【正文】 22800㎡，主要戶型集中在110㎡、124㎡、240㎡左右商業(yè)配套，綠地，多功能廳，3580元/㎡四、 區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展前景 區(qū)域規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 物流業(yè)。根據(jù)《鄭州市現(xiàn)代物流業(yè)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃》，二里崗地區(qū)將利用現(xiàn)有的倉儲(chǔ)設(shè)施建設(shè)工業(yè)物流中心；區(qū)域東南的龍湖鎮(zhèn)，將建設(shè)商業(yè)物流中心。 商業(yè)貿(mào)易。根據(jù)《鄭州市商品交易市場建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》， 東南板塊內(nèi)的商貿(mào)交易園區(qū)包括：南曹汽摩配交易園區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展汽車配件、摩托車配件、建筑材料等市場；十八里河農(nóng)副產(chǎn)品交易園區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品、副食品市場。 商業(yè)規(guī)劃。根據(jù)《鄭州市零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》，東南板塊內(nèi)的區(qū)域商業(yè)中心建設(shè)重點(diǎn)包括：紫荊山路航海路商業(yè)中心、航海路107商業(yè)中心、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)商業(yè)中心、十八里河商業(yè)中心。 建設(shè)規(guī)劃 目前，未來路已經(jīng)通行至航海路。根據(jù)修建規(guī)劃，紫荊山南路將向南打通至花寨路，通南三環(huán)。規(guī)劃實(shí)現(xiàn)后，以紫荊山路、城東路、未來路、中州大道為主的交通干道無疑將極大完善東南板塊內(nèi)南北交通。同時(shí)，在原有路網(wǎng)的基礎(chǔ)上，內(nèi)部次級道路的修建也提高了區(qū)域內(nèi)部交通的通暢度。 區(qū)域發(fā)展SWOT分析 StrongWeakness總體交通條件便利；產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)條件良好；消費(fèi)者支付能力可挖掘；區(qū)域物流業(yè)定位明確，利于發(fā)展；土地儲(chǔ)備資源豐富。內(nèi)部交通環(huán)境有待提高； 居住環(huán)境、生活配套有待提高； 區(qū)域定位限制房地產(chǎn)發(fā)展方向； 城中村影響區(qū)域形象提高。OpportunityThreaten緊鄰鄭東新區(qū)、加州工業(yè)區(qū)，借商務(wù)勢、借工業(yè)勢。非城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，政策優(yōu)勢弱。市場增值由集中爆發(fā)進(jìn)入溫和上升 2005年下半年到2006年，除經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)外，東南板塊成為鄭州市住宅價(jià)格快速增長區(qū)，尤其是未來大道航海路區(qū)域，形成了區(qū)域價(jià)格“高地”。 2005年以來，東南區(qū)域爆發(fā)性增長的原因在于：第一，歷史供應(yīng)難以滿足區(qū)域內(nèi)客觀需求；第二，區(qū)域升值前景帶來投資需求，加劇供求失衡；第三，整體宏觀市場態(tài)勢趨好。 而隨著區(qū)域內(nèi)市場供應(yīng)的持續(xù)增長，供需矛盾緩慢緩解，短期內(nèi)的價(jià)格上漲空間將減小。其次，受區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃定位的影響，區(qū)域發(fā)展可能遇到產(chǎn)品品質(zhì)限制、交通限制，區(qū)域價(jià)值增長也將進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，反映在房地產(chǎn)產(chǎn)品上，價(jià)格爆發(fā)性增長的可能較小。同時(shí)，房地產(chǎn)市場整體進(jìn)入調(diào)整期的市場環(huán)境變化，也會(huì)降低該區(qū)域增長速度。 豐富的土地資源儲(chǔ)備是區(qū)域下一次快速發(fā)展的機(jī)遇 房地產(chǎn)市場發(fā)展的明顯趨勢特征之一是，對土地資源、金融資源的依賴越發(fā)強(qiáng)烈 。其中，土地資源也決定著房地產(chǎn)市場發(fā)展的持續(xù)性。 從土地資源來說，東南板塊的潛在優(yōu)勢明顯。一方面，政府的物流等產(chǎn)業(yè)規(guī)劃南遷，將為區(qū)域帶來大量適宜開發(fā)的大幅土地。另一方面，板塊內(nèi)分布著弓莊、魏莊、五里堡、北劉莊等為數(shù)眾多的城中村，這是大規(guī)模改造開發(fā)的基礎(chǔ)條件之一。 城市發(fā)展的延展，城中村的開發(fā)價(jià)值隨之提升，大規(guī)模開發(fā)改造也將由城市中心區(qū)域，如燕莊、關(guān)虎屯等，向外擴(kuò)張至邊緣區(qū)分布的城中村。而城中村整體開發(fā)改造具有規(guī)?；瘍?yōu)勢，因此，很可能成為東南板塊下一時(shí)期區(qū)域價(jià)值快速增長的機(jī)遇。[區(qū)域 房地產(chǎn)市場分析——西北板塊]一、區(qū)域概況 1．區(qū)域界定 本期區(qū)域研究的對象為西北板塊（以下簡稱西北區(qū)），地理范圍為京廣鐵路以西、隴海鐵路以北的城區(qū)，東向分別與北環(huán)板塊、行政板塊接壤，南向與西南板塊相連。 2．區(qū)域介紹 ╝ 綜合描述 西北區(qū)被西南到東北向的鐵路分為兩個(gè)相對獨(dú)立的兩個(gè)部分：鄭州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)（一下簡稱西開發(fā)區(qū)）和歷史工業(yè)區(qū)，其中：西開發(fā)區(qū)主要由新興的高校園區(qū)和國家扶植的高新技術(shù)園區(qū)組成；歷史工業(yè)區(qū)目前以居住和工業(yè)用地為主，大部分屬于鄭州市西部老工業(yè)基地調(diào)整改造規(guī)劃中并占了主要部分。由于區(qū)域內(nèi)鐵路分布較多，因而交通應(yīng)相對較差。同時(shí)區(qū)域?yàn)榕c西北郊，隨著前些時(shí)間西郊的逐漸沒落，而環(huán)境相對較差、土地資源豐富、生活配套相對不足。對西開發(fā)區(qū)開發(fā)力度的進(jìn)一步加大，給區(qū)域的發(fā)展帶來了莫大的支持。但就目前而言，區(qū)域的功能定位尚不清晰，缺乏較具代表性的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 ╝ 交通狀況 西北區(qū)由于鐵路線的阻隔，交通情況相對較差，與區(qū)域外部連接的主干道只有北環(huán)（西端稱科學(xué)大道）、農(nóng)業(yè)路（西端分別稱翠花路和冉屯路及化工路）、西環(huán)路、桐柏路等屈指可數(shù)的幾條道路。區(qū)域的內(nèi)部交通情況尚可，但除開發(fā)區(qū)外的其余道路缺乏規(guī)劃。 ╝ 生活配套 缺乏商業(yè)配套：西北區(qū)受鐵路影響相對遠(yuǎn)離鬧市，區(qū)域內(nèi)目前尚無大型綜合商業(yè)，小型商業(yè)除區(qū)域東南角外其它地方也相對較少。 人口密度相對較小：西北區(qū)發(fā)展相對其他區(qū)域發(fā)展相對滯后，整體來說區(qū)域內(nèi)的人口密度相對較?。簠^(qū)域內(nèi)常住人口主要來源于早期廠礦職工；臨時(shí)居住人口主要是各大專院校師生；而區(qū)域流動(dòng)人口相對較少，而區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)能力所處水平相對較低。 市政配套基本能夠適應(yīng)現(xiàn)狀：從西北區(qū)內(nèi)經(jīng)過的公交線路主要有672145771150、3156等，相對較少，教育、醫(yī)療、購物等生活設(shè)施也相對不足。中學(xué)校主要分布有三十七中等；醫(yī)療設(shè)施主要有鄭州大學(xué)第二附屬醫(yī)院等；購物設(shè)施以小型商業(yè)和集貿(mào)市場為主。區(qū)域市政配套較其他區(qū)域相對缺乏，但就目前區(qū)域狀況而言也能滿足。 ╝ 發(fā)展規(guī)劃 依賴鄭州市西部老工業(yè)基地調(diào)整改造及國家對西開發(fā)區(qū)扶植力度加大，西北區(qū)的發(fā)展前情較大。其中：老工業(yè)區(qū)政府規(guī)劃以居住和配送物流產(chǎn)業(yè)帶為主，其間參雜不少規(guī)模較大的商業(yè)及市政辦公用地，規(guī)劃道路縱橫交錯(cuò)密度大大增加尤其是五龍口附近；西開發(fā)區(qū)則會(huì)以目前的教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)方向，向更成熟發(fā)展；而在西環(huán)路和其西側(cè)鐵路之間的區(qū)域，可能在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)成為政府規(guī)劃的相對盲區(qū)，但其間的西流湖水域具有一定的景觀優(yōu)勢，加之其處于兩大新興產(chǎn)業(yè)區(qū)之間，房地產(chǎn)開發(fā)潛力相對較大。 在這樣的政府規(guī)劃前提下，西北區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、物流配送產(chǎn)業(yè)、住宅產(chǎn)業(yè)以及旅游觀光業(yè)，將換發(fā)出巨大的發(fā)展?jié)摿?。同時(shí)，商務(wù)、商業(yè)氛圍也將隨之濃厚。 在上述形勢下，西北區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)市場前景可喜，也有大盤頻現(xiàn)的良好時(shí)機(jī)，隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展尤其是大盤的帶動(dòng)，區(qū)域人口密度也會(huì)有所攀升，區(qū)域隨之步入成熟。 二、區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 1．住宅市場 目前區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目基本以居住類為主，但其數(shù)量與整體體量也相當(dāng)有限，主要分布在桐柏路北端的西側(cè)和瑞達(dá)路中段附近。其中，桐柏路北端的項(xiàng)目主要有：夢園新村、嘉悅花園、風(fēng)和日麗家園、威尼斯水城、清城美苑、鴻基花園、開元新城等；瑞達(dá)路中段的項(xiàng)目主要有：陽光馥園、快樂e家、金橙郡、帝苑別墅、文雅青年公寓、西現(xiàn)代城等。另外，鴻基西湖春天（有部分經(jīng)濟(jì)適用房）、領(lǐng)航七星花園等也是區(qū)域內(nèi)新開的重點(diǎn)項(xiàng)目。 從規(guī)模來看，除開元公司開發(fā)的項(xiàng)目相對集中規(guī)模較大外，其他項(xiàng)目相對較分散規(guī)模也只能算中等體量；區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)檔次也多以中檔為主，且銷售價(jià)格相對于其他區(qū)域略低，但區(qū)域項(xiàng)目在