【正文】 02年2003年固定資產投資額810比上年增長%%%%房地產投資額房地產所占比例%%%%房地產投資漲幅/%%%蘇州房地產投資比例在固定資產投資中所占比例一直處于上升的發(fā)展態(tài)勢，1999～％。蘇州很懂得去保護文化古跡，以此來保護文化。2002年工業(yè)總產值已居全國大中城市第二位，僅次于上海。一、蘇州市房地產經濟背景分析：蘇州市概況1．1蘇州市地理位置及行政區(qū)劃分■ 地理位置蘇州位于中國經濟最活躍的區(qū)域——長江三角洲中心地帶，東臨上海，南連浙江省嘉興、湖州兩市，西傍太湖與無錫相接，北枕長江，是距上海最近的中心城市。這個特殊的地理位置將對本項目起到重要的戰(zhàn)略作用，因此我們從金雞湖對于園區(qū)及蘇州市的意義及地位的研究來得出結論，從未來城市規(guī)劃上找出區(qū)域成為高檔住宅區(qū)的強大支撐。79 / 79蘇州置信項目市場定位報告報告單位：上海圖維第二部分：區(qū)域房地產市場分析問題4 園區(qū)湖東板塊未來的供應情況如何？園區(qū)房價會出現什么發(fā)展趨勢？本項目未來將和湖東板塊的發(fā)展前景緊密的聯系在一起。蘇州位于中國兩大經濟帶－沿海經濟帶和長江經濟帶交接處，是中國最富饒地區(qū)之一。在合同利用外資和實際利用外資方面均居全國各大中城市第二位，成為中國經濟發(fā)展最迅速的現代化新興工業(yè)城市。雖然文化古城的基礎就是有文化遺存，但城市的文化不單是要保護這些遺存，而重要的是如何利用這些文化、挖掘其精神內涵，激勵后人。同時，房地產投資額漲幅亦在不斷增長中，雖然2003年增長幅度與同年固定資產投資額增長幅度相比有所減少，但從20002003年房地產投資額平均漲幅46％的長期發(fā)展態(tài)勢來看，其依然大于固定資產投資42％的平均漲幅。而新區(qū)，、園區(qū)和吳中區(qū)內的高層標準由各地政府機構制定。據測算，20032004年拍得的房地產項目的地價成本和建筑成本等在4500元／平方米左右。隨著國家宏觀調控政策的施行，房地產企業(yè)購買土地，開發(fā)房產將面臨著更高的風險。同比2002年增長7%，需求穩(wěn)步增長，逐步攀升。因此蘇州房價的走勢也必然取決于蘇州房產市場的供求。高檔房下降并不會引來低收入顧客。因此100平米左右或更小的房子依然緊缺，但140平米以上的房子可能銷售速度明顯緩慢。其增長勢頭不斷。蘇州新區(qū)：起步較早，但發(fā)展上卻落后于后來居上的園區(qū)新區(qū)位于古城區(qū)的西邊，于1990年開始開發(fā)建設，雖然開發(fā)起步較早，但發(fā)展速度卻始終落后于園區(qū)。一區(qū)（湖西）居住環(huán)境和城市功能都較古城更完善，居住人口以高新科技產業(yè)人員為主。該區(qū)域道路和商業(yè)中心正在起建，園區(qū)政府性設施亦同期同步建設，屆時政府機構將遷入該二區(qū)。較少交通配套道路擁擠，但交通便利道路規(guī)劃較好，較為便利道路規(guī)劃很好，交通目前不便利道路規(guī)劃很好，公共交通目前很不便利道路規(guī)劃很好但目前未建居住人口特質以原地居民為主以原地居民和工業(yè)區(qū)內人員為主以原地居民和工業(yè)區(qū)內人員為主以原地居民和工業(yè)區(qū)內人員為主以原地居民和工業(yè)區(qū)內人員為主居住性評價★★★☆☆★★☆☆☆★★★★☆★★★★★★★★★☆圖9：園區(qū)二、三區(qū)景觀規(guī)劃示意圖圖10：園區(qū)總體規(guī)劃問題3：金雞湖于蘇州市究竟處在什么地位？解答：金雞湖對于蘇州的意義：它不僅是蘇州工業(yè)園區(qū)的原點，也將是蘇州城市發(fā)展戰(zhàn)略中的重點。金雞湖景觀設計的核心在于其內涵的二元性概念：一方面，表現蘇州古城的歷史文化內涵；另一方面，幫助其實現建設一個現代化國際都市的目標。蘇州工業(yè)園區(qū)管理委員會負責金雞湖70平方公里環(huán)湖區(qū)域這一園區(qū)中重點開放空間的開發(fā)工程。園區(qū)房地產開發(fā)于1997年啟動，園區(qū)房地產開發(fā)在8年中，一躍成為蘇州市區(qū)房地產市場的主渠道，中新合作區(qū)內開發(fā)量迅猛增長。下面對各個板塊的現狀和特點以及未來的發(fā)展趨勢進行介紹和分析：（1）湖西板塊板塊現狀：競爭激烈，促使樓盤品質不斷向上突破湖西板塊位于園區(qū)西部，金雞湖與老城區(qū)中間，系園區(qū)內的黃金板塊，開發(fā)啟動早，各開發(fā)商均在此投入了極大的人力物力和財力，周邊的生活配套較為齊全，截止至今，湖西板塊已開發(fā)樓盤近30個，由于土地所剩不多，所以后續(xù)產品不會太多。金雞湖東，曾經是偏僻的遠郊，如今卻成炙手可熱的都市黃金地段。湖西代表樓盤：東湖春之韻、南都玲瓏灣。與之相反單價5000元/平方米以上則去化費力，2004年6月開盤的順馳湖畔天城定價在5000元/平方米以上，雖經過半年來的蓄水，開盤后銷售情況仍不理想。四、園區(qū)商品房價格走勢及與其他片區(qū)房價比較情況得益于高起點規(guī)劃的園區(qū)，近年來房價持續(xù)上漲。蘇州市區(qū)的房價上漲是2001年下半年起由園區(qū)先行領跑的，隨后推進到古城區(qū)補漲，然后再完成新區(qū)的補漲過程，通過這二年的補漲，市區(qū)各區(qū)的房價都達到了一個相對的高度。而湖東的大片土地開發(fā)尚未全面動工，配套設施也基本沒有，但就東湖春之韻、湖畔天城幾個盤的售價情況看，均價也已突破5000元/平方米。概括地說，就是湖西地區(qū)緩漲，湖東地區(qū)大漲。環(huán)境分析該案位于金雞湖東，周邊水系豐富，同時，該地段周邊目前居住型項目較多，同時鄰里中心等商業(yè)生活設施也將趨于豐富，公交目前有小區(qū)自身負責，今后將會有幾條公交入住改善該地區(qū)目前情況。除此之外，建屋的品牌在蘇州亦是吸引客源的動力。嘉賓會員指：在建屋地產各售樓現場完成調查問卷，個人資料填寫完整的到場客戶，憑身份證，即可成為嘉賓會員?？上硎芘c嘉賓會員相同優(yōu)惠價格，有機會獲得新項目優(yōu)先選房安排，同時擁有白金卡。在整個玲瓏灣社區(qū)東南部的紅楓林已建成，東部的鄰里中心也即將開建，隨著金雞湖大橋的建成,交通將更為便捷。去化分析目前該案一期首批所余房源在十幾套左右，位于一期首批北端。營銷策略分析低開高走，保留好房源持續(xù)吸引消費者的手法是勢在必行的。房型設計新穎適用，為小區(qū)的銷售創(chuàng)造了便利。玲瓏灣玲瓏街、現代大道金雞湖正北、現代大道出行便利東湖大郡湖東萬盛街、方洲路口位于湖東第一個兩萬人組團，可觀望到金雞湖。湖左岸三期新港街西面、蘇惠路南位于湖西，東臨近湖濱公園和金雞湖，北近園區(qū)CBD地塊。由于整個園區(qū)配套采用新加坡“鄰里中心”模式，把商業(yè)服務、社會服務設施都集中在鄰里中心。玲瓏灣50%整個小區(qū)以中心綠化為主，東西基本對稱分布，由于臨湖，小區(qū)內僅有中心花園有水池，其他均為綠化。都市花園各樓盤項目都在景觀上為最大程度的利用“金雞湖”水景用足心思。流動的景觀綠帶交織在建筑群中，委婉的流水穿梭在房前屋后，亦靜亦動的大型流水森林景觀徹底覆蓋建筑群落。生活，在左岸高爾夫花園國際級流金水岸，曠世難逢雙湖板塊圖16：金水灣別墅建筑示意圖l 規(guī)模、容積率分析湖東的樓盤規(guī)模明顯較湖西要大，因此樓盤設計和規(guī)劃思路上顯得更大手筆。如高爾夫花園機場路旁就安排了小高層物業(yè)，獨墅湖與金雞湖旁規(guī)劃了別墅物業(yè)。與之相反單價5000元/平方米以上則去化費力，2004年6月開盤的順馳湖畔天城定價在5000元/平方米以上，雖經過半年來的蓄水，開盤后銷售情況仍不理想?？梢婋S著房價的上漲，大面積，總價高的房型將難以適應市場，而經濟型的二房、三房在市場上取得了良好的效果。目前園區(qū)的主力總價在70萬左右2003年園區(qū)樓市經歷了一番疾風驟雨般的漲幅之后開始于2004年趨向緩和。東湖春之韻二期以園區(qū)客戶為主，其中以園區(qū)本地工作者為多，其購買原因為改善居住環(huán)境以及結婚等，同時部分房源內部消化。市場經濟的發(fā)展規(guī)律證明，當市場的競爭良性啟動并運轉時，就會出現高手過招、各顯神通的局面。園區(qū)產業(yè)的從業(yè)人員作為園區(qū)住宅市場的最終消費者，其置業(yè)特征具有極為重要的意義。n 投資客蘇州園區(qū)房產具有較高的升值潛力，加上逃離上海房產的“游資”，投資客（主要是當地或江浙滬地區(qū)）對園區(qū)內房產的投資意愿不斷加強。購房者需求變化分析追求高品質生活質量成為新一代蘇州人置業(yè)目標隨著社會的進步，人們生活觀念、居住觀念發(fā)生了很大改變，從“有得住”到“住得舒適”再到“住得有品味”，追求高品質生活質量成為新一代蘇州人置業(yè)目標。傳統(tǒng)江南民居風格的住宅可以滿足蘇州人根深蒂固的江南人家情結和殷實福氣之家的心理訴求。因此，可以預見，他們偏向于房型較小，總價較低的性價比較高的房型，便于出租或轉手。其中具有大專以上學歷的高素質人才有23877人，占總量的34％。第四部分 消費者需求分析一、區(qū)域內目標客源細分及需求分析目標客源細分目標客源主要有三類：即自用客戶、投資客戶、租賃客戶由于園區(qū)內特殊的公積金和契稅制度，本區(qū)目標客源以本區(qū)高收入者、各企業(yè)老總為主。湖畔天城以園區(qū)本地和園區(qū)工作人員為主，改善居住環(huán)境為主要原因。但不管怎樣，園區(qū)目前房價的趨勢還處于它的良性循環(huán)狀態(tài)，這種領漲推動著產品的成熟。l 主力總價分析表18：項目名稱均價（元／平方米）主力總價(萬元)南都l 面積、配比分析表17：項目名稱建筑面積配比南都玲瓏灣80%2004/04/12東湖大郡70%二期：一批2004/05/06二批2004/07東湖春之韻二期50%2004/06/06順馳玲瓏灣85萬首期1600戶東湖大郡二期19萬21324戶東湖春之韻二期505戶順馳作為蘇州城區(qū)最大的湖景區(qū)域，每個周邊項目都要以小見大的炒作一番。大體上來看，以南低北高的樓宇態(tài)勢分布，均設計了比較開闊的中心活動區(qū)域。小區(qū)主要道路為以環(huán)區(qū)道路，樓宇間道路系統(tǒng)結合景觀點而蜿蜒分布。東湖春之韻二期52%主要特征為園或橢圓柱型點式高層住宅。園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務于一體的鄰里中心分布，園區(qū)還將新建了職業(yè)技術學校、新加坡國際學校、九年一貫制的星海學校，以及各類幼兒園等教育設施，又配套大交通，極大地改善生活環(huán)境。高爾夫花園園區(qū)機場路與星港街交匯處優(yōu)越的雙湖環(huán)境、西北面的水巷鄰里和東北面的望湖角園區(qū)項目紛紛搶占靠近金雞湖有利地形,以獲得最佳的景觀,而配套方面則貼近規(guī)劃中的鄰里中心，以此作為樓盤突出的賣點。東湖春之韻二期鐘園路上位于湖東第二個兩萬人組團，小區(qū)南部有鄰里中心，公交車站。方式：選取湖西板塊中較有特色的典型案例與湖東板塊目前推出的所有樓盤總共包括金水灣、湖左岸三期、高爾夫花園、都市花園營銷上賣點包括：蘇州新地標、湖上新世界（姑蘇城外寒山寺、金雞湖畔玲瓏灣）南都集團與建屋發(fā)展，強強聯手，超強品牌新穎適用的房型設計客源分析主要為園區(qū)客源，包括北面工業(yè)區(qū)、湖西的私營業(yè)主和部分投資客，其中投資客的比例比以往有所降低，在20％以下。就一期首批房源來看，臨湖房源由于景觀優(yōu)勢，因此銷售速度較快。交通方面：主要依托現代大道連接園區(qū)CBD和市區(qū)。另外該案房型面積上亦以大眾化為主，使得該案廣受歡迎。據悉較一般客戶有優(yōu)先選房權。供應量分析東湖大郡是湖東第一個居住項目，總建筑面積為23萬平方米，目前開出的二期共有1300余套，共分三批推出，第一批400余套推出三天就搶購一空，二期第二批416套于5月6日推出，均價4500元/平方米，目前也已經全部銷售完畢。這與其周邊住宅項目基本相差不多，所不同的是該項目的開發(fā)商是建屋，因此有一定品牌影響力，同時更實際的是其房價相對較低。問題5：互動還是競爭？解答：我們通過調查研究發(fā)現，湖西區(qū)域的在售個案對于本項目均不能產生直接競爭，但是由于開發(fā)多年，多個區(qū)域個案可以對本項目的開發(fā)提供一定的產品開發(fā)依據，畢竟湖西區(qū)域樓盤的熱銷帶動了區(qū)域市場的發(fā)展，造成區(qū)域的市場價格進一步升高。園區(qū)房地產開發(fā)八年，中新合作區(qū)內已批準預售商品房面積350萬平方米，樓盤總體銷售形勢看好，銷售率近99％。但從2003年年中以來，園區(qū)與蘇州市區(qū)其他區(qū)域的房地產價格差異在縮小。但今年一季度，園區(qū)新開樓盤房屋均價近5000元／平方米，％。在這短短幾年的時間里，房價卻翻了2番多，園區(qū)的房價上漲幅度實在快的驚人，與買房者的承受范圍差距逐步拉大，目前市場觀望情緒濃重，樓盤銷售可謂進入了瓶頸時期。但由于價格突破5000元/平方米后，受到市政規(guī)劃配套的相對滯后性影響，逐漸進入了瓶頸階段，樓盤銷售遇阻，漲幅趨緩。換而言之，湖東住宅開發(fā)4年（20032006）的水平將超過湖西10年（1995—2004）的水平，在二三年后園區(qū)湖東就是一個成熟的社區(qū)。湖西代表樓盤：湖左岸、都市花園天域。圖12：19982004年園區(qū)開發(fā)量變化走勢（單位：萬平方米）%，%至今中新合作區(qū)已批準預售商品房面積350萬平方米，共計25926套，樓盤總體銷售形勢看好。這片地區(qū)最終將容納超過60萬的居民。園區(qū)將打造成長三角規(guī)模最大、現代化程度較高的“城市休閑勝地”。根據未來規(guī)劃我們發(fā)現，金雞湖及環(huán)湖區(qū)域不僅是蘇州工業(yè)園區(qū)的原點，而且也將是蘇州城市發(fā)展戰(zhàn)略中的重點。打造新城市生活湖東二區(qū)的發(fā)展相對湖西來說，具更廣闊的空間性和時間性，無論從發(fā)展規(guī)劃還是現已成型的建設，都已證明其發(fā)展前景。工業(yè)園區(qū)的產業(yè)定位以高新科技類產業(yè)為主，其對應的產業(yè)人群主要是該產業(yè)從業(yè)人員，其中以中高級白領和專業(yè)人士為主。房產開發(fā)檔次不高，大盤少，布局散亂，不夠集中新區(qū)的產業(yè)定位以傳統(tǒng)的制造業(yè)為主，其產業(yè)人群為該產業(yè)的從業(yè)人員，因此，其住宅主要分布在工業(yè)廠區(qū)的周邊，物業(yè)外立面現代感較強，產品種類兼顧到不同社會等級人群的需要而有所變化。蘇州市政府大力保護古建筑設施，同時在新的建設項目中均有所限制。對于購房自住者而言，住房所在地段的人氣、商業(yè)設施、交通便利、學校、醫(yī)院條件越好，越吸引購買者。因為從長遠來看，蘇州房價的上漲是在所難免的：