【正文】 數(shù)據(jù)來源：歷年《桂林統(tǒng)計年鑒》、隨著桂林市對桂林市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進一步調(diào)整，：：％、％％，雖然第二產(chǎn)業(yè)所占比重有所提高，但就全國范圍來講，比重依然很低。第一產(chǎn)業(yè)比重仍舊過大，桂林市城市化水平依然有限，本地需求對房地產(chǎn)支撐力有限。如果桂林市過多依靠于旅游來拉動產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的話，將會對城市發(fā)展極為不利的。從我們在上面的分析中，雖然有些指標(biāo)有所下降，但可以看出桂林市整體經(jīng)濟發(fā)展正處于一個上升期。作為旅游城市來說，如果社會不發(fā)生任何不可抗因素（如疫情等）的話，桂林市經(jīng)濟發(fā)展應(yīng)被看好。從三產(chǎn)比例中我們可以看出桂林市經(jīng)濟發(fā)展處于初級發(fā)展?fàn)顟B(tài)，每年財政收入很大部分都是由旅游經(jīng)濟拉動的，這種經(jīng)濟模式具有一定程度的脆弱性，如果像前年一樣發(fā)生非典的話，導(dǎo)致國民經(jīng)濟的各項目展指標(biāo)都有所下降，對城市經(jīng)濟打擊很大的。第二章：桂林房地產(chǎn)整體市場評估1．2004年桂林市房地產(chǎn)市場整體運營情況分析。％，％。％，％。1．桂林市房地產(chǎn)市場價格分析216。主要原因是由于老城區(qū)改造的完成，政府加大了對城區(qū)土地控制力度，在一定程度上造成了土地的稀缺，造成了房價的上揚。桂林市房地產(chǎn)發(fā)展還屬于初級階段，無論從營銷手法還是小區(qū)區(qū)內(nèi)環(huán)境設(shè)計方面都與深圳、北京、上海等地有著較大的差距，整體品質(zhì)不高。、桂林市房地產(chǎn)市場客源分析桂林市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)階段還處于初級階段，整個市場缺乏亮點，對外宣傳力度也遠遠不夠，同時來此購房仍然以桂林市區(qū)及下面十二縣為主，桂林房地產(chǎn)發(fā)展還未和旅游經(jīng)濟實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，鮮有外地購房團。1．房地產(chǎn)景氣調(diào)查分析 中央對于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策已從重點控制土地供應(yīng)轉(zhuǎn)向了重點控制信貸，這個轉(zhuǎn)變，對于房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展將有著深遠的影響，對桂林樓市的影響也不例外。以上種種因素的影響，桂林房地產(chǎn)業(yè)和全國一樣進入調(diào)整期，開發(fā)建設(shè)的步子有所放緩，2004年市區(qū)內(nèi)申請預(yù)售的樓盤與2003年相比有所減少，但市場需求沒有太大的變化，房地產(chǎn)市場總體狀況是健康的。 通過對全市房地產(chǎn)企業(yè)進行問卷調(diào)查的情況看，各項數(shù)據(jù)經(jīng)計算機匯總處理后顯示，2004年下半年景氣狀態(tài)指數(shù)和2005年上半年景氣變動指數(shù)及完成和完成生產(chǎn)經(jīng)營的一些主要指標(biāo)均有一定幅度的提高。在調(diào)查中有68%的企業(yè)認(rèn)為2005年上半年的宏觀經(jīng)濟環(huán)境與2004年下半年相比已有大的改善,有32%的企業(yè)變化不大。說明經(jīng)營狀態(tài)繼續(xù)向好的方向發(fā)展。有32%的企業(yè)認(rèn)為改善太大，認(rèn)為惡化的為0。說明2005年上半年與2004年下半年相比市場需求有所增加。從景氣狀態(tài)變動指數(shù)看，市場需求有所增加。從指標(biāo)匯總的情況看，有60%的企業(yè)認(rèn)為2005年上半年房地產(chǎn)市場供給更充足，有35%的企業(yè)認(rèn)為不變，有5 %的企業(yè)認(rèn)為變化不大。說明銷售狀態(tài)比2004年下半年更好。 （6）、物業(yè)管理與服務(wù)質(zhì)量有較大改善 ，說明好。有70%的企業(yè)認(rèn)為2005年上半年改善較大。 （7）、說明經(jīng)營成本高。有75%的企業(yè)認(rèn)為2005年上半年的經(jīng)營成本略有增加，有25%的企業(yè)認(rèn)為經(jīng)營成本較高。說明2005年上半年拖欠差額有所增加。 （9）、公司盈利狀況有所改善 ，說明2004年下半年盈利狀況差。有80%的企業(yè)認(rèn)為2005年上半年盈利狀況有所改善，有20%的企業(yè)認(rèn)為改善不大。說明職工人均收入略有增加。 1．4．制約房地產(chǎn)發(fā)展因素分析 從計算機處理的數(shù)據(jù)結(jié)果看，2005年上半年約束單位經(jīng)營狀況諸因素排序為：顧客購買力不強排第一位；房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境差排第二位；資金緊張、房屋與物業(yè)管理缺乏競爭力并列第三位；缺乏高素質(zhì)經(jīng)營人員排第四位。 16 58 42 0 好 改善較大 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營成本 12 42 46 0 83 17 高 有所增加 拖欠差額 20 67 13 13 67 20 正常 稍有增加 公司盈利狀況 16 42 42 54 42 4 差 有所善 職工人均收入 0 83 17 13 87 0 略低 略有 增加 216。預(yù)計在未來幾年內(nèi)，桂林市房地產(chǎn)開發(fā)展商的品牌意識、持續(xù)發(fā)展意識，更顯重要。 產(chǎn)品開始沖擊高端市場桂林市場已經(jīng)出現(xiàn)大量別墅上市場景，江岸美廬、麒麟灣、九里香堤、金山1．桂林市房地產(chǎn)市場分析小結(jié)216。同時桂林高端房產(chǎn)主要是集中在城市中心區(qū)域以及沿漓江兩岸的絕版景觀帶上，桂林高端房產(chǎn)的價格主要依托的是不可再生的土地資源和景觀資源。216。但目前此形式正在轉(zhuǎn)換之中，首先，土地之爭已經(jīng)從城市中心波及到邊緣或是郊區(qū)，這些地方的土地利用范圍很大，譬如靈川板快尚有不少大宗土地未開發(fā)或在開發(fā)過程中。第一代開發(fā)商有豐富的土地資源和社會背景，但市場判斷、營銷手法力不從心，第二代開發(fā)商則具備一定的市場研究手段，但經(jīng)驗不及前者成熟，操作上也主要是照搬沿海地區(qū)的手法。216。從不同區(qū)域價格來看，靠近中山路的楓丹麗苑的平均價格已經(jīng)達到4000元/平方米， 2005年內(nèi)市中心區(qū)附近房地產(chǎn)價格將會維持在目前的較高價位上，而近郊區(qū)的商品住宅的價格還有較大的上升空間。 投資性房產(chǎn)過于單一，相對而言，小戶型有抬頭之勢 縱覽桂林房地產(chǎn)市場，住宅產(chǎn)品以桂林市區(qū)和大桂林十二縣消化為主，近期也出現(xiàn)北方和長三角消費者購買趨勢，但主要也是作為第二居所之用，以投資增值為目的的購買尚未形成主流之勢。 目前的市場上新生產(chǎn)品是以小戶型公寓。市中心區(qū)域推出的基本上小戶型產(chǎn)品，由于經(jīng)過一段時間的這類產(chǎn)品已經(jīng)較為成熟，所以小戶型產(chǎn)品在桂林還有一段時間的熱銷期。桃花江風(fēng)景區(qū)集中了西山公園、劉三姐景觀園、玉石博物館、蘆笛巖等眾多知名景點。麗景?5號公館恰處于桃花江江面最壯美、最闊靜之流域（古獅子巖段）。北苑地塊內(nèi)古木參天，各類50年以上的名貴樹木多達數(shù)十棵。麗景度假酒店坐落于麗景?5號公館的北苑與南苑之間，定位為國際度假四星級酒店。整個麗景項目占地約140畝，由公館別墅區(qū)（北苑、南苑）和麗景度假酒店組成；建成后公館區(qū)總戶數(shù)約150戶左右，由約50套豪華別墅（獨棟別墅、雙聯(lián)別墅、聯(lián)排別墅）和約100套豪華景觀洋房組成。全案策劃代理：一品堂顧問機構(gòu)電話：07732555666小區(qū)坐落于穿山公園門口，小東江旁，環(huán)境優(yōu)美　　超大露臺設(shè)計，強調(diào)居家觀景的尊貴享受　　購物，菜市，餐飲，酒店，娛樂，醫(yī)院等生活配套成熟，一應(yīng)俱全　　穿山小學(xué)、中學(xué)，一中、師大、旅專、交通技校等學(xué)校，人文教育氛圍濃郁物業(yè)管理 　　紅外線監(jiān)控，　　家家戶戶都設(shè)有可視對講門，讓居住毫無后顧之憂，業(yè)主可真正安居樂業(yè)；　　　　設(shè)計單位：中國建筑北京研究公司　　項目地址：桂林市穿山公園旁150米　　電話：07735861666　5862666　唐人街唐人街為陽朔第一家產(chǎn)權(quán)式酒店，陽朔最大規(guī)模的星級酒店。楓丹國際楓丹國際公寓位于桂林市中山路與上海路交匯點，配有高級裝修設(shè)計，現(xiàn)時為全市最高之建筑物，可飽覽漓江全景。公寓由附具四星級酒店管理專業(yè)水平，如24小時保安，室內(nèi)清潔，洗衣，訂票，專車接送及送餐等額外服務(wù)，務(wù)求打造綜合式酒店服務(wù)管理公寓。既有酒店的環(huán)境與服務(wù)，又有家的溫馨，融會了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)小戶型公寓的長處，精裝修。一梯兩戶，標(biāo)準(zhǔn)南北朝向?！∑古仪蚴摇〔蛷d　休閑茶座 酒店的經(jīng)營應(yīng)該在很大程度上依托于本地的旅游市場，形成本地的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動。政府將會加大對廣西旅游的政策扶持力度，再加上現(xiàn)在已開拓的臺灣、香港、日本、韓國等東亞市場，相信桂林市外籍游客將會有大幅上升。所以在針對本案酒店定位中，我們可以在考慮經(jīng)營檔次、服務(wù)質(zhì)量和設(shè)施配套方面進行再拉升。和其他發(fā)達旅游城市相比，旅游項目包裝缺乏亮點。家庭、中老年人、背包散客是觀光度假型旅游產(chǎn)品的主要消費群體。隨著東盟和中國貿(mào)易自由化，相信來自東南亞游客將會有大幅的增加。在我們和旅行社訪談中得知，來桂林旅游者很少在桂林發(fā)生大規(guī)模購物行為。同時，由于桂林缺乏本地工業(yè)的支撐，造成本地商品匱乏。餐飲業(yè)發(fā)達對于旅游城市來說這已經(jīng)是個公開的秘密，同時據(jù)我們觀察，在桂林物價相對高的情況下，餐飲經(jīng)營依然火爆。在勞務(wù)性支出方面，文化娛樂為20563萬元，所占比例相當(dāng)之大，而桂林又屬于兩級分化相當(dāng)嚴(yán)重的地區(qū)，娛樂、休閑占高端人群生活支出的很大部分。所以在具體到本案來講，我們在未來沿街商鋪經(jīng)營類別選擇上可以考慮引進餐飲或娛樂業(yè)。桂林市旅游市場發(fā)展前景預(yù)期圖8 約束桂林市旅游經(jīng)濟發(fā)展的主要因素 數(shù)據(jù)來源：歷年《桂林統(tǒng)計年鑒》 目前從制約桂林市旅游經(jīng)濟發(fā)展的因素來看，客源有效供給不足仍然是最大的問題，在這一點上我們在上面已作了詳細的闡述，隨著桂林城市不斷發(fā)展，城市知名度和城市包裝力度的不斷提高，來桂林旅游的人數(shù)將會有大幅的提高。同時具備這三個條件的城市在全國實在不多，但就目前旅游發(fā)展來看，還遠遠沒有體現(xiàn)出它應(yīng)有的價值，據(jù)近年國家旅游公告顯示，桂林市海外旅游接待人數(shù)僅排名全國第八名，說明桂林旅游產(chǎn)業(yè)整體包裝力度有待提高。所以隨著桂林城市知名度的不斷提高，桂林產(chǎn)業(yè)將會有長足的發(fā)展。桂林市產(chǎn)權(quán)式酒店供求情況分析從面前桂林房地產(chǎn)發(fā)展來看，單純地開發(fā)住宅的概念已經(jīng)過時，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進入了“復(fù)合地產(chǎn)”時代，房地產(chǎn)必須與旅游結(jié)合、與醫(yī)療結(jié)合、與教育結(jié)合，才能找到它新的亮點和商機。桂林是一個對世界各地旅游者有著巨大吸引力的著名旅游城市。目前整個桂林市市區(qū)還沒有一個真正意義上的產(chǎn)權(quán)式酒店，曾經(jīng)以產(chǎn)權(quán)式酒店做過推盤的楓丹國際出在已改為小戶型公寓銷售，陽朔旅游這幾年特別在海外游客接待方面有著長足的進步。所以在具體到本案項目定位中，要突破桂林市現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)式酒店所面臨的瓶頸。形成群抱效應(yīng)。2003年利好時代創(chuàng)下了80分鐘銷售138套的紀(jì)錄，開盤均價達到5700元/平方米天價，成為桂林市房價的領(lǐng)導(dǎo)者。但他們并不是真正意義上的酒店式公寓，銷售形式也異?；鸨＿@也間接看出本地投資者對桂林旅游產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展具有極強的信心。在客源方面可以進行再拉升，努力吸引海外及國內(nèi)投資者來此購買，充分整合本案資源，形成群體優(yōu)勢，實現(xiàn)效益最大化。 、項目配套：學(xué)校：桂林一中、桂林十五中、桂林穿山中學(xué)、桂林旅游高等?？茖W(xué)校、廣西師范大學(xué)；購物：國際購物公園、喜洋洋超市；休閑：穿山公園、七星公園、甲天下廣場、桂林市體育館；酒店：四星級的觀光酒店、金龍酒店隔街相望；其他：銀行、郵局、醫(yī)療、飲食等設(shè)施也一應(yīng)俱全。、項目點評：252。 周邊生活配套相當(dāng)成熟；252。 規(guī)劃之不足：A、酒店類物業(yè)的體量過大，在未來的銷售和經(jīng)營上，都會存在一定的抗性；B、小區(qū)停車位過少，對于216655平方米的“復(fù)合型酒店產(chǎn)業(yè)群+風(fēng)情商業(yè)街+住宅群”項目，800個停車位遠遠無法滿足功能需求；C、小區(qū)內(nèi)部交通主動線不明顯，規(guī)劃的湖面面積過大，產(chǎn)生天然障礙，人為地降低了本項目的商業(yè)價值，減少了項目商業(yè)氛圍；D、項目原規(guī)劃中對商業(yè)零售主力店的物業(yè)考慮不足，浪費了地塊商業(yè)優(yōu)勢資源。 2005年，隨著政府的宏觀調(diào)控的政策，市場化運作后地價的上漲，樓盤素質(zhì)提高后的成本、營銷力度加大后的營銷費用等，除非發(fā)生重大的政經(jīng)波動，房價應(yīng)該平穩(wěn)上揚。216。一方面降低酒店物業(yè)的體量，同時，增加項目產(chǎn)品的多樣性，促進樓盤銷售，減小銷售抗性和后期經(jīng)營困難.216。本項目建筑面積在21萬平方米以上，外部緊鄰貫通城市內(nèi)環(huán)道的漓江路，同時依托五星級酒店的軟、硬件服務(wù) ，在各方面都達到或是超過優(yōu)秀酒店式公寓的參照標(biāo)準(zhǔn)。所以，荒島認(rèn)為酒店式公寓市場可以深度挖掘216。 規(guī)劃出大型零售主力店可進入的商業(yè)物業(yè)。216。項目銷售價格評估（三級星產(chǎn)權(quán)式酒店）三星級產(chǎn)權(quán)式酒店的價格測算2． 基本的經(jīng)濟指標(biāo)總建面：17000平米總房間數(shù)：396間土地使用年限：50年2． 價格測算采用方法（1）、收益法收益法是求取估價對象未來的正常凈收益，用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，即房地產(chǎn)的價值是未來凈收益的現(xiàn)值之和。（2）、操作步驟1）、項目預(yù)期收益的有關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)資料的確定2）、預(yù)測項目的未來收益3）、報酬率的確定4）、運用收益法公式進行測算2．用報酬資本化法進行價格測算的主要公式2．3．收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式如下：V=A/Y[1—1/（1+Y）N]其中：V——項目的收益價格A——項目的凈收益Y——項目的報酬率（回報率）N——項目的收益期限，是自估價時點起至未來可以獲得收益的時間。 項目的出租價格有確定桂林市三星級酒店（包括準(zhǔn)三星酒店）標(biāo)準(zhǔn)間價格案例酒店名星級門市價前臺現(xiàn)付價預(yù)訂價會員價陽朔璦源賓館★★★準(zhǔn)360170160160麗晶大酒店★★★準(zhǔn)580192182182濱江酒店 ★★★準(zhǔn)360200190190新凱悅酒店 ★★★380178168168金帝賓館 ★★★準(zhǔn)380118108108丹桂大酒店 ★★★560290280280桂星酒店 ★★★560170160160中山大酒店 ★★★準(zhǔn)580222212212花橋大酒店 ★★★660230230230伏波山莊 ★★★664250240240同德酒店★★★準(zhǔn)500160150150聯(lián)發(fā)商務(wù)大酒店★★★準(zhǔn)480480200200杉湖大酒店