)經(jīng)營公司“低門檻進入”，“規(guī)模化經(jīng)營”本身蘊涵著巨大效益。? n三是市場的水平迅速提升，為經(jīng)營提供參照。2．對酒店管理公司而言 由于客房是分割出售的，較傳統(tǒng)酒店投入資金回籠更快，降低了酒店的運作成本，有利于酒店經(jīng)營的良性循環(huán)。 2． 產(chǎn)權(quán)式酒店的購買者分類 青睞休閑度假型物業(yè)的購買人群中，主要有這樣幾類： （1）個體投資者在效區(qū)購買一套帶有產(chǎn)權(quán)和酒店式物業(yè)管理的物業(yè)，可做自己和家人度假休閑之用，平時又能由物業(yè)管理公司幫著把房子租出去，空置的房產(chǎn)不僅得到了維護，而且還能獲得１０％到３０％的高額回報；（2）單位購買不僅能獲得可觀的回報，還能做單位進行商務接待、單位會議和員工度假之用；（3） 養(yǎng)老居所 年輕時開始投資，幾十年退休后可以做養(yǎng)老居所，并將這些年來的投資收益作為自己的養(yǎng)老費用。投資型酒店營銷方案推薦：3．建議項目酒店部分采用有限自用的投資型酒店的方式經(jīng)營營造。將酒店客房按已有的設計方案分割，出售給投資者，投資者可同酒店簽立一定年限的和約，將酒店委托給管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，以年終收取利潤分紅的形式獲取利潤。投資者可以獲取酒店贈予的一定時間的免費自住度假的權(quán)利，投資者也可以把這種分時度假的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給朋友或親戚。– 項目酒店每年免費入住一定天數(shù)– 給業(yè)主稅后利潤的一定比率回報。3．提高單價方案。以套內(nèi)面積30平米計，1）保底售價為6000元/平米，首付三成15年，首付60000元，按揭貸款120000/平米，則月供1308元。6000元/平米，年回報率8%，則每月返回業(yè)主，1200元。以7200元/平米出售，首付三成15年，首付65000元，按揭貸款151000元/平米，則月供1234元。7200元/平米，年回報率為8%，則每月返給業(yè)主1440元。從以上兩個售中我們可以發(fā)現(xiàn)，以6000元/平米出售項目的揭款為120000元，而7200平米出售的項目的按揭款為151000元，所以多31000元。31000元基本上7200元出售價首付款65000元的近50%。本案要推薦方案是，提出31000元以VIP卡的形式返還給業(yè)主，業(yè)主在15年內(nèi)可以四折的優(yōu)惠在本店內(nèi)消費。本酒店不在給予其他免費入住的機會。本方案的優(yōu)點是：（1）通過以上計算，開發(fā)商在總的資金回收方面沒虧本。（2）客戶很快拿到了回報，實際上是降底了首付，且回報率也增加。（3）保證了酒店的入住率。3．異地推廣思路3．3．異地區(qū)域客層分析3．3．操作要點216。 享有免費單人來回深圳至桂林機票連食宿一晚及免交樓價3%的買樓契稅費用；216。 七成十五年的銀行按揭；216。 銀行擔?；貓舐?；216。 贈送VIP金卡，業(yè)主可憑每年免費入?。ǚ桨噶砀剑┘皶苏蹆?yōu)惠（或公園門票打折）；216。 買家總房款并提供15年樓價8%租金回報。附一：桂林準三星以上酒店情況一覽表：喜來登大宇大飯店 ★★★★★大宇大飯店是廣西首家五星級旅游涉外飯店，東倚秀麗的漓江，南傍迷人的象鼻山，登臨樓頂，桂林全城一覽無遺，堪稱“江山會景處”。交通十分便利，經(jīng)高速公路驅(qū)車40分鐘即可抵達桂林國際機場。店內(nèi)羅馬式大堂金碧輝煌，觀光電梯豪華別致，配以亭臺飛瀑、幽雅花園，令人心曠神怡?！　★埖険碛泻廊A套房、標準套房、行政套房、高級房、標準房、單人房共430間。房間類型門市價前臺現(xiàn)付價預訂價會員價標準房雙人房1432500500500高級房1622700700700豪華朝江房1909900900900普通套房2726186018601860漓江大瀑布飯店 ★★★★★桂林漓江大瀑布飯店是目前廣西規(guī)模最大、設施設備最豪華的高星級飯店，它在原漓江飯店的基礎(chǔ)上，按五星級標準，以水景文化為背景，投資四個億進行大規(guī)模的改擴建。飯店地處桂林市中心的繁華地段，距機場25公里，火車站3公里。東臨秀麗的漓江，正對碧波蕩漾的杉湖，南鄰象山公園，北望獨秀峰、疊彩山，環(huán)境怡人。 飯店擁有各類客房646間，其中包括總統(tǒng)房一套、豪華貴賓套房22套、豪華貴賓房20間、商務房62間、標準房541間。中西餐廳、日韓餐廳、九天銀河茶餐廳、四季火鍋城，并且擁有20個包廂，餐廳總計1800席位。一座可容納400人就餐500人開會的多功能廳。房間類型門市價前臺現(xiàn)付價預訂價會員價節(jié)日價標準間1534550550550730行政標間1920650650650820行政豪華單人間2110720720720880江景標準間1718610610610780榕湖飯店 ★★★★榕湖飯店地處市中心的榕湖西畔，占地面積廣闊，庭院式布局，店內(nèi)綠草如茵，石橋流水幽徑，數(shù)千株林木掩映著棟棟樓宇。啟內(nèi)尚有數(shù)千平方米的停車場，可召開400余人會議的國際會議中心，有數(shù)十年來服務于世界級人物的經(jīng)歷而凝煉成爐火純青的服務水準。中國的黨和國家領(lǐng)導人李鵬曾為榕湖飯店題詞：“努力工作，振興榕湖”這是榕湖飯店的榮耀和精神動力；榕湖飯店熱忱恭候海內(nèi)外旅游者的光臨，為您提供：“國賓”的服務。　　有八棟樓房，500間客房，是桂林唯一的國賓館，房間類型門市價前臺現(xiàn)付價預訂價會員價5號樓標準間6682402302305號樓套間8686606506506號南樓豪華標間8683103003006號北樓三、四層豪華標間868340330330帝苑酒店 ★★★★★桂林帝苑酒店是一家集旅游、休閑、度假及商務于一體的五星級豪華酒店，座落在美麗的漓江東岸，與伏波山、疊彩山隔江相望，2001年12月起，中青旅控股股份有限公司斥巨資對酒店大堂、咖啡廳、日本餐廳、商務中心、花園之夜演出舞臺等項目進行裝修改造，并于2002年4月29日順利完工。 裝修后的大堂金碧輝煌、富麗典雅，花園咖啡廳恢弘大氣、寬敞明亮，日本餐廳洋溢著濃厚的東瀛風情，民族歌舞表演精彩紛呈、驚險疊出。房間類型門市價前臺現(xiàn)付價預訂價會員價漓江江景房1145630630630標準間1050550550550普通套間2195144014401440商務行政間1145813813813航空大酒店 ★★★★航空大酒店屹立于桂林市西側(cè)，是按國際四星級酒店標準設計建造，為桂林市最高的歐式風格建筑物；從桂林兩江機場到酒店僅需25分鐘車程,水陸空交通便利。酒店客房均配備互聯(lián)網(wǎng)接口，是商務及會議的理想場所。酒店擁有標準間180間，單人間10間，豪華套房15間，并配有先進的會議設施，包括可容納500人的多功能廳。房間類型門市價前臺現(xiàn)付價預訂價會員價標準間888268242242金龍大酒店 ★★★★準桂林金龍大酒店隸屬林氏集團金龍有限責任公司，是一家旅游涉外酒店。毗鄰桂林市國際會展中心和著名風景點七星公園，交通便利?！　」鹆纸瘕埓缶频険碛锌头?18間，房間風格清新典雅，并配有寬帶服務房間類型門市價前臺現(xiàn)付價預訂價會員價標準雙人間660240230230豪華夫妻間680260250250標準套房980500490490家庭套房1080570560560柏麗酒店 ★★★★準酒店擁有80間寬敞舒適的客房和套房，備有國際/過內(nèi)直撥電話，中央冷暖空調(diào)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)，更為您準備了先進的通訊設備、網(wǎng)絡傳輸線。房間類型門市價前臺現(xiàn)付價預訂價會員價標準間568280280280標準雙人間