【正文】 但是，鄭東新區(qū)的發(fā)展熱潮仍將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期，而且東擴(kuò)的勢(shì)頭日趨明顯，因而勢(shì)必牽涉政府、開發(fā)商以及潛在客戶更多的資金與關(guān)注，使得西北區(qū)在較短時(shí)間內(nèi)很難得到迅速發(fā)展。 從客戶戶籍來看，市內(nèi)客戶占了將近一半比例最大，接下來分別是地市客戶和省外客戶，其占比也相對(duì)較大，兩者合計(jì)占比高達(dá)46%，尤其是從2004年以來地市客戶增加明顯。 ╝ 各戶型成交情況 從各戶型來看，三居戶型是市場(chǎng)主流，其次兩居的成交量也相對(duì)較大；從動(dòng)態(tài)發(fā)展來看，區(qū)域內(nèi)各種戶型在2005年都明顯上漲，尤其是復(fù)式及四局等相對(duì)較大戶型的上漲比例尤為明顯，而傳統(tǒng)的三居及兩居也有較大的上漲幅度依然占據(jù)主導(dǎo)地位，而一居戶型成交量依舊相對(duì)較少，也是是唯一的2005年銷售套數(shù)少于2004年的戶型。 從歷史數(shù)據(jù)中看區(qū)域尚無別墅物業(yè)成交，但區(qū)域存在較多如西流湖域等可以承載別墅開發(fā)的地塊；同樣區(qū)域歷史數(shù)據(jù)中也基本沒有寫字樓成交的紀(jì)錄，但區(qū)域有望形成高科技商務(wù)區(qū)和新興物流區(qū)，因而區(qū)域內(nèi)寫字樓市場(chǎng)有較大的潛力 區(qū)域內(nèi)商業(yè)以住宅社區(qū)商業(yè)和底商為主，成交體量相對(duì)較小且波動(dòng)不定。相對(duì)其它區(qū)域西北區(qū)域成交體量較少，價(jià)格較低。 4．土地市場(chǎng) 西北區(qū)，在新建和改造的過程中，將有豐富的土地資源被釋放，這是未來區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展并趨于成熟的有力保障。 2．寫字樓市場(chǎng) 由于遠(yuǎn)離市區(qū)，區(qū)域的商務(wù)環(huán)境較差、商務(wù)氛圍較弱，只是零星地分布著幾棟改造的寫字樓，當(dāng)然各單位自建的辦公樓或辦公區(qū)也不在少數(shù)，但作為商品房開發(fā)的寫字樓，除2006年以后開發(fā)的西現(xiàn)代城和陽遠(yuǎn)發(fā)TITA企業(yè)特區(qū)等小型商住項(xiàng)目外，幾乎沒有其他。其中，桐柏路北端的項(xiàng)目主要有：夢(mèng)園新村、嘉悅花園、風(fēng)和日麗家園、威尼斯水城、清城美苑、鴻基花園、開元新城等；瑞達(dá)路中段的項(xiàng)目主要有：陽光馥園、快樂e家、金橙郡、帝苑別墅、文雅青年公寓、西現(xiàn)代城等。 在這樣的政府規(guī)劃前提下，西北區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、物流配送產(chǎn)業(yè)、住宅產(chǎn)業(yè)以及旅游觀光業(yè)，將換發(fā)出巨大的發(fā)展?jié)摿?。中學(xué)校主要分布有三十七中等；醫(yī)療設(shè)施主要有鄭州大學(xué)第二附屬醫(yī)院等；購(gòu)物設(shè)施以小型商業(yè)和集貿(mào)市場(chǎng)為主。區(qū)域的內(nèi)部交通情況尚可，但除開發(fā)區(qū)外的其余道路缺乏規(guī)劃。同時(shí)區(qū)域?yàn)榕c西北郊，隨著前些時(shí)間西郊的逐漸沒落，而環(huán)境相對(duì)較差、土地資源豐富、生活配套相對(duì)不足。而城中村整體開發(fā)改造具有規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)，因此，很可能成為東南板塊下一時(shí)期區(qū)域價(jià)值快速增長(zhǎng)的機(jī)遇。 從土地資源來說，東南板塊的潛在優(yōu)勢(shì)明顯。其次，受區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃定位的影響，區(qū)域發(fā)展可能遇到產(chǎn)品品質(zhì)限制、交通限制，區(qū)域價(jià)值增長(zhǎng)也將進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，反映在房地產(chǎn)產(chǎn)品上，價(jià)格爆發(fā)性增長(zhǎng)的可能較小。非城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，政策優(yōu)勢(shì)弱。同時(shí)，在原有路網(wǎng)的基礎(chǔ)上，內(nèi)部次級(jí)道路的修建也提高了區(qū)域內(nèi)部交通的通暢度。 商業(yè)貿(mào)易。 以目前區(qū)域內(nèi)唯一的寫字樓供給啟航大廈為例。寫字樓產(chǎn)品類型以中等體量、中等檔次為主 由于產(chǎn)業(yè)類型不同，該區(qū)域的寫字樓產(chǎn)品的需求類型和發(fā)展空間也有別于高檔商務(wù)性寫字樓。市場(chǎng)供給向區(qū)域東側(cè)聚集 寫字樓物業(yè)本身具有區(qū)域聚集、共享商務(wù)氛圍的特征。而從該區(qū)域來看，航海東路和107國(guó)道分布的都是大型的批發(fā)性的專業(yè)市場(chǎng)，諸如汽配城、摩托城、摩配城、電動(dòng)車市場(chǎng)、潔具大賣場(chǎng)等等，此種商業(yè)經(jīng)營(yíng)形態(tài)均以大賣場(chǎng)為主。因此，該區(qū)域目前的生活配套商業(yè)以社區(qū)內(nèi)部商業(yè)配套為主。農(nóng)機(jī)市場(chǎng)、食品城、汽配城、茶葉市場(chǎng)等大規(guī)模專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的密集分布，以及物流企業(yè)的高度集中，已經(jīng)確立了該區(qū)域大市場(chǎng)大流通的格局。同時(shí)，從2002年以來客戶來源變化來看，省內(nèi)市外客戶增長(zhǎng)明顯。對(duì)比以下不同戶型戶均面積變化，可以看出： 四房以上套均面積增加是套均總價(jià)上升的原因之一； 三房、二房的套均面積呈現(xiàn)緩慢下降趨勢(shì)，其總價(jià)上升的原因主要源于單價(jià)的提高，其中三房的價(jià)格增長(zhǎng)高于二房； 復(fù)式住宅套均面積持續(xù)下降，套均價(jià)上升源自單價(jià)上漲，2006年總價(jià)的下降部分由于小復(fù)式產(chǎn)品推出、套均面積的大幅下降，由超過170平方米/套下降到不到140平方米/套。 尤其是7月份，區(qū)域西部康城棕櫚泉高價(jià)入市，進(jìn)一步引起了業(yè)內(nèi)對(duì)該區(qū)域的關(guān)注。板塊內(nèi)高層住宅總體開發(fā)量少，也反映了開發(fā)方市場(chǎng)試探的心態(tài)。2006年，僅上半年市場(chǎng)成交量已經(jīng)接近2005年的90%，表明區(qū)域市場(chǎng)仍處于成交快速增長(zhǎng)期。 三、 分類房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 住宅市場(chǎng) 板塊內(nèi)中州大道以東區(qū)域，在地理上與老城區(qū)形成了一定區(qū)隔，其發(fā)展具有濃厚的行政色彩。 板塊內(nèi)中州大道以西的區(qū)域，與老城區(qū)連為一體，是城區(qū)自然發(fā)展、延伸的結(jié)果。2004年成交量增幅21%；2005年成交增幅62%。 以下將通過對(duì)20022006年上半年東南板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)成交資料的分析，對(duì)該區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展做一理解。板塊內(nèi)隴海鐵路貨運(yùn)支線周邊分布著木材廠、農(nóng)藥廠、機(jī)械廠、儲(chǔ)運(yùn)倉(cāng)庫(kù)等貨運(yùn)需求大的行業(yè)。 板塊內(nèi)教育機(jī)構(gòu)雖讓囊括了幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大中專學(xué)校，但是數(shù)量少，基本都分布在城東路、航海路沿線，如貝斯特外國(guó)語幼兒園小學(xué)、五里堡小學(xué)、六十三中、三十九中、鄭州旅游學(xué)校等；教育配套形式包括市政及社區(qū)內(nèi)部配套。 除城市主干道外，區(qū)域內(nèi)部次級(jí)交通相對(duì)不夠合理，主要表現(xiàn)在中州大道以西區(qū)域。 從行政區(qū)上說，東南板塊內(nèi)包括了二七區(qū)、管城區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的部分政域。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有很強(qiáng)的政策性，西南板塊的發(fā)展前景受規(guī)劃的影響，居住生活區(qū)是板塊發(fā)展的方向。 三、 區(qū)域分析及發(fā)展前景 區(qū)域發(fā)展SWOT分析 StrongWeakness內(nèi)外交通便利產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)條件良好宜居環(huán)境的普遍認(rèn)可老工業(yè)的外遷，土地資源豐富傳統(tǒng)工業(yè)的落后狀態(tài)居民收入水平偏低，購(gòu)買力不足板塊內(nèi)原有建筑的落后，形象不足市民對(duì)西區(qū)落后狀態(tài)認(rèn)識(shí)的慣性O(shè)pportunityThreaten西區(qū)改造的有利政策導(dǎo)向大鄭州西部各組團(tuán)的有力支撐土地政策的嚴(yán)厲，征用農(nóng)用土地難度加大市中心土地的稀缺，北區(qū)地產(chǎn)的高原效應(yīng)，鄭東的超高房?jī)r(jià)西北板塊土地資源豐富，受到西北板塊的競(jìng)爭(zhēng)非城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，城市發(fā)展重心繼續(xù)東移2．區(qū)域未來發(fā)展預(yù)測(cè) 西南板塊板域跨度較大，北到隴海鐵路與西北板塊相鄰，與其有很大的相似性，都具有豐富的土地資源，且在城市規(guī)劃上有以居住為主，未來的激烈競(jìng)爭(zhēng)在所難免，但是西南板塊的環(huán)境、交通等有利因素是西北板塊所不具有的，市場(chǎng)成熟度上也占近優(yōu)勢(shì)。 土地市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的明顯趨勢(shì)特征是對(duì)土地資源、金融資源的依賴性，這一特殊性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展需要有足夠的土地資源來支撐，土地資源的基礎(chǔ)性特點(diǎn)無可動(dòng)搖。開發(fā)順序?yàn)橐黄谒臈澑邔幼≌鸵粭澬粜凸?，二期為三棟高層公寓，三期為近鄰大學(xué)路的寫字樓和商業(yè)。項(xiàng)目以園林景觀制勝，中心景觀結(jié)合局部水景，塑造了鄭州市園林景觀名盤。項(xiàng)目與其西面的帝湖花園共同支撐起了西南房地產(chǎn)市場(chǎng)，有效提升了區(qū)域價(jià)值?，F(xiàn)在銷售的三期為8棟高層，體量大，銷售難度