【文章內(nèi)容簡介】 套的紀(jì)錄，開盤均價達(dá)到5700元/平方米天價，成為桂林市房價的領(lǐng)導(dǎo)者。在它的帶動下，桂林市形成了一股小戶型熱，金色領(lǐng)地、楓丹國際等等的售價在4000元左右。但他們并不是真正意義上的酒店式公寓，銷售形式也異?；鸨?。從客源來看，主要以大桂林高端客戶為主。這也間接看出本地投資者對桂林旅游產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展具有極強(qiáng)的信心。 具體到本案來說，應(yīng)該考慮引進(jìn)酒店式公寓。在客源方面可以進(jìn)行再拉升，努力吸引海外及國內(nèi)投資者來此購買，充分整合本案資源，形成群體優(yōu)勢，實現(xiàn)效益最大化。附一：桂林三星級以上酒店情況一覽表第四章：桂林財富名城項目評估 項目整體評估1．項目現(xiàn)狀1．1．項目基本概況：投資商：廣西財富天地投有限公司發(fā)展商：桂林財富商業(yè)城有限責(zé)任公司（原）策劃代理：深圳市濤益地產(chǎn)顧問有限公司整合推廣：深圳市智美廣告有限公司項目地址：桂林市漓江路19號（國際會展中心對面）1．1．項目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)：總用地面積：88800平方米總建筑面積：216655平方米容積率：綠化率：%停車位：800個總體規(guī)劃：15棟樓，其中1棟為五星級酒店，1棟為七星級私人酒店，1棟為酒店式國際公寓，1棟三星級產(chǎn)權(quán)式酒店，11棟住宅（其中5棟為單位回建房），中心為沿湖商業(yè)街。 、項目配套：學(xué)校：桂林一中、桂林十五中、桂林穿山中學(xué)、桂林旅游高等?？茖W(xué)校、廣西師范大學(xué)；購物：國際購物公園、喜洋洋超市；休閑：穿山公園、七星公園、甲天下廣場、桂林市體育館；酒店：四星級的觀光酒店、金龍酒店隔街相望；其他：銀行、郵局、醫(yī)療、飲食等設(shè)施也一應(yīng)俱全。市政配套：與桂林市甲天下廣場、國際會展中心、桂林體育中心相鄰。、項目點評：252。 項目三面臨路，交通便捷；252。 周邊生活配套相當(dāng)成熟；252。 市政配套支持力度大，桂林市甲天下廣場、國際會展中心、桂林體育中心，能聚集大量人氣，為項目的定位提供一定保障；252。 規(guī)劃之不足：A、酒店類物業(yè)的體量過大，在未來的銷售和經(jīng)營上，都會存在一定的抗性；B、小區(qū)停車位過少，對于216655平方米的“復(fù)合型酒店產(chǎn)業(yè)群+風(fēng)情商業(yè)街+住宅群”項目，800個停車位遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足功能需求；C、小區(qū)內(nèi)部交通主動線不明顯，規(guī)劃的湖面面積過大，產(chǎn)生天然障礙，人為地降低了本項目的商業(yè)價值，減少了項目商業(yè)氛圍；D、項目原規(guī)劃中對商業(yè)零售主力店的物業(yè)考慮不足，浪費(fèi)了地塊商業(yè)優(yōu)勢資源。1．項目建議216。 2005年，隨著政府的宏觀調(diào)控的政策，市場化運(yùn)作后地價的上漲，樓盤素質(zhì)提高后的成本、營銷力度加大后的營銷費(fèi)用等，除非發(fā)生重大的政經(jīng)波動，房價應(yīng)該平穩(wěn)上揚(yáng)。本項目所處市中心邊緣區(qū)域，區(qū)域價格還有很大的上漲空間，將項目品質(zhì)徹底提升并引進(jìn)先進(jìn)營銷理念，完全有理由將項目以及周邊區(qū)域內(nèi)價格拉升新的高度。216。 項目作為酒店產(chǎn)業(yè)集群，三星級權(quán)產(chǎn)酒店與私人酒店在產(chǎn)品上比較類似，所以建議私人酒店修改為純寫字樓進(jìn)行銷售（桂林目前還沒有純寫字樓，加上項目所處地的國展對面和以酒店產(chǎn)業(yè)集群相托，使本方案具有較強(qiáng)的可行性）。一方面降低酒店物業(yè)的體量，同時，增加項目產(chǎn)品的多樣性，促進(jìn)樓盤銷售，減小銷售抗性和后期經(jīng)營困難.216。 針對本項目而言，酒店式公寓的小戶型是行之有效的市場認(rèn)知引爆點。本項目建筑面積在21萬平方米以上，外部緊鄰貫通城市內(nèi)環(huán)道的漓江路，同時依托五星級酒店的軟、硬件服務(wù) ，在各方面都達(dá)到或是超過優(yōu)秀酒店式公寓的參照標(biāo)準(zhǔn)。隨著酒店式公寓市場結(jié)構(gòu)的完善，此類產(chǎn)品將會由市中心向周邊有潛質(zhì)區(qū)域發(fā)散，七星項目恰屬于市中心的過渡區(qū)域。所以，荒島認(rèn)為酒店式公寓市場可以深度挖掘216。 將湖面面積縮小，輔星路與漓江路交匯處，應(yīng)規(guī)劃出更大面積的廣場面積，廣場下面可規(guī)劃大面積地下停車場，以滿足本項目停車功能的需求；廣場上亦可建區(qū)域綠色景觀停車位，彌補(bǔ)地下停車位的不足；同時，減少湖面面積，可相應(yīng)增加小區(qū)中心商業(yè)街的商業(yè)氛圍；216。 規(guī)劃出大型零售主力店可進(jìn)入的商業(yè)物業(yè)。如：柱間距、層高、樓面荷載、進(jìn)貨區(qū)、獨(dú)立停車場等。216。 重新規(guī)劃小區(qū)的人流、車流主動線。項目銷售價格評估（三級星產(chǎn)權(quán)式酒店）三星級產(chǎn)權(quán)式酒店的價格測算2． 基本的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建面：17000平米總房間數(shù)：396間土地使用年限：50年2． 價格測算采用方法（1）、收益法收益法是求取估價對象未來的正常凈收益，用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，即房地產(chǎn)的價值是未來凈收益的現(xiàn)值之和。將估價時點視為現(xiàn)在，那么現(xiàn)在購買一宗有一定年限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著其未來的收益年限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益， 如果現(xiàn)在有一貨幣額可以與此凈收益的折現(xiàn)值之和等值，則這一貨幣額就是該宗房地產(chǎn)的價值。（2）、操作步驟1）、項目預(yù)期收益的有關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)資料的確定2）、預(yù)測項目的未來收益3）、報酬率的確定4）、運(yùn)用收益法公式進(jìn)行測算2．用報酬資本化法進(jìn)行價格測算的主要公式2．3．收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式如下：V=A/Y[1—1/（1+Y）N]其中：V——項目的收益價格A——項目的凈收益Y——項目的報酬率（回報率）N——項目的收益期限，是自估價時點起至未來可以獲得收益的時間。2．3．本項目運(yùn)用收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式幾個系數(shù)的確定2．3．2．A——項目的凈收益影響項目凈收益的幾個因素：178。 項目的出租價格有確定桂林市三星級酒店（包括準(zhǔn)三星酒店）標(biāo)準(zhǔn)間價格案例酒店名星級門市價前臺現(xiàn)付價預(yù)訂價會員價陽朔璦源賓館★★★準(zhǔn)360170160160麗晶大酒店★★★準(zhǔn)580192182182濱江酒店 ★★★準(zhǔn)360200190190新凱悅酒店 ★★★380178168168金帝賓館 ★★★準(zhǔn)380118108108丹桂大酒店 ★★★560290280280桂星酒店 ★★★560170160160中山大酒店 ★★★準(zhǔn)580222212212花橋大酒店 ★★★660230230230伏波山莊 ★★★664250240240同德酒店★★★準(zhǔn)500160150150聯(lián)發(fā)商務(wù)大酒店★★★準(zhǔn)480480200200杉湖大酒店 ★★★480232222222核工飯店貴賓樓 ★★★準(zhǔn)280140130130桂林杉湖大酒店 ★★★準(zhǔn)480232222222北龍酒店 ★★★準(zhǔn)298140130130桂林龍禧賓館 ★★★準(zhǔn)380128128128海源賓館★★★準(zhǔn)388120120120桂花香大酒店 ★★★準(zhǔn)680192182182太平洋賓館 ★★★準(zhǔn)380130120120景秀大酒店 ★★★560258248248中旅大酒店 ★★★準(zhǔn)580278268268環(huán)球大酒店 ★★★664258258258南園賓館 ★★★準(zhǔn)320170160160京都大酒店 ★★★580190180180冠泰大酒店 ★★★準(zhǔn)480175165165新世紀(jì)大酒店 ★★★準(zhǔn)620190180180金象大酒店 ★★★560238238238香江飯店 ★★★640180180180綠玉居酒店 ★★★準(zhǔn)418170160160城市花園酒店 ★★★準(zhǔn)498180170170翠園賓館 ★★★480200200200l 以桂林市三星級（包括準(zhǔn)三星級）會員成交價平均價計算，通過對以上平均租金的評估，考慮酒店的經(jīng)營風(fēng)險和參考準(zhǔn)三星級酒的收費(fèi)準(zhǔn)標(biāo)，加權(quán)系數(shù)0。86，最后確定本項目的租金基數(shù)為160元/間/天。178。 客房入住率的確定通過調(diào)查桂林市對酒店的調(diào)查和對酒店業(yè)內(nèi)人士的訪問可知，一般桂林市的酒店在淡季的入住率為40%——60%（所謂淡季就是在一年的2月底，3月，4月，11月），旺季基本上都是爆滿，隨著今年桂林旅游市場的復(fù)興，桂林市酒店客戶的入住率可達(dá)70%以上，荒島房產(chǎn)工作室經(jīng)過對桂林市旅游市場的調(diào)查，考慮到酒店經(jīng)營的風(fēng)險，較為保守的評估認(rèn)為，桂林市酒店客戶的入住率可達(dá)65%以上應(yīng)該是沒有問題。所以65%的住率做為本項目評估入住率的一個基數(shù)。178。 項目運(yùn)營費(fèi)用l 財富名城產(chǎn)權(quán)式酒店初次裝修及配套成本預(yù)算（一） 有關(guān)客房裝修方面：根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)和豪華程度，價位不一。①按四星級標(biāo)準(zhǔn)裝修：包括天花、墻面、地毯、衛(wèi)生間等，含家具、家電，有兩種方案A、 按間算高檔型約4萬元/間。B、 按平方算，根據(jù)了解，跨世紀(jì)大酒店（四星）裝修約1000元/m2（套內(nèi)面積）；南寧沃頓國際大酒店（五星）裝修約2500元/ m2（含家具、家電）（套內(nèi)面積）。②按三星以上、不到四級標(biāo)準(zhǔn)裝修，包括全套設(shè)施（含家具、電視、燈具）等A、B、鳳凰賓館3萬元/間③我們建議裝修標(biāo)準(zhǔn)以達(dá)到三星級至四星級標(biāo)準(zhǔn)，參考數(shù)據(jù)如下客房裝飾明細(xì),無具體數(shù)據(jù),價格僅供參考序號項目單位數(shù)量單價(元)合價(元)一天面裝飾　　　　1房間及客房過道輕鋼龍骨石膏吊頂(展開面計算)　902342衛(wèi)生輕鋼龍骨塑扣板吊頂　4753003天花吊頂及客房頂棚刮化織膠化灰底面刷立邦漆　29635　小計　　　約1169　　　　　　二墻面裝飾　　　　1安格利板飾面衣柜(內(nèi)貼波音片)　50017252安格利板飾面吧臺(含大理石吧臺面)　5508253客房安格利板飾面造型門扇樘15005004客房安格利板飾面造型門套　5603005門鎖及門五金(含金鎖、合頁及窺視鏡)項11301306衛(wèi)生間安格利板飾面門扇（含金鎖、合頁）樘14504507衛(wèi)生間安格利板飾面門套　5603008PVC地腳線100mm高　18152709墻面刮化織膠化灰底面刷立邦乳膠漆　2210衛(wèi)生間墻面貼瓷磚（200*300）　185599011衛(wèi)生間5mm銀鏡　118018012太白青大理石洗手臺上下裙擋板及托板　48057613大理石洗手臺底鐵架套110010014太白青大理石窗臺板（含磨普通力）　7515窗簾路軌連五金配件套112012016窗簾裝飾布、遮光布及紗簾（1：2摺波制作）　75810　小計　　　三地面裝飾　　　　1衛(wèi)生間300*300地面磁磚　652房間地面滿鋪化纖地毯及其附材　553衛(wèi)生間地面防水處理　45　小計　　　　　　　　　四水、電部份　　　　1電器管線及敷設(shè)　18008002進(jìn)、排水管埋設(shè)　15505503座便連配件（四維）　15805804淋浴底盆（四維）　14504505洗面盆(四維)　　 12002006淋浴龍頭連配件　　 1　 2502507洗手盆龍頭連配件　12302308浴簾　145459浴簾桿連底座　1858510不銹鋼地漏　1282811掛衣鉤　1252512托衣架　113013013毛巾橫桿　1505014廁紙架　1353515皂盒　1252516入墻手紙匣　1606017衛(wèi)生間排氣扇及風(fēng)管　120020018臺燈　113013019落地?zé)簟?20020020床頭燈　118018021筒燈(含光源)　42811222夜燈　128282315A以下插座(金星)　6159024電話插座(金星)　2204025電視插座(金星)　1232326電須刨插座帶變壓(金星)　125025027鏡前燈　210020028衣柜開關(guān)　1404029二位開關(guān)(金星)　1151530請勿打擾開關(guān)　1858531床頭控制面板　122022032門鈴　123233325寸品牌彩