【正文】 。隨著天利中央商務(wù)廣場、保利文化廣場、海岸城購物中心、天虹百貨等大型商業(yè)的進(jìn)駐，南山商業(yè)文化中心片區(qū)商業(yè)氛圍迅速得到提升，商鋪價格上漲較為明顯。●南山區(qū)從上面分析可以看出，本次建行商用抵押貸款物業(yè)中，從貸款余額來看，南山區(qū)商業(yè)、辦公、工業(yè)物業(yè)均有一定的比例，但是商鋪所占比例較大；從區(qū)域分布來看，南山區(qū)抵押貸款物業(yè)主要集中在華僑城片區(qū)、南頭片區(qū)、南山商業(yè)文化中心等片區(qū)，工業(yè)物業(yè)主要以高新技術(shù)園為主，如：華瀚科技創(chuàng)新園、華瀚科技工業(yè)園、深圳市金融服務(wù)創(chuàng)新基地、軟件園西區(qū)等。其中：電子通信業(yè)48家，銀行證券業(yè)27家，服裝百貨業(yè)145家，餐飲業(yè)192家，家電業(yè)7家，其他行業(yè)298家，同時又是達(dá)聲、桑達(dá)、華發(fā)等20多家上市公司的總部所在地。華強(qiáng)北是深圳經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)最全的商圈：華強(qiáng)北沿街商業(yè)經(jīng)營單位717家，其中經(jīng)營面積在一萬平方米以上的大型商場有21家；個體納稅戶一萬多戶；年銷售額281億元；從業(yè)人員13萬。2009年，受房地產(chǎn)市場整體強(qiáng)勢反彈及“限外令”取消等利好消息的影響，寫字樓市場需求旺盛，而福田中心區(qū)只有卓越世紀(jì)中心一個寫字樓項目入市，推動了價格快速上漲。城市主干道路有深南大道、紅荔西路、新洲路、彩田路、福華路、金田路、益田路。福田中心區(qū)作為深圳市未來的中心區(qū)，就整體規(guī)劃而言，片區(qū)內(nèi)配套設(shè)施非常完善，學(xué)校、大型購物中心、活動中心等一應(yīng)俱全。但是，羅湖區(qū)抵押貸款全部是在2009年房地產(chǎn)價格快速上漲的背景下發(fā)放的，隨著2010年宏觀調(diào)控政策的變化，會對未來房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大的影響，須引起銀行實時關(guān)注。抵押物業(yè)美杜蘭華庭目前售價情況為：一層約為3000031000元/平方米，二層17000元/平方米，按目前貸款余額計，物業(yè)平均價值為7644元/平方米，物業(yè)價值風(fēng)險不大。對于商業(yè)物業(yè)來說，布吉、龍崗中心區(qū)是主要片區(qū)。因此，龍崗區(qū)主要還是以商業(yè)物業(yè)為主，兼以工業(yè)物業(yè)。寶安中心區(qū)鴻隆廣場，位于新安路與西鄉(xiāng)大道交匯處，總建筑面積173677平方米，其中商業(yè)部分64389平方米，裙樓商業(yè)共5層，目前主要經(jīng)營家樂福、影院等，經(jīng)營情況良好，對周邊商業(yè)氛圍有較大的提升作用，從而帶動物業(yè)價值的拉升，目前售價基本穩(wěn)定。廠房最為集中的寶安區(qū)，2008年第四季度整體租金下跌了15％以上，個別地理位置較偏、交通不大方便、配套設(shè)施不齊全的老舊廠房下跌幅度超過25％，空置率達(dá)30％以上。寶安區(qū)內(nèi)沿107國道(深圳段)、松白(松崗至白芒關(guān))公路、石龍(石巖至龍華)公路、龍觀(龍華至觀瀾)公路等街道間間干道，分布大量廠房，其中福永鎮(zhèn)、沙井鎮(zhèn)憑借寶安機(jī)場、福永碼頭、107國道、廣深高速、機(jī)荷高速等形成的海、陸、空三維立體交通格局，工業(yè)物業(yè)最為集中。四、建行存量對公貸款抵押商用物業(yè)市場分析●寶安區(qū)從上面分析可以看出，本次建行商用抵押貸款物業(yè)中，寶安區(qū)以工業(yè)、商業(yè)物業(yè)為主，工業(yè)分布主要集中在沙井、寶城、石巖、龍華、公明等片區(qū)，商業(yè)主要集中在寶安中心區(qū)，如：鴻隆廣場?！窀Ｌ飬^(qū)物業(yè)用途貸款筆數(shù)貸款筆數(shù)所占比例貸款余額貸款余額所占比例工業(yè)物業(yè)110%5,3002%商鋪660%222,41571%辦公物業(yè)330%86,27%合計10100%313,100%從上表可以看出，福田區(qū)中，主要以商業(yè)、辦公物業(yè)為主，其中商鋪占絕對比例。●龍崗區(qū)物業(yè)用途貸款筆數(shù)貸款筆數(shù)所占比例貸款余額貸款余額所占比例工業(yè)物業(yè)233%11,61611%商鋪233%16,10516%辦公物業(yè)233%73,45073%合計6100%101,171100%從上表可以看出，龍崗區(qū)中，主要以辦公物業(yè)為主。從貸款筆數(shù)看，商鋪占41%，其次是辦公物業(yè)，比重為35%，工業(yè)廠房比重較低，僅24%；從貸款余額看，商鋪占58%，其次是工業(yè)廠房，比重為26%，辦公物業(yè)比重相對較低，僅16%。按貸款筆數(shù)所占比例統(tǒng)計，從大到小分別為華僑城、南山商業(yè)文化中心和南頭片區(qū)；按貸款余額所占比例統(tǒng)計，從大到小分別為華僑城、南南頭片區(qū)、山商業(yè)文化中心。因此，可以看出，建行對公商用物業(yè)抵押貸款物業(yè)中，福田區(qū)主要分布在福田中心區(qū)?！窀Ｌ飬^(qū)福田區(qū)對公貸款抵押商用物業(yè)共10筆，貸款余額為313,，占全部貸款余額的33%?！窳_湖區(qū)羅湖區(qū)對公貸款抵押商用物業(yè)共12筆，貸款余額為183,，占全部貸款余額的19%?！颀垗弲^(qū)龍崗區(qū)對公貸款抵押商用物業(yè)共6筆，貸款余額為101,，占全部貸款余額的11%。 ●寶安區(qū)寶安區(qū)對公貸款抵押商用物業(yè)共13筆，貸款余額為169,，占全部貸款余額的18%?？梢钥闯?，盡管福田區(qū)貸款筆數(shù)較少，但是由于價格的因素導(dǎo)致福田區(qū)貸款余額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于寶安區(qū)。 各行政區(qū)貸款情況行政區(qū)貸款筆數(shù)貸款余額（萬元）貸款余額所占比例寶安13169,18%福田10313,33%龍崗6101,11%羅湖12183,19%南山8180,19%合計49947,100% 各行政區(qū)貸款筆數(shù)、貸款余額情況從貸款筆數(shù)排名，寶安區(qū)占28%,位居第一；其次是羅湖區(qū)，比例為24%；福田、南山、龍崗所占比例分別為20%、16%、12%。因此，我們在未進(jìn)行現(xiàn)場勘查的情況下，無法對每套商用物業(yè)進(jìn)行價格評估。三、建行存量對公貸款抵押商用物業(yè)數(shù)據(jù)分析數(shù)據(jù)來源說明：根據(jù)《商用房借款人行業(yè)信息補(bǔ)充》的資料，共收到信息49條，僅針對本次49條貸款信息進(jìn)行分析。2009年深圳市寫字樓物業(yè)三級市場掛牌均價 （元/㎡）（數(shù)據(jù)來源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)）l 深圳市商用物業(yè)價格波動總結(jié)從上面數(shù)據(jù)變化趨勢可以看出，2008年，受國際金融危機(jī)以及樓市調(diào)整的影響，無論商業(yè)物業(yè)還是寫字樓物業(yè)，其成交價格均表現(xiàn)出明顯的下降趨勢；2009年，受寬松貨幣政策、 “限外令”政策的取消等一系列宏觀調(diào)整政策的影響，深圳市商業(yè)、寫字樓物業(yè)價格均表現(xiàn)為明顯的上漲趨勢。 2009年，1月份掛牌均價為15034元/平方米，而12月份掛牌均價則下降至19292元/平方米，上漲幅度為28%。 2009年，1月份掛牌均價為11892元/平方米，而12月份掛牌均價則下降至14893元/平方米，上漲幅度為25%；216。對比2008年年底與2007年年底時各區(qū)寫字樓下降幅度，跌幅最大的是南山區(qū)，均價由2000021000元/平方米降至1400015000元/平方米，跌幅約28%30%，典型片區(qū)如南山商業(yè)文化中心區(qū)；其次是福田區(qū)，高峰時期均價在2300024000元/平方米，2008年年底在1800019000元/平方米，下降了20%22%，典型片區(qū)是福田中心區(qū)；羅湖區(qū)寫字樓由于大多建成時間較早，設(shè)施設(shè)備、功能及外觀等相對陳舊，價格波動幅度較小，2008年年底較2007年年底下降了大約12%14%左右，典型片區(qū)是人民南片區(qū)。2008年深圳市寫字樓物業(yè)三級市場掛牌均價 （元/㎡）（數(shù)據(jù)來源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)） 2007年2008年各行政區(qū)寫字樓物業(yè)價格跌幅分析由于特區(qū)外及鹽田區(qū)寫字樓市場尚不成熟，主要研究了羅湖區(qū)、福田區(qū)以及南山區(qū)寫字樓物業(yè)的掛牌均價走勢。 2008年，2008年1月份掛牌均價為20745元/平方米，而2008年12月份掛牌均價則下降至14246元/平方米，下降幅度為31%。 2008年，2008年1月份掛牌均價為15742元/平方米，而2008年12月份掛牌均價則下降至13081元/平方米，下降幅度為17%；216。根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布的研究報告顯示，同比增加115％，均價為24054元／平方米，比2008年上升27％。但是，2007年，深圳市寫字樓市場銷售價格和住宅市場銷售價格一樣，也經(jīng)歷了大漲大落的考驗，對深圳市寫字樓市場來說，2007年同樣是不平凡的一年。2009年，深圳市特區(qū)外商業(yè)物業(yè)掛牌均價，寶安區(qū)上漲幅度接近50%；而龍崗區(qū)上漲幅度為40%。 2009年，南