【正文】 配套和營銷環(huán)境做出來，有些甚至?xí)浆F(xiàn)房階段才推出，銷售條件的準(zhǔn)備要非常充分，這時候時機(jī)就顯得很重要，搶先占據(jù)市場的手段會越來越多地被采用。在樓盤造景中，水景是各項目的一致選擇，項目營造水景，要充分考慮經(jīng)濟(jì)性，盡量避免運營風(fēng)險，因此，只有投入充分，并且在技術(shù)上解決了水處理、水循環(huán)和運營等問題的樓盤才能最終兌現(xiàn)環(huán)境的承諾。u 居住配套及氛圍成為大盤關(guān)注的焦點一些住宅區(qū)力求與知名學(xué)校、文化企業(yè)合作，提升小區(qū)的文化與教育價值，使項目在后期銷售時能有良好口碑，真正樹立小區(qū)品牌。從制造好的產(chǎn)品，到提供完善的物業(yè)服務(wù)，到經(jīng)營管理好配套休閑設(shè)施，對發(fā)展商的綜合能力提出了更高的要求。家天下項目在操作過程中也要善于利用區(qū)域的資源優(yōu)勢，借勢而為。（一）廣州華南板塊健康、教育主題大盤——南國奧林匹克花園□南國奧林匹克花園地處廣州番禺區(qū)鐘村鎮(zhèn)，距廣州市中心約15公里,地鐵三號線就在旁邊，是一個以體育產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的新型現(xiàn)代化生活社區(qū)?！跄蠂鴬W林匹克花園倡導(dǎo)“社區(qū)高爾夫生活”，將奧林匹克生活社區(qū)與高爾夫球運動緊密結(jié)合，積極開展和推廣高爾夫球運動，讓更多的白領(lǐng)人士、精英階層能感受到高爾夫球運動的魅力。□ 南國奧園倡導(dǎo)的“新生活”內(nèi)容進(jìn)行一種實質(zhì)性的體現(xiàn)，主要表現(xiàn)在三方面：? 體育新生活：? 以“運動就在家門口”的優(yōu)勢突出業(yè)主“運動健康、和諧平等”的生活方式。216。? 以南國奧園的各種素質(zhì)教育配套為基礎(chǔ)，開展豐富多彩的活動，讓業(yè)主對孩子未來的生活、學(xué)習(xí)環(huán)境充分了解。 居住新生活? 從交樓工作開始，讓業(yè)主對南國奧園的服務(wù)素質(zhì)有初步的了解。? 社區(qū)文化的建設(shè)?！蹴椖克诘娜A南板塊為廣州市近年來最為熱銷的板塊之一，近年來大盤迭起，居住郊區(qū)化的趨勢是該類項目最大的支撐。規(guī)劃特點□南國奧林匹克花園旨在將奧林匹克文化及體育運動融入社區(qū)之中，以體育運動為主要溝通交流方式，培養(yǎng)及引導(dǎo)人們在生活當(dāng)中自發(fā)地形成平等的人際關(guān)系、共同的生活理念，從而實現(xiàn)發(fā)展商創(chuàng)造新的健康生活方式的構(gòu)想?！醯缆芬?guī)劃較好地利用了地塊的特征，建筑塊體空間組合協(xié)調(diào)，會所強(qiáng)烈的公共建筑風(fēng)格較好地演繹了樓盤內(nèi)含的體育概念。[對本項目的啟示]奧園的成功并非偶然，而是國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定程度必然會出現(xiàn)的產(chǎn)物。因此奧園的成功正是驗證了這種需求的存在，而且需求還非常旺盛，所有的奧園都十分旺銷就是明證。（二）深圳海岸水景大盤——蔚藍(lán)海岸深圳蔚藍(lán)海岸社區(qū)位于南山區(qū)后海片區(qū)，海濱路以北、后海路以東、后海濱路以西、創(chuàng)業(yè)路南側(cè)，緊臨深圳灣，主要由填海而成。社區(qū)內(nèi)擁有深圳罕有的千米海濱觀景線。%，10幢小高層豪華樓宇共提供了806個精品單位。蔚藍(lán)海岸必將成為深圳現(xiàn)代海濱生活的新焦點。超大型休閑會所，仿沙灘園林泳池，眾多獨有運動休閑設(shè)施。總戶數(shù)近5000戶，計劃用56年的時間完成整個開發(fā)工作，目前該項目二期即將清盤，三期開盤在即，預(yù)計項目全面建成后將成為深圳特區(qū)以內(nèi)最大規(guī)模的高尚濱海社區(qū)...蔚藍(lán)海岸是深圳當(dāng)前最成功的大盤之一，盡管有海景資源作為依靠，但根據(jù)調(diào)查顯示，在蔚藍(lán)海岸2期購房的業(yè)主群當(dāng)中，購買最主要的原因并非是海景資源，因為大部分單位是無法看到海景資源的。同樣，休閑文化也是蔚藍(lán)海岸主打的一種生活概念，當(dāng)然，在休閑文化營造上，蔚藍(lán)海岸與萬科的手法不同，蔚藍(lán)海岸更多的借助景觀環(huán)境的力量，通過對水景主題的訴求來實現(xiàn)這一“水邊生活”的夢想。[對本項目的啟示]水景花園：在福州市場的情況也同樣表明，項目內(nèi)部環(huán)境營造已經(jīng)越來越重要，甚至是決定項目成敗的重要因素。在市場上，水景社區(qū)一直就是比較稀缺的資源，大量運用各種低成本、易維護(hù)的小水景，精心打造項目的景觀花園，對外是項目具有特色優(yōu)勢的展示面，同時形成賣點，對項目的銷售起到強(qiáng)力的支撐。該社區(qū)初期定位為實用性較強(qiáng)的中低檔郊區(qū)住宅，一二期開發(fā)成功后，由于項目規(guī)模大，規(guī)劃彈性也較高，廣州后花園，白領(lǐng)天堂，品位住宅等內(nèi)涵被注入該項目，因而取得了極大的市場感染力。[對本項目的啟示]康城居、江臨天下、棕櫚灘、左岸、九如通津等普通住宅、江邊豪宅、別墅各種不同物業(yè)產(chǎn)品，以差異性較大的副品牌在麗江花園的總品牌下推廣，一次又一次獲得市場轟動，吸引了大量追求新生活的中產(chǎn)白領(lǐng)。（見下圖）從圖片可以看出，在營造社區(qū)氛圍方面，萬科更加注重細(xì)節(jié)，盡管尚無一家商戶入駐，整體氣氛和生活情趣已經(jīng)展示出來。[對本項目的啟示]項目的突破點：社區(qū)休閑文化氛圍包裝：“家天下”項目是五四北大型居住項目，如果這次項目成功銷售并打出品牌，對于三木集團(tuán)整合各類資源開發(fā)項目有著非常重要的意義，因此在投入方面要有整體觀，尤其是在社區(qū)氛圍形成方面，非常重要。（五）廣州一舉成名中國大盤——星河灣大盤的開發(fā)，唯有靠產(chǎn)品的綜合質(zhì)素才能取勝，星河灣之所以一躍成名，這同星河灣的產(chǎn)品綜合質(zhì)素優(yōu)良是分不開的，星河灣的產(chǎn)品解析將主要圍繞產(chǎn)品的環(huán)境、規(guī)劃和建等方面來進(jìn)行剖析項目概況：星河灣總占地1,200畝，首期總投資8億元人民幣，建筑面積30多萬平方米，居住戶數(shù)1,900多戶，由六大充滿異域風(fēng)情的水景園林社區(qū)組合而成，綠化率達(dá)50%。同時利用建筑不同的高度、間距，營造出不同的建筑光影效果，達(dá)到社區(qū)居民午后也能休憩乘涼的效果。從居住空間功能和立面關(guān)系的處理上，把景觀陽臺全部設(shè)計成內(nèi)陽臺，保證了外立面線條的簡潔流暢，從居住的內(nèi)部功能上，客廳陽臺合一，形成了更為靈活的開放式結(jié)構(gòu)，保證住戶擁有更為開闊的景觀資源。星河灣的社區(qū)景觀建設(shè)主要引入了水景為主題的園藝景觀建設(shè)，形成了以“一江兩河四湖六池”十大水系的首期46個水景景點。星河灣的園林給我們的感覺在功能及空間上與建筑和人相互滲透性方面做的比較成功，通過疊石，高大喬林等物體將空間進(jìn)行巧妙遮掩、分隔，形成了各具一定功能的園林小環(huán)境，園林各方面的作用在此體現(xiàn)的較好，而非其他一些樓盤的園林給人的感覺只是觀賞，過于生硬，無法留住人，成為“空白地帶”，園林整體環(huán)境顯得悠閑、自然、安靜、清潔。這一開發(fā)規(guī)模的優(yōu)點在于通過社區(qū)現(xiàn)房實景的展示，快速打消客戶購房所存在的疑慮，促使客戶在短時間內(nèi)下定單，從而拉動銷售業(yè)績的快速攀升，迅速搶占市場，和競爭對手在開發(fā)模式上保持“唯一性”的競爭優(yōu)勢，同時可大大降低項目的市場營銷推廣費用。（六）深圳著名品牌大盤——萬科四季花城萬科地產(chǎn)在深圳龍華營建的四季花城，總占地約1000畝（含二期錦繡花園）。四季花城項目首期近400畝開發(fā)量已基本完成，由于地塊四周市政配套不全，住戶交通問題成為市場瓶頸，已經(jīng)使得開發(fā)商感到獨自開發(fā)的壓力，好在開發(fā)商與政府關(guān)于后續(xù)土地開發(fā)達(dá)成較好協(xié)議，規(guī)模增加至1000畝，萬科又進(jìn)行了大量的配套公建設(shè)施先行建設(shè)，規(guī)模使得該項目品牌效應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大，開發(fā)商加大配套設(shè)施的建設(shè)，政府掀起了該片區(qū)的開發(fā)引資熱潮，住戶享受更完善的交通，教育，醫(yī)療等配套服務(wù)，政府，住戶，開發(fā)商三贏。（七）華潤地產(chǎn)新市鎮(zhèn)——翡翠城u 項目評述：□地處北京南郊，規(guī)模較大，定位于城市白領(lǐng)的中產(chǎn)社區(qū)，開發(fā)理念源于發(fā)達(dá)國家郊區(qū)城市化，設(shè)計規(guī)劃思路較為先進(jìn)，是成熟的NEW TOWN模式在國內(nèi)的照搬，但也有自己新的創(chuàng)造?！踉阡N售上，以ROLLHOUSE作為入市的產(chǎn)品，從相當(dāng)程度上確定了項目的高起點，提升了項目的形象。u 家天下項目的借鑒與警示：□翡翠城新的建筑形式，把國外建筑原汁搬來，具有極佳的建成效果。家天下項目需要重視步行系統(tǒng)的建設(shè)。以成熟社區(qū)、異域文化作為主要的產(chǎn)品訴求?！跫姨煜马椖康哪繕?biāo)客戶群在一定程度上與翡翠城的目標(biāo)客戶群類似，歸納為：新生代中產(chǎn)階級、金領(lǐng)等。□翡翠城的產(chǎn)品設(shè)計獲得了大獎，但由于設(shè)計時間導(dǎo)致了推盤時機(jī)的延誤，造成入市時正值競爭項目的大量上市，喪失了最佳的推盤時機(jī)，家天下項目也要注意把握項目的綜合時機(jī)。第二部分 家（二）項目區(qū)位：本項目位于福州市新店鎮(zhèn)五四北路延伸段，利嘉路秀峰山腳下，金城投資區(qū)、鼓樓工業(yè)小區(qū)東北側(cè)，利嘉大道從其東部過。本區(qū)域距福州市區(qū)約7公里，到福州市區(qū)車程約10分鐘。 初步規(guī)劃：根據(jù)五四北區(qū)域規(guī)劃，本項目中住宅用地489715平方米，公建50260平方米；規(guī)劃范圍中包括，體育場用地25000平方米，中學(xué)用地25000平方米，小學(xué)用地24000平方米，幼兒園用地15000平方米，城市公共綠地37000平方米（計容積率16000平方米）。 地塊形狀與地貌（1）地形：建有少量農(nóng)民自用房。（3）地貌：盆地平原，農(nóng)業(yè)用耕地，屬于盆地平原，需投入資金進(jìn)行“七通一平”和拆遷農(nóng)民自用房。216。（2）后方景觀（北方）與秀峰山對視，青山美景一覽無余。（4）右方景觀（東方）田園風(fēng)光。216。綜合而言，環(huán)境景觀條件不算最佳，但其優(yōu)勢在于可充分利用土地的廣闊和福州市豐富的地下水資源進(jìn)行地塊設(shè)計，創(chuàng)造出目前以及今后一段相當(dāng)長的時間內(nèi)福州當(dāng)?shù)貥潜P無法比擬的小區(qū)內(nèi)獨特的水景。 環(huán)境質(zhì)量（1）水、氣、土地污染情況地塊周圍沒有大的工廠和居民區(qū)環(huán)繞，但有一定的農(nóng)民住家的亂拋廢物和污水排放，使周圍的水、氣和土壤及植被有一定程度的污染。（五）社會治安環(huán)境因地塊距離市中心還需十分鐘的車程，并且由于地塊周邊有大量的當(dāng)?shù)鼐用褡越ǚ?，考慮到房屋出租帶來的流動人口，因此小區(qū)的治安需著重考慮。同時在規(guī)劃中考慮將家天下綠化帶充分利用，建立住區(qū)與綠色水景的緊密聯(lián)系。（2 ）交通網(wǎng)遠(yuǎn)景規(guī)劃擬建的廈坊路（起于福飛路經(jīng)金城投資區(qū)至西園），以加快新店中部腹地和火車站北面地區(qū)的開發(fā)規(guī)劃建設(shè)自新店至連江貴安的全國最長的公路隧道——貴新隧道，將五四北路與羅寧高速公路相連接，鞏固新店自古作為福州通往閩東、江浙的首要門戶地位規(guī)劃中的三環(huán)路橫穿新區(qū)，將促進(jìn)新店鎮(zhèn)的農(nóng)村城市化進(jìn)程，使新區(qū)更好地融入市區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大循環(huán)規(guī)劃中的高架輕軌車線，縱貫新區(qū)，實現(xiàn)新店新區(qū)與城市中心區(qū)客運交通的現(xiàn)代化【建議】 交通是否便捷，是一個大型居住項目的能否成功最關(guān)鍵的問題，也是一個郊區(qū)項目的生死穴所在。（七） 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查項目離市中心與新店鎮(zhèn)中心均有一段距離，居家購物不甚方便。鎮(zhèn)級和市級的醫(yī)院離項目都有幾分鐘的路程?！窘ㄗh】高尚配套是高尚板塊的市場注意力所在，鑒于目前周邊市政設(shè)施規(guī)劃不足，為提升地塊價值，解決客戶信心不足，增加對地段的認(rèn)同感，在規(guī)劃上要體現(xiàn)以高尚配套提升項目形象的原則，同時在推廣中，作為項目賣點，全案規(guī)劃及高尚配套設(shè)施詳列十分必要。同時占據(jù)區(qū)域制高點，因為本項目成功啟動后，五四北沿線其他項目的也將隨后開發(fā)，本項目市場形象的逐步推廣，可考慮與五四北其他樓盤的聯(lián)動宣傳。如下面SWOT坐標(biāo)圖所示：（一）STRENGTH－家天下項目優(yōu)勢分析1．利用良好的城市地緣創(chuàng)造的大規(guī)模居住優(yōu)勢不可再生的地段資源，是一個項目價值區(qū)別于其他項目的天然砝碼。對于一個高檔住宅項目，擁有大型規(guī)模、多種生活配套、較好的山脈景觀、水景園林、新鮮的空氣，且距工作區(qū)域很近，就是最佳的地段。為了尋找刺激和方便，人們都想住在商店和服務(wù)機(jī)構(gòu)附近。這兩種愿望的準(zhǔn)確平衡因人而異。3．準(zhǔn)確的定位創(chuàng)造國際化健康社區(qū)倡導(dǎo)國際潮流文化，享受現(xiàn)代健康生活。即購買樓房，可以享受房地產(chǎn)產(chǎn)品的功能、社區(qū)文化的價值、配套設(shè)施的享受、體育運動的活力健康、自身繼續(xù)教育以及孩子的教育投資等高附加值。5．高尚配套設(shè)施全方位提升項目形象項目配套設(shè)施定位為吸引家天下包括福州市的高檔商務(wù)休閑及度假休閑需求，因此全面建成后將有超出居住區(qū)規(guī)模的眾多的商業(yè)及市政配套，居民生活十分便利。國際健康俱樂部”為項目提供了一個泛會所，其中的各種健康、娛樂設(shè)施引導(dǎo)了一種健康豐盛的人生。“家天下“家天下此項，可與政府、軍隊老干部等組織合作?！凹姨煜虏叫薪帧背蔀樽^(qū)購物、休閑、娛樂、會客的綜合步行天地。7．用山脈、地下水和人造坡地造山水健康城通過深度挖掘社區(qū)內(nèi)外的山水景觀提高項目居住的舒適度，創(chuàng)造山水健康城。家天下項目通過地產(chǎn)公司全面整合房地產(chǎn)專業(yè)團(tuán)隊和資源，將會在規(guī)劃設(shè)計的諸多方面創(chuàng)新突出和提升該地塊價值，從而成為此項目價值實現(xiàn)的決定性因素之一。【小結(jié)】本項目最具獨家意義的優(yōu)勢(usp)：國際性健康地產(chǎn)品牌本項目最具價值的優(yōu)勢(position)：五四北800畝居住大盤產(chǎn)品規(guī)劃理念(idea)：主題社區(qū)、創(chuàng)新建筑概念居者生活內(nèi)核(life)：CLD之城、高尚品質(zhì) 山水生活 健康文化 （二）WEAKNESS－家天下項目弱勢分析1．目標(biāo)客戶對區(qū)域的認(rèn)同感低項目地塊的區(qū)位形象較低，大部分目標(biāo)客戶對項目所在地塊都了解較少，在其心目中，本區(qū)域不屬于福州市區(qū)，也不是居住拓展區(qū)。【建議】大型高尚配套設(shè)施的規(guī)劃對項目價值提升，同時在一期推廣前爭取兌現(xiàn)部分公建配套設(shè)施通過對家天下“國際健康城”及“五四北中央居住區(qū)”的整體概念包裝，體現(xiàn)本項目居住優(yōu)勢所在；通過獨特的市場定位及區(qū)位包裝使本項目超越區(qū)域內(nèi)的同類產(chǎn)品，成為獨樹一幟的大型高尚樓盤2．區(qū)域弱勢、離市區(qū)距離較遠(yuǎn)，公共交通不便利盡管五四北在市民心目中心理距離較近；但如果，經(jīng)常出入五四北，天然的空間距離仍然很難抹殺，也將會成為客戶決定購買家天下物業(yè)的最大障礙。同時可與政府、公交公司合作，增加開往市區(qū)商務(wù)、行政密集區(qū)的路線與密度3．地塊內(nèi)稀缺資源弱勢，人工造景的成本較大有暗河、山脈無水景，因此需要人工造景，但由于地塊高差不大，地形缺少變化，造景成本較高。同時多利用暗河，制造循環(huán)水，增加銷區(qū)水域面積在景觀營造上要全面投入，保證景觀的不可復(fù)制性及各個組團(tuán)的差異性通過轉(zhuǎn)移所挖土方，打造湖泊景觀和人工制造的一定數(shù)量的緩坡，營造曲線和人工高差變化4．土地成本較高，會產(chǎn)生價格弱勢【建議】通過資源整合，外包部分土地，降低市場經(jīng)營風(fēng)險，減弱龐大資金壓力經(jīng)營出強(qiáng)勢品牌，通過配套優(yōu)勢、產(chǎn)品創(chuàng)新，使物業(yè)附加值增加，提高性價比對商用物業(yè)整體規(guī)劃與特色推廣，使其成為外向型的物業(yè)，成為樓盤開發(fā)的一個利潤源泉實施組團(tuán)分區(qū)封閉管理，提供酒店式物業(yè)管理服務(wù)【小結(jié)】以上弱勢點都可以通過規(guī)劃設(shè)計和使用材料進(jìn)行彌補(bǔ)或通過