2006鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告(編輯修改稿)
2025-04-19 00:06 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 塊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速。2005年以來(lái)，市場(chǎng)成交量、成交金額、成交價(jià)格的上漲幅度，使這一區(qū)域成為名副其實(shí)的熱點(diǎn)區(qū)域。 2003年，東南板塊市場(chǎng)成交面積超過(guò)2002年的3倍。2004年成交量增幅21%；2005年成交增幅62%。截至2006年上半年，區(qū)域成交面積已經(jīng)超過(guò)2005年的88%，預(yù)計(jì)全年成交面積增幅將在40%以上。 板塊內(nèi)市場(chǎng)分異 受產(chǎn)業(yè)規(guī)劃影響，東南板塊整體不屬于房地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量和交易額在全市的比重一直不高。同時(shí)，政域的劃分、交通條件的限制也形成了板塊內(nèi)中州大道以西、以東不同區(qū)域市場(chǎng)的明顯分異。 板塊內(nèi)中州大道以西的區(qū)域，與老城區(qū)連為一體，是城區(qū)自然發(fā)展、延伸的結(jié)果。受區(qū)域物流業(yè)、工業(yè)產(chǎn)業(yè)形態(tài)分布影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)原有發(fā)展水平不高。2004年以來(lái)，受城市擴(kuò)張和城市規(guī)劃影響，該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速開發(fā)時(shí)期，供應(yīng)總量和市場(chǎng)成交價(jià)格都有較大提高。隨著交通建設(shè)推進(jìn)、區(qū)域產(chǎn)業(yè)遷移，新增開發(fā)量仍將保持較快增長(zhǎng)。 板塊內(nèi)中州大道以東區(qū)域，在地理上與老城區(qū)形成了一定區(qū)隔，其發(fā)展具有濃厚的行政色彩。同時(shí)，作為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，這一區(qū)域工業(yè)用地集中。因此，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展一直處于不溫不火的狀態(tài)。區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目基本集中在區(qū)域西部、南部；房地產(chǎn)開發(fā)類型以居住為主；房地產(chǎn)價(jià)格的年均漲幅一直在8%以下，低于城市平均水平。 三、 分類房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 住宅市場(chǎng) 大盤帶動(dòng)與規(guī)劃導(dǎo)向特征 住宅市場(chǎng)是該區(qū)域目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要物業(yè)形態(tài)，其發(fā)展過(guò)程的顯著特征是：大盤帶動(dòng)效應(yīng)和城市規(guī)劃效應(yīng)。 在規(guī)劃條件基本滿足的前提下，一些大型高品位社區(qū)的建設(shè)，如該區(qū)域的大型樓盤金色港灣、美景天城和富田太陽(yáng)城，聚集了人氣，有效提升了區(qū)域居住品質(zhì)，由此帶動(dòng)其他中小樓盤的發(fā)展。 另一方面，鄭州市“東擴(kuò)”、重點(diǎn)建設(shè)鄭東新區(qū)的城市發(fā)展方向規(guī)劃、未來(lái)路向南打通的道路規(guī)劃，直接促使板塊內(nèi)樓盤在2005年上半年集中涌現(xiàn)，市場(chǎng)成交激增。2006年，僅上半年市場(chǎng)成交量已經(jīng)接近2005年的90%，表明區(qū)域市場(chǎng)仍處于成交快速增長(zhǎng)期。 產(chǎn)品類型：多層熱銷，向高層過(guò)渡 從銷售來(lái)看，多層住宅是板塊內(nèi)熱銷產(chǎn)品，市場(chǎng)接受度最高。由于鄭州市環(huán)線以內(nèi)多層產(chǎn)品的稀缺性逐漸提高，板塊內(nèi)多層住宅升值迅速，目前已經(jīng)形成了多層價(jià)格高于高層的“倒掛”現(xiàn)狀。板塊內(nèi)高層住宅總體開發(fā)量少，也反映了開發(fā)方市場(chǎng)試探的心態(tài)。 隨著未來(lái)路打通，區(qū)域北向交通極大改善，高層的消化速度會(huì)提高，價(jià)格也有一定增長(zhǎng)空間。 住宅單價(jià) 2003—2004年，東南板塊住宅價(jià)格平均增幅超過(guò)16%；2005年，增幅超過(guò)20%；截至2006年6月，該區(qū)域住宅價(jià)格比2005年平均水平上升了10%左右，是住宅價(jià)格攀升較快的區(qū)域。 尤其是7月份，區(qū)域西部康城棕櫚泉高價(jià)入市，進(jìn)一步引起了業(yè)內(nèi)對(duì)該區(qū)域的關(guān)注。預(yù)計(jì)今年?yáng)|南板塊住宅價(jià)格同比上升幅度仍將超過(guò)15%。 套均住宅價(jià)格 從套總價(jià)來(lái)看，除復(fù)式住宅外，其他戶型住宅總價(jià)都呈上升趨勢(shì)，尤其以四房、三房套總價(jià)上升最明顯。對(duì)比以下不同戶型戶均面積變化，可以看出： 四房以上套均面積增加是套均總價(jià)上升的原因之一； 三房、二房的套均面積呈現(xiàn)緩慢下降趨勢(shì)，其總價(jià)上升的原因主要源于單價(jià)的提高，其中三房的價(jià)格增長(zhǎng)高于二房； 復(fù)式住宅套均面積持續(xù)下降，套均價(jià)上升源自單價(jià)上漲，2006年總價(jià)的下降部分由于小復(fù)式產(chǎn)品推出、套均面積的大幅下降，由超過(guò)170平方米/套下降到不到140平方米/套。 戶型面積 客戶特征 東南板塊房地產(chǎn)客戶平均構(gòu)成中，省內(nèi)市外、省外客戶比例高于鄭州市平均水平。同時(shí)，從2002年以來(lái)客戶來(lái)源變化來(lái)看，省內(nèi)市外客戶增長(zhǎng)明顯。這種客戶結(jié)構(gòu)的成因之一是，東南板塊作為物流聚集區(qū)，外來(lái)客戶、本地化外籍客戶都比較多。 商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng) 大型批發(fā)市場(chǎng)為主聚集 航海路周邊區(qū)域內(nèi)各種商貿(mào)市場(chǎng)超過(guò)40個(gè)，商戶容量約在1萬(wàn)多家，年均交易額可以達(dá)到60多億。農(nóng)機(jī)市場(chǎng)、食品城、汽配城、茶葉市場(chǎng)等大規(guī)模專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的密集分布，以及物流企業(yè)的高度集中，已經(jīng)確立了該區(qū)域大市場(chǎng)大流通的格局。 商業(yè)房地產(chǎn)以社區(qū)商業(yè)配套為主 與眾多大型批發(fā)市場(chǎng)相比，區(qū)域內(nèi)以餐飲等生活配套服務(wù)為主要形態(tài)的商業(yè)街道集中在區(qū)域西部現(xiàn)有成熟居住區(qū)，而大型超市、中高檔商業(yè)東南板塊還為零。 隨著新開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)居住人口的快速增加，為滿足日益旺盛的商業(yè)市場(chǎng)需求，基本上所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都在設(shè)計(jì)中配置了一定的商業(yè)面積。因此，該區(qū)域目前的生活配套商業(yè)以社區(qū)內(nèi)部商業(yè)配套為主。 隨著金色港灣大型超市的引入、富田太陽(yáng)城6萬(wàn)平方米商業(yè)街的投入使用，配合各項(xiàng)目的鄰街商業(yè)配套，東南板塊未來(lái)大道區(qū)域的商業(yè)氛圍開始成型。 名稱面積業(yè)態(tài)富田太陽(yáng)城商業(yè)街6萬(wàn)㎡社區(qū)服務(wù)、大型超市金色港灣商業(yè)配套4萬(wàn)㎡大型超市、社區(qū)服務(wù)美景天城商業(yè)配套㎡便利店、醫(yī)療等服務(wù)鑫苑城市之家底商2萬(wàn)㎡專業(yè)市場(chǎng)、社區(qū)服務(wù)未來(lái)麗景苑底商7500㎡社區(qū)生活服務(wù)寫字樓市場(chǎng) 市場(chǎng)需求有限 寫字樓物業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)和利基市場(chǎng)是第三產(chǎn)業(yè)中的商務(wù)、金融、技術(shù)等集約程度較高的行業(yè)。而從該區(qū)域來(lái)看，航海東路和107國(guó)道分布的都是大型的批發(fā)性的專業(yè)市場(chǎng)，諸如汽配城、摩托城、摩配城、電動(dòng)車市場(chǎng)、潔具大賣場(chǎng)等等，此種商業(yè)經(jīng)營(yíng)形態(tài)均以大賣場(chǎng)為主。 同時(shí)，從市場(chǎng)發(fā)展空間來(lái)說(shuō)，由于該區(qū)域與鄭東CBD較近的相對(duì)位置，對(duì)區(qū)域外寫字樓需求的吸引力更加有限。 因此，根據(jù)目前區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)初步發(fā)展的現(xiàn)狀，從片區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)推測(cè)，寫字樓物業(yè)的市場(chǎng)需求支撐比較有限。 市場(chǎng)供給向區(qū)域東側(cè)聚集 寫字樓物業(yè)本身具有區(qū)域聚集、共享商務(wù)氛圍的特征。鑒于本區(qū)域緊鄰未來(lái)商務(wù)圈、鄭東CBD，為避免市場(chǎng)需求競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)，向以上區(qū)域聚集是必然采取的市場(chǎng)策略。如金色港灣位于未來(lái)路與航海路交匯處的啟航大廈、富田太陽(yáng)城規(guī)劃的寫字樓都有這種特點(diǎn)。 寫字樓產(chǎn)品類型以中等體量、中等檔次為主 由于產(chǎn)業(yè)類型不同，該區(qū)域的寫字樓產(chǎn)品的需求類型和發(fā)展空間也有別于高檔商務(wù)性寫字樓。 對(duì)于商貿(mào)交易市場(chǎng)型行業(yè)，對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)空間的需求普遍大于對(duì)辦公空間的需求。而辦公需求主要來(lái)源于與物流貿(mào)易行業(yè)密切相關(guān)的中小型業(yè)務(wù)代表、咨詢、財(cái)務(wù)等，對(duì)辦公成本的限制較高。因此，該區(qū)域未來(lái)寫字樓產(chǎn)品將以中檔、中型為主，傾向于較小的面積分割。 以目前區(qū)域內(nèi)唯一的寫字樓供給啟航大廈為例。 建筑形態(tài)建筑面積面積分割軟硬配套價(jià)格18層，板式框架6萬(wàn)㎡，㎡11
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