【正文】 ，由于策劃水平有限不足之處煩請開發(fā)商領(lǐng)導提出寶貴意見與建議，加之改善，目標為了更好的達成快速回籠資金、增加效益的策劃目的。交通便利、配套日趨完善錦繡?河畔不斷完善的工程及配套建設。，為二期產(chǎn)品設計的精益求精提供參考依據(jù)。 通過在現(xiàn)場舉行購房客戶聯(lián)誼活動，為項目長期發(fā)展打造忠誠度與品牌口碑。推廣手法：活動SP 媒體宣傳 承接開盤旺勢，延續(xù)第一次公開發(fā)售的熱銷口碑，深入闡述項目獲得追捧的價值所在； 清盤后，通過各類媒體炒作既是總結(jié)，亦是為項目二期的推出作鋪墊。利益點媒體宣傳：認購說明；意義：以集中式銷售的方式，一舉消化市場上對本項目具有強烈購買意愿客戶的購買力，實現(xiàn)一期基本銷售。制造“物美價廉”的巨大心理落差。老、中、青、幼可隨時各自享受運動健康的樂趣利益點 意義：通過SP，形成市場對本項目的高價位的心理準備，為制造開盤的價格心理落差作好鋪墊。 為開盤創(chuàng)造堅實的口碑和輿論基礎。環(huán)保生態(tài)建筑，締造健康人居生活。市場推廣語極富競爭力的價格內(nèi)部認購期（2010年3月11日至2010年3月20日）推廣目標: 通過內(nèi)部認購實現(xiàn)首批客戶的成交； 為開盤打下人際傳播的良好基礎； 繼續(xù)為開盤儲備意向客戶。執(zhí)行項 LOGO VI定位 售樓處成立 推廣活動：SP※品牌量身定制品質(zhì)到位，裝修到家。有空間，就有可能戶型設計市場推廣語專業(yè)設計確保一流水平 迅速消化大批意向客戶的購買力；空飄氣球※政府官員；工地現(xiàn)場舉行新聞發(fā)布會； 意義：向外告知新城的最新動向，維持項目的市場曝光率，并通過對項目開工儀式進行全程的炒作，引起傳媒的關(guān)注，成為市場的焦點，提升項目的形象?！鶇⒓訉ο螅骸?派發(fā)宣傳海報， ，在各寫字樓大堂設置展示架，擺放項目宣傳折頁供客戶取閱。 通過成立“錦繡?河畔接待中心”，為錦繡?河畔的推廣拉開序幕，吸納潛在消費者入會。個性生活百分百。新健康住宅首倡者與領(lǐng)跑者河畔品牌賣點策略：主要賣點七、 各階段推廣策略與計劃：蓄客期電視片制作沙盤宣傳書為二期儲蓄客源完成大部分樓體的外立面工程開盤舉行現(xiàn)場驚喜大抽獎占總體50%，第二次公開發(fā)售制造“物美價廉”的巨大心理落差。推廣目標繼續(xù)為開盤儲備意向客戶。為開盤創(chuàng)造堅實的口碑和輿論基礎職工內(nèi)部認購等內(nèi)部認購期：銷售資料印刷完畢銷售目標蓄客期工程與準備工作進度內(nèi)部認購期：時間：2010年3月11日至2010年3月20日※其出發(fā)點有以下：一是，南向組團動工早沿致富路，客戶可及早看到工程包裝形象，有助于信心的提升；南向組團臨近公路，并部分樓體靠近商鋪，住宅價格相對高，有助于吸引前期客戶購買；二是，東向組團臨近響坎橋，響坎橋橋與錦繡?河畔之間有較寬的綠化帶，屬小區(qū)主入口，對客戶對較大的吸引力；三是，南向組團綜合素質(zhì)相對較高，價格較高，在錦繡?河畔首次公開發(fā)售成功后，市場熱度達到一個高度，再推出方可確保此部分的銷售速度與銷售價格?！?開展點對點、面對面的推廣。 通過整合各種營銷途徑，將市場啟動出來。如樣板間應采用有品質(zhì)保證的裝飾材料，才彰顯樓盤的形象與定位，還要注重細節(jié)，放置各式精致小飾物，如廚房的小砧板、菜刀、還有放置在桌上的準備好的晚餐材料：南瓜、大白菜、還有新鮮的魚等，這些都能引導參觀的人進入模擬的居住環(huán)境氛圍內(nèi)。原則7:現(xiàn)場包裝策略： 營造生活氛圍。付款方式一覽表：付款方式綜合性價比在市場上的絕對領(lǐng)先。從響水整體發(fā)展來講，雖然城南和城東為未來的城市中心，但是目前本項目配套不成熟，諸如醫(yī)療機構(gòu)、教育機構(gòu)、市政配套等生活配套還未到位，尚未形成購房的熱點，消費者在觀望。開發(fā)資金的快速滾動運作：房地產(chǎn)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金的快速轉(zhuǎn)作是錦繡?河畔成功的重要保證。價格制訂策略： 河畔品牌的快速擴張：2009年，錦繡?河畔是河畔品牌的第一次出擊，是河畔品牌擴張的核心組成部分，錦繡?河畔首次入市銷售是否創(chuàng)造新的高鋒，將對河畔品牌日后發(fā)展起著關(guān)鍵的意義。3分析周邊同地塊樓盤，歐亞新城價格尚未正式公布，據(jù)內(nèi)部了解，價格2600元/平方米，由于目前交通相對錦繡?河畔地段便利，入市也將早于錦繡?河畔，但目前市場反映并不強烈。B名門春天、東方佳園均價1600元/㎡—1700元/㎡，起價1400元/㎡左右，最高價1800元/㎡左右。C雅居苑三四樓價位在2300元/㎡至2400元/㎡，一期基本銷售也接近尾盤，二期三四樓價位2600元左右。 A亞美國際在響水贏得比較好的口碑效應，一期均價2300元/㎡，起價2100元/㎡，最高價2600元/㎡，二期在建，價位均價2500元/㎡左右。C恒美家園一期售罄，二期小高層在建，商鋪價位約4500元/㎡左右，住宅價位走低端路線。1）城南大道、黃海路沿線主要由東方花園、陽光雅居、清華園、恒美家園、盛都華城、順達財富廣場等樓盤組成。2300※※賣點不能一次推完，必須根據(jù)消費者的特點和市場的形勢相應推出。銷售后期為項目明年發(fā)展打好鋪墊。原則1:以河畔品牌作為切入點。 永遠全心全意教育就在家門口概念。豐富多彩的社區(qū)文化活動，構(gòu)建獨特的社區(qū)文化。以院落居住形態(tài)，揚睦鄰友好、守望相助的傳統(tǒng)人文精神，創(chuàng)親和關(guān)愛的的鄰里關(guān)系。主題明確、層次分明的空間關(guān)系，營造親和、歸屬與安全的居住氛圍。生活計劃：和諧居住計劃——一方水土一方人多功能廣場、健身步道組成的運動區(qū)，運動環(huán)境天地通融。 “健康住宅”社區(qū)，健康環(huán)境一生一世。傍依響水的母親河——響坎河，享受自然親水生活。毗鄰響水中央商務區(qū)、亞邦商務大酒店，縣汽車總站，升值無可限量。 品牌塑鋼窗保溫隔音墻裝修材料，匹配高尚格調(diào)生活超40%綠化覆蓋率，戶戶有景，步移景異，景觀設計同創(chuàng)花園世界。4 、時尚宜居的人居尺度。生活計劃開發(fā)背景與理念放遠眼光，才能打造個性化生態(tài)的人本自然生活社區(qū)。規(guī)模較大，精英生活特區(qū)；※ 該廣告語也蘊含著錦繡?河畔與住戶親密的關(guān)系，就像一段真摯的愛情，在乎曾經(jīng)擁有，更在乎天長地久，雙方手牽手，共同度過一生。這正是符合“樓盤輕聲說話”的溝通技巧，在這種溝通下，客戶產(chǎn)生較高的好感度，在潛移默化中接受健康河畔生活“你我的河畔生活”帶來的是輕聲細語的交流，但在字里行間透出的是深深地自信，是人們對錦繡?河畔品質(zhì)的自信，并將這種自信感染客戶，也是未來住戶對錦繡?河畔“大家庭”的自豪，透出的是歸屬感與認同感，也將影響著他們的朋友與同樣向往錦繡?河畔的人們。※“百分百”也代表著發(fā)展商對錦繡?河畔的期望與追求。錦繡?河畔廣告語的首要任務就是清晰地傳播項目的定位，令目標客戶群初次接觸便得以認知錦繡?河畔的價值主張，并與自身的需求與欲望對照，從而形成感性上的認知，繼而產(chǎn)生深入了解的沖動，這是引發(fā)購買行為的基礎。首選方案：綠色健康，河畔生活百分百※他們有太多的夢想還停留在腦海中， 家之所至以客為尊提升生活素質(zhì)※※前期消費者首先接受外層和內(nèi)層價值，即河畔品牌和開發(fā)商品牌，首先通過河畔品牌的效應和對企業(yè)的信心，為逐漸導入中層價值“錦繡?河畔”品牌作好鋪墊。 將建筑智慧引入，結(jié)合個性新生活，建設響水人的生態(tài)新生活。響水現(xiàn)開發(fā)的樓盤，由于發(fā)展商開發(fā)經(jīng)驗不足造成多數(shù)配套不到位，廣大業(yè)主怨言較多，其實也為本項目提供可行性發(fā)展空間。河畔景觀：項目的規(guī)劃布局依響坎河河畔一線，按地勢分布多層、小高層等，使整個小區(qū)的分布格局錯落有致，“均好性”的總體規(guī)劃，保證了大部分單位均可遠望河景。中層價值——“河畔”品牌的建立： 規(guī)模—（錦繡） 城。，無距離感，不缺乏人文情懷，需注入人文內(nèi)涵?！?、構(gòu)筑核心競爭力：※ 本項目選擇全面領(lǐng)先競爭策略。：即以我為主，開發(fā)理念先進、產(chǎn)品精良、價格合理的產(chǎn)品，從而取得全面領(lǐng)先的市場地位。本項目預計每年“產(chǎn)量”將占響水同級市場“銷量”的10%左右，因此必須盡量提高市場占有率，將目標消費群“一網(wǎng)打盡”。 實力雄厚的異地開發(fā)商進軍響水，蓄勢待發(fā)。 快速實現(xiàn)首期銷售目標。 成為中高檔消費群的購房首選?！繕讼M者分析 2009年客戶分析（1）居住區(qū)域分析A ．來訪客戶的居住區(qū)域以縣城周邊，以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)單位，外出務工及返鄉(xiāng)人員為主，加起來占了來訪客戶總組數(shù)的60%，說明對周邊地區(qū)客戶的吸引力遠比外圍地區(qū)大，或者說響水的購房者地緣情結(jié)比較重的；B．由于客戶主要來源于縣城與各大鎮(zhèn)區(qū)，人口素質(zhì)較高，家庭收入較豐厚，這部分購房者更注重品牌，注重開發(fā)商的聲譽，由于經(jīng)濟狀況較好，因此自然而然地就成了錦繡?河畔的對應客戶群；（2）職業(yè)A ．購買客戶職業(yè)以私營業(yè)主居多，這部分客戶除消費能力較強之外，較為注重樓盤的品牌，一期的熱銷，很大程度上源自于這批私營業(yè)主對“河畔品牌”的向往與崇拜，以及相互間的口碑傳播有莫大關(guān)系；B．除私營業(yè)主之外，購買客戶最多的是公務員，其灰色收入較多，購房的經(jīng)濟實力較強，但由于其“靠關(guān)系辦事”的思維定勢，因此對河畔新城公平、公開、公正的市場化銷售形成一定的負面影響；C ．第三大職業(yè)是私營企業(yè)管理人員，這部分客戶經(jīng)濟收入相對寬松且穩(wěn)定,同時，這些客戶對所購買產(chǎn)品的質(zhì)量十分重視，買房子時表現(xiàn)得比較謹慎，同時其傳播能力低于私營業(yè)主及公務員；D．其余各行各業(yè)的所占比例差不多，總的來說，錦繡?河畔的購買者是中等收入為主，家庭經(jīng)濟情況相對比較好的人，屬于響水真正的“中產(chǎn)階級”。 城南和城東規(guī)劃屬政府發(fā)展導向范圍。躍式（閣樓） 價格分析：多為90㎡160㎡的戶型；城區(qū)范圍內(nèi)目前開發(fā)量較少.（開發(fā)區(qū)），從規(guī)劃到形成居住氛圍，需要一個頗長的過程。自然環(huán)境好，路網(wǎng)發(fā)達。一期多層建筑已經(jīng)售罄，二期小高層在售，由于房屋定位于中低檔小區(qū)，所以價格很有競爭優(yōu)勢，由于房屋結(jié)構(gòu)一期是磚混結(jié)構(gòu)，抗震系數(shù)低，房屋質(zhì)量與全框架結(jié)構(gòu)比較有一定的差距，因而口碑不是很好，但仍然是本案的有力競爭對手之一。最低價：2600 元/㎡ 最高價：2862元/㎡ 均價：2708元/㎡商鋪：8000元10000元/㎡ 自行車庫：2100 元/㎡ 汽車庫：暫未定雅居苑屬城南地標：3萬多平方米小盤，商住房共計11幢，小區(qū)優(yōu)勢容積率低，房屋采光較好，但是由于小盤銷售，不能形成規(guī)?；芾恚瑯I(yè)主信任度不高，與