2006鄭州房地產(chǎn)市場分析報告-在線瀏覽
2025-05-10 00:06本頁面
【正文】 湖花園 總規(guī)劃用地3110畝，總建筑面積205萬平方米，總體開發(fā)周期約10年。 核心配套:幼兒園、小學、73中學北京阜外心腦血管醫(yī)院天津家世界歐洲風情街威尼斯北街工人路商業(yè)街項目一、二期已經(jīng)入 住，現(xiàn)在銷售的是三期——帝湖王府。其形態(tài)布局上采用半開放式，南面臨水，單體錯落排列，中間樓宇采用轉(zhuǎn)向錯位,增加樓間空隙并和南北樓宇圍合成院落?，F(xiàn)在銷售的三期為8棟高層，體量大，銷售難度無形中加大。亞星盛世家園 項目占地386畝,建筑面積53萬㎡，位于嵩山路與長江路交叉口，以矩陣式布局，多層為主，小區(qū)中心三棟高層住宅，另外還有規(guī)劃的臨嵩山路高層，其余均為多層。項目與其西面的帝湖花園共同支撐起了西南房地產(chǎn)市場，有效提升了區(qū)域價值。 2003年7月，亞星盛世家園入市。項目以園林景觀制勝，中心景觀結(jié)合局部水景，塑造了鄭州市園林景觀名盤。長城康橋華城 ，總建筑面積318855平方米。開發(fā)順序為一期四棟高層住宅和一棟小戶型公寓，二期為三棟高層公寓，三期為近鄰大學路的寫字樓和商業(yè)。 ㎡的中心綠地、水系等景觀元素。 土地市場 房地產(chǎn)市場發(fā)展的明顯趨勢特征是對土地資源、金融資源的依賴性，這一特殊性決定了房地產(chǎn)市場發(fā)展需要有足夠的土地資源來支撐，土地資源的基礎性特點無可動搖。一方面，國有老廠的外遷給市場提供了大量的土地資源，有利于房地產(chǎn)的發(fā)展；另一方面，原來板塊內(nèi)的緩慢的城中村改造，在鄭州市“一體兩翼”思路的引導及土地資源的稀缺與珍貴下，城中村改造加快，其土地也快速的流向市場。 三、 區(qū)域分析及發(fā)展前景 區(qū)域發(fā)展SWOT分析 StrongWeakness內(nèi)外交通便利產(chǎn)業(yè)基礎條件良好宜居環(huán)境的普遍認可老工業(yè)的外遷，土地資源豐富傳統(tǒng)工業(yè)的落后狀態(tài)居民收入水平偏低，購買力不足板塊內(nèi)原有建筑的落后，形象不足市民對西區(qū)落后狀態(tài)認識的慣性OpportunityThreaten西區(qū)改造的有利政策導向大鄭州西部各組團的有力支撐土地政策的嚴厲，征用農(nóng)用土地難度加大市中心土地的稀缺，北區(qū)地產(chǎn)的高原效應，鄭東的超高房價西北板塊土地資源豐富，受到西北板塊的競爭非城市重點發(fā)展區(qū)域，城市發(fā)展重心繼續(xù)東移2．區(qū)域未來發(fā)展預測 西南板塊板域跨度較大，北到隴海鐵路與西北板塊相鄰，與其有很大的相似性，都具有豐富的土地資源，且在城市規(guī)劃上有以居住為主，未來的激烈競爭在所難免，但是西南板塊的環(huán)境、交通等有利因素是西北板塊所不具有的，市場成熟度上也占近優(yōu)勢。南面不是西南板塊的發(fā)展方向，市場發(fā)展很可能止步于長江路附近。房地產(chǎn)市場的發(fā)展有很強的政策性，西南板塊的發(fā)展前景受規(guī)劃的影響，居住生活區(qū)是板塊發(fā)展的方向。[區(qū)域房地產(chǎn)市場分析——東南板塊]一、 區(qū)域概述 板塊范圍界定 該板塊位于鄭州市的東南方向，地理范圍限定在京廣鐵路以東、隴海鐵路以南的區(qū)域。 從行政區(qū)上說，東南板塊內(nèi)包括了二七區(qū)、管城區(qū)、鄭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的部分政域。相應，區(qū)域生活配套處于較低水平、居住氛圍有待提高。 具體表現(xiàn)在：從區(qū)域分布來看，中州大道以東經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)交通順暢，道路以西區(qū)域路網(wǎng)密度不合理；從道路結(jié)構(gòu)來看，主干道交通順暢，次干道和支路分布不盡合理。 除城市主干道外，區(qū)域內(nèi)部次級交通相對不夠合理，主要表現(xiàn)在中州大道以西區(qū)域。 板塊內(nèi)教育機構(gòu)雖讓囊括了幼兒園、小學、中學、大中專學校，但是數(shù)量少，基本都分布在城東路、航海路沿線，如貝斯特外國語幼兒園小學、五里堡小學、六十三中、三十九中、鄭州旅游學校等；教育配套形式包括市政及社區(qū)內(nèi)部配套。 板塊內(nèi)娛樂、休憩等生活配套明顯不足，主要分布在板塊中部中州大道周邊，如航海廣場、世紀歡樂園、航海體育場。板塊內(nèi)隴海鐵路貨運支線周邊分布著木材廠、農(nóng)藥廠、機械廠、儲運倉庫等貨運需求大的行業(yè)。航海路周邊沿線分布了鋼材、汽配等批發(fā)、物流配送行業(yè)。 以下將通過對20022006年上半年東南板塊房地產(chǎn)市場成交資料的分析，對該區(qū)域市場發(fā)展做一理解。2005年以來，市場成交量、成交金額、成交價格的上漲幅度，使這一區(qū)域成為名副其實的熱點區(qū)域。2004年成交量增幅21%；2005年成交增幅62%。 板塊內(nèi)市場分異 受產(chǎn)業(yè)規(guī)劃影響，東南板塊整體不屬于房地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)的熱點區(qū)域，房地產(chǎn)市場交易量和交易額在全市的比重一直不高。 板塊內(nèi)中州大道以西的區(qū)域，與老城區(qū)連為一體，是城區(qū)自然發(fā)展、延伸的結(jié)果。2004年以來，受城市擴張和城市規(guī)劃影響，該區(qū)域房地產(chǎn)市場進入快速開發(fā)時期，供應總量和市場成交價格都有較大提高。 板塊內(nèi)中州大道以東區(qū)域，在地理上與老城區(qū)形成了一定區(qū)隔，其發(fā)展具有濃厚的行政色彩。因此，區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展一直處于不溫不火的狀態(tài)。 三、 分類房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 住宅市場 在規(guī)劃條件基本滿足的前提下，一些大型高品位社區(qū)的建設，如該區(qū)域的大型樓盤金色港灣、美景天城和富田太陽城，聚集了人氣，有效提升了區(qū)域居住品質(zhì)，由此帶動其他中小樓盤的發(fā)展。2006年，僅上半年市場成交量已經(jīng)接近2005年的90%，表明區(qū)域市場仍處于成交快速增長期。產(chǎn)品類型：多層熱銷，向高層過渡 從銷售來看，多層住宅是板塊內(nèi)熱銷產(chǎn)品，市場接受度最高。板塊內(nèi)高層住宅總體開發(fā)量少，也反映了開發(fā)方市場試探的心態(tài)。 尤其是7月份，區(qū)域西部康城棕櫚泉高價入市，進一步引起了業(yè)內(nèi)對該區(qū)域的關注。 對比以下不同戶型戶均面積變化，可以看出： 四房以上套均面積增加是套均總價上升的原因之一； 三房、二房的套均面積呈現(xiàn)緩慢下降趨勢，其總價上升的原因主要源于單價的提高，其中三房的價格增長高于二房； 復式住宅套均面積持續(xù)下降，套均價上升源自單價上漲，2006年總價的下降部分由于小復式產(chǎn)品推出、套均面積的大幅下降，由超過170平方米/套下降到不到140平方米/套。戶型面積 同時，從2002年以來客戶來源變化來看，省內(nèi)市外客戶增長明顯。 商業(yè)房地產(chǎn)市場 農(nóng)機市場、食品城、汽配城、茶葉市場等大規(guī)模專業(yè)批發(fā)市場的密集分布，以及物流企業(yè)的高度集中，已經(jīng)確立了該區(qū)域大市場大流通的格局。商業(yè)房地產(chǎn)以社區(qū)商業(yè)配套為主 與眾多大型批發(fā)市場相比，區(qū)域內(nèi)以餐飲等生活配套服務為主要形態(tài)的商業(yè)街道集中在區(qū)域西部現(xiàn)有成熟居住區(qū)，而大型超市、中高檔商業(yè)東南板塊還為零。因此，該區(qū)域目前的生活配套商業(yè)以社區(qū)內(nèi)部商業(yè)配套為主。 名稱面積業(yè)態(tài)富田太陽城商業(yè)街6萬㎡社區(qū)服務、大型超市金色港灣商業(yè)配套4萬㎡大型超市、社區(qū)服務美景天城商業(yè)配套㎡便利店、醫(yī)療等服務鑫苑城市之家底商2萬㎡專業(yè)市場、社區(qū)服務
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