【正文】 的承諾。特色人文景觀是景觀營造的特別之處，家天下項目應(yīng)該多從這方面考慮。u 居住配套及氛圍成為大盤關(guān)注的焦點一些住宅區(qū)力求與知名學(xué)校、文化企業(yè)合作，提升小區(qū)的文化與教育價值，使項目在后期銷售時能有良好口碑，真正樹立小區(qū)品牌。u 第一居所概念的變化，與旅游休閑度假結(jié)合的項目受到市場關(guān)注隨著收入和生活水平的提高，人們的閑暇時間用于休閑的比例越來越高，令第一居所概念變得更加寬泛，社區(qū)休閑設(shè)施有可能超過生活服務(wù)設(shè)施成為居住者選擇居所的重要條件，因此，加大對休閑健康設(shè)施的投入成為各個項目的趨勢，這就要求將公建設(shè)施分為社區(qū)配套和與社會共享兩大部分，從而減輕物業(yè)管理公司的壓力；一些項目將請進專業(yè)機構(gòu)對配套設(shè)施進行經(jīng)營管理，塑造一個開放的社區(qū)形象，以聚集人氣，提升項目價值。從制造好的產(chǎn)品，到提供完善的物業(yè)服務(wù)，到經(jīng)營管理好配套休閑設(shè)施，對發(fā)展商的綜合能力提出了更高的要求。u 板塊競爭的特點較為明顯從2003年福州房地產(chǎn)市場的發(fā)展來看，新的居住板塊都有意挑戰(zhàn)傳統(tǒng)市中心板塊，未來的市場競爭可能在項目的單項爭奪上呈現(xiàn)板塊競爭的特點，同一板塊的開發(fā)商有可能聯(lián)手炒作，共同做大市場。家天下項目在操作過程中也要善于利用區(qū)域的資源優(yōu)勢，借勢而為。 四、國內(nèi)大盤分析[簡要說明]調(diào)研小組對福州市在售可類比樓盤進行了實地調(diào)查工作，先后調(diào)查30余個樓盤，同時對國內(nèi)各地的可類比項目也作了大量的分析研究工作，現(xiàn)在將各個項目中對家天下項目有借鑒意義的項目進行分析，通過對比、分析、整合、借鑒，為三木家天下項目開發(fā)提供參照系。（一）廣州華南板塊健康、教育主題大盤——南國奧林匹克花園□南國奧林匹克花園地處廣州番禺區(qū)鐘村鎮(zhèn)，距廣州市中心約15公里,地鐵三號線就在旁邊，是一個以體育產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的新型現(xiàn)代化生活社區(qū)?！醢l(fā)展商在成功開發(fā)廣州奧林匹克花園的基礎(chǔ)上，以連鎖經(jīng)營的模式實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與體育產(chǎn)業(yè)的有效嫁接；以復(fù)合房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)理論，整合各種資源；以全新的服務(wù)理念，滿足有效需求；以超常規(guī)的策劃思維啟動新的市場熱點；以領(lǐng)先的技術(shù)手段，創(chuàng)造一種“科學(xué)運動，健康生活”的全新生活方式?！跄蠂鴬W林匹克花園倡導(dǎo)“社區(qū)高爾夫生活”，將奧林匹克生活社區(qū)與高爾夫球運動緊密結(jié)合，積極開展和推廣高爾夫球運動，讓更多的白領(lǐng)人士、精英階層能感受到高爾夫球運動的魅力?！跄蠂鴬W林匹克花園的設(shè)計將遵循時代精神與地區(qū)特色相結(jié)合的原則，其風(fēng)格有別于其他社區(qū)，突出了奧林匹克“更高、更快、更強”的奧運精神，將“以人為本、科學(xué)運動、健康生活”的基本宗旨貫穿于項目規(guī)劃建設(shè)的全過程和各個環(huán)節(jié)，力求將本項目塑造為整個珠江三角洲地區(qū)最具差異性、標(biāo)志性的新世紀(jì)物業(yè)。□ 南國奧園倡導(dǎo)的“新生活”內(nèi)容進行一種實質(zhì)性的體現(xiàn)，主要表現(xiàn)在三方面：? 體育新生活：? 以“運動就在家門口”的優(yōu)勢突出業(yè)主“運動健康、和諧平等”的生活方式。? 以“生活就象高爾夫”的優(yōu)勢突出業(yè)主素質(zhì)的全面提升，如從麻將包房轉(zhuǎn)變到高爾夫包房，充分展現(xiàn)南國奧園業(yè)主的良好素養(yǎng)。216。 教育新生活：? 以“南奧學(xué)村”的軟硬件設(shè)施、國際級先進教育水平，突出北師大南奧實驗學(xué)校的實力，展現(xiàn)“南奧學(xué)村”的教育領(lǐng)跑者優(yōu)勢。? 以南國奧園的各種素質(zhì)教育配套為基礎(chǔ)，開展豐富多彩的活動，讓業(yè)主對孩子未來的生活、學(xué)習(xí)環(huán)境充分了解。216。 居住新生活? 從交樓工作開始，讓業(yè)主對南國奧園的服務(wù)素質(zhì)有初步的了解。專門培訓(xùn)“新生活服務(wù)大使”加強交樓工作服務(wù)。? 社區(qū)文化的建設(shè)。今后，將會以“高爾夫酒店”、“大型運動會所”、“撒野公園”等作為基地，以各種各樣的社會活動吸引社會各界精英人士，力圖將南國奧園建設(shè)成為“白領(lǐng)精英人士的超級交際中心”?！蹴椖克诘娜A南板塊為廣州市近年來最為熱銷的板塊之一，近年來大盤迭起，居住郊區(qū)化的趨勢是該類項目最大的支撐。盡管周邊欠缺生活氣氛，但依靠大型社區(qū)自成規(guī)摸的配套，尤其是體育概念在社區(qū)中的成功移植，本項目成功避 開了社區(qū)成熟度不足的短處，獲得市場廣泛的認(rèn)可。規(guī)劃特點□南國奧林匹克花園旨在將奧林匹克文化及體育運動融入社區(qū)之中，以體育運動為主要溝通交流方式，培養(yǎng)及引導(dǎo)人們在生活當(dāng)中自發(fā)地形成平等的人際關(guān)系、共同的生活理念，從而實現(xiàn)發(fā)展商創(chuàng)造新的健康生活方式的構(gòu)想。在這種健康生活理念的帶動下，通過設(shè)計師的精心規(guī)劃及社區(qū)管理者的策劃，整個社區(qū)將體現(xiàn)一種健康向上、自覺參與群體運動的良好氣氛?！醯缆芬?guī)劃較好地利用了地塊的特征，建筑塊體空間組合協(xié)調(diào)，會所強烈的公共建筑風(fēng)格較好地演繹了樓盤內(nèi)含的體育概念。撒野公園、高爾夫球場等更為全面地注釋了體育社區(qū)的品質(zhì)。[對本項目的啟示]奧園的成功并非偶然，而是國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定程度必然會出現(xiàn)的產(chǎn)物。當(dāng)人們生活水平到達一定程度后，對健康運動的需求大幅上升后所必然的一種趨勢。因此奧園的成功正是驗證了這種需求的存在，而且需求還非常旺盛，所有的奧園都十分旺銷就是明證。南奧體育、教育、新生活等概念，比較適合家天下的針對二次置業(yè)群體整體社區(qū)打造，尤其是休閑體育文化的優(yōu)點，是家天下項目最值得汲取的。（二）深圳海岸水景大盤——蔚藍海岸深圳蔚藍海岸社區(qū)位于南山區(qū)后海片區(qū)，海濱路以北、后海路以東、后海濱路以西、創(chuàng)業(yè)路南側(cè)，緊臨深圳灣，主要由填海而成。占地30萬平方米，總建筑面積51萬平方米，為低密度純住宅高尚社區(qū)。社區(qū)內(nèi)擁有深圳罕有的千米海濱觀景線。天晴日爽時，眺過遼闊的深圳灣，可觀賞郁郁紅樹林，萬米城市景致。%，10幢小高層豪華樓宇共提供了806個精品單位。一期中庭花園面積7000平方米，戶均綠化面積35平方米。蔚藍海岸必將成為深圳現(xiàn)代海濱生活的新焦點。設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)全部為一梯兩戶式電梯洋房，兩梯六戶式海景雅居。超大型休閑會所，仿沙灘園林泳池，眾多獨有運動休閑設(shè)施。配套省類一級重點中學(xué)，小學(xué)和國際幼兒園，共組南山名校群?？倯魯?shù)近5000戶，計劃用56年的時間完成整個開發(fā)工作，目前該項目二期即將清盤，三期開盤在即，預(yù)計項目全面建成后將成為深圳特區(qū)以內(nèi)最大規(guī)模的高尚濱海社區(qū)...蔚藍海岸是深圳當(dāng)前最成功的大盤之一，盡管有海景資源作為依靠，但根據(jù)調(diào)查顯示，在蔚藍海岸2期購房的業(yè)主群當(dāng)中，購買最主要的原因并非是海景資源，因為大部分單位是無法看到海景資源的。而占購買原因最主要的排名第一的則是蔚藍海岸內(nèi)部所營造的環(huán)境，包括中心數(shù)萬平米的“棕櫚灘漫步公園”及會所，和內(nèi)部綿延的水系系統(tǒng)。同樣，休閑文化也是蔚藍海岸主打的一種生活概念，當(dāng)然，在休閑文化營造上，蔚藍海岸與萬科的手法不同，蔚藍海岸更多的借助景觀環(huán)境的力量，通過對水景主題的訴求來實現(xiàn)這一“水邊生活”的夢想。特別一提的是，蔚藍海岸在休閑空間營造上有很多方法值得借鑒，包括入口空間的休閑化、人性化設(shè)計，沿岸漫步道等。[對本項目的啟示]水景花園：在福州市場的情況也同樣表明，項目內(nèi)部環(huán)境營造已經(jīng)越來越重要，甚至是決定項目成敗的重要因素。同時環(huán)境景觀也不再僅僅是景觀設(shè)計師的任務(wù)，更是營銷人員應(yīng)該考慮如何整合資源，以此打開市場的問題。在市場上，水景社區(qū)一直就是比較稀缺的資源，大量運用各種低成本、易維護的小水景，精心打造項目的景觀花園，對外是項目具有特色優(yōu)勢的展示面，同時形成賣點，對項目的銷售起到強力的支撐。（三）中國規(guī)模社區(qū)開發(fā)的成功的典范——廣州麗江花園麗江花園由于用地規(guī)模較大，近1500畝的規(guī)模使得小區(qū)規(guī)劃游刃有余，社區(qū)配套十分齊備，最大限度的發(fā)揮了土地的綜合價值。該社區(qū)初期定位為實用性較強的中低檔郊區(qū)住宅，一二期開發(fā)成功后，由于項目規(guī)模大，規(guī)劃彈性也較高，廣州后花園，白領(lǐng)天堂，品位住宅等內(nèi)涵被注入該項目，因而取得了極大的市場感染力。麗江花園社區(qū)配套非常齊全，區(qū)內(nèi)有獨立的商業(yè)中心、人工湖、泳池、學(xué)校、幼兒園、碼頭等，樓宇建筑不乏詩情畫意，從入口的流水瀑布到清風(fēng)、賞月二亭，到淺淡輕流的濯足澗，到各式怡神養(yǎng)身的嶺南佳樹，小區(qū)內(nèi)天然純凈，讓人仿佛時光倒流，重?zé)冋?。[對本項目的啟示]康城居、江臨天下、棕櫚灘、左岸、九如通津等普通住宅、江邊豪宅、別墅各種不同物業(yè)產(chǎn)品，以差異性較大的副品牌在麗江花園的總品牌下推廣，一次又一次獲得市場轟動，吸引了大量追求新生活的中產(chǎn)白領(lǐng)。（四）上海商業(yè)休閑典范——萬科假日風(fēng)景近期，萬科在上海又推出了新盤“假日風(fēng)景”，從深圳萬科的四季花城延續(xù)而來，萬科依然在1期營建了大規(guī)模商業(yè)街，總建筑面積達到8000平米，作為推盤的一把利器。（見下圖）從圖片可以看出，在營造社區(qū)氛圍方面，萬科更加注重細(xì)節(jié)，盡管尚無一家商戶入駐，整體氣氛和生活情趣已經(jīng)展示出來。比起四季花城，萬科的手法更加純熟，從主打商業(yè)街和社區(qū)文化的一個點擴展到幾個點，包括：*水系（濱水概念）：中心湖濱公園水系系統(tǒng)及水岸住宅*體育（體育概念）：6000平米運動休閑會所*大型綠地（公園概念）：7萬平米郊野公園，由澳洲伍茲貝格精心打造*產(chǎn)品的合理與人性化：環(huán)水的4+1疊加別墅；全南北朝向、大面寬、短進深戶型見下圖：萬科的公式/對本案的啟示 通過以上分析，得到萬科的成功“公式”，即：社區(qū)休閑商業(yè)步行街+社區(qū)文化營造+萬科品牌精神即品牌地產(chǎn)之路必須“軟硬兼施”。[對本項目的啟示]項目的突破點：社區(qū)休閑文化氛圍包裝：“家天下”項目是五四北大型居住項目，如果這次項目成功銷售并打出品牌，對于三木集團整合各類資源開發(fā)項目有著非常重要的意義，因此在投入方面要有整體觀，尤其是在社區(qū)氛圍形成方面，非常重要。所以，“社區(qū)休閑文化”氛圍的包裝是值得我們借鑒的。（五）廣州一舉成名中國大盤——星河灣大盤的開發(fā)，唯有靠產(chǎn)品的綜合質(zhì)素才能取勝，星河灣之所以一躍成名，這同星河灣的產(chǎn)品綜合質(zhì)素優(yōu)良是分不開的，星河灣的產(chǎn)品解析將主要圍繞產(chǎn)品的環(huán)境、規(guī)劃和建等方面來進行剖析項目概況：星河灣總占地1,200畝，首期總投資8億元人民幣，建筑面積30多萬平方米，居住戶數(shù)1,900多戶，由六大充滿異域風(fēng)情的水景園林社區(qū)組合而成，綠化率達50%。市場定位：高品位的濱江休閑高尚文化社區(qū) 星河灣的建筑規(guī)劃星河灣的建筑規(guī)劃呈現(xiàn)半圍合式布局，這樣的布局豐富了社區(qū)的空間層次感，又利于增強居民潛在的空間領(lǐng)域控制意識，有助于社區(qū)文化氛圍的建設(shè)和居民的交往。同時利用建筑不同的高度、間距，營造出不同的建筑光影效果，達到社區(qū)居民午后也能休憩乘涼的效果。星河灣的建筑設(shè)計星河灣的建筑設(shè)計整體給人以十分莊重古典的感覺，在建筑外立面的處理手法是大量借鑒了歐州古典建筑的設(shè)計手法，如歌特式建筑的尖屋頂?shù)?，外立面裝飾（如石雕線條）采用了古羅馬、古希臘建筑中的設(shè)計手法，強化了外觀的美感，但又沒有古典建筑中的繁瑣，顯得更為簡潔，整體建筑樣式我們認(rèn)為屬于仿古典與折衷樣式的綜合。從居住空間功能和立面關(guān)系的處理上，把景觀陽臺全部設(shè)計成內(nèi)陽臺，保證了外立面線條的簡潔流暢，從居住的內(nèi)部功能上，客廳陽臺合一，形成了更為靈活的開放式結(jié)構(gòu)，保證住戶擁有更為開闊的景觀資源。星河灣的園林景觀在設(shè)計星河灣的園林景觀在設(shè)計手法上采用均好性原則，每個居住組團都擁有以水景為主的園林景觀資源，形成不同景觀主題的空間。星河灣的社區(qū)景觀建設(shè)主要引入了水景為主題的園藝景觀建設(shè)，形成了以“一江兩河四湖六池”十大水系的首期46個水景景點。在材料處理上大量采用了天然的材料，如號稱世界第一等的觀光休閑大道上的實木、黃蠟石、石英石、麻石、卵石等園林的作用：一是人工優(yōu)化的生態(tài)；二是體育活動場所；三為讀書工作幽靜；四是閑暇自娛；五是社會交往。星河灣的園林給我們的感覺在功能及空間上與建筑和人相互滲透性方面做的比較成功，通過疊石，高大喬林等物體將空間進行巧妙遮掩、分隔，形成了各具一定功能的園林小環(huán)境，園林各方面的作用在此體現(xiàn)的較好，而非其他一些樓盤的園林給人的感覺只是觀賞，過于生硬，無法留住人，成為“空白地帶”，園林整體環(huán)境顯得悠閑、自然、安靜、清潔。星河灣的獨創(chuàng)特色1. 2. 廣州第一家用不著空調(diào)的樣板房 3. 投巨資從50公里外的西北江引來天然保護水源作為區(qū)內(nèi)生活用水 4. 社區(qū)內(nèi)24小時免費泳池 5. 廣州第一家擁有全方位商業(yè)聯(lián)盟 6. 廣州第一家擁有泛會所的樓盤 7. 與番禺寶墨園達成合作，獨家引進寶墨園的活水技術(shù)，獨家擁有天然活水生態(tài)循環(huán)系統(tǒng)8. 技術(shù)以純物理方式改變水分子排列，在不改變?nèi)魏巫匀粚傩缘那疤嵯麓蠓忍岣吡怂淖詢袅?、攜氧力和滲透力[對本項目的啟示]星河灣——罕見快速啟動市場的品牌成長策略中國房地產(chǎn)經(jīng)過幾年時間的開發(fā)完善，在業(yè)界已形成了幾種較為成熟的開發(fā)規(guī)模，如碧桂園的工業(yè)化擴張開發(fā)模式，麗江花園、祈福新村的積累完善型開發(fā)模式，奧林匹克花園的復(fù)合地產(chǎn)型開發(fā)模式，萬科、合生的專業(yè)化擴張模式等的另一種全新的房地產(chǎn)開發(fā)模式，與上述模式根本不同的是，星河灣超越了以往大型社區(qū)開發(fā)“積累、完善、成熟”的慢熱舊思路，確立了以大力投入、快速成熟、快速啟動的快熟新模式。這一開發(fā)規(guī)模的優(yōu)點在于通過社區(qū)現(xiàn)房實景的展示，快速打消客戶購房所存在的疑慮，促使客戶在短時間內(nèi)下定單，從而拉動銷售業(yè)績的快速攀升，迅速搶占市場，和競爭對手在開發(fā)模式上保持“唯一性”的競爭優(yōu)勢，同時可大大降低項目的市場營銷推廣費用。有效的資源整合則是星河灣保證這一優(yōu)勢的關(guān)鍵，通過大量整合專業(yè)的社會資源，星河灣實現(xiàn)了快速和專業(yè)兩個目標(biāo)，并最終被市場印證，家天下項目在資源整合的力度和廣度上也要加強。（六）深圳著名品牌大盤——萬科四季花城萬科地產(chǎn)在深圳龍華營建的四季花城，總占地約1000畝（含二期錦繡花園）。成為城市核外圍片區(qū)開發(fā)的典范，帶動深圳郊區(qū)化居住熱潮。四季花城項目首期近400畝開發(fā)量已基本完成，由于地塊四周市政配套不全，住戶交通問題成為市場瓶頸，已經(jīng)使得開發(fā)商感到獨自開發(fā)的壓力，好在開發(fā)商與政府關(guān)于后續(xù)土地開發(fā)達成較好協(xié)議，規(guī)模增加至1000畝，萬科又進行了大量的配套公建設(shè)施先行建設(shè)，規(guī)模使得該項目品牌效應(yīng)進一步擴大，開發(fā)商加大配套設(shè)施的建設(shè)，政府掀起了該片區(qū)的開發(fā)引資熱潮，住戶享受更完善的交通，教育，醫(yī)療等配套服務(wù)，政府，住戶，開發(fā)商三贏。[對本項目的啟示]社區(qū)商業(yè)街的營造，減少噪音的組團設(shè)計，對分期開發(fā)與路網(wǎng)的處理，和半地下停車設(shè)計、內(nèi)向型景