重慶房地產(chǎn)市場分析報(bào)告-在線瀏覽
2024-09-23 12:26本頁面
【正文】 業(yè)得到了快速發(fā)展。 二、行業(yè)外部環(huán)境分析 （一） 綜合政策環(huán)境 1998年以來，政府出臺了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，主要有：取消福利分房，實(shí)行住房商品化、貨幣化，逐步建立多層次住房供應(yīng)體系；促進(jìn)住房消費(fèi)信貸；取消房屋開發(fā)管理費(fèi)等 47項(xiàng)不合法、不合理的收費(fèi)項(xiàng)目；促進(jìn)存量房轉(zhuǎn)讓，形成房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動格局；制定鼓勵居民購房的稅收政策。 國家近期出臺的一系列政策，是從土 地供應(yīng)、銀行信貸、機(jī) 構(gòu)監(jiān)管和產(chǎn)業(yè)政策等各方面對房地產(chǎn)行業(yè)逐步進(jìn)行規(guī)范和完善，目的是引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)向著更加理性、成熟和健康的方向發(fā)展，這將會提高行業(yè)的進(jìn)入壁壘，那些資金規(guī)模小、缺乏可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展能力的公司將會逐步被市場淘汰，而具有規(guī)模品牌核心競爭力的公司將會不斷獲得壯大。 央行： 20xx 年 4 月 25 日起，提高存 款準(zhǔn)備金率 個百分點(diǎn)――限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴(kuò)張，房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對象之一； 10月 29日 上調(diào)利率，并有專家預(yù)計(jì)中國進(jìn)入一段較長期的利率上調(diào)周期，房地產(chǎn)業(yè)的金融壓力日益加大。 國務(wù)院： 4 月 28 日發(fā)出通知，決定適當(dāng)提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例――提高項(xiàng)目資本 金比例，抬高行業(yè)進(jìn)入門檻。這些政策表明了政府降溫房地產(chǎn)投資的決心和進(jìn)一步緊縮政策的預(yù)期，將在一定程度上抑制商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的投放。融資難度的加大意味著房地產(chǎn)開 發(fā)商的開發(fā)成本的提高，無疑將加速房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰的過程。 （二） 稅收政策 目前我國房地產(chǎn)稅收體系不夠清晰，稅制結(jié)構(gòu)不盡合理，課稅中稅種重疊設(shè)置，重復(fù)征稅，內(nèi)外不一等現(xiàn)象，造成了 加重了企業(yè)和消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)和征收混亂。 表 1：流通階段的稅率 稅種 計(jì)稅依據(jù) 稅 率 購置 契稅 契說的價(jià)格 3%5%，個人購買普通住宅暫減半 印花稅 購銷合同的金額；產(chǎn)權(quán) 轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額 %， % 出售 營業(yè)稅 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或房地產(chǎn)價(jià)值 5%，個人出售居住滿一年的普通住宅免收，不滿一年按出售價(jià)和購買價(jià)差額計(jì)算征收。而金融機(jī)構(gòu)的貸款特別是銀行的貸款，占重慶市房地產(chǎn)行業(yè)資金來源的 50%以上。截止20xx年 9月份止，住房公積金累計(jì)發(fā)放個人住房貸款 ， 20xx年 19月發(fā)放 ，比去年同期增加 57%，但僅占重慶市公積金歸依總量的 5%，貸款量偏小，對住房市場的拉動作用甚微；商業(yè)性住房 貸款累計(jì)為 ， 20xx年 19月發(fā)放 ，比去年同期增加 %，較 1998年前增長了 40倍，為重慶市房地產(chǎn)信貸的主要方式。 去年以來，信托公司已為我國房地產(chǎn)企業(yè)成功募資 20多億元。出于融資方面考慮，會有一部分大型房地產(chǎn)企業(yè)加入到“買殼”上市的行列中，通過資本市場融資緩解資金壓力。 三、重慶房地產(chǎn)行業(yè)的供應(yīng)分析 （一）、投資情況 重慶市直轄后國民經(jīng)濟(jì)快速協(xié)調(diào)發(fā)展，全社會固定資產(chǎn)投資以高于 20%的速度飛速發(fā)展。 20xx年開始 ，隨著國家宏觀調(diào)控力度的逐步加大，投資增速逐步回落，開始向理性回歸。 表 3：重慶市房地產(chǎn)投資、資產(chǎn)投資及增長率 單位：億元 年份 國民生產(chǎn)總值（ GDP） 全社會固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)開發(fā)量 總量 增長率（ %） 總量 增長率（ %） 總量 增長率（ %） 1998 1429 1999 1479 % % 20xx 1589 % % 20xx 1749 % % 20xx 1971 % % 20xx 2250 % % % 20xx（ 19） 1845 % % % （二） 、建 設(shè)情況 20xx 年起重慶市商品房的新開工面積出現(xiàn)了近年來的首次負(fù)增長。 表 4：重慶市 199820xx 商品房竣工面積統(tǒng)計(jì)表 年份 竣工面積 (萬平方米） 同比增長（ %） 1
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