【正文】 費(fèi)者支付能力可挖掘；區(qū)域物流業(yè)定位明確，利于發(fā)展；土地儲備資源豐富。規(guī)劃實(shí)現(xiàn)后，以紫荊山路、城東路、未來路、中州大道為主的交通干道無疑將極大完善東南板塊內(nèi)南北交通。建設(shè)規(guī)劃 目前，未來路已經(jīng)通行至航海路。根據(jù)《鄭州市零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》，東南板塊內(nèi)的區(qū)域商業(yè)中心建設(shè)重點(diǎn)包括：紫荊山路航海路商業(yè)中心、航海路107商業(yè)中心、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)商業(yè)中心、十八里河商業(yè)中心。根據(jù)《鄭州市商品交易市場建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》， 東南板塊內(nèi)的商貿(mào)交易園區(qū)包括：南曹汽摩配交易園區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展汽車配件、摩托車配件、建筑材料等市場；十八里河農(nóng)副產(chǎn)品交易園區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品、副食品市場。根據(jù)《鄭州市現(xiàn)代物流業(yè)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃》，二里崗地區(qū)將利用現(xiàn)有的倉儲設(shè)施建設(shè)工業(yè)物流中心；區(qū)域東南的龍湖鎮(zhèn)，將建設(shè)商業(yè)物流中心。 建筑形態(tài)建筑面積面積分割軟硬配套價格18層，板式框架6萬㎡，㎡1122800㎡，主要戶型集中在110㎡、124㎡、240㎡左右商業(yè)配套，綠地，多功能廳，3580元/㎡四、 區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展前景 區(qū)域規(guī)劃 因此，該區(qū)域未來寫字樓產(chǎn)品將以中檔、中型為主，傾向于較小的面積分割。 對于商貿(mào)交易市場型行業(yè)，對倉儲空間的需求普遍大于對辦公空間的需求。 鑒于本區(qū)域緊鄰未來商務(wù)圈、鄭東CBD，為避免市場需求競爭劣勢，向以上區(qū)域聚集是必然采取的市場策略。 同時，從市場發(fā)展空間來說，由于該區(qū)域與鄭東CBD較近的相對位置，對區(qū)域外寫字樓需求的吸引力更加有限。市場需求有限 寫字樓物業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)和利基市場是第三產(chǎn)業(yè)中的商務(wù)、金融、技術(shù)等集約程度較高的行業(yè)。 隨著金色港灣大型超市的引入、富田太陽城6萬平方米商業(yè)街的投入使用，配合各項(xiàng)目的鄰街商業(yè)配套，東南板塊未來大道區(qū)域的商業(yè)氛圍開始成型。 隨著新開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)居住人口的快速增加，為滿足日益旺盛的商業(yè)市場需求，基本上所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都在設(shè)計(jì)中配置了一定的商業(yè)面積。 大型批發(fā)市場為主聚集 航海路周邊區(qū)域內(nèi)各種商貿(mào)市場超過40個，商戶容量約在1萬多家，年均交易額可以達(dá)到60多億。這種客戶結(jié)構(gòu)的成因之一是，東南板塊作為物流聚集區(qū)，外來客戶、本地化外籍客戶都比較多?？蛻籼卣?東南板塊房地產(chǎn)客戶平均構(gòu)成中，省內(nèi)市外、省外客戶比例高于鄭州市平均水平。 套均住宅價格 從套總價來看，除復(fù)式住宅外，其他戶型住宅總價都呈上升趨勢，尤其以四房、三房套總價上升最明顯。預(yù)計(jì)今年東南板塊住宅價格同比上升幅度仍將超過15%。住宅單價 2003—2004年，東南板塊住宅價格平均增幅超過16%；2005年，增幅超過20%；截至2006年6月，該區(qū)域住宅價格比2005年平均水平上升了10%左右，是住宅價格攀升較快的區(qū)域。 隨著未來路打通，區(qū)域北向交通極大改善，高層的消化速度會提高，價格也有一定增長空間。由于鄭州市環(huán)線以內(nèi)多層產(chǎn)品的稀缺性逐漸提高，板塊內(nèi)多層住宅升值迅速，目前已經(jīng)形成了多層價格高于高層的“倒掛”現(xiàn)狀。 另一方面，鄭州市“東擴(kuò)”、重點(diǎn)建設(shè)鄭東新區(qū)的城市發(fā)展方向規(guī)劃、未來路向南打通的道路規(guī)劃，直接促使板塊內(nèi)樓盤在2005年上半年集中涌現(xiàn)，市場成交激增。大盤帶動與規(guī)劃導(dǎo)向特征 住宅市場是該區(qū)域目前房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要物業(yè)形態(tài)，其發(fā)展過程的顯著特征是：大盤帶動效應(yīng)和城市規(guī)劃效應(yīng)。區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目基本集中在區(qū)域西部、南部；房地產(chǎn)開發(fā)類型以居住為主；房地產(chǎn)價格的年均漲幅一直在8%以下，低于城市平均水平。同時，作為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，這一區(qū)域工業(yè)用地集中。隨著交通建設(shè)推進(jìn)、區(qū)域產(chǎn)業(yè)遷移，新增開發(fā)量仍將保持較快增長。受區(qū)域物流業(yè)、工業(yè)產(chǎn)業(yè)形態(tài)分布影響，房地產(chǎn)市場原有發(fā)展水平不高。同時，政域的劃分、交通條件的限制也形成了板塊內(nèi)中州大道以西、以東不同區(qū)域市場的明顯分異。截至2006年上半年，區(qū)域成交面積已經(jīng)超過2005年的88%，預(yù)計(jì)全年成交面積增幅將在40%以上。 2003年，東南板塊市場成交面積超過2002年的3倍。 二、 區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀概述 總體市場發(fā)展 2002至2006年上半年，東南板塊房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速。 這一區(qū)域承擔(dān)了鄭州市現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展的主要角色，同時，工業(yè)經(jīng)濟(jì)為板塊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定了穩(wěn)定基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)以工業(yè)企業(yè)為主，分布了加工制造、涂料、印刷等行業(yè)。 區(qū)域產(chǎn)業(yè)分布與經(jīng)濟(jì)狀況 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展以工業(yè)、物流業(yè)為主。 板塊內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)配套形式主要有三種：航海路沿線的各類食品、建材、汽車配件批發(fā)市場；板塊內(nèi)生活區(qū)周邊的集貿(mào)市場、路邊小型商鋪；新開發(fā)社區(qū)的配套底商。生活配套 配套不足、分配不均、檔次不高是東南板塊內(nèi)生活配套的主要特征。道路路網(wǎng)密度不足、未貫通道路、路況不佳是區(qū)域內(nèi)道路系統(tǒng)需解決的問題。 區(qū)域整體外向交通便利，東西向城市主干道航海路、南三環(huán)快速路溝通區(qū)域東西，南北向城市主干道紫荊山路、城東路、未來大道、中州大道、新107國道大大提高了板塊的對外交通。交通配套 東南板塊現(xiàn)有交通狀況的明顯特征之一是，主體交通通暢，細(xì)部交通條件須改善。同時，城中村分布密集、連續(xù)， 也是東南板塊特征之一。 區(qū)域發(fā)展綜述 受區(qū)域發(fā)展基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的影響，東南板塊的工業(yè)化色彩高于其他區(qū)域。板塊西鄰西南板塊，北鄰隴海板塊和鄭東新區(qū)板塊。優(yōu)越的環(huán)境資源，豐富的土地資源，加之政策的引導(dǎo)，地產(chǎn)開發(fā)商的涌入，已預(yù)示著地產(chǎn)又一個熱點(diǎn)的成功孕育。由于受到西部鄭洛工業(yè)走廊的影響，西部將會有很大的發(fā)展空間，現(xiàn)在已有多個項(xiàng)目越過西三環(huán)，鄭州市一中新區(qū)的位置也是一個很好的信號。東面與商業(yè)板塊和隴海板塊相鄰，市場成熟度是板塊內(nèi)最好的，在未來的發(fā)展中商業(yè)地產(chǎn)會占到一定的比例。 西南板塊的土地釋放量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它板塊，以下是近期推出宗地情況表。 在國家土地政策日益嚴(yán)格的情況下，西南板塊豐富的土地資源是其一大優(yōu)勢。 在運(yùn)作長城康橋華城項(xiàng)目時，新長城公司選擇了可利爾品牌顧問機(jī)構(gòu)，可利爾為這個建筑綜合體項(xiàng)目借鑒北京以前的成功經(jīng)驗(yàn)推出了“街區(qū)”概念，獲得了成功。 項(xiàng)目運(yùn)用設(shè)計(jì)手法強(qiáng)調(diào)空間的引導(dǎo)、滲透，將傳統(tǒng)的街鋪轉(zhuǎn)變成高時尚的多維立體街區(qū)。涵蓋商業(yè)、酒店、寫字樓、高層住宅等物業(yè)類型。 亞星盛世家園在2003年－2005年兩年多時間里，共完成建筑面積30余萬平方米。項(xiàng)目分六期開發(fā)，一二三期已入住，四期五期已經(jīng)交房，六期正在銷售中。項(xiàng)目占地386畝,建筑面積53萬㎡。 項(xiàng)目在區(qū)域不被看好的02年入市，經(jīng)過幾年的開發(fā)，以320畝湖景為主要賣點(diǎn)，以“回家是度假的開始”為推廣語，敲開了市場的大門，價格節(jié)節(jié)攀升，口碑良好，已經(jīng)成為鄭州市的名盤。 帝湖王府由8棟26—33層的高層住宅、商務(wù)會所及地下車庫組成，總建筑面積40萬平方米，住宅建筑面積32萬平方米，3277套。組團(tuán)式開發(fā)是一大特點(diǎn)。 板塊典型個案