2006鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告(參考版)
2025-03-26 00:06本頁(yè)面
【正文】 而從另一方面來(lái)講，西北區(qū)具有較強(qiáng)的發(fā)展后勁，不久的將來(lái)，當(dāng)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)歷練的開發(fā)商與更加成熟的政府集中精力于西北區(qū)的發(fā)展只是，區(qū)域的市場(chǎng)機(jī)會(huì)一觸即發(fā)，并且將擁有后發(fā)制人的優(yōu)勢(shì)：大盤化運(yùn)作、凸現(xiàn)個(gè)性的項(xiàng)目將會(huì)成為市場(chǎng)主導(dǎo)；在產(chǎn)品方面，也會(huì)有較大突破，在面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)必優(yōu)勢(shì)相對(duì)更為突出。西北區(qū)域20022005年，區(qū)域商業(yè)每年分別成交情況見(jiàn)下圖： 四、區(qū)域綜合分析及發(fā)展預(yù)測(cè) 1．區(qū)域SWOT分析 Strengths優(yōu)勢(shì)Weakness劣勢(shì)地資源豐富，發(fā)展空間較大環(huán)境良好適宜居住有工業(yè)基礎(chǔ)，便于區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)的豐富與發(fā)展鐵路阻隔、交通不便市政及生活配套欠缺區(qū)域形象不明Opportunities機(jī)會(huì)Threats威脅對(duì)新技術(shù)開發(fā)區(qū)和老工業(yè)基地改造的政策支持，有利于區(qū)域市中心土地資源的吃緊以及由此導(dǎo)致的多層住宅供應(yīng)的不足，給土地充裕、多層主導(dǎo)的北區(qū)樓市帶來(lái)了機(jī)會(huì)鄭東新區(qū)的強(qiáng)勁發(fā)展，在一定程度上弱化了西北區(qū)的市場(chǎng)吸引力其他區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)相對(duì)成熟，弱化了區(qū)域樓市的對(duì)外競(jìng)爭(zhēng)力2．區(qū)域未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè) 從全市來(lái)看，西北區(qū)是繼鄭東新區(qū)之后，政策的重點(diǎn)傾斜對(duì)象，具有巨大的發(fā)展?jié)摿?。西北區(qū)的住宅項(xiàng)目成交客戶年齡分布相對(duì)均勻。 ╝ 客戶特征分析 西北區(qū)的住宅項(xiàng)目成交客戶年齡分布相對(duì)均勻，年輕化不明顯。 ╝ 各面積段成交情況 從成交面積來(lái)看，各面積段成交量與戶型趨于一致，90150㎡的三居和兩居都是歷年成交量最多的。 2002年—2004年的西北區(qū)住宅市場(chǎng)每年成交基本處于增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但相對(duì)平穩(wěn)，而到了2005年增量開始明顯，尤其是多層住宅該年的成交量較之前三年總和的兩倍還多，2005年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控似乎為西北區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了強(qiáng)大的動(dòng)力。 20022005年西北區(qū)各物業(yè)，除2005年商業(yè)物業(yè)漲幅明顯（較2004年漲了近40%），其他物業(yè)形式的成交均價(jià)總體漲幅相對(duì)平穩(wěn)從。 高層（小高層）占比較少，但其體量逐年增加平穩(wěn)且迅速，如2005年較2004年就增加了將近100%的成交體量，隨著政策傾斜帶來(lái)的進(jìn)一步發(fā)展，區(qū)域內(nèi)的高層（小高層）物業(yè)也會(huì)有較大發(fā)展。 西北區(qū)各年的總體成交體量波動(dòng)較大，并且2005年的增幅相當(dāng)明顯，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)在2005年開始進(jìn)入了迅速發(fā)展階段。 位置建設(shè)用地面積(㎡) 用途出讓方式瑞達(dá)路東、玉蘭街北混合住宅掛牌石楠路東、科學(xué)大道南16168住宅用地掛牌石楠路東、金梭路南95350住宅用地掛牌金梭路南、雪松路西住宅用地掛牌高新區(qū)金梭路西、楓楊街南住宅用地掛牌雪松路東、翠竹街南住宅用地掛牌翠竹街北、銀屏路東住宅用地掛牌三、區(qū)域房地產(chǎn)歷史成交分析 成交數(shù)據(jù)選擇標(biāo)準(zhǔn)：2002年2005年轄區(qū)內(nèi)成交量相對(duì)較大的項(xiàng)目，主要以住宅項(xiàng)目（含社區(qū)商業(yè)）為主，合計(jì)成交3161套。尤其是西流湖附近的區(qū)域，未來(lái)有望成為西北區(qū)乃至整個(gè)鄭州樓市新的開發(fā)熱點(diǎn)。目前區(qū)域內(nèi)僅有的商業(yè)項(xiàng)目“新街口”開發(fā)成熟尚需較多時(shí)日。 而這一區(qū)域有望在政府規(guī)劃的指導(dǎo)下形成高科技商務(wù)區(qū)和新興物流區(qū)，因而區(qū)域內(nèi)寫字樓市場(chǎng)有較大的潛力。 未來(lái)，一個(gè)值得關(guān)注的是，受到區(qū)域內(nèi)部發(fā)展的帶動(dòng)以及其他區(qū)域土地壓力不斷增大的驅(qū)使，區(qū)域住宅市場(chǎng)將會(huì)被快速向推進(jìn)，其中低檔次、規(guī)模開發(fā)的趨勢(shì)將會(huì)更加明顯，當(dāng)然也不排除高檔項(xiàng)目、諸如花園洋房乃至別墅項(xiàng)目的出現(xiàn)。另外，鴻基西湖春天（有部分經(jīng)濟(jì)適用房）、領(lǐng)航七星花園等也是區(qū)域內(nèi)新開的重點(diǎn)項(xiàng)目。 二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 1．住宅市場(chǎng) 目前區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目基本以居住類為主，但其數(shù)量與整體體量也相當(dāng)有限，主要分布在桐柏路北端的西側(cè)和瑞達(dá)路中段附近。同時(shí)，商務(wù)、商業(yè)氛圍也將隨之濃厚。其中：老工業(yè)區(qū)政府規(guī)劃以居住和配送物流產(chǎn)業(yè)帶為主，其間參雜不少規(guī)模較大的商業(yè)及市政辦公用地，規(guī)劃道路縱橫交錯(cuò)密度大大增加尤其是五龍口附近；西開發(fā)區(qū)則會(huì)以目前的教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)方向，向更成熟發(fā)展；而在西環(huán)路和其西側(cè)鐵路之間的區(qū)域，可能在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)成為政府規(guī)劃的相對(duì)盲區(qū)，但其間的西流湖水域具有一定的景觀優(yōu)勢(shì)，加之其處于兩大新興產(chǎn)業(yè)區(qū)之間，房地產(chǎn)開發(fā)潛力相對(duì)較大。區(qū)域市政配套較其他區(qū)域相對(duì)缺乏，但就目前區(qū)域狀況而言也能滿足。 市政配套基本能夠適應(yīng)現(xiàn)狀：從西北區(qū)內(nèi)經(jīng)過(guò)的公交線路主要有672145771150、3156等，相對(duì)較少，教育、醫(yī)療、購(gòu)物等生活設(shè)施也相對(duì)不足。 ╝ 生活配套 缺乏商業(yè)配套：西北區(qū)受鐵路影響相對(duì)遠(yuǎn)離鬧市，區(qū)域內(nèi)目前尚無(wú)大型綜合商業(yè)，小型商業(yè)除區(qū)域東南角外其它地方也相對(duì)較少。 ╝ 交通狀況 西北區(qū)由于鐵路線的阻隔，交通情況相對(duì)較差，與區(qū)域外部連接的主干道只有北環(huán)（西端稱科學(xué)大道）、農(nóng)業(yè)路（西端分別稱翠花路和冉屯路及化工路）、西環(huán)路、桐柏路等屈指可數(shù)的幾條道路。對(duì)西開發(fā)區(qū)開發(fā)力度的進(jìn)一步加大，給區(qū)域的發(fā)展帶來(lái)了莫大的支持。由于區(qū)域內(nèi)鐵路分布較多，因而交通應(yīng)相對(duì)較差。[區(qū)域 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析——西北板塊]一、區(qū)域概況 1．區(qū)域界定 本期區(qū)域研究的對(duì)象為西北板塊（以下簡(jiǎn)稱西北區(qū)），地理范圍為京廣鐵路以西、隴海鐵路以北的城區(qū)，東向分別與北環(huán)板塊、行政板塊接壤，南向與西南板塊相連。 城市發(fā)展的延展，城中村的開發(fā)價(jià)值隨之提升，大規(guī)模開發(fā)改造也將由城市中心區(qū)域，如燕莊、關(guān)虎屯等，向外擴(kuò)張至邊緣區(qū)分布的城中村。一方面，政府的物流等產(chǎn)業(yè)規(guī)劃南遷，將為區(qū)域帶來(lái)大量適宜開發(fā)的大幅土地。其中，土地資源也決定著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的持續(xù)性。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體進(jìn)入調(diào)整期的市場(chǎng)環(huán)境變化，也會(huì)降低該區(qū)域增長(zhǎng)速度。 而隨著區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)的持續(xù)增長(zhǎng)，供需矛盾緩慢緩解，短期內(nèi)的價(jià)格上漲空間將減小。市場(chǎng)增值由集中爆發(fā)進(jìn)入溫和上升 2005年下半年到2006年，除經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)外，東南板塊成為鄭州市住宅價(jià)格快速增長(zhǎng)區(qū)，尤其是未來(lái)大道航海路區(qū)域，形成了區(qū)域價(jià)格“高地”。OpportunityThreaten緊鄰鄭東新區(qū)、加州工業(yè)區(qū)，借商務(wù)勢(shì)、借工業(yè)勢(shì)。 區(qū)域發(fā)展SWOT分析 StrongWeakness總體交通條件便利；產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)條件良好；消
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