上海別墅房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 的小成績(jī)，而要有做國際品牌的信心與決心。 （ 3）品牌發(fā)展是一項(xiàng)長期工程 當(dāng)前的國內(nèi)市場(chǎng)，真正是我們自己的出色的牌子很少。當(dāng)然最后導(dǎo)致的結(jié)果是價(jià)格在市場(chǎng)上比同類產(chǎn)品也要高；四是通過與國內(nèi)相關(guān)廠商進(jìn)行合資生產(chǎn)方式介入需求市場(chǎng)的國外品牌，如ABC，大連“叮特來”，上?！安┦客堋钡取４朔N做法能使消費(fèi)者更容易接受，也更容易打開市場(chǎng)，樹立品牌形象，但關(guān)鍵在于品牌營銷中的管理與操作，否則很容易自己砸自己的牌子。無論外資或者國內(nèi)童裝企業(yè)。企業(yè)才有發(fā)展，產(chǎn)品才有市場(chǎng)。國外許多服裝品牌都是如此，他們?cè)诋a(chǎn)品的開發(fā)和銷售上下了很大功夫，并且對(duì)此的投入資金 很大。于是設(shè)計(jì) 人員很難找到設(shè)計(jì)構(gòu)思所需要的面料，另一方面，面料企業(yè)銷路不暢，大量積壓。我國童裝是從 30 年代洋童裝進(jìn)入國內(nèi)以后，伴隨著近代服飾發(fā)展史而誕生的，是中外服飾文化交融的產(chǎn)物。 童裝 款式 也 追隨成人服裝流行趨勢(shì)，或時(shí)尚成熟或簡(jiǎn)潔 大方，體現(xiàn) “貴族式休閑 ”。品牌化經(jīng)營是童裝的最終發(fā)展方向。 注重文化品位。 這就造成了童裝購買中消費(fèi)主體的復(fù)雜性。 （ 6）營銷觀念滯后。這令收入穩(wěn)定的城市工薪家庭這一龐大的消費(fèi)群體很難得到滿足。 （ 5） 童裝質(zhì)量差，價(jià)格 兩級(jí)化 根據(jù)國家技術(shù)監(jiān)督局對(duì) 1997 年我國童裝 64 家生產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的 69 種產(chǎn)品進(jìn)行的抽查結(jié)果顯示，童裝產(chǎn)品的合格率為 %。海外品牌幾首把童裝開發(fā)到無所不包的程度。特別是 10—14 歲人口占全部 14 歲以下人口的 44%，童裝需求量占全部童裝需求量的 48%，市場(chǎng)潛力很大，而廠商對(duì)此類需求關(guān)注不夠，造成市場(chǎng)空白。到 2020 年，進(jìn)入前十位的國產(chǎn)品牌只有 3 個(gè)，市場(chǎng)綜合占有率總計(jì)為 %，下降了 個(gè)百分點(diǎn)；市場(chǎng)銷售份額總計(jì)為 %，下降了 4 個(gè)百分點(diǎn)；市場(chǎng)覆蓋面總計(jì)為 %，下降了 個(gè)百分點(diǎn)。按城鎮(zhèn)兒童中 20%的童裝消費(fèi)是 400 元的高檔產(chǎn)品， 38%是 150 元的中檔產(chǎn)品， 42%是 50 元的低檔產(chǎn)品，那么高檔童裝消費(fèi)額占全部消費(fèi)額的 25%，中檔童裝消費(fèi)額占全部的 37%，低檔童裝占全部消費(fèi)額的 38%。 而在這些名牌童裝中， 強(qiáng)勢(shì)的品牌童裝幾乎被國外品牌、港臺(tái)品牌所壟斷，大陸的童裝產(chǎn)品絕大多數(shù)只能退居中、低檔市場(chǎng)。 其次， “ 全面達(dá)到智能化 ” 和 “ 世界級(jí)物業(yè)管理服務(wù) ” 也是購房人極為關(guān)注的方面；近年別墅中的 “ 水景 ” 成為別墅賣點(diǎn)中的一大亮點(diǎn)，而且也確實(shí)為大多數(shù)人所接受，因此如何在水景上進(jìn)行創(chuàng)新很重要。 購買別墅的人群對(duì)周邊環(huán)境的要求是較高的，如別墅周圍缺少一些必備的設(shè)施時(shí)，發(fā)展商可在別墅小區(qū)中引進(jìn)，或在周邊地區(qū)引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)。菜單式裝修占樣本的 53％。其中最為重要 的是便利店 (占 ％ )、健身中心 (占 ％ )、溫水游泳池 (占 ％ )。 花園面積在 200 平方米以下為別墅花園的主力需求，花園是購買別墅人群重點(diǎn)關(guān)注的因素，高出該市場(chǎng)平均水平，將產(chǎn)生較大市場(chǎng)吸引力。 (十二 )別墅客廳面積要求 別墅客廳的主力面積為 31 至 50 平方米；但同時(shí)高端別墅可考慮客廳面積在 5l平方米以上。所以，別墅內(nèi)有天窗也已成為上海別墅產(chǎn)品的基本選擇要求。所以， 2 層別墅為上海別墅市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，而 3 層別墅可作為差異性產(chǎn)品進(jìn)行點(diǎn)綴。發(fā)展商應(yīng)對(duì) 7 大重要因素予以研究，因?yàn)閯e墅是房產(chǎn)的終結(jié)消費(fèi)，所以房型、物業(yè)管理、綠化率會(huì)成為買房人特別重視的問題；別墅消費(fèi)群體大都為社會(huì)的成功人土，因此極為看重周邊環(huán)境的層次與文化品位；交通與升值空間和投資價(jià)值，是能充分反映別墅價(jià)值和長遠(yuǎn)利益的因素。而 150 平方米以下的占 ％。還有滬青平別墅區(qū) (占 ％ )和其它別墅區(qū)(只占 ％ )。在上海別墅市場(chǎng)的高端性產(chǎn)品中， 151 至 200 萬人民幣的占 ％， 201 至 300 萬人民幣的占 ％， 301 至 500 萬人民幣的占 ％， 501 萬人民幣以上的占 ％。別墅市場(chǎng)已由前幾年的供不應(yīng)求，快速進(jìn)入了供過于求的格局，同質(zhì)現(xiàn)象也趨于嚴(yán)重。 今年，上海成了不容置疑的別墅年 上海社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心副研究員顧建發(fā)表示，目前上海別墅供應(yīng)過大，但需求有限。150 萬元人民幣以上的別墅則為上海別墅市場(chǎng)的高端性產(chǎn)品，隨著貧富差距的增大，上海成為世界的上海，該價(jià)位的別墅同樣擁有可觀的市場(chǎng)群體。 2020 年的上海別墅市場(chǎng)區(qū)域性已顯現(xiàn)，浦東已成為別墅的熱門區(qū)域，而虹橋別墅區(qū)因多年的發(fā)展仍然吸引著買房人，而前幾年興起的松江及閔行別墅區(qū) (各占％、 ％ )正在趨于飽和。 (四 )別墅面積 150 至 200 平方米的別墅將成為當(dāng)前別墅市場(chǎng)的主流面積，即經(jīng)濟(jì)型別墅的市場(chǎng)容量最大，占樣本別墅總量的 ％； 201 平方米以上的別墅因其面積增大，總價(jià)提高，成為了社會(huì)高端客層的實(shí)力選擇，其中， 201 至 300 平方米的占％， 301 至 400 平方米的占 ％， 401 至 500 平方米的占 ％， 501平方米以上的占 ％。 所以，作為發(fā)展商而言，營銷包裝只是一種表現(xiàn)和廣而告之的手段，如果過份花哨，反而會(huì)喪失一大批優(yōu)質(zhì)客群。 (七 )別墅樓層 選擇購買 2 層別墅的人占總樣本 ％；選擇購買 3 層別墅的人，占總樣本的％。 (九 )別墅天窗 希望別墅內(nèi)有天窗的人，占總樣本的 ％；無所謂別墅內(nèi)有天窗的人，占％。 (十一 )別墅房型 5 個(gè)房間的別墅為大多數(shù)目標(biāo)客群所接受，可作為主力房型進(jìn)行設(shè)計(jì)； 7 個(gè)房間以上的別墅作為高端別墅的差 異性存在。 (十五 )別墅自家花園要求 設(shè)計(jì)該題時(shí)就有意讓被調(diào)研者在考慮自己花園面積時(shí)，同時(shí)也將花園面積算進(jìn)別墅總價(jià)，從而保證回復(fù)的客觀性。 (十七 )別墅會(huì)所 在 13 個(gè)選擇項(xiàng)中，排在最前面的 6 個(gè)會(huì)所設(shè)施依次是便利店、健身中心、溫水游泳池、洗
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