【正文】 結(jié)論：根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果及銅川房地產(chǎn)市場研究情況，我們認(rèn)為，總體上看，銅川房地產(chǎn)市場總體發(fā)展空間相對較弱，但新區(qū)房地產(chǎn)市場潛力卻不容小視。3．房地產(chǎn)市場開發(fā)產(chǎn)品單一，普通商品住房需求將增大近幾年，經(jīng)濟適用房建設(shè)、棚戶區(qū)改造仍為銅川市政府的建設(shè)重點，2010年銅川市將繼續(xù)加快經(jīng)濟適用住房建設(shè)，滿足中低收入家庭日益增長的住房需求。2．銅川市新區(qū)已成為銅川人民投資置業(yè)的首選根據(jù)銅川新區(qū)“十一五”發(fā)展規(guī)劃要求，政府將積極穩(wěn)妥發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，不斷積聚人氣。這一結(jié)果符合傳統(tǒng)的居住觀念，此外，復(fù)式住宅空間類型也越來越多的深入人心，所以也應(yīng)適當(dāng)考慮。10．消費者職業(yè)及收入與購房面積需求相關(guān)性分析調(diào)查顯示，不同職業(yè)人群都比較喜歡90120平米的住宅面積，主要是家庭結(jié)構(gòu)原因，再就是對于居住空間寬敞及舒適度要求的不斷提高，再次為6090平米的面積和120150平米的面積，150平米面積以上的需求人數(shù)很少，主要集中在交通運輸業(yè)者，同時其它面積也存在一定需求。同時，家庭年收入3萬元以下人群較多，其次為35萬和510萬，這些人群主要是首次置業(yè)滿足居住要求，此外便為二次購房改善居住條件，這里需要注意的是1020萬人群除了方便子女教育或方便工作外，還有投資的傾向。7．消費者職業(yè)、收入與區(qū)域需求相關(guān)性分析從下圖可以看出，新區(qū)作為未來的政治、經(jīng)濟、文化中心，成為不同職業(yè)人群的首選，此外，老市區(qū)王益區(qū)成熟的生活配套及舒適的生活環(huán)境也是大多數(shù)人青睞的重要因素。4．消費者年齡構(gòu)成與購房選擇戶型相關(guān)性分析調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，三室兩廳是各個年齡階段人的首選，其中，4145歲及50歲以上人群則更傾向于兩室兩廳，分析認(rèn)為主要與家庭構(gòu)成及生活習(xí)慣有關(guān)。上圖顯示，銅川市民的購房渠道來源主要是現(xiàn)場售樓處及親朋介紹，其次為報紙廣告、街頭傳單、房展會及電視等。從上圖可以看出，未來13年內(nèi)購房者選擇區(qū)域主要為新區(qū)，占一半以上，分析原因在于市政府的新區(qū)遷移，基礎(chǔ)設(shè)施及生活配套不斷完善的新區(qū)日益成為銅川市民的向往，良好的人居環(huán)境及生活氛圍必將為新區(qū)的房地產(chǎn)市場帶來新的生機與活力。半數(shù)以上的需求人數(shù)表明銅川市市民的停車位需求市場空間很大。15．小區(qū)周邊商業(yè)、生活配套分析上圖顯示，多數(shù)人認(rèn)為超市、學(xué)校和醫(yī)院是小區(qū)周邊不可缺少的商業(yè)、生活配套，銀行、大型綜合商場、體育健身設(shè)施也具有一定的重要性。所以建議在大面積戶型中設(shè)置適當(dāng)尺寸的戶內(nèi)花園。9．受訪者對住宅外墻顏色的需求分析統(tǒng)計顯示，受訪者對于住宅外墻顏色的偏好主要是白色、淡藍(lán)色，%%，其次為淡綠色和鮮紅色，淡黃色和土黃色最少，%%。5．受訪者對房屋交付標(biāo)準(zhǔn)需求分析上圖顯示，%的人選擇全簡裝修，其次為毛坯，再次為全精裝修，分析認(rèn)為，隨著交房品質(zhì)的提升，越來越多的人希望免除裝修所帶來的煩惱，所以全簡裝修成為很多人的首選。2．受訪者對房屋面積的需求分析從上圖可以看出， 選擇90120平米、6090平米，120150平米的較多，分析認(rèn)為這一結(jié)果主要與居民家庭結(jié)構(gòu)及戶型選擇有關(guān)。%%%%%1年內(nèi)2~3年4~5年不考慮購房購房時間此外，結(jié)合城市一般購房人群特性及銅川市自身特點，購房者主要是政府機關(guān)、科教文衛(wèi)事業(yè)、商貿(mào)企業(yè)、交通運輸及煤炭開采等，這與我們此次調(diào)查訪問的對象恰好吻合。經(jīng)過我們對數(shù)據(jù)的統(tǒng)計、歸納與分析，得出以下結(jié)論：1．受訪者年齡構(gòu)成此次受訪者主要集中在3135歲之間，其次為2630歲，再次為3640歲，主要是考慮到各年齡階段人群購買能力差異，進(jìn)而有選擇地進(jìn)行問卷調(diào)查，所以有效性、合理性較強。 銅川市房地產(chǎn)市場購房行為需求分析本次市場需求調(diào)查是以人員訪問的形式進(jìn)行，采用攔截式問卷調(diào)查，調(diào)查時間從 2010年5月22日開始至2010年5月23日結(jié)束，銅川市房地產(chǎn)購房需求調(diào)查隨機發(fā)放問卷800份，回收700份。⑨房地產(chǎn)評估2010年一季度，全市完成房地產(chǎn)評估128件，其中：住宅93件、非住宅35件。一季度，全市完成各類房屋登記發(fā)證2629件，%。一季度，%。㎡，其中：㎡、㎡。⑥房地產(chǎn)交易2010年全市計劃房屋（現(xiàn)房+期房）銷售面積65萬㎡。一季度，㎡，其中：銅川礦務(wù)局、㎡、㎡。其中：，%、%。全市新開工項目16個，㎡，%，其中：圖410 2010年一季度銅川市各類住房開工面積竣工項目3個，㎡，%，其中：㎡，㎡。（5）華源名府．櫻桃園項目簡介：華源名府．櫻桃園由陜西華帆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，位于銅川新區(qū)朝陽路，占地面積70000㎡，開盤時間20090401日，項目定位為高尚住宅社區(qū)，銅川首家地溫中央空調(diào)住宅區(qū)，18層純板式住宅，全剪力墻結(jié)構(gòu)，480個珍品單位，81139平米經(jīng)典戶型。多層建筑錯落有致；高層點綴其間；配套有大型主流商業(yè)街區(qū)、社區(qū)會所、幼兒園。主力戶型：2室2廳1衛(wèi)，此外還有兩個3室2廳1衛(wèi)的戶型，目前在正在銷售中，截止20100521日，項目均價為3000元/ m2。截止20100524日，項目均價為2600元/㎡。河?xùn)|小區(qū)，總建筑面積18000平方米，總投資2000萬元。星河灣項目簡介：龍記加快商住街建設(shè)步伐,力爭“十一五”末金鼎、鐵諾、金謨、金裕、斯正等商住街全面建成，金鼎小區(qū)、太陽商城東西區(qū)基本建成。 2010年以后，新區(qū)將積極穩(wěn)妥發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，不斷積聚人氣。新區(qū)鼓勵發(fā)展基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，重點發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)：包括經(jīng)濟適用房、商品房、寫字樓、標(biāo)準(zhǔn)化廠房開發(fā)。五是加強項目建設(shè)。由市級實施的是新區(qū)錦繡園（48萬㎡）、老區(qū)史家河棚戶區(qū)、重興棚戶區(qū)、利群棚戶區(qū)、佳和華庭、惠民佳苑（22萬㎡）。2009年，銅川市新開工住房建設(shè)項目38個，㎡，%。實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資23億元，完成房地產(chǎn)交易額10億元，保持房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有升，房屋銷售率95%以上，保持基本無空置房。1．銅川市房地產(chǎn)市場分析①銅川市房地產(chǎn)市場狀況“十五”期間，銅川經(jīng)濟適用住房建設(shè)成為住宅建設(shè)的主力軍，住宅建設(shè)開工面積140萬平方米，竣工100萬平方米。216。規(guī)劃建設(shè)用地范圍：東起梅七鐵路線，西至趙氏河，北起上高埝，南到惠家堡，東西寬約7公里，；D、城市人口規(guī)模：，遠(yuǎn)期25萬人。2．新區(qū)銅川新區(qū)建于1992年，1993年由省政府批準(zhǔn)并享受省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的一切優(yōu)惠政策，是陜西省“一線兩帶”建設(shè)的重要組成部分，是銅川新的政治、經(jīng)濟、文化中心。216?！七M(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?！嵘擎?zhèn)商貿(mào)業(yè)發(fā)展水平。⑤區(qū)域建設(shè)——構(gòu)筑城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。建成交通、通訊、供水、供電、供氣和污染治理、防災(zāi)減災(zāi)等基礎(chǔ)設(shè)施比較完備的城鎮(zhèn)體系，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量得到有效改善。——城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局。經(jīng)濟社會進(jìn)入新一輪增長期的上升階段，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，消費需求的升級，經(jīng)濟增長空間的擴張，使縣域特色經(jīng)濟發(fā)展活力和內(nèi)在發(fā)展動力不斷增強，必將帶動城鎮(zhèn)化快速發(fā)展。對于王益區(qū)城鎮(zhèn)化發(fā)展的引導(dǎo)、推動、規(guī)范提供了政策支持，特別是省政府實施“關(guān)中百鎮(zhèn)建設(shè)”，“一百個重點鎮(zhèn)建設(shè)”和“一軸一環(huán)三走廊”城鎮(zhèn)化體系建設(shè)，為王益區(qū)城鎮(zhèn)化建設(shè)提供了良好的機遇。小城鎮(zhèn)環(huán)境污染問題日益暴露，生態(tài)惡化趨勢加強；環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對滯后，普遍存在環(huán)保欠賬，污水處理、垃圾處理滯后，綜合環(huán)境質(zhì)量較低。其中市區(qū)以三產(chǎn)服務(wù)為主，黃堡鎮(zhèn)和王家河鎮(zhèn)以現(xiàn)代建材、裝備制造、紡織服裝、陶瓷加工四大工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主?！a(chǎn)業(yè)發(fā)展具備一定規(guī)模。、新區(qū)概況1．王益區(qū)①發(fā)展現(xiàn)狀——城鎮(zhèn)化發(fā)展水平不斷提高。目前銅川市已建成200萬畝果業(yè)基地。第三個基地：航空鋁材基地。 五大基地：第一個基地：陜西省第二個能源化工基地。多帶既利用城區(qū)的溝壑、坡塬小溪等地帶，大量植樹造林，山體退耕還林，形成縱橫交錯的多條帶狀綠化系統(tǒng)。二區(qū)即北市區(qū)（由王益區(qū)、印臺區(qū)范圍的老城區(qū)組成）、南市區(qū)（由耀州城區(qū)、新區(qū)組成）。合理布局各類城鎮(zhèn)，積極發(fā)展中心鎮(zhèn)，逐步形成城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)沿交通干線和資源分布帶發(fā)展的“一主二次”的城鎮(zhèn)發(fā)展軸，即主軸沿210國道沿線發(fā)展，次軸分別為梅七鐵路線和305省道沿線。經(jīng)濟適用住房實行成本監(jiān)審制度。解讀：該政策一方面規(guī)范了房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的經(jīng)營運行，同時在很大程度上也體現(xiàn)了房產(chǎn)管理局對于本市中介服務(wù)機構(gòu)的積極扶持。旨在實現(xiàn)新建住宅的安全使用,維護業(yè)主的合法權(quán)益。購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由房產(chǎn)管理部門按原價格并考慮折舊和物價水平等因素進(jìn)行回購。進(jìn)而帶動新區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。解讀：過多政策性住房的開發(fā)建設(shè)在改善居民安居工程、維護社會穩(wěn)定的同時勢必影響商品住宅市場的發(fā)展及運行，同時也將對銅川市房價走勢產(chǎn)生一定的影響，對于銅川商品房開發(fā)將具有一定的消極作用。1．拆遷安置政策2005年，銅川市啟動實施了沉陷區(qū)、滑塌區(qū)群眾整體搬遷工程，并大規(guī)模開發(fā)建設(shè)廉租房，通過出售價、出租價控制，出售、出租給沉陷區(qū)和滑塌區(qū)的特困群眾。總體來看，20042008年銅川市居民儲蓄呈現(xiàn)上漲趨勢，這為房地產(chǎn)、商業(yè)等行業(yè)的發(fā)展帶來了機遇。3．建筑業(yè) 圖43 銅川市建筑業(yè)增加值（單位：億元）從上圖可以看出，近五年銅川市建筑業(yè)增加值在逐年上升，特別是2005年以來的快速增長，帶動了建筑業(yè)市場的繁榮。1．銅川市地區(qū)生產(chǎn)總值圖41 銅川市GDP及增長率（單位：%）上圖顯示，銅川經(jīng)濟發(fā)展平穩(wěn)較快。9．文化古跡銅川市具有完整的歷史文化序列，互融的人文自然景觀，且自古為我國西北瓷業(yè)重鎮(zhèn)，黃堡鎮(zhèn)耀州窯為中國陶瓷史上六大名窯之一，其刻花青瓷被譽為宋代青瓷之冠，曾