【文章內容簡介】 塊房地產市場發(fā)展迅速。2005年以來，市場成交量、成交金額、成交價格的上漲幅度，使這一區(qū)域成為名副其實的熱點區(qū)域。 2003年，東南板塊市場成交面積超過2002年的3倍。2004年成交量增幅21%；2005年成交增幅62%。截至2006年上半年，區(qū)域成交面積已經超過2005年的88%，預計全年成交面積增幅將在40%以上。 板塊內市場分異 受產業(yè)規(guī)劃影響，東南板塊整體不屬于房地產商業(yè)開發(fā)的熱點區(qū)域，房地產市場交易量和交易額在全市的比重一直不高。同時，政域的劃分、交通條件的限制也形成了板塊內中州大道以西、以東不同區(qū)域市場的明顯分異。 板塊內中州大道以西的區(qū)域，與老城區(qū)連為一體，是城區(qū)自然發(fā)展、延伸的結果。受區(qū)域物流業(yè)、工業(yè)產業(yè)形態(tài)分布影響，房地產市場原有發(fā)展水平不高。2004年以來，受城市擴張和城市規(guī)劃影響，該區(qū)域房地產市場進入快速開發(fā)時期，供應總量和市場成交價格都有較大提高。隨著交通建設推進、區(qū)域產業(yè)遷移，新增開發(fā)量仍將保持較快增長。 板塊內中州大道以東區(qū)域，在地理上與老城區(qū)形成了一定區(qū)隔，其發(fā)展具有濃厚的行政色彩。同時，作為經濟技術開發(fā)區(qū)，這一區(qū)域工業(yè)用地集中。因此，區(qū)域房地產市場發(fā)展一直處于不溫不火的狀態(tài)。區(qū)域內房地產項目基本集中在區(qū)域西部、南部；房地產開發(fā)類型以居住為主；房地產價格的年均漲幅一直在8%以下，低于城市平均水平。 三、 分類房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀 住宅市場 大盤帶動與規(guī)劃導向特征 住宅市場是該區(qū)域目前房地產市場發(fā)展的主要物業(yè)形態(tài)，其發(fā)展過程的顯著特征是：大盤帶動效應和城市規(guī)劃效應。 在規(guī)劃條件基本滿足的前提下，一些大型高品位社區(qū)的建設，如該區(qū)域的大型樓盤金色港灣、美景天城和富田太陽城，聚集了人氣，有效提升了區(qū)域居住品質，由此帶動其他中小樓盤的發(fā)展。 另一方面，鄭州市“東擴”、重點建設鄭東新區(qū)的城市發(fā)展方向規(guī)劃、未來路向南打通的道路規(guī)劃，直接促使板塊內樓盤在2005年上半年集中涌現(xiàn)，市場成交激增。2006年，僅上半年市場成交量已經接近2005年的90%，表明區(qū)域市場仍處于成交快速增長期。 產品類型：多層熱銷，向高層過渡 從銷售來看，多層住宅是板塊內熱銷產品，市場接受度最高。由于鄭州市環(huán)線以內多層產品的稀缺性逐漸提高，板塊內多層住宅升值迅速，目前已經形成了多層價格高于高層的“倒掛”現(xiàn)狀。板塊內高層住宅總體開發(fā)量少，也反映了開發(fā)方市場試探的心態(tài)。 隨著未來路打通，區(qū)域北向交通極大改善，高層的消化速度會提高，價格也有一定增長空間。 住宅單價 2003—2004年，東南板塊住宅價格平均增幅超過16%；2005年，增幅超過20%；截至2006年6月，該區(qū)域住宅價格比2005年平均水平上升了10%左右，是住宅價格攀升較快的區(qū)域。 尤其是7月份，區(qū)域西部康城棕櫚泉高價入市，進一步引起了業(yè)內對該區(qū)域的關注。預計今年東南板塊住宅價格同比上升幅度仍將超過15%。 套均住宅價格 從套總價來看，除復式住宅外，其他戶型住宅總價都呈上升趨勢，尤其以四房、三房套總價上升最明顯。對比以下不同戶型戶均面積變化，可以看出： 四房以上套均面積增加是套均總價上升的原因之一； 三房、二房的套均面積呈現(xiàn)緩慢下降趨勢，其總價上升的原因主要源于單價的提高，其中三房的價格增長高于二房； 復式住宅套均面積持續(xù)下降，套均價上升源自單價上漲，2006年總價的下降部分由于小復式產品推出、套均面積的大幅下降，由超過170平方米/套下降到不到140平方米/套。 戶型面積 客戶特征 東南板塊房地產客戶平均構成中，省內市外、省外客戶比例高于鄭州市平均水平。同時，從2002年以來客戶來源變化來看，省內市外客戶增長明顯。這種客戶結構的成因之一是，東南板塊作為物流聚集區(qū)，外來客戶、本地化外籍客戶都比較多。 商業(yè)房地產市場 大型批發(fā)市場為主聚集 航海路周邊區(qū)域內各種商貿市場超過40個，商戶容量約在1萬多家，年均交易額可以達到60多億。農機市場、食品城、汽配城、茶葉市場等大規(guī)模專業(yè)批發(fā)市場的密集分布，以及物流企業(yè)的高度集中，已經確立了該區(qū)域大市場大流通的格局。 商業(yè)房地產以社區(qū)商業(yè)配套為主 與眾多大型批發(fā)市場相比，區(qū)域內以餐飲等生活配套服務為主要形態(tài)的商業(yè)街道集中在區(qū)域西部現(xiàn)有成熟居住區(qū)，而大型超市、中高檔商業(yè)東南板塊還為零。 隨著新開發(fā)熱點地區(qū)居住人口的快速增加，為滿足日益旺盛的商業(yè)市場需求，基本上所有房地產項目都在設計中配置了一定的商業(yè)面積。因此，該區(qū)域目前的生活配套商業(yè)以社區(qū)內部商業(yè)配套為主。 隨著金色港灣大型超市的引入、富田太陽城6萬平方米商業(yè)街的投入使用，配合各項目的鄰街商業(yè)配套，東南板塊未來大道區(qū)域的商業(yè)氛圍開始成型。 名稱面積業(yè)態(tài)富田太陽城商業(yè)街6萬㎡社區(qū)服務、大型超市金色港灣商業(yè)配套4萬㎡大型超市、社區(qū)服務美景天城商業(yè)配套㎡便利店、醫(yī)療等服務鑫苑城市之家底商2萬㎡專業(yè)市場、社區(qū)服務未來麗景苑底商7500㎡社區(qū)生活服務寫字樓市場 市場需求有限 寫字樓物業(yè)的發(fā)展基礎和利基市場是第三產業(yè)中的商務、金融、技術等集約程度較高的行業(yè)。而從該區(qū)域來看，航海東路和107國道分布的都是大型的批發(fā)性的專業(yè)市場，諸如汽配城、摩托城、摩配城、電動車市場、潔具大賣場等等，此種商業(yè)經營形態(tài)均以大賣場為主。 同時，從市場發(fā)展空間來說，由于該區(qū)域與鄭東CBD較近的相對位置，對區(qū)域外寫字樓需求的吸引力更加有限。 因此，根據(jù)目前區(qū)域寫字樓市場初步發(fā)展的現(xiàn)狀，從片區(qū)的產業(yè)結構推測，寫字樓物業(yè)的市場需求支撐比較有限。 市場供給向區(qū)域東側聚集 寫字樓物業(yè)本身具有區(qū)域聚集、共享商務氛圍的特征。鑒于本區(qū)域緊鄰未來商務圈、鄭東CBD，為避免市場需求競爭劣勢，向以上區(qū)域聚集是必然采取的市場策略。如金色港灣位于未來路與航海路交匯處的啟航大廈、富田太陽城規(guī)劃的寫字樓都有這種特點。 寫字樓產品類型以中等體量、中等檔次為主 由于產業(yè)類型不同，該區(qū)域的寫字樓產品的需求類型和發(fā)展空間也有別于高檔商務性寫字樓。 對于商貿交易市場型行業(yè)，對倉儲空間的需求普遍大于對辦公空間的需求。而辦公需求主要來源于與物流貿易行業(yè)密切相關的中小型業(yè)務代表、咨詢、財務等，對辦公成本的限制較高。因此，該區(qū)域未來寫字樓產品將以中檔、中型為主，傾向于較小的面積分割。 以目前區(qū)域內唯一的寫字樓供給啟航大廈為例。 建筑形態(tài)建筑面積面積分割軟硬配套價格18層，板式框架6萬㎡，㎡11