【正文】 越便利，古城區(qū)與湖東傳統(tǒng)意義上的空間和心理距離正被無限縮短。湖西代表樓盤：湖左岸、都市花園天域。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)。圖12：19982004年園區(qū)開發(fā)量變化走勢(shì)（單位：萬平方米）%，%至今中新合作區(qū)已批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積350萬平方米，共計(jì)25926套，樓盤總體銷售形勢(shì)看好。第二部分 蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)一、園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展及走勢(shì)97年開始，園區(qū)開發(fā)量一路迅猛增長(zhǎng)，2004年預(yù)計(jì)開發(fā)量200萬平方米。這片地區(qū)最終將容納超過60萬的居民。金雞湖不是哪個(gè)特權(quán)階層的“后花園”，而是所有人的公共湖，是蘇州市的“城中湖”、“城市肺”；環(huán)金雞湖22公里區(qū)域幾乎是園區(qū)地價(jià)最高的區(qū)域，不惜投巨資將其全部建成為公共開放地帶足見中新雙方“還湖于民”的發(fā)展理念。園區(qū)將打造成長(zhǎng)三角規(guī)模最大、現(xiàn)代化程度較高的“城市休閑勝地”。金雞湖區(qū)的總體規(guī)劃，包括濱湖區(qū)的多用途開發(fā)區(qū)以及開放空間的規(guī)劃聘請(qǐng)了香港泛亞易道公司。根據(jù)未來規(guī)劃我們發(fā)現(xiàn)，金雞湖及環(huán)湖區(qū)域不僅是蘇州工業(yè)園區(qū)的原點(diǎn)，而且也將是蘇州城市發(fā)展戰(zhàn)略中的重點(diǎn)。少，以鄰里中心為主較少，以F城為中心，以鄰里中心為節(jié)點(diǎn)。打造新城市生活湖東二區(qū)的發(fā)展相對(duì)湖西來說，具更廣闊的空間性和時(shí)間性，無論從發(fā)展規(guī)劃還是現(xiàn)已成型的建設(shè)，都已證明其發(fā)展前景。二區(qū)，該區(qū)域位于湖東到橫涇為止，目前正處于建設(shè)階段。工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位以高新科技類產(chǎn)業(yè)為主，其對(duì)應(yīng)的產(chǎn)業(yè)人群主要是該產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員，其中以中高級(jí)白領(lǐng)和專業(yè)人士為主。其特色為整體規(guī)劃較為合理，在綠化，道路方面較城區(qū)完善，其建筑特色以現(xiàn)代為主。房產(chǎn)開發(fā)檔次不高，大盤少，布局散亂，不夠集中新區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位以傳統(tǒng)的制造業(yè)為主，其產(chǎn)業(yè)人群為該產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員，因此，其住宅主要分布在工業(yè)廠區(qū)的周邊，物業(yè)外立面現(xiàn)代感較強(qiáng)，產(chǎn)品種類兼顧到不同社會(huì)等級(jí)人群的需要而有所變化。老城區(qū)的蘇州人口住宅的升級(jí)換代只能選擇西部的蘇州新區(qū)與東部的蘇州工業(yè)園區(qū)。蘇州市政府大力保護(hù)古建筑設(shè)施，同時(shí)在新的建設(shè)項(xiàng)目中均有所限制。蘇州房地產(chǎn)經(jīng)過近年來的強(qiáng)勁上漲，需要消化、需要盤整，是泡沫必然會(huì)破滅，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)的健康發(fā)展和房?jī)r(jià)的穩(wěn)步上升是必然趨勢(shì)。對(duì)于購房自住者而言，住房所在地段的人氣、商業(yè)設(shè)施、交通便利、學(xué)校、醫(yī)院條件越好，越吸引購買者。對(duì)于消費(fèi)者，考慮的主要因素有以下幾點(diǎn)：1. 房產(chǎn)總價(jià)。因?yàn)閺拈L(zhǎng)遠(yuǎn)來看，蘇州房?jī)r(jià)的上漲是在所難免的：1. 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們收入的上升，對(duì)住房消費(fèi)的需求會(huì)不斷提高；2. 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程在加快，大量進(jìn)城的農(nóng)民需要住房；3. 隨著中國(guó)東西部地區(qū)發(fā)展差異的擴(kuò)大，戶口制約的逐步弱化，西部人口向東部沿海地區(qū)移民是不可避免的，蘇州及長(zhǎng)江三角洲作為中國(guó)最富裕、最適宜居住的地區(qū)將吸引越來越多的外地人來生活工作，當(dāng)然還要購房置業(yè)。房產(chǎn)隨著時(shí)間的流逝，可能會(huì)變舊，但由于土地的稀缺性和周邊環(huán)境的改善，增值是必然的。但隨著房產(chǎn)開發(fā)區(qū)域和性質(zhì)的變化，簡(jiǎn)單地按新開樓盤的平均價(jià)來分析判斷房?jī)r(jià)的漲跌是沒有意義的。一方面絕大多數(shù)市民認(rèn)為蘇州目前的房?jī)r(jià)偏高，特別是2000年后增長(zhǎng)過快，其增長(zhǎng)率明顯高于蘇州市民收入水平的增長(zhǎng)率；另一方面，蘇州較為寬松的房貸政策，特別是蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)，其實(shí)際購買價(jià)格可以高于其心理價(jià)位。2. 到2002年，商品房現(xiàn)房的銷售價(jià)格更是有一個(gè)跨越式的增長(zhǎng)，增幅達(dá)到34％，到2003年依然保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭。如果以2003年蘇州年銷售商品房面積計(jì)，將要消化至少１年以上，供應(yīng)增長(zhǎng)幅度超過需求增長(zhǎng)幅度，蘇州未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售去化將面臨一定的的壓力。％，施工面積達(dá)到2576萬平方米，％，％。同時(shí)，最近銀行出臺(tái)的貸款限制規(guī)定，一定程度上控制了投資性買房，房產(chǎn)商買地建房將面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)，使得開發(fā)商購地趨于理性。由于土地價(jià)格的比價(jià)效應(yīng)，20022003年拍得的土地今明兩年上市的房屋的均價(jià)將有所上升。二、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 蘇州市土地市場(chǎng)概況及分析蘇州市政府實(shí)施第一次土地使用制度改革是在1994年，國(guó)有土地從無償劃撥轉(zhuǎn)為有償使用，2001年蘇州市的土地使用制度進(jìn)行第二次重大改革，從協(xié)議出讓到招標(biāo)拍賣，相繼出臺(tái)了《關(guān)于深化土地使用制度改革促進(jìn)城市化進(jìn)程的意見》、《蘇州市土地儲(chǔ)備實(shí)施方法》、《蘇州市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣暫行辦法》等一系列配套文件，并迅速組建了“蘇州市土地儲(chǔ)備中心”，使土地儲(chǔ)備和招標(biāo)拍賣成為我市土地管理中的新制度，目前對(duì)除工業(yè)項(xiàng)目以外的經(jīng)營(yíng)性用地一律實(shí)行以拍賣、招標(biāo)和掛牌出讓方式供地?！?2002年蘇州城建投入達(dá)80億元左右，創(chuàng)歷史新高。而在財(cái)政儲(chǔ)蓄方面，在2000～2002年3年中每年增長(zhǎng)約100億元，而在2003年，這一增長(zhǎng)有了較大的變化，比2002年增長(zhǎng)了300億元，增長(zhǎng)量相當(dāng)于前3年增長(zhǎng)的總和。從2000～2003年平均人均GDP漲幅來看，％的平均漲幅意味著人均GDP5年翻一番?？梢钥闯觯禾K州隨著長(zhǎng)江三角洲整體經(jīng)濟(jì)上升的帶動(dòng)而處于加速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，同時(shí)，其自身城區(qū)和郊區(qū)的工業(yè)規(guī)劃漸顯成效，因此其整體經(jīng)濟(jì)狀況長(zhǎng)期看好。對(duì)于一個(gè)文化積淀深厚的城市來說，必須在挖掘文化底蘊(yùn)的基礎(chǔ)上，提煉出更有吸引力的精神形態(tài)，不光是繼承，也是創(chuàng)新，使文化的生命力更具穿透力，從歷史活到現(xiàn)在?！鎏K州文化的現(xiàn)在時(shí)—— 僅重視文化遺留，繼承與創(chuàng)新不多蘇州曾經(jīng)擁有深厚的文化不等于當(dāng)前也在重視文化建設(shè)，而宣揚(yáng)文化的真正價(jià)值也不同于時(shí)下為迎合商機(jī)所制造的文化泡沫。■城市文化，則帶有一個(gè)地方特定風(fēng)采。1．3蘇州市在全國(guó)和江蘇省的地位近年來蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展充滿了活力，綜合經(jīng)濟(jì)規(guī)模已經(jīng)擠進(jìn)中國(guó)大中城市前列。1．2蘇州市面積、市區(qū)面積、人口、市區(qū)人口；■ 面積，其中蘇州市區(qū)面積1650平方公里，古城區(qū)14平方公里。第一部分 宏觀市場(chǎng)篇本部分將對(duì)目前蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背景進(jìn)行研究分析，通過蘇州未來的經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體運(yùn)行情況作判斷和預(yù)測(cè)，了解開發(fā)項(xiàng)目所處的環(huán)境。地價(jià)上漲逼迫房?jī)r(jià)也逐步上揚(yáng)，園區(qū)房?jī)r(jià)趨勢(shì)又會(huì)呈現(xiàn)什么特點(diǎn)。隨著湖西房產(chǎn)開發(fā)的日益成市，可開發(fā)土地日益減少，湖東將成為下一片熱土，我們帶著戰(zhàn)略眼光看湖東，湖東新區(qū)必將領(lǐng)先城市發(fā)展，這場(chǎng)浩大的造城運(yùn)動(dòng)又將為居住方式帶來什么樣的改變？問題3：金雞湖板塊在整個(gè)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟處于何種地位？由于本項(xiàng)目所處的位置是金雞湖東北，屬環(huán)湖地區(qū)的住宅項(xiàng)目。根據(jù)項(xiàng)目情況，本地塊位于園區(qū)湖東板塊，金雞湖的東北，位置上很好的銜接了開發(fā)成熟的湖西與未來開發(fā)重心湖東板塊，是園區(qū)一期CBD商貿(mào)區(qū)和二期未來行政文化中心的連接交匯之地。新思維房地產(chǎn)行銷顧問有限公司報(bào)告日期：二00四年七月研究背景：中海蘇州項(xiàng)目位于蘇州工業(yè)園區(qū)，南至現(xiàn)代大道、東近華池街、金雞湖東北，為蘇州工業(yè)園區(qū)地塊，土地面積為76569平方米，建筑密度為≦25%，綠化率≧45%。研究目的：項(xiàng)目間接關(guān)聯(lián)問題：蘇州的房地產(chǎn)市場(chǎng)未來是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？?jī)r(jià)格還有多少上漲空間？未來居住在園區(qū)二區(qū)與居住在老城區(qū)、園區(qū)一期（湖西）相比有何本質(zhì)變化，湖東的造城運(yùn)動(dòng)誕生的新城將如何影響人們的生活方式？ 金雞湖不僅僅屬于蘇州工業(yè)園區(qū)，它在整個(gè)蘇州地產(chǎn)市場(chǎng)中處于什么地位？園區(qū)湖東板塊未來的供應(yīng)情況如何？園區(qū)房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)什么發(fā)展趨勢(shì)？競(jìng)爭(zhēng)還是互動(dòng)？（她/他）是誰？消費(fèi)者在哪里？項(xiàng)目直接關(guān)聯(lián)問題：置信項(xiàng)目的價(jià)格支撐點(diǎn)未來湖東板塊將出現(xiàn)較大的供應(yīng)量，置信項(xiàng)目如何形成差異化競(jìng)爭(zhēng)？ 置信項(xiàng)目客源從何而來？置信項(xiàng)目產(chǎn)品的核心賣點(diǎn)？研究方向第一部分：蘇州市宏觀經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況問題1：蘇州的房地產(chǎn)未來是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？?jī)r(jià)格還有多少上漲空間？本部分將對(duì)目前蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行研究分析，根據(jù)蘇州市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)顯示，2003年蘇州房地產(chǎn)投資規(guī)模和增速僅次于外商投資和國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資，蘇州的房地產(chǎn)未來是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？?jī)r(jià)格還有多少上漲空間？將是本次研究的一個(gè)重要課題！問題2：未來居住在園區(qū)二區(qū)與居住在老城區(qū)及園區(qū)一期（湖西）相比有何本質(zhì)變化，湖東的造城運(yùn)動(dòng)誕生的新城將如何影響人們的生活方式？老城區(qū)已經(jīng)限制開發(fā)，蘇州市政府將園區(qū)發(fā)展作為重中之重，園區(qū)在促進(jìn)蘇州城市復(fù)興上更是一記重大推力。未來湖東將大盤云集，目前初步統(tǒng)計(jì)將達(dá)到多少供應(yīng)量。第四部分：消費(fèi)者需求研究問題6：（她/他）是誰？消費(fèi)者在哪里？針對(duì)園區(qū)的購房者，我們進(jìn)行了問卷訪談，了解區(qū)域消費(fèi)者的需求，針對(duì)消費(fèi)者對(duì)于本項(xiàng)目產(chǎn)品的一些要求進(jìn)行了解，從而在開發(fā)過程中充分考慮這些因素，以求找到樓盤最佳的市場(chǎng)和客戶導(dǎo)入點(diǎn)，使項(xiàng)目開發(fā)獲得成功?！?行政區(qū)劃分蘇州市自1983年3月地市合并，2001年初吳縣撤市建區(qū)，現(xiàn)轄滄浪、平江、金閶、虎丘、吳中、相城、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)等8個(gè)區(qū)和常熟、張家港、太倉、昆山、吳江5個(gè)縣級(jí)市，130個(gè)鎮(zhèn)。,。、現(xiàn)在與將來：■英國(guó)的人類學(xué)家泰勒定義：文化為包括知識(shí)、信仰、藝術(shù)、道德、法律、風(fēng)俗等的復(fù)合整體。在2500多年的歷史長(zhǎng)河里，蘇州形成了自身獨(dú)特文化，是由中國(guó)的中原文化和南方文化的共同產(chǎn)物，創(chuàng)造了蘇南文化，使每個(gè)蘇州人都為之驕傲。■蘇州文化的將來時(shí)：興起一場(chǎng)文化復(fù)興運(yùn)動(dòng)人類正在進(jìn)入“以文化為軸心的時(shí)代”，文化的社會(huì)角色已經(jīng)從“跟跑”轉(zhuǎn)向“領(lǐng)跑”。表1：蘇州20002003年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（單位：億元）年份2000年2001年2002年2003年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1541176020802802比上年增長(zhǎng)%%%%圖1：蘇州20002003年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)走勢(shì)（單位：億元）蘇州GDP從1995年到2003年一直處于直線上升趨勢(shì)，％左右。2．3蘇州市20002003年人均GDP及漲幅、人均可支配收入及漲幅表3：蘇州20002003年人均GDP及漲幅、人均可支配收入及漲幅（單位：萬元）年份2000年2001年2002年2003年人均GDP3漲幅/%19%%人均可支配收入9274元10515元10617元12361元漲幅/%%%，％，為歷年來最高。2．5蘇州市20002003年財(cái)政收入及財(cái)政儲(chǔ)蓄總額表5：蘇州20002003年財(cái)政收入及財(cái)政儲(chǔ)蓄總額（單位：億元）年份2000年2001年2002年2003年財(cái)政收入財(cái)政儲(chǔ)蓄總額93711641470從蘇州財(cái)政收入來看，自2001年起，平均每年增加100億元左右的財(cái)政收入，意味著蘇州財(cái)政收入的穩(wěn)步增加，從側(cè)面反映蘇州整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的良好態(tài)勢(shì)?！?園區(qū)內(nèi)將職工原來按月發(fā)放的購房補(bǔ)貼改為增加單位繳存住房公積金的形式來落實(shí)，園區(qū)內(nèi)職工住房補(bǔ)貼到位率大幅度提高，（基本為月工資的30%）同時(shí)園區(qū)內(nèi)公積金只能在園區(qū)使用，這樣大大推動(dòng)了園區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?！?003年末蘇州政府開始醞釀“期房限轉(zhuǎn)”政策至今，一直沒有明確規(guī)定出臺(tái)。2004年以來園區(qū)地價(jià)依然呈上漲勢(shì)頭，4月雅戈?duì)柕绕髽I(yè)拍得的6塊地塊，最高樓面地價(jià)達(dá)3438元／平方米，最低也有2548元／平方米，平均樓面地價(jià)2979元／平方米，同比去年上漲了60％以上。蘇州國(guó)有土地儲(chǔ)備中心有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，蘇州市政府表示2004年將房?jī)r(jià)增長(zhǎng)控制在10％，市土地儲(chǔ)備中心要通過提高土地供應(yīng)量進(jìn)行房?jī)r(jià)調(diào)控。(1) 供應(yīng)量圖24：蘇州市自1998年以來整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)：1. 2003年，蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭。 ，％、％，％。(3) 成交價(jià)格圖671. 1998年以來，蘇州市商品房平均銷售單價(jià)一直保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。蘇州商品房的銷售價(jià)格一路走高，主要?dú)w功于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展、蘇州市民收入的增加以及江浙熱錢的涌入。按理說比較的東西要有可比性，同樣地段、同樣性質(zhì)的房子比較才有意義。房產(chǎn)不是普通的商品。更重要的是開發(fā)商可以通過減慢售房和開發(fā)速度來待價(jià)而沽，損失的只是利息，但贏取的可能是更多的土地增值收益。一是購房自住的消費(fèi)者，一是為保值增值或投機(jī)獲利而購房的投資者。2. 地段的成熟度。因此政府是決不愿看到房產(chǎn)價(jià)格的下跌的。蘇州城市規(guī)劃與城市發(fā)展進(jìn)程問題2：未來居住在園區(qū)二區(qū)與居住在老城區(qū)、園區(qū)一期（湖西）有何本質(zhì)變化，湖東的造城運(yùn)動(dòng)誕生的新城將如何影響人們的生活方式？解答：從蘇州城市的發(fā)展進(jìn)程，我們看到城市居住文化的升級(jí)與更新將是：蘇州古城區(qū)→ 蘇州工業(yè)園區(qū)一區(qū)（湖西）→ 園區(qū)（二區(qū)、湖東）→園區(qū)（三區(qū)）蘇州古城區(qū)：已形成古色古香，江南風(fēng)情的宜居氛圍蘇州古城區(qū)以古城為中心發(fā)展起來，古城區(qū)有2500年的歷史，城區(qū)內(nèi)園林古跡遍布，以江南風(fēng)情為建筑特色，作為世界文化遺產(chǎn)的一部分。未來居民也以蘇州原籍居民為主，因?yàn)楣懦菂^(qū)暫不具備居住品質(zhì)整體抬高一個(gè)水準(zhǔn)的可能目前老城區(qū)的商業(yè)及生活配套設(shè)施檔次均不高，僅以商業(yè)為例，目前主要以沿街底商為主，其中旅游紀(jì)念品與小商品占了很大份額，因此老城區(qū)暫不具備居住品質(zhì)整體抬高一個(gè)水準(zhǔn)的可能。其發(fā)展得益于大量國(guó)內(nèi)外制造加工類企業(yè)的入駐，一方面帶動(dòng)了區(qū)域附屬產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面也為本區(qū)域帶來了相當(dāng)數(shù)量有較高購買能力的客源。工業(yè)園區(qū)以新加坡式規(guī)劃為藍(lán)圖共分為3個(gè)區(qū)域開發(fā)，金雞湖以西（簡(jiǎn)稱湖西）為第一區(qū)，金雞湖以東（簡(jiǎn)稱湖東）為二三區(qū)。園區(qū)一期的開發(fā)已成熟，配套設(shè)施逐步完善，目前房地產(chǎn)增值效應(yīng)十分明顯，園區(qū)板塊已經(jīng)成為蘇州乃至周邊地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)和當(dāng)之無愧的領(lǐng)頭羊。湖東地區(qū)是園區(qū)未來規(guī)劃的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。今后該區(qū)主要以居住為主，是園區(qū)居住中心地帶，連通一、三區(qū)的工業(yè)設(shè)施。表5：古城區(qū)新區(qū)園區(qū)一期園區(qū)二期園區(qū)三期規(guī)劃思路發(fā)展特點(diǎn)展現(xiàn)古