【正文】 再者，零星分布的布瑞克大廈，還有新興的凱旋門等，都是以中小企業(yè)辦公為主，形不成大的商務(wù)規(guī)模。寫字樓物業(yè)的發(fā)展是基于第三產(chǎn)業(yè)中商務(wù)、金融、科技等集約程度較高的行業(yè)的發(fā)展程度，而西南板塊作為老工業(yè)基地，在北移東擴的政策影響下，第三產(chǎn)業(yè)落后，缺乏較好的商務(wù)氛圍，其寫字樓市場的發(fā)展主要依賴于成熟的碧沙崗商圈較集中的泰隆大廈、天龍大廈、長城大廈等共同組成的商務(wù)氣息，支撐起西南板塊的寫字樓市場。專業(yè)市場分散分布 西南板塊也有一定的專業(yè)市場分布，中原西路沿線是其中的汽車交易市場，南三環(huán)以中陸為中心的物流、鞋業(yè)市場等，還有西環(huán)外的中國元通紡織城、中原路水岸花木城，是西南板塊商業(yè)的有效輔助。商業(yè)房地產(chǎn)以生活商業(yè)為主 西南板塊的城市規(guī)劃及區(qū)域環(huán)境決定了西南板塊的商業(yè)性質(zhì)，其缺乏大型商業(yè)，趨勢也不明顯，而貼近居民生活的商業(yè)正在興起，中檔商業(yè)將成為西南板塊的主要形式，小區(qū)配套開發(fā)的商業(yè)作為其中的主要部分，受到了各個項目的特別關(guān)注，西南板塊多個項目街區(qū)概念的提出是其的反映，如長城康橋華城、金源第一城、長城陽光新干線、綠都城等。客戶來源 從客戶來源來看，西南板塊的客戶主要是市區(qū)內(nèi)和省內(nèi)市外的，其中市區(qū)內(nèi)的占到近一半的比例；郊縣客戶的百分比也達到了兩位數(shù)，體現(xiàn)鄭州西南郊縣組團（大鄭州下的城市組團）在西南板塊的購買趨勢。10萬元以下的幾乎沒有，結(jié)合上面戶型面積圖表，表明西南板塊的小戶型銷量甚微。 成交戶型分布情況 從各戶型來看，三室兩廳戶型是市場主流，其次是兩室，四室在2006年上半年增加明顯。原因是土地價格的快速上漲，土地成本占總體成本比例上升，地面價格也相應(yīng)增長。 另外，西南板塊土地出現(xiàn)每畝200多萬的出讓金，預示著西南板塊高層時代的到來，近年的數(shù)據(jù)同樣顯示出，在板塊整體住宅市場快速發(fā)展的情況下，一向以多層為主的西南板塊的多層反倒是有了下降，而高層住宅則上升明顯。 住宅市場 西南板塊將會成為鄭州市房地產(chǎn)市場的下一個熱點區(qū)域。 二、 區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 總體市場發(fā)展 西南板塊前些年作為政策的忽視區(qū)域，房地產(chǎn)市場不免有些沉寂，近年來，由于鄭東新區(qū)、北區(qū)房價的走高，及市中心土地的稀缺，西南板塊房地產(chǎn)有了一定的發(fā)展，其中住宅市場快速走高，商務(wù)商業(yè)氛圍不足。板塊內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展不盡相同，碧沙崗商圈作為鄭州的重要商圈之一，其周邊業(yè)態(tài)多為商業(yè)為主，如中原商貿(mào)城等；中原西路為以汽車為主的汽車產(chǎn)業(yè)帶；偏南部的南環(huán)路與大學路交叉口周圍則是以中陸物流廣場為中心的物流圈。 板塊內(nèi)娛樂、休憩等生活配套充足，像嵩淮廣場、濱河公園、五一公園、綠城廣場、碧沙崗公園等為該區(qū)域居民提供了休閑娛樂的好去處。 板塊內(nèi)商業(yè)配套略顯不足，且分布不均，靠近市中心的東部區(qū)域如碧沙崗公園周邊，商業(yè)氛圍濃厚，構(gòu)建起鄭州市的主要商圈，而板塊的西部及南部區(qū)域有其邊緣性因素，商業(yè)氣息不足，主要是一些生活相關(guān)的小型商業(yè)。一是碧沙崗公園周邊，作為鄭州市的繁華中心之一，與偏遠的西南部有其較大的差別，傳統(tǒng)特點明顯。完備的生活配套也是西南板塊的主要特征。 向西有鄭上路、中原西路；向北由于秦嶺路、桐柏路和嵩山路的暢通，隴海鐵路的交通阻隔已不明顯，主要是一種心理上的阻隔；向東有建設(shè)路、中原路、隴海路及航海路等城市主干道的通暢；向南有京廣路、大學路及鄭密路外向交通干道；僅僅在西南部的西環(huán)與南環(huán)的結(jié)合部的高速路外向受到一定的影響。板塊內(nèi)的道路雖然有一定的等級陳舊，但是經(jīng)過市政道路的新建與改造，西南板塊形成了五橫（建設(shè)路、中原路、隴海路、航海路、長江路）五縱（京廣路、大學路、嵩山路、桐柏路、秦嶺華山路）便利的交通格局，還有規(guī)整的市政次干道為輔，板塊內(nèi)交通順暢。 相應(yīng)，區(qū)域生活配套齊全，且區(qū)域內(nèi)樹木較多，適宜居住，居住氛圍濃厚。 從行政區(qū)上說，東南板塊內(nèi)主要包括中原區(qū)、二七區(qū)大部分政域。[區(qū)域房地產(chǎn)市場分析——西南板塊]一、 區(qū)域概述 板塊范圍界定 該板塊位于鄭州市的西南方向，地理范圍限定在京廣鐵路以西、隴海鐵路以南的區(qū)域。板塊東鄰東南板塊，北鄰西北板塊。 區(qū)域發(fā)展綜述 本區(qū)域為傳統(tǒng)的老工業(yè)基地，受傳統(tǒng)經(jīng)濟基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的影響，西南板塊多是傳統(tǒng)工業(yè)，其中曾經(jīng)代表鄭州榮耀的國棉廠都位于西南板塊。但是，由于都到鄭州市北移東擴的政策影響，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展比較落后。交通配套 西南板塊道路規(guī)正，交通便利，且區(qū)域內(nèi)居住人口相對較少，交通較為暢通。 板塊外向交通也較為便利。 總的來說，在西區(qū)改造開發(fā)的形勢下，市政道路進一步改善，路網(wǎng)密度合理，出行便利，有利于區(qū)域的發(fā)展。生活配套 本板塊是鄭州市曾經(jīng)輝煌的老工業(yè)基地及市級政府的所在地，原有的生活配套完備，大型商業(yè)配套不足，與生活相關(guān)的零售商業(yè)較為發(fā)達。 配套齊全，檔次落后，且在板塊內(nèi)有很大的差異性，東部明顯好于西部。 板塊內(nèi)教育機構(gòu)眾多，大中專院校林立，文化氛圍較好，板塊東南部分布有鄭州大學，河南工業(yè)大學，鄭州航院，黃河科技大學，北部有中原工學院，紡織高等?？茖W校等；另外還分布有重點中小學，如市一中，外國語學校等。隨著西區(qū)改造的進一步深入，西部商業(yè)度也將逐步走高。 區(qū)域產(chǎn)業(yè)分布與經(jīng)濟狀況 板塊內(nèi)作為鄭州市傳統(tǒng)的老工業(yè)區(qū)，國有老廠林立，其經(jīng)濟狀況不甚樂觀，國有企業(yè)的西遷，既有利于改善企業(yè)改制的資金問題，也有利于板塊的發(fā)展。 隨著板塊內(nèi)老企業(yè)的外遷及西區(qū)改造規(guī)劃，板塊逐步向宜居、宜商、宜休閑的狀態(tài)轉(zhuǎn)變。2005年以來，市場成交量、成交金額、成交價格的增長幅度都是在快速走高。 注：2006年數(shù)據(jù)為上半年2（下同）2004－2006年各物業(yè)類型成交量 在城市土地資源稀缺、價格快速膨脹下，城市向空中要空間成為現(xiàn)代城市發(fā)展的一個趨勢。西南板塊的高層小高層將會占據(jù)主流，多層相對來說成為一種稀缺產(chǎn)品。2004－2006年各物業(yè)類型價格變化 從近年的成交價格情況來看，高層價格上升平穩(wěn)，多層價格上升較快，高層多層價格差距變小。 三室兩廳和四室的高比例，顯示了客戶購買力的提高，也是客戶追求多戶型功能心理的體現(xiàn)，而在“90，70％”政策的影響下，未來板塊內(nèi)的三室一廳的比例將會大幅度提高，三室兩廳和四室戶型成為一種搶手戶型。2004－2006年成交面積段情況 從成交面積上來看，除了60－90㎡面積段平穩(wěn)外，其它各面積段都表現(xiàn)同樣的上升趨勢，這僅僅是一種總量上升下的表現(xiàn)；從各面積段所占的比例來看，90㎡以上面積占據(jù)了絕對多數(shù)，反映了90㎡以上面積的戶型是市場的主要需求產(chǎn)品。2004－2006年成交總價段情況 從成交總價上來看，主要集中在30－50萬元，其增長量還非常明顯，10－20萬元段也有不小的增長速度。 商業(yè)房地產(chǎn)市場 寫字樓市場 西南板塊的商務(wù)氛圍淡薄，且市場分布不均。裕達國貿(mào)依其超前的硬件配套，作為鄭州市的地標性建筑，在鄭州市寫字樓市場的地位無可質(zhì)疑，而它難以帶動起西南板塊落后的寫字樓市場。在老工業(yè)基地改造，城市規(guī)劃的政策影響下，西南區(qū)的居住、休閑功能增強，寫字樓市場功能將會進一步弱化。帝