【正文】 七、隆鑫地產(chǎn)發(fā)展建議 品牌 ： 地產(chǎn)業(yè)起步階段應充分使用隆鑫品牌，可以用較少的成本獲得較高的知名度，但在以后的發(fā)展中應逐步提升副品牌的價值，以避免在集團主業(yè)受到影響時對地產(chǎn)品牌產(chǎn)生不良影響。 四、重慶市房地產(chǎn)市場需求分析 （一）戶型房型選擇 0 100 200 300渝北區(qū)經(jīng)開園九龍坡區(qū)北新高高新區(qū)面積（萬平方米） 宗數(shù)（件） 受銀行加息、租金低迷及近一年來投資型物業(yè)的急劇放量，以投資為主的一房的需求量急劇下降，僅占 %。 20xx年開始 ，隨著國家宏觀調(diào)控力度的逐步加大，投資增速逐步回落，開始向理性回歸。融資難度的加大意味著房地產(chǎn)開 發(fā)商的開發(fā)成本的提高，無疑將加速房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰的過程。 近年，重慶市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正出現(xiàn)三個新的特征：商品房 大量積壓，空置面積不斷上升，然而新開工的面積又不斷上升；商品房價格上升較快；房地產(chǎn)建設向城市郊區(qū)推進。 城市維護建 設稅 營業(yè)稅稅額市區(qū) 7%， 縣城、鎮(zhèn) 5%，其它 1% 教育費附加 營業(yè)稅稅額 3% 印花稅 購銷合同的金額；產(chǎn)權 轉 移書據(jù)所載金額 %， % 所得稅 轉讓收入減去允許扣除的項目的余額 企業(yè) 33%，個人 20% 出租 營業(yè)稅 * 出租、經(jīng)營房地產(chǎn)收入 5%，按政府規(guī)定價格出租公有住房和廉租房的免征，個人按市價出租居住住房按 3%征收出租 房產(chǎn) 稅房產(chǎn)租金收入 12%，個人按市價出租居住住房按 4%征收 城鎮(zhèn)土地使 用稅 實際占用土地面積 大城市 － 10元 /平米，中等城市 /平米，小城市 － 6 元 /平米，縣城、建制鎮(zhèn) /平米 印花稅 租賃合同租賃金額 % 所得稅 租賃收入減去允許扣除的項目的余額 企業(yè) 33%，個人 20% 表 2：保有階段的稅費 稅種 計稅依據(jù) 稅率 房產(chǎn)稅 房產(chǎn)原值一次減除 10%30%后的余值 % 城鎮(zhèn)土地使稅 同前城鎮(zhèn)土地使用稅 同前城鎮(zhèn)土地使用稅用稅 耕地占用稅 實際占用耕地面積 110 元 /平米（一次性征收） 城市房產(chǎn)稅 房產(chǎn)原值一次減除 10%30%后的余值 % （三）、 投融資體制分析 房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源： 自有資金投入、金融機構貸款、發(fā)放債券、發(fā)行股票、聯(lián)營、引進外資等六種方式。 主城區(qū)商品房銷售成交面積 925317 萬平方米，成交金額 億元，分別比上年同期增長 %、 %。 房地產(chǎn)是資本集中的行業(yè)，在國家政策和自身經(jīng)濟規(guī)律的雙重影響下，重慶市房地產(chǎn)趨向集中化和規(guī)?；l(fā)展。 發(fā)展區(qū)域 ：可考慮作兩種區(qū)域發(fā)展的規(guī)劃： 主 城區(qū)：大力參與主城區(qū)市場競爭，進行開發(fā)的同時掌握最先進的運營手段、培育地產(chǎn)品牌，進行人才鍛煉和儲備。加息將對房地產(chǎn)供需產(chǎn)生雙重壓力：一方面加息將提高資金使用成本；另一方面， 房屋銷售的速度會減慢，資金周轉放慢將進一步考驗開發(fā)商緊繃的資金鏈。 20xx年來受國家宏觀調(diào)控、市場供需變動等多種因素的影響，上漲幅度開始減小。 上市融資成為熱門選擇。 發(fā)改委等： 3 月 9 日聯(lián)合下發(fā)標注為“特急”的《關于清理整頓現(xiàn)有各類開發(fā)區(qū)的具體標準和政策界限的通知》――縮減開發(fā)區(qū)的數(shù)量和規(guī)劃用地規(guī)模，防止開發(fā)區(qū)過多過濫、違規(guī)用地等突出問題，促進開發(fā)區(qū)規(guī)范、協(xié)調(diào)發(fā)展。 央行： 20xx 年 4 月 25 日起，提高存 款準備金率 個百分點――限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴張，房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對象之一； 10月 29日 上調(diào)利率，并有專家預計中國進入一段較長期的利率上調(diào)周期，房地產(chǎn)業(yè)的金融壓力日益加大。 去年以來，信托公司已為我國房地產(chǎn)企業(yè)成功募資 20多億元。 （四）、價格情況 表 5： 1998－ 20xx 年重慶市商品房均價統(tǒng)計表 單位：元 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 房屋平均