2006鄭州房地產(chǎn)市場分析報告-資料下載頁
2025-03-23 00:06本頁面
【正文】 推廣宣傳相對低調的同時，去化速度普遍較快，可見區(qū)內存在較多的未被滿足之需求；從物業(yè)類型來看，多層是區(qū)域住宅市場的主導產(chǎn)品，從2005年，小高層及別墅物業(yè)也開始在區(qū)域市場顯露頭角，比如西現(xiàn)代城、地苑別墅。 未來，一個值得關注的是，受到區(qū)域內部發(fā)展的帶動以及其他區(qū)域土地壓力不斷增大的驅使，區(qū)域住宅市場將會被快速向推進，其中低檔次、規(guī)模開發(fā)的趨勢將會更加明顯，當然也不排除高檔項目、諸如花園洋房乃至別墅項目的出現(xiàn)。 2．寫字樓市場 由于遠離市區(qū)，區(qū)域的商務環(huán)境較差、商務氛圍較弱，只是零星地分布著幾棟改造的寫字樓，當然各單位自建的辦公樓或辦公區(qū)也不在少數(shù)，但作為商品房開發(fā)的寫字樓，除2006年以后開發(fā)的西現(xiàn)代城和陽遠發(fā)TITA企業(yè)特區(qū)等小型商住項目外，幾乎沒有其他。 而這一區(qū)域有望在政府規(guī)劃的指導下形成高科技商務區(qū)和新興物流區(qū)，因而區(qū)域內寫字樓市場有較大的潛力。 3．商業(yè)市場 由于區(qū)域目前發(fā)展的限制，區(qū)內商業(yè)氛圍尚未形成，目前的商業(yè)多有一些分布在住宅底商的小型商業(yè)組成，以加工、餐飲和零售為主，大型配套商業(yè)極其匱乏。目前區(qū)域內僅有的商業(yè)項目“新街口”開發(fā)成熟尚需較多時日。 4．土地市場 西北區(qū)，在新建和改造的過程中，將有豐富的土地資源被釋放，這是未來區(qū)域房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展并趨于成熟的有力保障。尤其是西流湖附近的區(qū)域，未來有望成為西北區(qū)乃至整個鄭州樓市新的開發(fā)熱點。 以下列表是2005年西北區(qū)土地出讓情況，合計3526畝，%為純粹的住宅用地。 位置建設用地面積(㎡) 用途出讓方式瑞達路東、玉蘭街北混合住宅掛牌石楠路東、科學大道南16168住宅用地掛牌石楠路東、金梭路南95350住宅用地掛牌金梭路南、雪松路西住宅用地掛牌高新區(qū)金梭路西、楓楊街南住宅用地掛牌雪松路東、翠竹街南住宅用地掛牌翠竹街北、銀屏路東住宅用地掛牌三、區(qū)域房地產(chǎn)歷史成交分析 成交數(shù)據(jù)選擇標準：2002年2005年轄區(qū)內成交量相對較大的項目，主要以住宅項目（含社區(qū)商業(yè)）為主，合計成交3161套。相對其它區(qū)域西北區(qū)域成交體量較少，價格較低。 西北區(qū)各年的總體成交體量波動較大，并且2005年的增幅相當明顯，區(qū)域房地產(chǎn)市場在2005年開始進入了迅速發(fā)展階段。 從各物業(yè)來看，多層住宅是市場主流產(chǎn)品，其成交面積基本占到了總體成交面積的近90%，雖成交量有所波動但整體成較量增長迅猛，尤其是2005年，其成交量是之前三年總和的兩倍還多。 高層（小高層）占比較少，但其體量逐年增加平穩(wěn)且迅速，如2005年較2004年就增加了將近100%的成交體量，隨著政策傾斜帶來的進一步發(fā)展，區(qū)域內的高層（小高層）物業(yè)也會有較大發(fā)展。 從歷史數(shù)據(jù)中看區(qū)域尚無別墅物業(yè)成交，但區(qū)域存在較多如西流湖域等可以承載別墅開發(fā)的地塊；同樣區(qū)域歷史數(shù)據(jù)中也基本沒有寫字樓成交的紀錄，但區(qū)域有望形成高科技商務區(qū)和新興物流區(qū)，因而區(qū)域內寫字樓市場有較大的潛力 區(qū)域內商業(yè)以住宅社區(qū)商業(yè)和底商為主，成交體量相對較小且波動不定。 20022005年西北區(qū)各物業(yè)，除2005年商業(yè)物業(yè)漲幅明顯（較2004年漲了近40%），其他物業(yè)形式的成交均價總體漲幅相對平穩(wěn)從。截至2005年底各物業(yè)價格均略低于全市市場：多層住宅達到2255元/㎡；高層住宅突破2800元/㎡；商業(yè)接近5900元/㎡。 2002年—2004年的西北區(qū)住宅市場每年成交基本處于增長態(tài)勢，但相對平穩(wěn)，而到了2005年增量開始明顯，尤其是多層住宅該年的成交量較之前三年總和的兩倍還多，2005年的房地產(chǎn)市場的宏觀調控似乎為西北區(qū)域的房地產(chǎn)市場注入了強大的動力。 ╝ 各戶型成交情況 從各戶型來看，三居戶型是市場主流，其次兩居的成交量也相對較大；從動態(tài)發(fā)展來看，區(qū)域內各種戶型在2005年都明顯上漲，尤其是復式及四局等相對較大戶型的上漲比例尤為明顯，而傳統(tǒng)的三居及兩居也有較大的上漲幅度依然占據(jù)主導地位，而一居戶型成交量依舊相對較少，也是是唯一的2005年銷售套數(shù)少于2004年的戶型。 ╝ 各面積段成交情況 從成交面積來看，各面積段成交量與戶型趨于一致，90150㎡的三居和兩居都是歷年成交量最多的。 ╝ 各總價段成交情況 從成交總價來看，集中分布在2545萬之間，西北區(qū)市場的商品房多層物業(yè)加多，單價相對較低，因而總價段相對全市水平略低一些，而各年住宅物業(yè)整體套均總價均呈上漲態(tài)勢。 ╝ 客戶特征分析 西北區(qū)的住宅項目成交客戶年齡分布相對均勻，年輕化不明顯。 從客戶戶籍來看，市內客戶占了將近一半比例最大，接下來分別是地市客戶和省外客戶，其占比也相對較大，兩者合計占比高達46%，尤其是從2004年以來地市客戶增加明顯。西北區(qū)的住宅項目成交客戶年齡分布相對均勻。 西北區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)主要以住宅為主，而成交的非住宅也絕大數(shù)是社區(qū)商業(yè)或底商。西北區(qū)域20022005年，區(qū)域商業(yè)每年分別成交情況見下圖： 四、區(qū)域綜合分析及發(fā)展預測 1．區(qū)域SWOT分析 Strengths優(yōu)勢Weakness劣勢地資源豐富，發(fā)展空間較大環(huán)境良好適宜居住有工業(yè)基礎，便于區(qū)域內業(yè)態(tài)的豐富與發(fā)展鐵路阻隔、交通不便市政及生活配套欠缺區(qū)域形象不明Opportunities機會Threats威脅對新技術開發(fā)區(qū)和老工業(yè)基地改造的政策支持，有利于區(qū)域市中心土地資源的吃緊以及由此導致的多層住宅供應的不足，給土地充裕、多層主導的北區(qū)樓市帶來了機會鄭東新區(qū)的強勁發(fā)展，在一定程度上弱化了西北區(qū)的市場吸引力其他區(qū)域競爭激烈，市場相對成熟，弱化了區(qū)域樓市的對外競爭力2．區(qū)域未來發(fā)展預測 從全市來看，西北區(qū)是繼鄭東新區(qū)之后，政策的重點傾斜對象，具有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?但是，鄭東新區(qū)的發(fā)展熱潮仍將持續(xù)相當長的時期，而且東擴的勢頭日趨明顯，因而勢必牽涉政府、開發(fā)商以及潛在客戶更多的資金與關注，使得西北區(qū)在較短時間內很難得到迅速發(fā)展。 而從另一方面來講，西北區(qū)具有較強的發(fā)展后勁，不久的將來，當經(jīng)過市場歷練的開發(fā)商與更加成熟的政府集中精力于西北區(qū)的發(fā)展只是，區(qū)域的市場機會一觸即發(fā)，并且將擁有后發(fā)制人的優(yōu)勢：大盤化運作、凸現(xiàn)個性的項目將會成為市場主導；在產(chǎn)品方面，也會有較大突破，在面對競爭時必優(yōu)勢相對更為突出。
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