【正文】 遠(yuǎn)東路與影蔭路交匯處售樓電話(huà)83830188，83839183開(kāi)發(fā)商佛山市盈溢房地產(chǎn)有限公司占地面積30000平方米建筑面積90000平方米容積率3綠化率70%建筑形態(tài)高層景觀特點(diǎn)立體疊層綠化設(shè)計(jì)，嶺南水鄉(xiāng)設(shè)計(jì)價(jià)格均價(jià)：3500元/平方米左右；商鋪：20000元/平方米；車(chē)庫(kù)：120000元/平方米主力戶(hù)型120平方米以上的三室戶(hù)型特征分析蝶型設(shè)計(jì)，三面采光，但日照較少。物業(yè)管理費(fèi)：交付標(biāo)準(zhǔn)裝修點(diǎn)評(píng)周邊（生活、交通）設(shè)施完善、戶(hù)型和園林設(shè)計(jì)上較為考究。交付標(biāo)準(zhǔn)裝修點(diǎn)評(píng)生活交通配套依托社區(qū)自身，且較為完備空中花園的營(yíng)造真正體現(xiàn)自然與生活的和諧統(tǒng)一樓盤(pán)品質(zhì)較高，知名度較高樓盤(pán)名稱(chēng)玫瑰園山水居三期地址佛山市禪城區(qū)綠景路北，大福路西售樓電話(huà)83828555開(kāi)發(fā)商廣東玫瑰園房地產(chǎn)發(fā)展有限公司占地面積建筑面積容積率綠化率60%建筑形態(tài)（?。└邔?，小高層在12層左右，高層在19層左右景觀特點(diǎn)10000萬(wàn)平米的園林庭院、1000米的浪漫河堤價(jià)格均價(jià)4000元/平方米，車(chē)位：13萬(wàn)/個(gè)主力戶(hù)型三房：110平方米120平方米戶(hù)型特征分析戶(hù)型方正、動(dòng)靜分明；寬敞親綠大客廳、景色怡人；主人房設(shè)南北兩向通風(fēng)門(mén)窗；15平方米陽(yáng)光陽(yáng)臺(tái)。樓盤(pán)名稱(chēng)碧桂園三期翠宏臺(tái)地址廣州華南快速干線(xiàn)迎賓路段售樓電話(huà)02034760828開(kāi)發(fā)商碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司占地面積建筑面積容積率綠化率42建筑形態(tài)24棟812層建筑景觀特點(diǎn)水景園林、空中花園價(jià)格均價(jià)4000元/平方米左右，底層送花園，按套內(nèi)建筑面積計(jì)。區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)情況為使本次對(duì)南海項(xiàng)目的地位更具科學(xué)性，我們對(duì)該地區(qū)的樓盤(pán)，特別是項(xiàng)目周邊樓盤(pán)予以調(diào)研，各樓盤(pán)的調(diào)研情況如下：樓盤(pán)名稱(chēng)匯星源地址城南綠景一路37號(hào)售樓電話(huà)83838383開(kāi)發(fā)商匯豪房地產(chǎn)發(fā)展有限公司占地面積建筑面積容積率綠化率40%建筑形態(tài)小高、高層景觀特點(diǎn)綠化長(zhǎng)廊、立體式綠化園林設(shè)計(jì)風(fēng)格價(jià)格均價(jià)3500元/平方米主力戶(hù)型面積125143平方米戶(hù)型特征分析蝶式戶(hù)型（三面采光、戶(hù)戶(hù)朝南，但朝南多為偏東或偏西，日照時(shí)間短）、10平米的方形陽(yáng)臺(tái)（私家花園）銷(xiāo)售約12套/天，目前尚有5%左右的剩余案量，剩余戶(hù)型多為150—170平方米左右的大戶(hù)型。同時(shí)項(xiàng)目也處于佛山中心組團(tuán)的關(guān)聯(lián)區(qū)，（注：中心組團(tuán)囊括禪城、桂城、樂(lè)從、羅村、陳村等五個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，將建設(shè)成佛山市新的商貿(mào)金融、文化體育、休閑娛樂(lè)和信息服務(wù)中心），其東區(qū)屬政府先規(guī)劃后建設(shè)的新區(qū)。表13 南海商品房空置情況年份200120022002比2001增減商品房空置面積（萬(wàn)平方米）+%其中：住宅（萬(wàn)平方米）+%結(jié)論結(jié)論一：南海、佛山乃至廣東房地產(chǎn)業(yè)目前處于兩個(gè)發(fā)展周期中間的調(diào)整階段，前景看好，但機(jī)會(huì)、風(fēng)險(xiǎn)并存。表9南海商品房銷(xiāo)售（含預(yù)售）房型面積年份200120022003（19）總套數(shù)146741637449X=80平米387（%）1244(%)1483(%)80x=120383(%)1637(%)3323((%)120X=160427(%)860(%)1935(%)x160270(%)422(%)708(%)② 價(jià)格類(lèi)型：以30004000元/平米為主從表10中，我們可以得出，價(jià)格在4000元/平米的房產(chǎn)品，需求不足6%，從樓盤(pán)的品質(zhì)考慮，價(jià)格在30004000元/平米受消費(fèi)者歡迎，這一價(jià)位是高品質(zhì)樓盤(pán)的集中區(qū)域，低于2000元/平米多為容積率高、密度大的微利或政策性房，對(duì)象主要是外地來(lái)此打工或本地低收入階層。（5）土地一級(jí)市場(chǎng)日趨規(guī)范這包括幾方面：一是從協(xié)議轉(zhuǎn)讓到招投標(biāo)方式；二是土地供給從由各鎮(zhèn)自行處置到統(tǒng)一管理；三是控制每年的土地供給量，即20公頃/年，約300畝/年；四是實(shí)行統(tǒng)一辦公方式，簡(jiǎn)化政府辦公程序。表8 南海和桂城供求情況年份20022003（19）批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積（萬(wàn)平方米）南海桂城商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）南海 桂城 供求比例南海:1:1桂城:1:1（3）舊城改造難度大，引發(fā)購(gòu)房需求不大南海區(qū)原有房產(chǎn)品主要為六層左右的多層，且密度和容積率較高（有的容積率近4），同時(shí)自建房比重較大，這些無(wú)疑增加了舊城改造的難度，相應(yīng)地縮減一部分因之引致的購(gòu)房需求。城市化層次一般：多數(shù)建筑為上世紀(jì)九十年代中前期的產(chǎn)品，這是與其當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)相符的，但世易時(shí)移，這些多層建筑多為筒式結(jié)構(gòu)，已于現(xiàn)代社會(huì)要求相去甚遠(yuǎn)；個(gè)體和私營(yíng)經(jīng)濟(jì)模式使私人收入不斷提高，對(duì)房屋的需求自然導(dǎo)致自建房的大量出現(xiàn)，形成所謂的“城市村”，它們一般上是密度較大、通風(fēng)和日照條件差，居住質(zhì)量大打折扣，更為嚴(yán)重的是使城市布局因缺乏統(tǒng)一規(guī)劃而顯得較為混亂。表5 19982002年南海區(qū)人口狀況年份19981999200020012002人口（萬(wàn)人）總戶(hù)數(shù)316814329442337947345363355716以2002年為例，2002年較2001年總戶(hù)數(shù)增加3%，%，以100平米/套計(jì)算，2002年就有約100萬(wàn)平米的房屋需求量。表3 19982002年南海區(qū)GDP和人均GDP年份19981999200020012002GDP（萬(wàn)元）28253773049300338560039389724395000人均GDP（元）2655028285310753585439688儲(chǔ)蓄存款余額也大幅度上升，%。四、南海房地產(chǎn)市場(chǎng)分析南海、順德兩區(qū)是佛山市經(jīng)濟(jì)重心，各自經(jīng)濟(jì)實(shí)力位于全國(guó)百?gòu)?qiáng)區(qū)（縣）的第二、三位（2001年），但兩者因撤市置區(qū)，并入佛山市的時(shí)間不長(zhǎng)（不足一年），相互磨合尚需時(shí)間，而本案位于南海的桂城，故認(rèn)為重點(diǎn)應(yīng)在對(duì)南海市場(chǎng)的分析上。商 業(yè)各類(lèi)大中型消費(fèi)品和生產(chǎn)資料市場(chǎng)166座，居全國(guó)的前列。全區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值159億元，%。產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，“九五”：：，至2005年，第一、二、%、%、%，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值比重的20%（逐年提高兩個(gè)百分點(diǎn)以上），三大產(chǎn)業(yè)比重調(diào)整為5：45：50。 通訊設(shè)施：, 電話(huà)主線(xiàn)普及率36%, 。三、南海區(qū)域概況人口狀況，另有海外僑胞和港澳臺(tái)同胞40多萬(wàn)。⑶ 舊城區(qū)：較城南而言，普遍存在交通擁擠、環(huán)境嘈雜等問(wèn)題，但其有存有配套設(shè)施成熟完善、商業(yè)氣氛濃厚等先天優(yōu)勢(shì)，加之舊城改造工程的推進(jìn)、松風(fēng)路改造及仿古街的推出、汾江路的改造通車(chē)，特別是近期東方廣場(chǎng)的推出，無(wú)疑有利于舊城區(qū)樓市的發(fā)展。它們大多是高層樓盤(pán)、單位面積較大，并以綜合素質(zhì)取勝。表2 19992003年南海房地產(chǎn)各指標(biāo)年份2000200120022003（16）商品房竣工面積（萬(wàn)平方米）(+%)商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）(%)(%)商品房預(yù)售面積（萬(wàn)平方米）(%)（2）佛山區(qū)域樓市分析經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，佛山樓市已形成如下的區(qū)域分布，具體如下：⑴ 城南及桂城：大盤(pán)、豪宅主要集中區(qū)，市場(chǎng)逐漸趨于飽和，競(jìng)爭(zhēng)日趨呈白熱化。佛山作為廣東省第三大城市，毗鄰廣州、深圳等地區(qū)，受其的影響，經(jīng)濟(jì)實(shí)力得到長(zhǎng)足提升，同時(shí)作為“廣佛經(jīng)濟(jì)圈”的重要組成部分，區(qū)域優(yōu)勢(shì)和投資潛力大。順德區(qū)——順德的“兩家一花”（家電、家具及花卉）支柱性產(chǎn)業(yè)蜚聲海內(nèi)外，成為順德區(qū)域經(jīng)濟(jì)的鮮明特色和中國(guó)制造業(yè)主力軍之一。產(chǎn)業(yè)門(mén)類(lèi)齊全，包括摩托車(chē)、電器電纜、光機(jī)電、陶瓷、不銹鋼、針織、童服、鋁型材、電子信息、塑料、包裝等。建設(shè)目標(biāo)——成為具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的廣東省第三大城市。佛山市是全國(guó)第一個(gè)對(duì)外貿(mào)易出口商品生產(chǎn)基地。高科技產(chǎn)業(yè)：全市現(xiàn)有高新技術(shù)企業(yè)119家，高新技術(shù)產(chǎn)品442個(gè)，%。對(duì)外客貨集散方便快捷?？偯娣e：，現(xiàn)轄禪城區(qū)、南海區(qū)、順德區(qū)、三水區(qū)、高明區(qū)等五個(gè)區(qū)，其中位于佛山東、北部的南海區(qū)。在全國(guó)來(lái)說(shuō)，廣東是發(fā)育較早、較成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，今后發(fā)展的主要問(wèn)題還是解決供求關(guān)系不平衡的問(wèn)題、調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、刺激銷(xiāo)售增長(zhǎng)等。對(duì)舊城區(qū)的改造、城市建設(shè)步伐加快、以及對(duì)土地資源的利用和環(huán)境的保護(hù)等，都要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要有相應(yīng)的發(fā)展；第三，城鎮(zhèn)人口和流動(dòng)人口的增長(zhǎng)對(duì)住宅的需求巨大；第四、居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化對(duì)住宅需求增加。（4）土地一級(jí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)加劇由于土地市場(chǎng)的清理整頓，開(kāi)發(fā)商將失去協(xié)議承諾的某些郊區(qū)土地使用權(quán)。2003年17月,。商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格3231元/平方米，比去年同期下降86元/平方米。 （3）作為我國(guó)最富裕的地區(qū)，大珠江三角洲的個(gè)人購(gòu)買(mǎi)力也非常強(qiáng)大。整個(gè)大珠三角地區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，粵港澳地區(qū)的國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)2700多億美元。 傳統(tǒng)意義的珠江三角洲：包括廣東省的九個(gè)城市, 即: 廣州、深圳、珠海、東莞、順德、番禺、中山、佛山、肇慶，其作為連接港澳的窗口和橋梁，已成為世界20個(gè)重要制造業(yè)基地之一，擁有5000萬(wàn)人口、占全國(guó)GDP的比例為10%左右。一、廣東房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析與其他地區(qū)不同的是，對(duì)佛山（南海）情況的研究，應(yīng)置于大珠三角的背景中，隨著大珠三角經(jīng)濟(jì)圈的逐漸形成，其對(duì)佛山（南海）乃至廣東房地產(chǎn)業(yè)尤其是跨區(qū)域的房產(chǎn)行為的影響不容忽視。廣州定位于“洲際性綜合型”城市發(fā)展，形成與深圳完全不同的城市定位，協(xié)調(diào)發(fā)展。 （2）該地區(qū)將以其獨(dú)特的貿(mào)易、物流、制造業(yè)和地理優(yōu)勢(shì)吸引更多的海外人士。商品房銷(xiāo)售穩(wěn)中有降：、%%。這主要是由于竣工面積連續(xù)高于銷(xiāo)售面積,竣工面積的增長(zhǎng)速度又高于銷(xiāo)售面積。而這對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，便是“強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者恒弱”，兩極分化趨勢(shì)日趨明顯。同時(shí)也應(yīng)看到廣東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)仍具備諸多有利的發(fā)展條件：第一，住房消費(fèi)進(jìn)入一個(gè)新階段；2002年廣東人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值已超過(guò)1600多美元（現(xiàn)價(jià)），根據(jù)國(guó)際上一般規(guī)律，已進(jìn)入住房消費(fèi)的快速增長(zhǎng)階段；第二，城市化進(jìn)程加快的必然要求。以商品房開(kāi)發(fā)為中心，物業(yè)管理與中介代理為輔助的房地產(chǎn)體系初步形成。其中市區(qū)至香港：公路23l公里、水路96里；至澳門(mén)：公路143公里、水路92里；至廣州：高速公路l6公里。佛山全市設(shè)5個(gè)海關(guān)（ 佛山海關(guān)、順德海關(guān)、南海海關(guān)、三水海關(guān)、高明海關(guān)），4個(gè)客運(yùn)口岸（順德港、南海港、高明港和佛山火車(chē)站），16個(gè)對(duì)外口岸和9個(gè)集裝箱碼頭（瀾石港、佛山新港、順德港、北教港、南海港、三山港、九江港、三水港和高明港）。目前佛山市共有工業(yè)企業(yè)約3萬(wàn)家，其中產(chǎn)值超億元的達(dá)276家，超10億元的12家。并充分發(fā)揮地處沿海、鄰近港澳的優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易。（5）城市規(guī)劃佛山市于今年1月8日進(jìn)行了區(qū)域調(diào)整，即將禪城、南海、順德、三水、高明五區(qū)統(tǒng)一納入管轄，同時(shí)引入了“大佛山”的發(fā)展概念。佛山五區(qū)的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)分別如下：禪城區(qū)——佛山市政治、文化與行政中心。南海區(qū)處于廣州一環(huán)線(xiàn)邊緣，二環(huán)線(xiàn)之內(nèi)的重要發(fā)展區(qū)域。1993年、1995年，高明兩度躋身“全國(guó)農(nóng)村綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣（市）”行列。佛山房地產(chǎn)發(fā)展概況（1）佛山房產(chǎn)各指標(biāo)房地產(chǎn)業(yè)作為新興產(chǎn)業(yè)，隨著佛山經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，其投資逐年遞增，如表1:表1 20002002年南海房地產(chǎn)業(yè)的投資額年份2000200120022003（16）投資額（%）盡管如此，佛山的房產(chǎn)業(yè)也并非一帆風(fēng)順，就19992003年各房產(chǎn)數(shù)據(jù)（如表2）來(lái)看，2002年無(wú)論是銷(xiāo)售面積還是預(yù)售面積，其數(shù)額都有所下降，而2003年上半年，相應(yīng)指標(biāo)止跌反漲，說(shuō)明2002年是佛山房產(chǎn)發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，經(jīng)歷調(diào)整后，之后房產(chǎn)將獲得進(jìn)一步發(fā)展。城南：作為佛山中心組團(tuán)新城區(qū)，其區(qū)域優(yōu)勢(shì)日益明顯、生活交通配套亦趨于完善，同時(shí)“購(gòu)房入戶(hù)”等相關(guān)政策的出臺(tái)，無(wú)疑對(duì)樓市的發(fā)展注入強(qiáng)大的動(dòng)力，季花園周?chē)脑铝翞?、鴻業(yè)豪庭、季華新景園以及最近推出的麗日豪庭的幾個(gè)大組團(tuán)等。城西石灣、南莊的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步緩慢，薈麗家園和盈翠華苑作為城西的精品樓盤(pán)，其均價(jià)為2500元/平米，針對(duì)對(duì)象 是當(dāng)?shù)氐墓ば诫A層。特別是納入中心組團(tuán)的陳村和樂(lè)從地區(qū)，分別以碧桂花城和佛山奧園為代表（具體情況見(jiàn)調(diào)查表），以?shī)W園為例，其所推的別墅已在未開(kāi)盤(pán)前已內(nèi)訂一空，同時(shí)順德中心城區(qū)的大良、容桂的樓