【正文】 第一章：桂林宏觀經(jīng)濟評估桂林市是世界著名的風景游覽城市和中國歷史文化名城，是廣西東北部地區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化、科技中心，旅游業(yè)是其國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。桂林市自然環(huán)境優(yōu)美，是中國旅游觀光的最佳景區(qū)之一。全市轄5個城區(qū)12個縣，即秀峰、疊彩、高新(七星)、 象山、雁山區(qū)和臨桂、靈川、興安、全州、灌陽、資源、永福、陽朔、荔浦、平樂縣和龍勝各族自治縣、恭城瑤族自治縣。全市總?cè)丝?93萬人。，其中市區(qū)面積565平方公里。桂林市位于廣西壯族自治區(qū)東北部，地跨東經(jīng)109176。36′至111176。29′，北緯24176。15′至126176。123′，扼處“湘桂走廊”的南端，為桂北地區(qū)政治、經(jīng)濟、旅游、文化中心。桂林市轄秀峰、疊彩、象山、七星、雁山五區(qū)和陽朔、臨桂、靈川、興安、全州、荔浦、平樂、恭城、資源、龍勝、永福十二縣，總面積達27795平方公里。據(jù)桂林市2004年統(tǒng)計局統(tǒng)計報告顯示2003年全市戶籍常住人口493萬人。隨著桂林市城市化步伐的加快，桂林市市區(qū)居住人口將達將進一步擴大，為房地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。大約在3億多年前，廣西的大部分地區(qū)，包括桂林，還處在一片汪洋大海之中。后來地球發(fā)生了一次劇烈的地殼運動，桂林和廣西其他許多地方一度露出水面，成為陸地。不久陸地又慢慢下沉，海水從欽州、廉州一帶進入廣西，淹沒了許多地方，桂林又重新陷入了海底。經(jīng)過了漫長的歷史年代，在桂林一帶，也就逐漸沉積了許多由海水帶來的沉淀物，形成各種層狀的沉積巖，其中以石灰?guī)r較為突出。這種層狀的石灰?guī)r，是由含鈣質(zhì)成分的物質(zhì)不斷沉積膠結(jié)而成的。大約到一億五六千萬，地殼上升，今桂林——陽朔一帶開始露出水面。在以后漫長的歲月里，厚厚的石灰?guī)r層經(jīng)過長期的風化、剝蝕和雨水溶蝕，形成了以桂林為中心，環(huán)陽朔、靈川、平樂、興安、全州、荔浦、恭城等縣。桂林非常適合人們的生存和發(fā)展的選擇，其具有三大優(yōu)勢：一是環(huán)境優(yōu)美，山青水秀；二是氣候宜人，空氣清新；三是文化名城，歷史悠久。同時具備這三個條件的城市在全國實在不多，作為全國旅游地產(chǎn)最有潛力的城市，旅游經(jīng)濟的發(fā)展將為桂林市旅游地產(chǎn)的進一步騰飛提供最為有利的保障。但同時我們也注意到，桂林市區(qū)面積過小，產(chǎn)品消費能力極為有限。圖1 桂林市各年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）及增長率 數(shù)據(jù)來源：歷年《桂林統(tǒng)計年鑒》 從下圖我們可以看出桂林市2001年、2001年、2002年、%的速度快速增長。初步核算，2004年桂林市生產(chǎn)總值（GDP），％，說明桂林市整體的經(jīng)濟發(fā)展駛?cè)肓丝燔嚨?，為房地產(chǎn)的發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。圖2 桂林市各年城市居民人均可支配收入及增長率 數(shù)據(jù)來源：歷年《桂林統(tǒng)計年鑒》 城市居民人將可支配收入可以說最終決定了該區(qū)域內(nèi)的消費容量和潛力。.%，在國民經(jīng)濟發(fā)展快速的情況下，居民可支配收入?yún)s下降了，這說明城市居民的消費能力有所下降，這對房地產(chǎn)市場而言是一個不好的信號。 圖3 桂林市各年人均消費支出及增長率 數(shù)據(jù)來源：歷年《桂林統(tǒng)計年鑒》桂林屬于中國西部城市，城市居民人均消費水平不高。到2003年，人均消費性支出僅為6326元，由于2004年人均可支配收入下降，導(dǎo)致城市居民的消費信心受到影響所以致使消費支出現(xiàn)了負增長，這樣居民的消費預(yù)期進一步降低，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了不良影響。根據(jù)經(jīng)濟學(xué)上的恩格爾系數(shù)判斷，說明桂林城市發(fā)展還處于較為落后的時期。但同時我們也發(fā)現(xiàn)，中高收入者在城市居民中仍占有一定的比例，其中娛樂業(yè)消費占據(jù)他們每年消費支出的30%。據(jù)此判斷，在本案項目的運營中，可以充份考慮到本地的娛樂業(yè)市場。圖5 桂林市各年固定資產(chǎn)投資額及增長率 數(shù)據(jù)來源：歷年《桂林統(tǒng)計年鑒》隨著桂林市打造國際旅游城市目標的確立，桂林市加大了對老城區(qū)以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施的投資改造力度。同時也有力的拉動了房地產(chǎn)等社會投資。從上圖中我們可以看出，最近幾年內(nèi)，桂林市固定資產(chǎn)投資保持著快速的增長勢頭。圖6 近四年桂林市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化 數(shù)據(jù)來源：歷年《桂林統(tǒng)計年鑒》、隨著桂林市對桂林市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進一步調(diào)整，：：％、％％，雖然第二產(chǎn)業(yè)所占比重有所提高，但就全國范圍來講，比重依然很低。同時第三產(chǎn)業(yè)所占的比重也有小幅的提高。第一產(chǎn)業(yè)比重仍舊過大，桂林市城市化水平依然有限，本地需求對房地產(chǎn)支撐力有限。一個城市的發(fā)展應(yīng)該建立于本城市工業(yè)的發(fā)展，在三產(chǎn)類別中，只有工業(yè)可以創(chuàng)造價值，其它產(chǎn)業(yè)只是在轉(zhuǎn)移價值。如果桂林市過多依靠于旅游來拉動產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的話，將會對城市發(fā)展極為不利的。所以近年來，桂林市不斷調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，建立高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，引進高技術(shù)和生物技術(shù)等低污染行業(yè)，為桂林市經(jīng)濟的發(fā)展提供了強大的后勁。從我們在上面的分析中，雖然有些指標有所下降，但可以看出桂林市整體經(jīng)濟發(fā)展正處于一個上升期。隨著國家加大對西部城市的投入以及中國與東盟貿(mào)易進一步自由化。作為旅游城市來說，如果社會不發(fā)生任何不可抗因素（如疫情等）的話，桂林市經(jīng)濟發(fā)展應(yīng)被看好。 桂林市屬于旅游城市，出于環(huán)境方面的考慮，限制工業(yè)的發(fā)展。從三產(chǎn)比例中我們可以看出桂林市經(jīng)濟發(fā)展處于初級發(fā)展狀態(tài)，每年財政收入很大部分都是由旅游經(jīng)濟拉動的，這種經(jīng)濟模式具有一定程度的脆弱性，如果像前年一樣發(fā)生非典的話，導(dǎo)致國民經(jīng)濟的各項目展指標都有所下降，對城市經(jīng)濟打擊很大的。不過從桂林市城市十五規(guī)劃中我們可以看出，桂林市正在郊區(qū)加大對工業(yè)的投資力度，努力調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，桂林市經(jīng)濟發(fā)展前景看好。第二章：桂林房地產(chǎn)整體市場評估1．2004年桂林市房地產(chǎn)市場整體運營情況分析。房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持強勁增勢。，％，％。，；％％。，％，％。，％。1．桂林市房地產(chǎn)市場價格分析216。 桂林市普通住宅價格及增長率分析圖10 桂林市市區(qū)普通住宅價格及增長率 數(shù)據(jù)來源：桂林房產(chǎn)局從上面的圖表中我們可以清楚的前幾年桂林市市區(qū)普通住宅的價格走勢，2005年城區(qū)普通住宅價格預(yù)計達到2800元/平方米，上漲幅度驚人。主要原因是由于老城區(qū)改造的完成，政府加大了對城區(qū)土地控制力度，在一定程度上造成了土地的稀缺，造成了房價的上揚。預(yù)計這種上揚的趨勢將會在今后幾年內(nèi)得到保持。桂林市房地產(chǎn)發(fā)展還屬于初級階段，無論從營銷手法還是小區(qū)區(qū)內(nèi)環(huán)境設(shè)計方面都與深圳、北京、上海等地有著較大的差距，整體品質(zhì)不高。過多的局限于價格戰(zhàn)這種低檔次的競爭模式，但這種定價模式與當?shù)鼐用裣M力不足有著很大的關(guān)系。、桂林市房地產(chǎn)市場客源分析桂林市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)階段還處于初級階段，整個市場缺乏亮點，對外宣傳力度也遠遠不夠，同時來此購房仍然以桂林市區(qū)及下面十二縣為主，桂林房地產(chǎn)發(fā)展還未和旅游經(jīng)濟實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，鮮有外地購房團。荒島認為：所以本案在目標客戶定位上應(yīng)立足于全國，加大對海外的宣傳力度，在營銷手法上要有新的突破，提高本案的競爭優(yōu)勢。1．房地產(chǎn)景氣調(diào)查分析 中央對于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策已從重點控制土地供應(yīng)轉(zhuǎn)向了重點控制信貸，這個轉(zhuǎn)變，對于房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展將有著深遠的影響，對桂林樓市的影響也不例外。加上經(jīng)營性土地一律實行招、拍、掛政策，一些小地產(chǎn)商可能會因此出局，而房地產(chǎn)“巨頭們”則可能大肆擴張。以上種種因素的影響，桂林房地產(chǎn)業(yè)和全國一樣進入調(diào)整期，開發(fā)建設(shè)的步子有所放緩，2004年市區(qū)內(nèi)申請預(yù)售的樓盤與2003年相比有所減少，但市場需求沒有太大的變化，房地產(chǎn)市場總體狀況是健康的。但是，由于土地供應(yīng)，建材漲價，加上這幾年房屋質(zhì)量和環(huán)境有很大提升，實際發(fā)生的成本遠遠高于過去，促使房價有所上漲，盡管桂林房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的步子有所放緩，但市場沒有下滑，仍然保持著平衡發(fā)展的態(tài)勢。 通過對全市房地產(chǎn)企業(yè)進行問卷調(diào)查的情況看，各項數(shù)據(jù)經(jīng)計算機匯總處理后顯示，2004年下半年景氣狀態(tài)指數(shù)和2005年上半年景氣變動指數(shù)及完成和完成生產(chǎn)經(jīng)營的一些主要指標均有一定幅度的提高。1．4．1企業(yè)大多數(shù)景氣指數(shù)有所上升（1）、宏觀經(jīng)濟環(huán)境比較寬松，景氣狀態(tài)指數(shù)都大于0，說明宏觀經(jīng)濟環(huán)境比較寬松。在調(diào)查中有68%的企業(yè)認為2005年上半年的宏觀經(jīng)濟環(huán)境與2004年下半年相比已有大的改善,有32%的企業(yè)變化不大。 （2）、單位總體經(jīng)營狀況較好 ,說明經(jīng)營狀態(tài)比較好。，說明經(jīng)營狀態(tài)繼續(xù)向好的方向發(fā)展。有68%的企業(yè)認為2005年上半年總體經(jīng)營狀況很好。有32%的企業(yè)認為改善太大，認為惡化的為0。 （3）、房地產(chǎn)市場需求有所增加 ，房地產(chǎn)市場需求充足。，說明2005年上半年與2004年下半年相比市場需求有所增加。有65%的企業(yè)認為2005年上半年有大的改善，有30%的企業(yè)認為變化不大，有5%的企業(yè)認為惡化。從景氣狀態(tài)變動指數(shù)看，市場需求有所增加。 （4）、房地產(chǎn)市場供給充足 ，說明市場供給是充足的。從指標匯總的情況看，有60%的企業(yè)認為2005年上半年房地產(chǎn)市場供給更充足，有35%的企業(yè)認為不變，有5 %的企業(yè)認為變化不大。 （5）、銷售狀況更好 ，說明銷售狀態(tài)好。，說明銷售狀態(tài)比2004年下半年更好。有70%的企業(yè)認為2005年上半年銷售狀況更好，有20%的企業(yè)認為變化不大，有10%的企業(yè)認為惡化。 （6）、物業(yè)管理與服務(wù)質(zhì)量有較大改善 ，說明好。，說明與比2004年下半年相比改善較大。有70%的企業(yè)認為2005年上半年改善較大。有30 %的企業(yè)認為改善不太大。 （7）、說明經(jīng)營成本高。，說明2005年上半年經(jīng)營成本有所增加。有75%的企業(yè)認為2005年上半年的經(jīng)營成本略有增加，有25%的企業(yè)認為經(jīng)營成本較高。 （8）、拖欠差額有所增加 ，屬正常范圍。，說明2005年上半年拖欠差額有所增加。有59%的企業(yè)認為2005年上半年拖欠差額有增加，有41%的企業(yè)認為拖欠差額有一定改善。 （9）、公司盈利狀況有所改善 ，說明2004年下半年盈利狀況差。，說明2005年上半年與2004年下半年相比有所改善。有80%的企業(yè)認為2005年上半年盈利狀況有所改善，有20%的企業(yè)認為改善不大。 （10）、職工人均收入略有增加 ，說明職工人均收入略低。，說明職工人均收入略有增加。有56%的企業(yè)認為2005年上半年職工人均收入有所增加，有44%的企業(yè)認為變化不太大。 1．4．制約房地產(chǎn)發(fā)展因素分析 從計算機處理的數(shù)據(jù)結(jié)果看，2005年上半年約束單位經(jīng)營狀況諸因素排序為：顧客購買力不強排第一位；房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境差排第二位；資金緊張、房屋與物業(yè)管理缺乏競爭力并列第三位；缺乏高素質(zhì)經(jīng)營人員排第四位。附：桂林2005房地產(chǎn)景氣指數(shù)表各項指標 企業(yè)比例（%） 2004年下半年 實際 2005年上半年 預(yù)計 2004年下半年 實 際 2005年上半年 預(yù) 計 景氣狀態(tài)指數(shù) 經(jīng)濟意義 景氣變動指數(shù) 經(jīng)濟意義 好 一般 差 改善 不變 惡化 宏觀經(jīng)濟環(huán)境 29 63 8 38 62 0 較寬松 有改善 單位總體經(jīng)營狀況 25 50 25 46 54 0 較好 繼續(xù)向好 房地產(chǎn)市場需求 50 21 29 50 42 8 充足 有所增加 房地產(chǎn)市場供給 42 38 20 63 33 4 充足 更充足 銷售狀況 38 38 24 42 54 4 好 更好 物業(yè)管理與服務(wù)質(zhì)量 21 63 16 58 42 0 好 改善較大 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營成本 12 42 46 0 83 17 高 有所增加 拖欠差額 20 67 13 13 67 20 正常 稍有增加 公司盈利狀況 16 42 42 54 42 4 差 有所善 職工人均收入 0 83 17 13 87 0 略低 略有 增加 216。 業(yè)內(nèi)競爭加劇，房地產(chǎn)準入門檻提高由于政府對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控和土地出讓政策的變化必將帶動土地價格的上揚，拍賣和招標土地所需的高額資金使得許多中小型房地產(chǎn)公司失去了拿地的機會，而資金實力較雄厚的房地產(chǎn)公司則會步入一個良性循環(huán)發(fā)展的局面。預(yù)計在未來幾年內(nèi)，桂林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會由現(xiàn)在的一百二十家左右減少到十幾家左右，出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的局面。發(fā)展商的品牌意識、持續(xù)發(fā)展意識，更顯重要。216。 產(chǎn)品開始沖擊高端市場桂林市場已經(jīng)出現(xiàn)大量別墅上市場景，江岸美廬、麒麟灣、九里香堤、金山龍谷、翡翠山莊、碧山云天、麗景5號公館等，已對高端市場形成了較強的沖擊波，并對目標客戶起到一定的引領(lǐng)和分化作用。1．桂林市房地產(chǎn)市場分析小結(jié)216。 房地產(chǎn)兩極分流趨勢形成桂林目前的房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成明顯的兩極市場：其中以臨桂、靈川板塊引領(lǐng)的相對低端的消費市場，這兩個區(qū)域