【正文】 產(chǎn)業(yè)分布與經(jīng)濟狀況 板塊內(nèi)作為鄭州市傳統(tǒng)的老工業(yè)區(qū)，國有老廠林立，其經(jīng)濟狀況不甚樂觀，國有企業(yè)的西遷，既有利于改善企業(yè)改制的資金問題，也有利于板塊的發(fā)展。 板塊內(nèi)教育機構(gòu)眾多，大中專院校林立，文化氛圍較好，板塊東南部分布有鄭州大學(xué)，河南工業(yè)大學(xué)，鄭州航院，黃河科技大學(xué)，北部有中原工學(xué)院，紡織高等?？茖W(xué)校等；另外還分布有重點中小學(xué)，如市一中，外國語學(xué)校等。生活配套 本板塊是鄭州市曾經(jīng)輝煌的老工業(yè)基地及市級政府的所在地，原有的生活配套完備，大型商業(yè)配套不足，與生活相關(guān)的零售商業(yè)較為發(fā)達。 板塊外向交通也較為便利。但是，由于都到鄭州市北移東擴的政策影響，區(qū)域 內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展比較落后。板塊東鄰東南板塊，北鄰西北板塊。 從行政區(qū)上說，東南板塊內(nèi)主要包括中原區(qū)、二七區(qū)大部分政域。 向西有鄭上路、中原西路；向北由于秦嶺路、桐柏路和嵩山路的暢通，隴海鐵路的交通阻隔已不明顯，主要是一種心理上的阻隔；向東有建設(shè)路、中原路、隴海路及航海路等城市主干道的通暢；向南有京廣路、大學(xué)路及鄭密路外向交通干道；僅僅在西南部的西環(huán)與南環(huán)的結(jié)合部的高速路外向受到一定的影響。完備的生活配套也是西南板塊的主要特征。 板塊內(nèi)商業(yè)配套略顯不足，且分布不均，靠近市中心的東部區(qū)域如碧沙崗公園周邊，商業(yè)氛圍濃厚，構(gòu)建起鄭州市的主要商圈，而板塊的西部及南部區(qū)域有其邊緣性因素，商業(yè)氣息不足，主要是一些生活相關(guān)的小型商業(yè)。板塊內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展不盡相同，碧沙崗商圈作為鄭州的重要商圈之一，其周邊業(yè)態(tài)多為商業(yè)為主，如中原商貿(mào)城等；中原西路為以汽車為主的汽車產(chǎn)業(yè)帶；偏南部的南環(huán)路與大學(xué)路交叉口周圍則是以中陸物流廣場為中心的物流圈。西南板塊將會成為鄭州市房地產(chǎn)市場的下一個熱點區(qū)域。西南板塊的高層小高層將會占據(jù)主流，多層相對來說成為一種稀缺產(chǎn)品。 2021－ 2021年成交面積段情況 從成交面積上來看，除了 60－ 90㎡面積段 平穩(wěn)外，其它各面積段都表現(xiàn)同樣的上升趨勢，這僅僅是一種總量上升下的表現(xiàn)；從各面積段所占的比例來看， 90 ㎡以上面積占據(jù)了絕對多數(shù)，反映了 90㎡以上面積的戶型是市場的主要需求產(chǎn)品。 裕達國貿(mào)依其超前的硬件配套，作為鄭州市的地標(biāo)性建筑，在鄭州市寫字樓市場的地位無可質(zhì)疑，而它難以帶動起西南板塊落后的寫字樓市場。帝湖花園 總規(guī)劃用地 3110畝，總建筑面積 205萬平方米，總體開發(fā)周期約 10年。其形態(tài)布局上采用半開放式，南面臨水，單體錯落排列，中間樓宇采用轉(zhuǎn)向錯位 ,增加樓間空隙并和南北樓宇圍合成院落。亞星盛世家園 項目占地 386畝 ,建筑面積 53萬㎡，位于嵩山路與長江路交叉口，以矩陣式布局，多層為主，小區(qū)中心三棟高層住宅，另外還有規(guī)劃的臨嵩山路高層，其余均為多層。 2021年 7月，亞星盛世家園入市。長城康橋華城 項目規(guī)劃總用地 ，總建筑面積 318855平方米。 項目規(guī)劃有 ㎡的中心綠地、水系等景觀元素。一方面，國有老廠的外遷給市場提供了大量的土地資源，有利于房地產(chǎn)的發(fā)展；另一方面，原來板塊內(nèi)的緩慢的城中村改造，在鄭州市“一體兩翼”思路的引導(dǎo) 及土地資源的稀缺與珍貴下，城中村改造加快，其土地也快速的流向市場。南面不是西南板塊的發(fā)展方向，市場發(fā)展很可能止步于長江路附近。 [區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 —— 東南板塊 ] 一、 區(qū)域概述 板塊范圍界定 該板塊位于鄭州市的東南方向，地理范圍限定在京廣鐵路以東、隴海鐵路以南的區(qū)域。相應(yīng)，區(qū)域生活配套處于較低水平、居住氛圍有待提高。具體表現(xiàn)在：從區(qū)域分布來看，中州大道以東經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)交通順暢，道路以西區(qū)域路網(wǎng)密度不合理；從道路結(jié)構(gòu)來看，主干道交通順暢，次干道和支路分布不盡合理。 板塊內(nèi)娛樂、休憩等生活配套明顯不足，主要分布在板塊中部中州大道周邊，如航海廣場、世紀(jì)歡樂園、航海體育場。航海路周邊沿線分布了鋼材、汽配等批發(fā)、物流配送行業(yè)。 2021年以來，市場成交量、成交金額、成交價格的上漲幅度，使這一區(qū)域成為名副其實的熱點區(qū)域。 板塊內(nèi)市場分異 受產(chǎn)業(yè)規(guī)劃影響，東南板塊整體不屬于房地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)的熱點區(qū)域，房地產(chǎn)市場交易量和交易額在全 市的比重一直不高。 2021 年以來，受城市擴張和城市規(guī)劃影響，該區(qū)域房地產(chǎn)市場進入快速開發(fā)時期，供應(yīng)總量和市場成交價格都有較大提高。因此，區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展一直處于不溫不火的狀態(tài)。 在規(guī)劃條件基本滿足的前提下，一些大型高品位社區(qū)的建設(shè)，如該區(qū)域的大型樓盤金色港灣、美景天城和富田太陽城 ，聚集了人氣，有效提升了區(qū)域居住品質(zhì)，由此帶動其他中小樓盤的發(fā)展。產(chǎn)品類型：多層熱銷，向高層過渡 從銷售來看，多層住宅是板塊內(nèi)熱銷產(chǎn)品，市場接受度最高。 戶型面積 商業(yè)房地產(chǎn)市場 商業(yè)房地產(chǎn)以社區(qū)商業(yè)配套為主 與眾多大型批發(fā)市場相比，區(qū)域內(nèi)以餐飲等生活配套服務(wù)為主要形態(tài)的商業(yè)街道集中在區(qū)域西部現(xiàn)有成熟居住區(qū)，而大型超市、中高檔商業(yè)東南板塊還為零。 名 稱 面積 業(yè)態(tài) 富田太陽城商業(yè)街 6萬㎡ 社區(qū)服務(wù)、大型超市 金色港灣商業(yè)配套 4萬㎡ 大型超市、社區(qū)服務(wù) 美景天城商業(yè)配套 ㎡ 便利店、醫(yī)療等服務(wù) 鑫苑城市之家底商 2萬㎡ 專業(yè)市場、社區(qū)服務(wù) 未來麗景苑底商 7500㎡ 社區(qū)生活服務(wù) 寫字樓市場 因此，根據(jù)目前區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龀醪桨l(fā)展的現(xiàn)狀，從片區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)推測，寫字樓物業(yè)的市場需求支撐比較有限。如金色港灣位于未來路與航海路交匯處的啟航大廈、富田太陽城規(guī)劃的寫字樓都有這種特點。而辦公需求主要來源于與物流貿(mào)易行業(yè)密切相關(guān)的中小型業(yè)務(wù)代表、咨詢、財務(wù)等，對辦公成本的限制較高。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 物流業(yè)。 商業(yè)規(guī)劃。根據(jù)修建規(guī)劃，紫荊山南路將向南打通至花寨路，通南三環(huán)。 內(nèi)部交通環(huán)境有待提高； 居住環(huán)境、生活配套有待提高； 區(qū)域定位限制房地產(chǎn)發(fā)展方向； 城中村影響區(qū)域形象提高。 2021年以來，東南區(qū)域爆發(fā)性增長的原因在于：第一，歷史供應(yīng)難以滿足區(qū)域內(nèi)客觀需求；第二，區(qū)域升值前景帶來投資需求，加劇供求失衡；第三，整體宏觀市場態(tài)勢趨好。 豐富的土地資源儲備是區(qū)域下一次快速發(fā)展的機遇 房地產(chǎn)市場發(fā)展的明顯趨勢特征之一是，對土地資源、金融資源的依賴越發(fā)強烈 。 另一方面，板塊內(nèi)分布著弓莊、魏莊、五里堡、北劉莊等為數(shù)眾多的城中村，這是大規(guī)模改造開發(fā)的基礎(chǔ)條件之一。 2．區(qū)域介紹 ╝ 綜合描述 西北區(qū)被西南到東北向的鐵路分為兩個相對獨立的兩個部分：鄭州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)（一下簡稱西開發(fā)區(qū)）和歷史工業(yè)區(qū)，其中：西開發(fā)區(qū)主要由新興的高校園區(qū)和國家扶植的高新技術(shù)園區(qū)組成；歷史工業(yè)區(qū)目前以居住和工業(yè)用地為主，大部分屬于鄭州市西部老工業(yè)基地調(diào)整改造規(guī)劃中并占了主要部分。但就目前而言，區(qū)域的功能定位尚不清晰，缺乏較具代表性的房地產(chǎn)項目。